Kannattavien kotien markkina kasvaa eniten isoilla kupla-alueilla

Ostajalle kannattavat & edulliset kodit () ovat kasvussa Tallinnassa erityisesti niissä isoissa kaupunginosissa, joissa uusien ja vanhojen kotien myyjien mielipiteet erkaantuvat yhä kauemmas toisistaan. Nykyään kolmen kärjen näistä alueista muodostavat: Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Lasnamäe. Tästä jutusta löydät vankkaa täsmätietoa miten & missä kannattavat markkinat parhaiten nousevat esiin pääkaupungissa.

Kolmen johtavan alueen kuilut uusien & vanhojen kodin myyjien kesken hinnoitteluissa näyttävät seuraavalta.

Näillä suurimmilla myyntialueilla on parhaimmat kannattavien markkinat tänään & suurimmat marginaalierot uusilla & vanhoilla taloilla

Kuten voit todeta, Pohja-Tallinn johtaa näistä selvästi johtuen sen rajusti dominoivan & kalleimman Kalamajan lähiön markkinan vaikutuksesta. Tämä kun jo vastaa >80% koko kaupunginosan hintamuutoksista.

Joka tapauksessa näitä kaikki yhdistää se, että vanhojen kotien myyjät keskimäärin ovat markkinoilla hinnoitteluineen selvästi alle (ts keskimmäiset palkit) viimeisten €/m2 -toteutumien ts tämä joukko myyjiä ei enää tue hinnoittelun nostoja lisää.

Näin kannattavien markkinat turpoavat

Lainoituksen kallistuminen & vaikeutuminen pankeista näkyy nyt niin paikallisesti, että kannattavien kotien markkinat kasvavat siis yhä helpommin samalla kun kallistuva lainaraha toimii polttoaineena koko prosessille.

Kun listataan & verrataan viime viikolta edellisiltä alueilta markkinoille saapuneet uudet jo heti alkuun kannattavat myyntikohteet, niin nähdään oikeasti millä vauhdilla markkinaa kasvaa.

Pohja-Tallinnassa syntyi astetta enemmän etuja viikossa kuin muilla alueilla

Toinen tapa katsoa asiaa on myös verrata miten paljon nämä kodit tarjoavat etua euroissa eri alueilla keskimäärin.

Kesklinn & Pohja-Tallinn tarjoavat suurempia hyötyjä & etuja uusissa listauksissaan

Näistä kuvista näkyy hyvin, että eniten etuja syntyy nykyään Pohja-Tallinnassa ja että suurimpia etuja taas tarjotaan Kesklinn:sta, joka on myös se kaupungin kallein & suurin keskihinnoiltaan sekä tarjonnaltaan: keskimääräinen etu / koti yltää lähes +30 000 € kun se Pohja-Tallinnassa on n +25 000 € viime viikolta.

Lasnamäellä kannattavuudet ovat paljon vaatimattomampia johtuen tietysti jo alueen selvästi alemmista normaaleista keskihinnoistaan, joiden liikkumavara alemmas on useimmiten pienempi.

Lähikuukausien odotuksissa on näiden kotien tasainen kasvu markkinoille vähintään nykyisellä vauhdilla samalla kun taustalla tehtävät korkojen nostot / ostovoiman supistuminen sekä uudistuotannon kasvava kilpailu ostajasta luovat lisää painetta yhä voimakkaammankin kasvun puolesta.

Mihin kannattavat syntyvät?

Viimeisimmät lisäykset kannattavien kotien joukosta näkyvät tässä kartalla.

Viikon uudet kannattavat kodit Pohja-Tallinn & Kesklinn alueilta

Kuten näkyy ne ovat varsin tasaisesti jakautuneet keskustassa (alhaalla) kun taas Pohja-Tallinnassa (ylempänä) voi huomata, että Kalamajan kallis lähiö on jo aktiivisempi kuin muut.

Rajua rakentamista kokevasta Kalamajasta löytyy jopa kolme kannattavaa kotia viikolta aivan uusista vasta rakentuvista taloista eli tässä näkyy jo lähiötasolla jutun otsikkoa vastaavaa muutosta.

Kannattaa siis seurata kannattavien kiinnostavia koteja () jatkossakin: ne kun voivat kertoa paitsi kuplasta myös elämäsi mahdollisuudesta ostaa / vaihtaa kotia !

Markkinatiedot tarjoaa

 

Kannattavia viikon TOP-ALEt listalta

Kannattavien kotien koko markkinapaikka on osa kotiselaimen palvelua. Seuraamalla tätä kivasti muuttuvaa joukkoa koteja voit löytää sekä ostajana että investoijana helpommin paikallisesti syystä tai toisesta alihinnoiteltuja kannattavia koteja.

Keskustan uudisrakentaminen ruuhkautuu kolmeen lähiöön eniten

Uljaan rakennusbuumin loisteessa erottuu nyt jo useita uusia taloja kolmesta lähiöstä Tallinnassa, joissa vielä uusien kotien hinnat ovat tippuneet kilpailemaan jo alle keskustan markkinahinnan ja suoraan vanhojen kotien myyjiä vastaan niiden lähistöllä. Aika onkin siis katsoa missä kilpailupaine on suurin ja mistä päin ostajana voit löytää näitä kiinnostavimpia ja kannattavimpia projekteja.

Rakentamisesta ruuhkautuvien lähiöiden massiiviset myyntivarastot näkyvät seuraavasta kuvasta hyvin.

Lähiöt Sadama, Torupilli & Juhkentali sisältävät runsaimmin kannattavimpia koteja nykyään pääkaupungissa (ts sinertävät pallot)

Näillä kolmella alueella sijaitsee kaikkiaan seitsemän aivan uutta kerrostaloa, missä myyjät tarjoavat koteja ostajalle kannattavaan hintaan. Suurimmat keskittymät löytyvät neljästä suurhankkeesta, joiden tilaa markkinoilla valaisemme seuraavaksi vähän lisää.

Vesivärava 50 / Kadriorg Plaza, Torupilli

Tässä pitkälti myymättömässä valtavassa megaprojektissa on yhä n 105 kpl koteja myymättä, joista hyvin monet ovat olleet ostajalle edullisia jo niiden markkinoinnin ihan austa asti.

  • Kannattavia koteja: 33 kpl / 31% (ts 33/105 kpl)
  • Suurin etu (50-9): +39 115 € (3h + 112,9 m2)
  • Suurin m2-etu (50-46): +299 €/m2 (3h + 98,8 m2)
  • Talo markkinoilla: 160 päivää
  • Rakennusvuosi: 2019

 

 

 

 


Lüüsi 4, Sadama

Sataman uudessa talossa vm 2019 on myymättä vielä 35 kpl koteja.

  • Kannattavia koteja: 10 kpl / 29% (ts 10 /35 kpl)
  • Suurin etu (4-5): +39 160 € (4h + 119,2 m2)
  • Suurin m2-etu (4-5): +329 €/m2 (4h + 119,2 m2)
  • Talo markkinoilla: 223 päivää
  • Rakennusvuosi: 2019

 

 

 

 


Tuukri 1b, Sadama

Aivan edellisen naapurissa on myös tämä toinen uusi talo, jossa myymättömiä koteja on ainakin 14 kpl.

  • Kannattavia koteja: 6 kpl / 43% (ts 6 /14 kpl)
  • Suurin etu (1b): +12 825 € (4h + 82,4 m2)
  • Suurin m2-etu (1b-14): +161 €/m2 (3h + 64,5 m2)
  • Talo markkinoilla: 384 päivää
  • Rakennusvuosi: 2017

 

 

 

 


Uus-Sadama 11, Sadama

Vähän kauemmas edellisistä löytyy sataman alueelta myös tämä uusi talo, jossa on n 9 kpl tarjolla uusia koteja.

  • Kannattavia koteja: 5 kpl / 56% (ts 5 /9 kpl)
  • Suurin etu (11-32): +11 700 € (4h + 120,2 m2)
  • Suurin m2-etu (11-4): +150 €/m2 (3h + 72,6 m2)
  • Talo markkinoilla: 229 päivää
  • Rakennusvuosi: 2018

 

 

 


Lainoituksen yhä vaikeutuessa ostajille pankeista & suhdanteen viilentyässä näet näistä uusista taloista, että tulevan vuoden 2019 kotien myyjät tarjoavat n 1/3 kaikista kodeistaan jo paljon halvemmalla sulkeakseen kauppoja nopeammin ennakkoon. Jo rakennetussa talossa (ts Tuukri, v2017), ALE:ssa on suhteessa vieläkin suurempi joukko koteja varsinkin kun sen myynti on venynyt jo yli-ikäiseksi (eli 384 pv auki markkinoilla verrattuna 191 pv normaaliaikaan ko talon koteihin). Erityisesti tämä hintojen dynamiikka korostuu & tapahtuu tänään sataman (Sadama) lähiössä.

Markkinatiedot tarjoaa

Uusien kotien datan tuontia

Kotiselain auttaa & antaa sinulle mahdollisuuden seurata uudistuotannon kehitystä erittäin tarkasti markkinoilla: voit mm kopioida omaan käyttöön taulukkolaskimelle kiinnostavien talojen tilanteen omaan käyttöön ilmaiseksi. Nämä tiedot sisältävät kartan talokuplista näkyvät kentät.

 

Kalamajan uusien kotihelmien tarjonta voimistuu lisää

Kalamajan runsas ylitarjonta + raju kilpailu uusissa kodeissa on luonut nopeasti ostajan markkinat moniin lähiön myymättömiin uusiin taloihin kehittäjien toimesta Pohja-Tallinnassa. Nykyään voit löytää ainakin kuusi suurta rakennusprojektia, joissa tarjotaan yksittäisiä koteja melko kannattavaan hintaan. Tästä katsauksesta löydät tarkat tiedot miltä ALE-markkina vaikuttaa tänään.

Seuraavasta kuvasta näet mitkä Kalamajan uudet talot ovat kaikista lähiön kannattavista niitä parhaimpia hinnoittelunsa puolesta ostajalle.

Lähiöstä voi löytää tänään kuusi aivan uutta taloa tarjoten ostajan etua selvimmin (ts oranssit pallot)
  • Kaikki nämä kodit ovat 3-4 huonetta sisältäviä & useimmiten lähes 100 m2 tai suurempia.
  • Aivan uudet kodit alkavat nyt lähestyä 2000 €/m2 haamurajaa muutamissa tarjouksissa.
  • Enimmillään ostajan etua tarjotaan jopa +50 000 € vrt sen lähiympäristöön verraten samalla kun pyynnöt alimmillaan ovat jo 150 000 €:n tasoilla. Ts tarjoukset painuvat selvästi jo koko Pohja-Tallinnan myyjien markkinahinnan alle (2196 €/m).

Kun tarkemmin katsotaan muutamien näiden parhaimpien uusien edullisten kotien koko markkinakehitystä & -tilannetta, voidaan myös helpommin ymmärtää millaisen haasteen edessä kehittäjät / myyjät nyt taistelevat lähiön markkinoilla.

Vana-Kalamaja 39

Vasta viime vuonna 2017 rakennettu uusi koti tarjoaa lisäarvoa +27% & >50 000 € sen ostajalle tänään
Vana-Kalamaja 39, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...

Tööstuse 31a

Vasta äskettäin markkinoille ilmestynyt uusi myymätön jo vähän pienempi koti
Tööstuse 31a, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...

Kungla 40

Markkinoille jähmettynyt uusi koti heti lähiön puiston naapurissa
Kungla 40, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...

Kalamajan myyntitungos näkyy ja tuntuu nyt markkinoilla ostajan eduksi selvästi ja myös lähikuukausina kun  koronnostot ovat siirtäneet lainoituskyvyn pois näin kalliilta alueilta yhä useammalta ostajalta paikallisesti kaupungissa.

Tästä syystä useat kehittäjät kilpailevat nyt yksittäisillä kodeillaan erittäin tiukasti jopa niin, että monet uudet kodit kilpailevat melko suoraan vanhoja hyväkuntoisia koteja vastaan.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua löytämää uudistuotannon kotien kannattavimmat helmet nopeasti & tehokkaasti markkinan nykytilanteesta Tallinnasta. Kotihelmen kalastajan pääkaupunki on avoinna sinulle jo tänään 😀 😀 😀

Kalamajan parasta uudistuotantoa jo yhä halvemmalla

Uudistuotannon se "suuri tsunami" -myrsky alkaa näkyä Kalamajassa yhä selvemmin kotien markkinoilla. Eräs suuri yksityinen kehittäjä on listannut viime viikolla useita vm 2018 luksuskotejaan erityisen halvalla markkinoille. Tässä on tuoreinta katsausta muutamiin houkuttelevimpiin koteihin näistä.

Puhutaan tässä tarkemmin siis upouudesta vm 2018 ns "Loftit" -projektista, jonka tarkka osoite on Tööstuse 47d ja joka sijaitsee aivan Kalamajan etäisimmässä kärjessä keskustasta katsoen.

Kalamajan uusien kotien huojunta muuttaa hinnoiteluja yhä aktiivisemmin

Talon kehittäjä on listannut uusina myynnin tarjouksina kaikkiaan viisi kappaletta koteja, joiden hinta on heti alkuun jo ostajalle kannattava vrt Kalamajan normaaliin tasoon. Tässä on kaksi kaikkein kannattavinta niistä tarkemmin.

Kalamajan parhaat 4-huonetta tarjoavat n +25 000 € etua ostajalle

 

 

Sata neliötä upouusissa kodeissa näyttää yhä halvemmalta ostajalle jatkossa täällä
Lainoituksen kiristyminen & markkinan viileneminen on prosessi, jolta voit odottaa yhä lisää näitä entistäkin parempia tarjouksia kaikkein eniten ylikuumentuneilta alueilta Tallinnasta.
Kun & jos olet nyt hakemassa laadukasta kotia edullisesti, niin mm nämä Kalamajan mahdollisuudet ovat erittäin mielenkiintoisia mahdollisuuksia sinulle ostajana. Pitkän aikavälin sijoittajalle alue on optimaalinen myös vuokratuottojen kannalta, koska lähiö innostaa kaupungissa erittäin suurta joukkoa vuokralle pyrkiviä näinä aikoina.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua löytämään nopeasti & helposti juuri ne parhaat uudistuotannon tarjoukset arvoltaan helposti kuten nämä Kalamajan kodit osoittavat.

Vakuusarvojen aleneminen uhkaa lainoittajia alueittain yhä enenevästi

Villejä riskejä myöntäneet lainoittajat asuntoluottoihin ovat kasvavan paineen alla kun markkinat alkavat viilenemään myös Tallinnassa ostajien maksukyvyttömyyteen. Maan kolmen johtavan pankin & eräiden yksityisten lainoittajien stressinsieto testataan näinä kuukausina entistä tarkemmin kun tiettyjen kaupungin alueiden kotien vakuusarvot alkavat tippumaan yhä hitaampien myyntiaikojen kera. Tästä tarinasta löydät hyvää tietoa miten tilanne muuttuu & missä nykytilanteesssa näkyvimmin.

Hintojen jähmettymistä näkyy sekä keskustassa & sen ulkopuolella

Lainoitus jähmettyvissä lähiöissä

Hintojen nosteen sakatessa lähiötasolla muuttuu sijoituksen tuotto vakuusriskiksi kun markkina alkaa ruuhkautumaan liikaa myytäviä koteja tiivistäen samalla kilpailua näiden kesken.

Tällaisia lähiöitä näkyy jo monia kun katsot lähiötrendejä sekä keskihinnan että tarjousten määrien kautta yhdessä. Tässä on listaa tärkeimmistä juuri näinä aikoina.

Sadama, Kesklinn

Sadaman hinnoittelu on ollut alavireessä vuoden alusta asti

Tästä lähiöstä voi lukea miten sen tarjonta kasvoi voimakkaasti alkukeväästä ja nyt 2. kerran aivan viime viikkoina. Uudistuotannon vetämällä alueella myyjät ovat kuitenkin pitäneet hintoja vakaasti < 2800 €/m2. Lähiö on jopa hintojensa puolesta laskutrendissä myyjien taholta.

Lainoittajien riskit ovat kohonneet täällä johtuen suurista myyntimääristä yhdistettynä korkeaan m2-hintaan. Avoin myymätön markkina-arvo on: > 25 miljoonaa euroa.

Kuuman kesän jälkeen tilanne onkin jo melko hyvin pehmennyttä jäätelöpuikkoa kodin ostajalle 🙂

Tõnismäe, Kesklinn

Kalliin lähiön hinnoittelu on aika vakaassa laskupaineessa

Lähiön yhä reilumpi myymätön varanto painaa melko nopeasti keskihintaa alemmas täällä mikä johtaa vuoden loppua kohti lähiön hinnoittelun laskutrendiin nykytahdilla.

Avoin myymätön markkina-arvo on nyt: 25 miljoonaa euroa.

Ostajalle tilanne alkaa siis olla ns aika makoisa pikku hiljaa täälläkin päin ... 🙂 😀

Juhkentali, Kesklinn

Lähiössä nähtiin hintojen painetta jopa alemmas kesän aluksi

Tätä suurta lähiötä voidaan kirjaimellisesti pitää koko Lasnamäen alueen ulokkeena keskustan suuntaan missä hintojen jähmettyminen on ollut myös nähtävissä melko saman kehityksen & kaavan mukaan.

Avoin myymätön markkina-arvo kodeille on: 9 miljoonaa euroa.

Tässä lähiössä voi ostaja alkaa poimia parhaita kodin kukkasia pikku hiljaa / odottaa vielä niiden kasvua vähän lisää 🙂 😀 😉

Pelguranna, Pohja-Tallinn

Lähiön hinnat ovat hyvin pysähtyneet vakaasti huipulleen

Suuren uima-rannan lähiössä koetaan nyt kesän & odotusten päättyminen kun sen hintapyynnöille on syntynyt uusi aika pysyvältä vaikuttava lasikatto.

Avoin markkina-arvo kodeille tänään: > 11 miljoonaa euroa.

Olisiko tässä se viimeisen kesäisen jäätelötötterön oston paikka kodin etsijälle vai ei ? 🙂 😀 😀

Astangu, Haabersti

Astangun hinnat tippuivat merkittävästi kevään ajaksi heti epävarmuuden alettua

Uudistuotannon ohjaamassa etäisessä lähiössä yritetään kovasti päästä sen kaikkein korkeimmille hintatasoilleen uudelleen samalla kun markkinoilla on tarjolla -20% vähemmän koteja kuin keväällä.

Avoin markkina-arvo on: < 9 miljoonaa euroa.

Se paahtoleipä alkaa olla jo aika "kypsä" kodin ostajalle kun kesän ALE:n aika ei edes kyennyt sulattamaan myymätöntä varantoa paljoakaan alemmas 🙂 😉 😉

Siili, Mustamäe

Lähiön hinnoittelua on laskenut huipultaan vakaasti

Tämä aika pikkuinen markkina on mielenkiintoinen lisä niille, jotka etsivät koulujen alkua kohti vuokrainvestointeja opiskelijoille kun myyjät näyttävät olevan halukkaita alempiin m2-hintoihin jo nyt. Lähiö sijaitsee kivasti juurikin keskustan & Tallinnann suurimpien korkeakoulujen kampusten välimaastossa.

Avoin markkina-arvo kodeista alueella on: > 1 miljoonaa euroa.

Ostajalle nämä myyntien ruuhkautuvat lähiöt tarjoavat toki tilaisuuksia entistä herkemmin samalla kun lainoittajat / lainaajat mieluummin haluaisivat sulkea omia positioitaan markkinoilta. Siksi näitä alueita on hyvin kannattavaa seurata juuri niiden myyjien käyttäytymisen perusteella. Loppujen lopuksi, lähiöt ovat se seuraava askel koko kaupunginosien jälkeen, jotka alkavat osoittaa meille tasoittuvilla hinnoillaan suhdannehuipun loppua & laskun alkuja.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa hakemaan kiinnostavimpia asuinalueita näppärästi, joilla pankkien & finanssilaitosten riskit ovat kasvussa eniten ja siten mahdollisuudet tehdä kodin superlöytöjä kasvavat parhaiten ostajalle.

Kalamajan kotikaupan “HARD landing” – totta vai satua

Megatuotetun Kalamajan lähiön kotikaupan iso käänne on jo käsillä: kulunut kesä ei ole tuonut tänne sitä hartaasti toivottua parannusta sen huippukalliiden kotien myyntien menekkiin vaan koko iso kysymys alkaa olla ns "paketissa". Ts täydelliset ostajan markkinat ovat käsillä tällä alueella. Tästä löydät viimeiset tiedot missä nyt ollaan ja mitä markkinoilla oikein kuplii & kiehuu.

Kalamaja "täydellisessä myrskyssä" joko nyt?

Toteutuneissa asuntokaupoissa viime kuukausien kehitys näyttää seuraavalta.

Kotien kauppa on sakannut jyrkästi viime kuukaudet lähiössä

Samalla kun keskihinnat ovat huojuneet rajusti kk-tasoilla päätyen nyt taas lähemmäs 2000 €/m2 ovat sekä kauppojen määrät että lähiön liikevaihto vakaasti pudonneet yhtä aikaa. Vielä vähän kesken olevan elokuun osalta voidaan jo nähdä, että sekin jatkaa neljän aiemman kuukauden alenevaa trendiä selvästi kohti nollaa asuntokauppaa (ts 67 vs 18 kpl huhti- vs elokuussa). Siis: kohti nollaa asuntokauppaa Kalamajassa ...

Hämmästyttävästi, liikevaihdosta on sulanut hyvin lyhyen jakson aikana nyt jo reilut puolet kun lähtötaso oli vielä huhtikuussa n 10 miljoonaa euroa / kk kaupoissa. Nyt elokuussa voivat myyjät olla jopa tyytyväisiä jos edes neljä miljoonaa saavutetaan ehjin nahoin.

Toteutuneiden kauppojen romahdus lähiössä muistuttaa laajemmin juuri sitä mitä tapahtui koko Tallinnan kaupoille v2007 ennakoiden globaalin taantuman alkua: ensin romahtivat ne määrät & myöhemmin vasta seurasivat m2-hinnat / -pyynnöt enemmistön myyjien herättyä tilanteeseen oikein.

Jos Kalamajan kiinteistökauppa olisi systemaattisesti kehitetty yritys, niin toimitusjohtaja olisi saanut kenkää jo aikaa sitten, niin kehno on tämä viime kuukausien lopputulos! 😀 Näin ei tietenkään ole, vaan intohimoinen viime vuodet jatkunut ahnas kehittäjien kollektiivinen spekulaatio alati kiihtyvään tahtiin luksuskotien suuntaan on vetänyt uutta rakentamista joka myyntinsä perusteella ei vaan toimi (!) ts se tylsä reaalimaailma kutsuu nyt taas palaamaan maanpinnalle. Kumma kyllä. Siis hei: "Houston, we have a small problem here !" 😉

Myyjien tunnelmat

Myyjien eli pyyntöjen puolelle kehitys on ollut seuraavaa.

Pyyntöjen määrät kasvavat yhä voimakkaammin

Näistä kuvista katsoen on viime toukokuusta 2018 lähtien alkanut muodostua ruuhkautumista uusien kotien kanssa Kalamajan markkinaan: hintapyynnöt, määrät & kotien arvo ovat kaikki nousseet samaan suuntaan jyrkästi. Tämä tarkoittaa sitä, että enimmäkseen markkinoille on ilmestynyt yhä lisää kalliimpaa uudistuotantoa myyntiin.

Aivan viime viikkoina on tilanne myös voimakkaasti kiehunut lisää kun avoin myymätön varasto on tahkonnut ihan uusia ennätyksiään kohti 45 miljoonaa.

Kodin myyjien stressitesti kiteytyy Kalamajassa yhä enemmän siis odottamiseen: kauppa ei vaan vedä nykyhintojen vallitessa mutta ainahan on se huominen joka kaiken taas muuttaa voi - vai voiko ...

Lähiön nykytilanne näyttää myyjien odotuksen kannaltakin vähän haasteelliselta.

Kalamajan myyntiajat ovat suurempia kuin kaupunginosassa yleisesti tänään

Myynnin odotusaika on tänään jo n 206 pv kun normaalisti nykyisen tarjonnan vallitessa se voisi olla n 169 pv. Nämä luvut ylittävät myös koko Pohja-Tallinnan kaupunginosan viiveen, missä normaaliaika on luokkaa 156 pv nykyään.

Investoijien globaali suositushan on kiertonopeuden osalta n 120 pv kansainvälisillä mittareilla yleisesti / sijoituskoti.

Koko tilanne on laatuun + hintaan sidottu: mentäessä keskihinnoiltaan halvempiin lähiöihin (mm Pelguranta ja Pelgulinn) nähdään myynnin kierron heti olevan astetta vikkelämpää edelleen markkinoilla Tallinnassa.

Tulossa se iso "JYTKY" / alati syvenevä polarisaatio ?

Kalamajan markkinat ovat jatkaneet polarisaatiota, jossa vanhat kodit ovat paineessa yhä halvemmiksi kun taas kehittäjät pitävät kulisseja pystyssä tuoden markkinoille yhä uljaampia & kalliimpia unelmia ostajan lähinnä haaveiltavaksi myynnin perusteella.

Kaikki pyöriikin aika hienosti näin niin kauan kun kehittäjillä riittää hermoja + pelimerkkejä pitää kalliit kotinsa markkinoilla aika sovussa tarjolla - myyntiajoista oikeastaan edes piittaamatta. Sitten on se 2. skenaario jos näin hyvin ei käy ...

Suuri "HARD landing" Kalamajaan ?

Uudistuotannon myyjät voivat halutessaan - vaikka jo huomenna - käynnistää markkinatsunamin Kalamajasta mikä ei jätä montakaan isomman ympäristönsä kodin myyjää enää entiselleen: jos suuri osa alkaa yhtä äkkiä dumppaamaan nyt myymättömiä massiivisia asuntovarastojaan SUPER-ALE:n vallitessa käynnistyy tsunamin kaltainen ketjureaktio aika helposti. Niin herkät markkinat ovat juuri nyt.

Tällöin vanhojen kotien / niiden heikompien myyjien täytyy alentaa entisestään hintojaan hyvin vahvasti kilpaillakseen kunnes markkinat lopulta nollautuvat rauhoittuen jonnekin perustasolle pitkiksi ajoiksi taas pysyvämmin.

Nähtäväksi jää miten paljon historia toistaa itseään tällä kertaa lainoitusympäristön kiristyessä & kiinteistökaupan vääjäämättä viiletessä yhä lisää. Edessä on aika jännittävät ajat ainakin Kalamajan kotien myyjille & ostajille.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa sinua löytämään hetkellisen kriisin kärsiviä markkina-alueita nopeasti & vaivattomasti mm esittämällä visuaalisesti sekä kaupunginosien että niiden lähiöiden myyntien nopeuden & hitauden vertailtavaksi. Myös SUPER-ALE:n tarjoavat uudistuotannon kodit on selvästi merkitty esiin sen kartalle.

Uudistuotannon myynti hidastunut satamassa eniten

Uusien talojen rakennusbuumin keskellä sataman lähiö tekee uusia ennätyksiään sen myymättömien uusien kotien saralla viikosta toiseen Tallinnassa. Tästä pikku tarinasta opit miten & miksi näin tapahtuu juuri nyt pääkaupungissa.

Alati vihertyvää uusien talojen tunnelmaa näkyvissä kodin ostajan eduksi

Sataman lähiön kotien pyyntöjen kehitys antaa meille hyvän kuvan mitä on kuplinut viimeisen vuoden aikana pikku alueella.

Pyyntöjen määrät paisuvat - m2-hinnat laskevat

Laajalti juurikin eniten uudistuotannolla ladatussa lähiössä keskihinnat ovat olleet selvässä laskupaineessa samalla kun näet miten pyyntöjen määrät & lähiön markkina-arvo on kivunnut ennätykseen raketin lailla. Lopputulos on nyt puhdasta jäätelöä ellei vielä "hunajaa" ostajalle.

Kun keväällä maaliskuussa globaali epävarmuus lisääntyi vyöryivät yhä suuremmat määrät koteja esiin myyntiin tässä lähiössä niin, että nyt lähestytään 25 miljoonan euron myymätöntä varantoa pelkästään julki listatuissa avoimissa myynneissä. Todellisuus on varmasti tätäkin netin markkinointia suurempi.

Kehittäjät siis hermostuivat odottamaan & talouden signaalien selvästi heiketessä keväällä yhä useampi ryntäsi myyntilaidalle oikein urakalla tarjouksineen mikä korostuu nykyään markkinoilla hyvin näkyvästi.

Monia uusia taloja jo SUPER-ALE:ssa

Yksittäiset talot hohtavat nyt ns SUPER-ALE:ssa yhä enemmän juuri satamassa ts niiden kodeista ainakin yksi / useampia on asetettu selvästi koko Kesklinn:n markkinahintaa alemmaksi pyynnöissään nykyään.

Ostajalle aika mielenkiintoisimpia uusia taloja löytyy mm Tuukri & Lüüsi kadun projekteista seuraavasti.

Muutamia uusia taloja SUPER-ALE:sta satamassa

Näiden talojen myyntiä on siis jatkettu ainakin 344 pv & 161 pv asti samalla kun sataman normaali myyntiaika on tänään n 182 pv.

Neliöhinnat ovat myös koko taloissa selvästi alempia (-9,7% ja -5,3%) kuin koko kaupunginosassa yleensä (= 2727 €/m2).

Tarkempi katsaus pyyntöjen nykytilaan kertoo meille myös miten päivän tilanne on kallellaan ostajalle vahvasti: näistä toisessa - Lüüsi:n - talossa 27 kpl (75%) ja toisessa 11 kpl (85%) pyynnöistä on halvempia kuin Kesklinn:n nykyinen hinta. Halvimmat kodit lähtevät kehittäjiltä n -25% alennuksella keskustaan nähden.

Sataman alueella toistuu tämä aika sama tilanne sen useimmissa uusissa taloissa nykyään.

Keskihinnan alentumisen paineen voit siis konkreettisesti nähdä & ymmärtää markkinatilanteeseen nähden katsomalla kunkin talon sisäistä tarjontaa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kopioi dataa omaan käyttöön

Kotiselain visualisoi nopeasti & helposti uudistuotannon nykytilaa markkinolta edelliseen tapaan: voit avata ja katsoa mistä vain Tallinnasta myyjien nykytunnelmat uusien talojensa kera. Lisäksi, voit kopioida koko tarjontatilanteen vaikkapa suoraan omaan taulukkolaskimeen myös tarkempia jatkovertailuja varten.

Myynnin tahmeus näkyy jo ylituotetuissa lähiöissä

Myyntiaikojen mittarit hehkuvat jo punaisella eräiden vähemmän myyvien keskustan kotien lähiöissä tänään: kiinteistöbuumin kova rakentaminen on johtanut viime vuodet tilanteeseen, missä markkinat hidastuvat katu- / lähiötasolla sellaisilla alueille missä ostajista on eniten pula. Tästä löydät kuvauksen siitä miten & missä suhdanteen viilentyminen on alkanut tuntua kaupungissa jo eniten.

Ydinkeskusta kolme lähiötä hidastumisen kohteena

Markkinatilanne näyttää nykyään seuraavalta.

Ydinkeskustan lähiöt: Keldrimäe, Maakri & Kompassi
Myynnin mittarit näyttävät punaisempaa viivettä myynneissä

Kuvan kolmessa korostetussa lähiöistä näkyy miten myyntiajat ovat hyvin reilusti ylittäneet niiden arvioidun normaalikeston: Kompassin lähiössä puhutaan jo lähes 2x kun sen pyynnöt ovat n 172 päivää jäljessä 192 päivästään.

Lainoituksen kiristyminen tuntuu

Odotusten toteutuessa yhä enemmän asuntolainojen korkojen noususta pankeissa ollaan siis suhdannesyklin vaiheessa, jossa konkreettisesti havaitaan miten reaalitalous alkaa viiletä Tallinnankin eri alueilla.

Tämän prosessin edistyessä näkymä on varsin ennustettava lähitulevaan: sekä normaalit myyntiajat että niiden ylitykset yhä vaan pitenevät samalla kun uusia lähiöitä alkaa liittyä laajemmin samaan tilanteeseen mukaan. Keskihintojen näkyvää nousua samalla tukee myös kalliimpien kotien suhteellisesti yhä suurempi määrä markkinoilla.

Kauppa on siis hitaampaa kun puhutaan Tallinnan kalleimmasta Kesklinn:n alueesta: tuntuvasti tiukentunut lainoitusmahdollisuus näkyy tässäkin luonnollisesti sellaisilla alueilla eniten, missä vaaditaan eniten pääomaa ostajan taskusta / aluetta ei pidetä ostajan kannalta kilpailukykyisenä enää.

Rahoitukseen pystyvälle kodin ostajalle markkina on nyt kuitenkin loistava & paranee vaan yhä lisää: tarjoukset sekä uusista kodeista että vanhoista ovat siirtymässä edullisesta superedulliseen suuntaan hyvin paikallisesti. Ne meistä, jotka nyt uskovat ettei taantuma iskekään globaalisti & ovatkin oikeassa, voivat tehdä elämänsä kauppoja kotimarkkinoilla lähikuukausina myös Tallinnasta. Velkavivun kanssa pitää kuitenkin olla varovainen: lainatakauksen arvo alueittain alenee lähikuukausina tn myös lisää.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain antaa sinulle tarkan kuvan myyntiaikojen kehityksestä lähiötasolle asti & auttaa siten valitsemaan juuri parhaimmat & mielenkiintoisimmat alueet kodin ostoa suunnitellessa.

Kalamajan kodit kuumempia kuin koskaan ennen

Kiinteistöbuumin alati yhä turvotessa ovat Kalamajan kaikki tunnusluvut rikkoneet uusia ennätyksiä viime viikkoina & kuukausina sen kodin myyjien keskuudessa Pohja-Tallinnassa. Tästä lyhyestä jutusta ymmärrät yksityiskohtaisesti mitä on ollut kuplimassa aina viime viikkoihin asti tässä superkuumasssa lähiössä sen kodeille - eikä siis ainoastaan ulkolämpötilan puolesta.

Kalamajan avainperuskysymys kun syksy & turismi viilenee

Oheinen kehityskuva kertoo kaiken mitä olemme nähneet toistaiseksi.

Kaikki luvut ovat jo liekinpunaisia Kalamajassa

Lähiön keskihinta on rikkonut äskettäin aivan uusia tasoja kun se lähestyy nyt 3000 €/m2. Tätä ovat tukeneet yhä villimmät uudistuotannon pyynnöt, jotka ovat kuin ovatkin onnistuneet nostamaan lähiön myymättömän markkina-arvon noin 2x vuoden takaisesta tilanteesta ts se on nyt > 44 miljoonaa euroa.

Loppujen lopuksi, hintojen kova nosto uusien talojen myötä on myös jyrkästi kohottanut päiväkohtaisen huojunnan uuteen ennätykseen n 26%. Tämä on lähiötasolla myös Tallinnan uusi ennätys.

Huojunta / hermostuneisuus kuvaa sitä miten paljon myyjät liikuttavat hintojaan päivästä toiseen joko ylös tai alas.

Kaikki ainekset ovat siis koossa siihen seuraavaan suureen liikkeeseen lähiössä kun myyjien tunnelma taas muuttuu.

  • Viime kädessä kuluvien kuukausien lähiön toteutuneet kaupat tulevat olemaan iso avaintekijä sille miten huojunta kehittyy jatkossa kun käsissä on näinkin suuret ennätysvarastot myymätöntä asuinpinta-alaa.
  • Toisena henkisenä ajurina toimii varmasti myös ylipitkäksi venynyt myyntiaika mikä auttanee tekemään rationaalisia päätöksiä paremmin & tehokkaammin myyjien keskuudessa.
Kun asunnot kuumasta lähiöstä - kuten Kalamaja - kiinnostaa, niin kannattaa tarkistaa siis miten myyjien tarjonta on paitsi hinnan myös kpl-määrien kehittynyt sekä miten hermostunut / huojuva ko markkina on nykyään. Myös kaupunginosan hintakuplan riski on hyvä ottaa huomioon ennen suuren päätöksentekoa: Kalamaja on eniten nostanut myös koko kaupunginosan riskin kaupungin korkeimmille tasoille nykyään eli >40% kaikille sen kodin omistajilleen.

Markkinatiedot tarjoaa

Lähiötason markkinadata
Kaupunginosasta sen lähiön tilaan painalluksella

Kotiselain auttaa tuntemaan kotien markkinaa kunkin lähiön sisältä käsin & kertoo viimeisimmät tunnelmat sieltä tarkasti & helposti.

Uudistuotannon määrä jo melkein puolet markkinoista

Valtoimenaan lisääntyneen uudistuotannon kotien määrä Tallinnassa lähenee jo alueittain 50% - pitääkö jo huolestua? Tästä jutusta löydät mainiota faktaa siitä miten & missä kaikki tämä uudistuotanto on vaikuttanut asumisen arvoon eniten.

Kun katsot uusien talojen & kotien karttaa tänään, niin voit löytää aika hyvin Tallinnan todella "kuumat" alueet.

Uusien talojen tarjonta hehkuu kuumana aika monilla alueilla

Tilanne on selvästi kuuma tietyillä keskustan sekä Haaberstin lähiöillä ja mm Kalamajassa.

Tarkemmin faktoina nähdään myös, että kaikkein kuumimmilla kaupungin alueilla uusien kotien osuus liikkuu n 40 - 50 % haarukassa.

Kolmella alueella uusien kotien myynti vastaa n puolta tarjonnasta

Vanhojen kotien myyjillä on siis käsissään todellinen hintakilpailu nyt alueittain jopa uusien talojen kehittäjiä vastaan.

Vaikutus arvostuksiin

Myyjien keskuudessa ollaan nähty kuluvan vuoden 2018 aikana kahden eri tason vaikutuksia uusien talojen paineesta: alueellisia & itse kodin ominaisuuksiin kohdistuvia.

  • Alueelliset hintapaineetkohdistuvat sellaisiin lähiöihin yhä selvemmin joiden yleiskunto & -taso on jäänyt muun kaupungin kehityksessä pahasti jälkeen. Tästä näkyvät hyvinä esimerkkeinä mm keskustan Keldrimäen sekä Haaberstin Väike-Õismäe lähiöt, joissa nähdään keskihinnan polkevan paikoillaan / jo laskevan viime 12 kk kuluessa.

    Elementtilähiön arvo elää toisessa todellisuudessa ympäristöön nähden
  • Ominaisuuksiin kohdistuvat vaikutukset ovat näkyneet mm talon alimpien kerrosten, suurten asuntojen ja tiettyjen rakennustyyppien - mm puutalojen - rajuina yksittäisinä alennusmyynteinä niillä markkinoilla, jotka ovat muutenkin ylikapasiteetin kohteina näinä aikoina. Mainio esimerkki juuri tästä hyvin jatkuvasta tilanteesta löytyy Pohja-Tallinnan kalliista Kalamajasta, jonne ilmestyy usein hyvin halpoja koteja myyntiin näillä ominaisuuksilla.
Ihan keskustorin kupeessa kodin 1. kerros on selvästi halvempi kuin kolmas sen vanhasta kerrostalosta

Aihetta jo huoleen vai ei ?

Kumpikaan edellä kerrottu ei vielä aiheuta kuplan puhkeamista vaikka onkin kasvava haaste toki vanhojen kotien myyjille. Vuodet 2007 - 2009 edellisessä kriisissä opettivat meille, että Tallinnassakin kuplan puhkeaminen vaatii globaalin lainoitusympäristön jyrkkää muutosta. Siksi onkin hyvä seurata koko markkinan prosessia viileästi tiettyjen lähiöiden tasolla, joiden kautta se uusi kriisi alkaa myös täällä edetä ensin esiin.

Kuplan puhkeaminen voi olla liioiteltua, mutta lähivuosia kestävät vaikutukset vanhojen kotien hintojen pysähtymiseen / jopa laskuun ovat hyvin realistinen näkymä kun nykyinen rakennusvauhti yhä jatkuu entisellään. Sijoittajat - ammattimaisesti - toki aina seuraavat myös paikallisten lainoittajien pankkiosakkeiden arvostuksia, jotka ennustivat erittäin hyvin sen edellisen finanssikriisin etenemisen.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain antaa sinulle mainion työkalun seurata yksityiskohtaisesti vaikkapa sitä seuraavaa suurta "jytkyä" jännittäviltä kotien  kiinteistömarkkinoilta 🙂 🙂