Tallinnan raju uusien asuntobuumi rikkoi ennätyksiään 5/2015

Tallinnan kotien uudistuotanto teki viime viikolla uuden ennätyksen vuodelle 2015: tarjouslistoille ilmestyi jopa 8 kpl uusia taloja + niiden koteja ennakkomyyntiin. Yleensä uusien talojen viikkomäärät ovat pyörineet noin 2-4 kpl haarukassa koko kuluvan vuoden ajan. Pääkaupungin kuuma asuntokuplan huuma näkyykin nyt jo valtavan uustuotannon tarjonnan ja inventaarion muodossa maan julkisilla kiinteistöjen myyntisivustoilla.

Nämä uudet talot sijoittuvat Tallinnaan listauksineen seuraavasti:

  • Pärnu mnt 126, Kesklinn: 21 kpl uusia koteja
  • Juhkentali 40, Kesklinn: 7 kpl uusia koteja
  • Wismari 43, Kesklinn: 3 kpl uusia koteja
  • Narva mnt 122, Kesklinn: 4 kpl uusia koteja
  • Suvila 6a, Nõmme: 1 kpl uusia koteja
  • Vabaõhukooli tee 98, Pirita: 2 kpl uusia koteja
  • Vahulille tee 6, Pirita: 5 kpl uusia koteja
  • Metsavaimu tee 2.
Uutta inventaariota on tullut siis reilusti yli +43 uuden kodin verran, koska viikon uudet tarjoukset ovat vain tn pieni osa koko talojensa kapasiteetista. Tämä on erittäin paljon Tallinnan nykytilanteessa, jossa uusia taloja & projekteja v2015-2016 on nyt jo n 94 kpl.
.
Nämä (ylimitoitetut) tarjoukset loistavat komeasti kotiselaimen hintabarometrista visuaalisesti oheisen kuvan mukaan.
Suurinta & tuoreinta viime viikon uusien kotien tarjontaa keskustassa (Pärnu mnt 126)
Kun katsotaan sitten uusien talojen markkinaosuuksia koko tarjouskannasta kaupunginosin havaitaan myös hyvin mielenkiintoisia tapahtumia.
Punahehkuista uustuotantoa v2015-2016 pääkaupunkiin
Punahehkuista uustuotantoa v2015 - v2016 pääkaupunkiin
Uusien kotien tarjonta on nyt jo saavuttanut 30% haamurajan useissa kaupunginosissa koko avoimesta tarjouskannassa.
.
Rakennuttajat & kehittäjät ovatkin omaksuneet sellaisen toimintamallin, että uusia taloja kannattaa jo pystyttää jopa kaupunginosiin, joissa myynti on hyvin laiskaa & hidasta. Pahin esimerkki tästä löytyy Haaberstin alueelta.
Haaberstin uusien talojen keskittymä & sen kotien nykytarjouksia

Suuri rypäle uustuotantoa & jopa kokonaisia uusia katuja on nyt rakenteilla tälle alueelle, jossa perinteinen myynti on ollut hyvin tahmeaa myyjien valitsemilla tarjoushinnoilla.

"Eufoorinen psykoosi on ikuista"

EKP:n "ilmaisen" rahan virratessa pikku markkinoille iskevät täkäläiset kiinteistöpelurit pajatsoonsa nyt niin paljon lainoja, vakuuksia & uutta tuotantoa, ettei vastaavaa varmaan ole koettu Tallinnassa Viron nykyisen itsenäisyyden historiassa koskaan ennen. Jokainen täällä yhä muistaa vielä vuodet v2007-2009 kun markkinat sitten romahtivat seuraten globaalia trendiä hyvin tarkasti: monet paikalliset välittäjät pistivät tuolloin heti "lapun luukulle" ja sulkivat toimistonsa kokonaan kun myynti pysähtyi lähes nollaan.

Monet tilanteeseen väärin uskoneet tavalliset virolaisperheet pistettiin sitteen hakemaan uutta kotia kun ylimitoitetut pankkilainat laukesivat ruotsalaisfinanssijättien toimesta niiden vakuusarvojen romahduksessa.

Tilannehan on jälleen hyvin samankaltainen Viron pääkaupungissa.

Jarrupolkimen painajaahan et täältä Tallinnasta löydä mitenkään: vapaat ikuisen kasvun markkinat tekevät mitä tahtovat ja monet kiinteistövälittäjätkin ovat laajentaneet - nousevien tarjoushintojen trendin yhä vaan kestäessä - toimintaansa myös välityksestä rakennuttajiksi yhä suurempien voittojen toivossa.

Tiivistettynä kiihkeitä kiinteistötunnelmia kuvaa nyt osuvasti tämä slogani:

  • "It ain't over until fat lady has song & music stops !"
Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain seuraa & valvoo puolestasi myös uudistuotannon kehitystä kotimarkkinoilla.

 

Uustuotannon raju kasvu jatkuu Tallinnassa 3/2015

Kalamaja superkallista uustuotannon kotitarjouksia vm. 2015

Tallinnan uustuotannon asuntobuumi ei osoita mitään laantumisen merkkejä: joka viikko myyntilistauksiin tipahtaa yhä n 2-4 uutta taloa ennakkovarauksiin. Tällä vauhdilla nyt kesään mennessä saavutetaan jopa n +32-64 uuden lisätalon myymätön varanto markkinoilla nykyisten lisäksi. Vahvasti näyttää siltä, että yhä kasvava joukko virolaisia on päättänyt rikastua & osallistua kiinteistökasinoon sekä -keinotteluun ja katsoa itse ns "pelin loppuun asti" haistaessaan hinnoissa jo ylikuumenneet markkinat.

Viime viikkojen uutuudet Tallinnan uusien talojen listauksissa löytyvät mm seuraavista osoitteista:

  • Räägu 55, Kesklinn, +3 kpl tarjousta
  • Ristiku 24, Pohja-Tallinn, Pelgulinn, +5 kpl tarjousta
  • Tindi 4/6, Haabersti, +2 kpl tarjousta
  • Kungla 40, Pohja-Tallinn, Kalamaja, +5 kpl tarjousta
  • Suur-Patarei 27, Pohja-Tallinn, Kalamaja, +10 kpl tarjousta

Näiden uusien ennakkomainostettujen asuntojen yhteismäärä on jo +25 kpl uutta kotia heti alkuunsa, mutta tn lähiviikot lisäävät tuntuvasti listauksia lisää näissäkin osoitteissa kunhan myyjät saavat mainoksensa tarkistettua kunnolla kuntoon & esiin.

Kaiken kaikkiaan välittäjät puhuvat täällä Tallinnassa hyvin avoimesti jo keskenäänkin huolestumisestaan rajusta uusien talojen määrästä Tallinnaan, joka tuntuu olevan heille pääteema vuodelle 2015. Nähtäväksi jääkin pystyykö tätä kiitävää junaa enää hallitsemaan kukaan ennen sitä väistämätöntä suurta kuplaa, joka veisi markkinoilta pohjan pois.

Virossa ei ole samanlaista poliittista ohjausta / strategiaa asuntomarkkinoista kuin Suomessa ministeritasolla asti ja niinpä oikean avoimen markkinan hengessä siirrytään aina hyvin helposti "sopivasta" tarjonnasta toiseen mahdolliseen ääripisteeseen, joka nyt on vallalla.

Inhimillisesti katsoen virolaiset kehittäjät toimivat pragmaattisen ahneesti kuten aina: nyt superhalvan lainoituksen aikana suuria pääomia haetaan kiinteistöihin, joilla okinn pankkeihin helposti todistettavat reaalivakuudet (ainakin toistaiseksi) olemassa.

Kaikille näille kehittäjille tuntuu olevan suuri arvoitus sekin, mistä näille uusille kodeille löytyvät oikeat ostajat: Tallinnan palkkataso ei ole juurikaan olennaisesti noussut. Uutta väkeä muuttaa kaupunkiin sisään yhä sopivasti, mutta tn maalta tulevan uuden perheen ostovoima ei aivan vastaa tätä luksusluokan hinnoittelua, jota suurin osa kaikesta uustuotannosta nyt edustaa.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain luo sinulle tarkan kuvan myös uustuotannon asuntotarjousten kehityksestä markkinoilla ja mahdollisuuden arvioida niiden suhteellista kalleutta omaan ympäristöönsä nähden.

Uusien ja vanhojen kotien hintaero revähti ennätykseen 2/2015

Tallinnan keskustan alueen kotien hinnoittelu on tehnyt taas uusia ennätyksiä: uusien ja vanhojen asuntojen hintaero on nyt viime viikkoina lähennellyt jo 600 €/m2. Käytännössä keskusta on polarisoitumassa yhä vankemmin vanhojen ja uusien myyjiin sitä mukaa mitä nopeammin alueelle on myyntiin listattu yhä entistä uudempia & kalliimpia uusien talojen kohteita viikoittain.
  • Keskustan alue on kaupallisesti merkittävin ja vilkkain kotien myyntien alue. Joskin viime kuukausina yhä alati kohoavat ennätykselliset keskihinnat tarjouksissa ovat siirtäneet myyntejä  kohti Lasnamäen - halvinta - aluetta.
  • Uusien kotien raja kulkee Kesklinn:n alueella tänään ja nykyään vuodessa 2000 erittäin jyrkästi - kuten useimmilla muillakin Tallinnan alueella johtuen juurikin välittäjien keskinäisestä sopimuksesta & omasta käsityksestä: n 15 vuotta vanha on siis "ihan uusi" hinnoittelun näkökulmasta virolaiselle myyjälle.
  • Kesklinn:n alueella tarjoukset ovat tippuneet reilusti negatiiviseksi toteuneisiin kauppahintohin nähden alla olevien viime viikon kuvien mukaisesti.
Keskustan hinnoittelussa vanhojen marginaalit jo pakkasella 2/2015

Keskustan vanhojen myyjät ovat toistaiseksi siis äänestämässä kauppahintoja myynneillään astetta alemmas tällä tehokkaimmalla Tallinnan alueen markkinalla.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain tuottaa oheisia markkinäkymiä asuinalueittain Tallinnasta.

Uudistuotannon suma kasvaa rajusti: jopa +500 kotia markkinoille v2015

Uudistuotanto kasvaa Tallinnassa hallitsematonta vauhtia: kaupungin rakennusviraston asemakaavoituksen hyväksymisten perusteella lisää uutta asumispintaa on tulossa v2015 lähes +500 uuden kodin inventaarioon mukaan. Nämä pyrkivät markkinoille, jotka punaisena pullistelevat nyt jo myymättömiä & uusia taloja eri puolella kaupunkia, koska tarjonta & kysyntä liittyvät yhä vähemmän enää toisiinsa paikallisilla markkinoilla.

Suurimmat hyväksytyt rakennusprojektit asunnoille löytyvät mm Haaberstin (os. Paldiski mnt 70c) ja Kesklinn:n (Staadioni tn 1, Võistluse tn 3 ja 7) alueilta. Näiden hyväksytyt kapasiteetit ovat: 330 ja 108 kpl uusia koteja. Näistä Haabersti on hyvin vahvasti spekulatiivinen kupla niiden rakentajilleen.

Asuntojen tarjousten lkm on vuodessa kasvanut lujasti samalla kun uusien ennakkolistausten määrä kasvaa lähes räjähdysmäisesti joka viikko (tyypillisesti n. 3-6 osoitetta / taloa / viikko). Tämä on nostanut markkinan keskihintaa samalla jo kipupisteeseen, joka näkyy mm vanhojen ja uusien kotien hinnoittelueron jatkuvasta etääntymisestä toisistaan - erityisesti keskustan (Kesklinn) alueella: uusien ja vanhojen kotien ero  revähti jo lähes 600 €/m2 viime viikkoina (2.2.) ja hinnoittelu näyttää entistäkin epäyhtenäisemmältä kaikkiaan.

Ostajan markkinat 2015

Tallinnan suuri haaste onkin kenelle uudet kodit ovat tarkoitettu josko ne voidaan enää myydäkään. Joka tapauksessa, ostajilla ei tule ainakaan olemaan pulaa uusista näyttökohteista ja markkinatilanne luokin erinomaiset mahdollisuudet tinkiä rohkeasti m2-hintaa alas v2015 aikana.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain seuraa sinulle myös kotien markkinan uudistuotannon tilaa viikoittain automaattisesti Tallinnaan.

EKP:n QE toimii: ennätysmäärä kallista uustuotantoa ennakkomyyntiin viikossa

Euroopan keskuspankin tuore julkistus printata lisää rahaa (ts QE / velkaelvytys) markkinoille alkoi heti näkyä: viikon sisällä ennakkomerkintään ilmestyi ennätykselliset 6 kpl pien- ja kerrostaloja lisämyyntiin Tallinnassa. Suurin osa näistä on myös luksushinnoittelulla, joihin on jo pumpattu tulevienkin kuukausien m2-hintojen - siis uskottujen markkinakorotusten - premium:t reilusti sisään. Nämäkin kohteet tiukentavat ennestään jo hohtavan punaisena pullottavaa uudistuotannon kaupungin markkinaa ja kertovat myös paljolti tarinaa virolaisten rakentajien koko nykyisestä luonteesta & yltiöpäisestä rohkeudesta.

Uustuotannon tulevat mahdolliset talot sijaitsevat näin:

  • Kesklinn: 1 kpl (Kreutzwaldi 9).
  • Kristiine: 4 kpl (Tedre 53 + Tihase 17, 23 ja 25).
  • Haabersti: 1 kpl (Tiskrevälja 23).

Alkuun listoillaan nämä talot nyt sisältävät +42 kpl uusia asuntoja yhden markkinan viikon ajalta. Kalleimmin hinnoitellut ovat Tihase:n kadulla yltäessään jopa +59% premium:iin sen m2-hinnassa vrt Kristiine:n kaupunginosan normaaliin keskihintaan nykyään.

Hintapiikin luoneet talot Kristiine:n Tihasen kadulla
Kristiinen kaupunginosan koko tarjouskanta ponkaisi rajusti uuden uustuotannon takia kaikkien aikojen uuteen ennätykseen sitten v2009 kiinteistölaman aikojen keskihinnassaan.

Kristiine ampaisi jo rakettimaisesti uusiin ennätyksiinsä 1/2015

Uustuotannon paperille listaaminen on kuitenkin lähes ilmaista rakentajille ja tietyille kehittäjille paikallisesti nettiin suhteessa niiden "oikeaan" toimintaan. Tästäkin johtuen markkinat ovat kauan aikaa jo olleet Tallinnassa eufoorisessa huumassa, jossa kaupunginosien hintoja kilvan kiritetään ylemmäs jotta mm uusia myyntitoimeksiantoja saadaan nopeammin aikaan välityksessä vanhojen omistajilta. Mikä tietysti aina perustuu uskoteltuun mahtavaan voittoon omistajalle.

Kun uudistuotannon koko tilaa katsoo niin siitä näkee suoraan, että kalleimmat m2-hinnoittelut loistavat punaisina nyt esiin paitsi Tallinnan keskustassa niin Pohja-Tallinnan Kalamajassa sekä nyt myös siis Kristiinen alueen kaduilla vain yhden uuden rakentajan takia.

Kaikkein haastavin tilanne rakentajille & myyjille on yhä kuitenkin Haaberstissa oheisen kuvan mukaan: koko sen tarjouskannasta nyt aktiivisia uustuotannon kohteita nyt v2015 on jo reilut 32% (eli 98 kpl). Kun tähän ynnää sen, että kaupunginosa myynti/kk on yleensä hyvin vaatimatonta voi käsittää miten tässäkin EKP:n QE osoittaa voimansa halvan likviditeetin aikoina yhä vain spekulaviisemmassa asumisen uudessa rakentamisessa & niiden tarjouksissa.

Haaberstin uustuotanto punoittaa 1/2015 vahvimmin

Loppujen lopuksi, juna aina lopulta pysähtyy & nyt virolaisten omistajien pulmana on vain enää se missä muodossa se tällä kertaa tapahtuu: äkkirysäys / ei. EKP:n päätös loi uutta polttoainetta taas paikalliseen hohtavan punaiseen asumiskasinoon - ainakin välittäjien & ruotsalaisten päälainoittajien riemuksi.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain auttaa sinua ostajana keräämällä automaattisesti markkinatilanteen kuvaa myös edellä kuvatun uustuotannon segmentistä alueittain & tarkasti, jos tavoitteenasi on ostaa uusi oma koti Tallinnasta.

 

Markkinatarjouksia halvempaa uustuotantoa jo 1/2 Tallinnan alueilla 1/2015

Edullisemmat uustuotannot muuttuvat vihreämmiksi ostajalle

Yhä useampi Tallinnan alue alkaa sisältää uustuotannon asuntoja, joiden asuntojen myyntitarjoukset alittavat selvästi / edes hieman ko kaupunginosan keskiarvoista m2-hintaa markkinoilla. Nyt uuden vuoden 1/2015 tammikuussa tällaisia alueita oli 4 kpl: Pohja-Tallinn, Pirita, Kesklinn ja Mustamäe. Tarkasteluhetkellä erillisiä taloja oli puolestaan  kaikkiaan 8 kpl.

Radikaalisti edullisimmat: Pirita & Pohja-Tallinn

Kaikkein korkeimman premium:n kalliissa Piritassa on teknisesti katsoen valmistumassa myyntiin 2 kpl uudistuotantoa, joiden tarjoushinnat ylivoimaisen reilusti alittavat kaupunginosan sen  normaalin tarjontatason: Tohu tn 2 (6 kpl koteja) ja Tohu tn 4 (6 kpl koteja). Halvimpien kotien tarjoukset olivat näissä jopa n -45% alle kaupunginosan pyyntöjen hintaan vrt.

Piritassa muutamia edullisempia uusia taloja

Toisaalta, koska Piritan kauppaa syntyy oikeasti kuukaudesta toiseen hyvin marginaalisilla määrissään johtuen sen Tallinnan suht. kalleimmasta hinnoittelusta, niin voidaan ajatella rakentajan pyrkivän tässä myymään vain normaalisti käyvemmällä kustannuksiin perustuvalla hinnalla omia kohteitaan pois.

Pohja-Tallinnassa on ollut hyvin hyvin vilkasta toimintaa uustuotannon kehittämisessä & rakentamisessa, joka on nyt alkanut näkyä myös kahden sen v2015 urakan muodossa halvempina uusina taloina & koteina: Kopli 76a (17 kpl koteja) ja Rohu tn 8b (9 kpl koteja). Halvimmat tarjoukset näissä taloissa olivat -8% ja -24% alle koko kaupunginosan keskihintaan nähden kaupan.

Pohja-Tallinnan ostajaa kosiskelee 2 halpaa taloa

Pohja-Tallinn ei kuulu pääkaupungin myynnin marginaaliin, koska sen markkinoilla myyntimäärät ovat yleensä joko 2. tai 3. suurimpia koko kaupungissa.

Tarkkaan ottaen nämäkin kohteet ovat Tallinnan mallin mukaan vanhan rungon päälle rakentuvia uusia taloja, mutta kuten aina paikallisesti teknisesti niitä myydään tällöin uusina.

Hajatarjousalueet: Kesklinn & Mustamäe

Myös keskustasta löytyy muutamia yksittäisiä taloja, joiden tarjoukset alittavat kaupunginosan keskihintoja: Mardi 12/1, Mardi12/2 (2 kpl koteja) ja Staadioni 4 (6 kpl koteja). Näiden hinnoittelut alimmillaan ovat n -14% ja -7% alle Kesklinn alueen markkinan nykytarjoustasojen.

Keskustassa 3 halvempaa uustuotantoa tekeillä

Osin hinnoittelua Mardille voi helposti ymmärtää sijainnin kautta: talot ovat lähellä Stockmann:a tokikin, mutta samalla myös hyvin lähiöimäisen betonibunkkereiden varjossa melko venäläiskielisten alueella heti vanhan keskustorin vieressä.

Mustamäelle on myös syntynyt viime kuukausina merkittävästi uusien talojen ja kotien ilmoituksia ennakkoon myyntiin teknisen korkeakoulun (TTÜ) lähelle. Koska uustuotannon klusteri on jo aika tiheä siellä nyt, onpa 1 rakentaja lähtenyt kokeeksi tarjoamaan taloa & sen 1 kotia houkutushinnalla: Mäepealse 20 (5 kpl koteja). Tarjous on tässä -28% halvempi kuin Mustamäellä yleensä nykyään tarjotaan.

Mustamäen 1 halvempi talo tarjousporkkanalla

Ylituotanto & ostajan markkinat

Tallinnassa tarjousten yhä vaan laukatessa innokkaasti ylemmäs viikoittain on syntynyt melko äskeittän tilanne, jossa siis uudistuotantoa alkaa esiintyä alueellisia keskihintoja halvemmilla tasoilla myyntiin. Uudistuotannon kokonaisuutena yhä vaan lisääntyessä on melko tn, että tilanne jatkaa tähän suuntaan nyt alkaneen vuoden 2015 aikana yhä lisää. Myöskin näyttää nyt jo varmalta, että tietyillä alueilla uudistuotannon määrä ei enää myy normaalihinnoin rakentajien toivomassa ajassa, koska tarjontaa on kysyntään nähden paikoin liian paljon.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain hinnoittelee automaattisesti Tallinnan asuntomarkkinoilta sen uustuotannon tarjoukset kolmeen nopeasti tunnistettavaan muotoon eri värein kapungin kartalle taloja merkiten (ts edulliset, arvokkaat ja kalliit). Näin voit yhdellä pikku silmäyksellä kokea & löytää ne kaupungin halvimmat uudet talot ja niiden sijainnit koko pääkaupungista.

Uudistuotannon myyntiin suuria lisähaasteita 2015

Tallinnan asukkaiden pois muutto uhkaa seuraavaksi uudistuotantojen myyntiä etenkin sen köyhemmillä alueilla, kuten Lasnamäellä ja Mustamäellä.  Rakentajien tilannetta ei myöskään paranna se, että paperilla myyntejä on avattu näillekin alueille ennätysmäärät uusiin asuintaloihin jo vuodelle 2015 heti sen alkuun.

Pääkaupungin kahden köyhimmän alueen asuntojen myyntitarjonta (4.1.2015) näyttää talojen vuosien mukaan seuraavalta.

Avointen myyntitarjousten jakauma painottuu v 2015 kuvan asuinalueilla

Nuo varoittavan punaiset suuret siivut graafissa kertovat suoraan siitä, että Lasnamäellä on uusia koteja & paperilla myyntejä 13% (eli 86 kpl) ja Mustamäellä 23% (eli 116 kpl)  tarjolla vuodelle 2015 koko näiden tarjouskannassa. Markkinan kärjistymisen näkee myös siitä miten suuret nämä tarjousten punaiset siivut ovat kaikkiin edellisiin vuosiin nähden.

Pysyvämpi käänne asukkaiden vähenemisessä uhkaisi selvästikin vaarantaa & muuttaa rakentajien paperilla ennakkomyynnit ja -merkinnät kannattamattomampaan suuntaan Tallinnassa. Tästä huolimatta, lähikuukaudet lisännevät Tallinnan uudistuotannon tarjontaa, koska kaupungissa on yhä runsaasti aloitettuja & valmistuvia kohteita, joiden myyntitarjoukset eivät ole vielä julki.

 Markkinatiedot tarjoaa:kotiselain seuraa automaattisesti sinulle asuntojen koko myynnin kehitystä edellisten kuvien tapaan sen oman erinomaisen markkinakartan työkalujen avustuksella.

Kiinteistöbiletys jatkuu: ennätysmäärä uudistuotantoa myyntiin viikossa 12/2014

Tallinnan uudistuotannon hurjat bileet & hype jatkavat vääjäämättömästi eteenpäin vuosille 2015-16, koska niin vain on & pitää - ainakin virolaisen kehittäjän mielestä kysyessä - aina ollakin kun ns "SKY is the limit". Sitten itse asiaan: viime viikko Joulun alla rikkoi jo psykologisen rajan kun ennakkoon myyntilistoille kaupungissa paperilla ei enää ilmestynyt vain 1-3 uutta taloa vaan nyt päästiinkin jo kunnon vauhtiin +6 uuden talon voimin.

Uusien talojen osoitteet asettuivat pääkaupunkiin seuraavasti alueittain:

  • Kesklinn / Kadriorg: +2 taloa.
  • Pohja-Tallinn / Kalamaja: +3 taloa.
  • Mustamäe / Kadaka: +1 taloa.
  • Yhteensä kaikki: +6 taloa / viikko.

Olemme aiemminkin jo uutisoineet täällä juuri uudistuotannon suhteettoman rajusta kasvusta Tallinnassa markkinoille nykykysyntään nähden.

Käytännössä tämän prosessin jatkuminen näin tarkoittaa sitä, että Haaberstin jo sakannut markkinatilanne alkaa yhä voimakkaammin kopioitua nyt osaksi myös muiden kaupunginosien todellisuutta, jossa vanhojen asuntojen myyjät joutuvat aina ahtaammalle omissa hinnoitteluissaan.

Ostajan markkinat selvemmin esiin

Ostajien kannalta tilanne on varmasti entistä parempi jatkossakin kun nyt markkinoiden neuvotteluvara kauppahinnassa levenee alemmas listatuista tarjouksista.

Jos olet hakemassa vähän vanhempaa kohdetta kodiksi Tallinnaan, olemme koonneet viikon markkinatilanteen (8.12.2014) mukaan näkymät oheisiin kuviin mitä 3 eri kaupungiosassa tarkoittaa tänään se "vähän vanhempi asunto" myyjien mielestä niiden omissa m2-hinnoissa. Kuten huomaat vuosiluvut poikkeavat hieman toisistaan tarjouskannassa siten, että muutenkin jo näistä halvimmalla Mustamäen alueella pyynnöt tippuvat n v2007 vanhemmissa jo selvästi alas kun taas toisessa päässä Pohja-Tallinnan alueella "vanha" tarkoittaa myyjille vasta v1996 vanhempaa taloa.

Kasvanut uudistuotanto vaikutti 3 alueen hinnoittelunäkymiin

Mustamäelle rakentaja houkuttelee 1. merkitsijää jo alle alueen tarjoushinnoilla, joka kertoo myös kilpailutilanteesta & sen tiukkuudesta.

Mustämäen uuden talon kaikkein halvin myyntiporkkana

Ostajan tinkimisen kannalta parhaimpia rakennusvuosiltaan ovat kohteet, jotka ovat juuri tuolla maagisella rajalla ts "uuden ja vanhan välillä" ja tarjouksina siis yhä ylhäällä, koska paikalliset välittäjät tuntevat nämä samat kuviot hyvin tarkkaan neuvoessaan myyjiään kaupoissa & hinnoittelussa.

Näistä rakennusvuosien mainoksista kannattaa tuntea sekin, että myyjillä on 2 eri standardia yhtä aikaa markkinoilla esillä: toiset mainostavat rakennusvuodeksi vanhan rungon päälle luotua upouutta julkisivun peruskorjausta ja toiset taas sitä oikeaa virastojenkin tiedoista löytyvää talon alkuperäistä 1. rakentamisaikaa. Luonnollisesti, myyjien halu esittää talon rakennusvuodeksi uuden julkisivun remontti on paljon suurempi kuin se todellinen rakennusvuosi, koska tarjousta voidaan näin vedättää ylemmäs.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain seuraa ohessa kuviin tulostettuja hintatietoja viikosta toiseen automaattisesti ja ilmaiseksi markkinatilanteen muutoksissa mukana ja merkitsee uudistuotannot kartalle aurinkoisin ikonein kaduille aina kun se avataan.

 

 

 

Rakentaminen jatkoi -8% laskuaan Q3/2014 (y/y)

Rakentaminen Virossa kolmannella neljänneksellä Q3/2014 verrattuna viime vuoden 2013 vastaavaan tippui -8%, kertoi tilastokeskus. Rakentaminen laski edelleen nyt jo neljättä neljännestä peräkkäin maassa.

Kolmannella neljänneksellä rakentamiseen kului 640 miljoonaa euroa, joista 369 milj. huoneistoihin ja muuhun 271 miljoonaa. Vuoden kolmannella neljänneksellä laski 3% huoneistojen rakentamisessa ja muussa laskua tuli 14%.

  • Paikalliset rakennusmarkkinat vaikuttivat eniten laskuun koko rakentamisessa. Tänä vuonna kolmannella neljänneksellä verrattuna viime vuoden vastaavaan neljännekseen kääntyivät laskuun sekä korjaamisen että jälleenrakentamisen alueet. Kuitenkin kasvu jatkui uudisrakentamisen & uudistuotannon osalta.
  • Ulkomaisten projektien markkinoiden rakentamisen volyymi kolmannella neljänneksellä laski lähes viidenneksen eli n -20%, jossa vaikutti pääasiassa huoneistojen tuotanto. Kaikki ulkomaan rakentamisen kapasiteetti oli rakentamisen kokonaismäärästä kolmannella neljänneksellä n 7%.

Rakennusluvat uusille kohteille: kolmannella neljänneksellä 2014 saivat luvan 432 uutta kiinteistöä, mikä on sama kuin vuotta aiemmin samaan aikaan. Useimmat asunnoista valmistuvat Tallinnan lähelle.

Kysyntä uusien korkealaatuisten asuntojen rakentamisen osalta jatkui niin, että eniten vaikuttu edelleen hyvä sijainti.

Käyttöönoton luvan saivat 181 kpl, joka vastasi 181 000 m2. Suurin osa näistä syntyi uuden maatalouden sekä teollisuus- ja varastorakennuksien muodossa. Verrattuna viime vuoden Q3/2014 olivat suurempia sekä m2 että m3 määrät käyttöönotoissa.

  • http://www.stat.ee/72456

Rakentajat kirkuvat nyt valtion julkista rahaa “vuokratalkoisiin”

Viron rahaministeri kriittinen "valtion vuokratalkoisiin"

Tallinnan kiinteistösektori on arvioinut väärin markkinoiden kyvyn sulattaa alati kiihtynyttä ja aina kalliimpaa uudistuotantoa. Mitä enemmän epävarmuus on lisääntynyt kuluneena syksynä - sitä suuremmaksi on kasvanut kehittäjien into lobata Viron valtiota julkisiin "vuokratalkoisiin" rakentamisessa, joka sitten pelastaisi epäonnistuvien projektien kassatilanteen yksityisten omissa yhtiöissä. Vasta äskettäin valittu uunituore rahamisteri Maris Lauri ei kuitenkaan ole lämmennyt yksityisrakentajien ideoille toistaiseksi - näiden yhä sitkeämmästä lobbaamisesta huolimatta.

Vielä vuosi sitten 2013 kaikki meni aivan loistavasti ns "putkeen" kiinteistövälittäjillä ja -kehittäjillä: tarjousten hinnat nousivat ennätykselliseen tahtiin Tallinnassa koko syksyn kunnes sitten sakkasivat n 3/2014 maaliskuussa törmätessään kovaan lasikattoon. Tämän todellisuuden myöntämiseen kului sitten reilut puoli vuotta vanhakantaisella alalla, jonka aikana syntyi alati lisää uusia taloja ja kohteita Tallinnaan. Rahaa satoi samalla ns ovista ja ikkunoista yksityisten kiinteistöyrittäjien laariin.

Sankareiksi markkinoilla nimesivät itsensä mm Uus Maan BN4F_kysely BN4F_kysely BN4F_kysely . tj Mika Sucksdorff sekä 1Partner:n BN4F_kysely BN4F_kysely BN4F_kysely . tj Martin Vaher omien myyntitulostensa lumoissa.

Sitten kaikki taas muuttui

Jo kiihkeiden projektiensa aloittaneiden kehittäjien keskuudessa kasvoi kuitenkin murhe ylikapasiteetista liian ahneesti  mitoitettujen uusien talojen myynnistä, jota tämän päivän tilanne Tallinnan markkinasta karvaasti alkaa osoittaa. Jotain piti siis tehdä. Kiinteistövälittäjien oman liiton keskuudessa keksittiin kuningasidea: myydään & siirretään hankalat projektit valtion vuokra-asunnoiksi.

Mitä pitemmälle vuosi 2014 kehittyi syksyä kohti sitä, sitä painokkaammin on Tallinnasta yritetty myydä Viron ministereille ideaa vuokrasektorin suuresta "toimimattomuudesta" ja samalla lobata & painostaa maan ministereitä kantamaan vastuunsa tilanteen pelastamiseksi.

Maris Lauri kirjoittaa juuri nyt kritisoiden omassa blogissaan hyvin voimakkaasti tästä maan - vain yhden yksityisen sektorin "ongelmasta" - erittäin analyyttisessa hengessä, jossa yritetään samalla kasvattaa nuoria Viron ministereitä oikeiksi vastuunkantajiksi julkisen sektorin riippumattomina päätöksentekijöinä.

Mitäpä tämä kertoo virolaisista & sen kiinteistöalan moraalista? Ainakin sen, että Tallinnan kiinteistökapitalisti / -keinottelija tekee mitä vaan pelastaakseen omat riskinsä olipa aiempi yrityksen tulos ollut mikä vaan edellisen vuoden ajalta. Vanhoissa ja entisissä neuvostomaissa - kuten Viro - elää siis yhä sitkeästi ajatus kyvystä painostaa & jopa ostaa ministereitä itselleen jotta oma bisnes voisi pelastua.

Rahaministerin oma blogi & twitter:

  • https://mlauri.wordpress.com/
  • https://twitter.com/marislauri