Kotimyynnin odotukset viilenevät useimmissa lähiöissä nyt

Useimmat lähiöt keskeisimmissä myynnin ja uudistuotannon alueilla Tallinnassa ovat kääntyneet laskuun aivan aikoina. Tästä näet muutamia alueita tarkemmin ja löydät tietoa miten tämä vaikuttaa markkinaan.

Polarisaatio jyvittää akanat

Uusien ja vanhojen kotien pyyntöjen näkemysero kasvanut & edennyt pitkin vuotta pisteeseen, jossa monet lähiöt ovat tänään joko viime 12 kk laskutrendissä tai ainakin viime kuukauden matalapaineessa.

Kun katsotaan kahta tärkeintä myynnin kalleinta ja halvinta suuraluetta saadaan melko tarkka kuva mitä on tapahtumassa nykyään.

Kesklinn

Kalleimman keskustan lähiöiden tila on seuraava.

Laskutrendin lähiöt Kesklinn:ssa

Laskutrendiin on kääntynyt kaiken kaikkiaan 80% / 12 kpl keskustan lähiöistä, joista 6 kpl on jo 12 kk:n laskussa pyyntöjen m2-keskihinnoissa.

Mielenkiintoiseta on se, että monet kalleimmat Tallinnan luksuslähiöt kuuluvat juuri tähän 12 kk ryhmään mm Kadriorg, Vanalinn ja Südalinn. Tarkemmin myyjien uskon menetys tulevaan näissä näyttää seuraavalta.

Luksuslähiöiden hinnoissa selvintä viilenemistä

Ylikuumenneella & -rakennetulla Tallinnan markkinalla on nyt selvästi tapahtumassa tervehdyttävä käänne, joka alkaa sopeuttaa kodin hintoja takaisin kohti tavallisen ensiasunnon ostajan rajoja harkita omistamista vuokrauksen sijasta. Luksuskoteja & -taloja kannattaa tässä mielessä seurata tarkemmin myös jatkossa koska ne kertovat paljon kehittäjien tunnelmista.

Lasnamäe

Halvimman kaupunginosan lähiöiden tila on seuraava.

Lasnamäe:n laskevat lähiöt löytyvät useimmiten meren suunnalta

Täällä Lasnamäellä on laskevien lähiöiden määrä pienempi eli vain 67% / 8 kpl, koska peruspyyntöjen taso on kaupungin alhaisempia mikä ehkäisee laskujen suuremman synnyn alemmas halvemmilla alueilla.

Myös koko viime vuoden ajalta (ts -52 vko) laskussa olleet lähiöt ovat Päevalja, Loopealse ja Sõjamäe, joista vain kalleimmassa eli 1. on tapahtunut merkittävämpää laskua eli -138 €/m2 vuodessa sen kodin pyynnöissään.

Joka tapauksessa yleinen tunnelma on selkeä ja kertoo markkinan viilentymisesti myös tällä halvimmalla myyntien suuralueella.

Aivan toisaalla Tallinnassa ...

Edellisen kaltaisen kuvan voit katsoa tältä sivulta itsekin, mutta yleisesti voi pääkaupungin tilan tiivistää niin että sama edellinen ilmiö löytyy lähes joka kaupunginosasta sen lähiöistä tänään. Ainoat poikkeukset näyttävät olevan Pohja-Tallinn ja Kristiine.

Kotimarkkinan koko suhdannepeili

Globaali hidastuminen maailmassa näyttää melko selkeästi siis toimivan loogisesti ja vääjäämättä myös Tallinnan pikku kiinteistömarkkinassa. Ostovoiman polkiessa hyvin paikallaan ollaan myyntien osalta tilanteessa, missä monissa lähiöissä hintakatto tulee vastaan jos kaupoille mielii päästä.

Voittajia ovatkin ne ostajat pitkässä juoksussa, jotka pystyvät hyödyntämään suhdannesyklin asuntojen alenevia hintoja ja poimimaan ns "kirsikat kakusta" salkkuunsa syklin taas tn kääntyessä nousuun n 2-5 vuoden säteellä pohjan kosketuksesta. Tarkasti toimiva sijoittajan ajoitus markkinoilla on tässä kaiken A ja O.

Kodin ostoissa parhaaseen hintaan näyttelevät tänään keskeisintä roolia: hintojen polarisaatio pohjille vanhoissa kodeissa sekä uusien ylirakennettujen alueiden yhä aggressiivisemmat yksittäiset markkinatarjoukset uudistuotannoissa.

Molemmat edellä mainitut ryhmät koteja usein päivittyvät esiin myös meidän kannattavien kotien listoillamme.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain helpottaa sinua seuraamaan tilanteen kehitystä eteenpäin aloittaa vaikkapa lähiökohtaisen hintaseurannan omalle kiinnostavalle alueelle Tallinnaan.

Muutaman keskustan lähiön trendit visuaalisesti & helposti juuri tänään

Haabersti nousee kohisten kannattavissa kodeissaan

Kaikessa hiljaisuudessa ovat kannattavien kotien määrät nostaneet Haaberstin yhä kuumemmaksi alueeksi Tallinnan kuplivilla asuntomarkkinoilla. Tästä katsauksesta löydät tarkemmat tiedot miksi ja kuinka kaikki tapahtuu juuri nyt.

Tänään kaikkien kaupunginosien listalla Haabersti löytyy jo kolmannelta sijalta tarjotessaan kannattavia koteja ostajille.

Kannattavien määrät ja parhaiden alueiden etujen markkina-arvot

Vaikka keskusta eli Kesklinn on selvästi se "kukkulan kuningas" koko Tallinnassa johtuen juurikin huippukalliista m2-pyynnöistään, niin sen jälkeen seuraavat kisaavat alueet ovat melko tasainen joukko markkina-arvoiltaan.

Viime aikojen markkinakehitys on siis nostanut Haabersti:n sekä Pohja-Tallinn:n että Nõmme:n edelle. Tätä kehitystä on tukenut mm koko alueen lievästi laskeva m2-hintatrendi viime 12 kk:n ajalta. Tämähän tekee siitä yhä mielenkiintoisemman alueen erityisesti kun tiedetään siellä vallitseva uudistuotannon ylitarjonnan n 50% myymätön (yli-) kapasiteetti.

Kannattaa siis katsoa tarkemmin miten kannattavat kodit tyypillisesti syntyvät ja minne.

Markkinatilanne ja -ennuste

Viime aikojen markkinoilta voidaan hyvin tarkasti nähdä miten kannattavat ovat syntyneet Haaberstin alueella ja mihin avoimiin myynteihin se ennen kaikkea kohdistuu eniten.

Kannattavien kotien oheinen lähiajan markkinaennuste perustuu koneoppimisen käyttöön viime aikaisen nähdyn markkinakäytöksen perusteella juuri Haabersti:n kaupunginosalle.

Kun myytävät ja listatut kodit jaetaan lähiöihin ja poimitaan esiin näistä juuri ne tekijät jotka ennustavat parhaiten ostajan syntyviä etuja jatkossa syntyvät seuraavat kuvat.

Ostajan edut syntyvät eri tavoilla nyt lähiöstä riippuen

Vasemmalta tässä näkyy miten Haabersti kaukaisimmat lähiöt - Tiskre & Vismeistri - tuottavat melko loogisesti kodin käypää hintaa halvempia pyyntöjä ja näistä etuja merkittävästi parhaiten (ts kodin alimmat & halvimmat kerrokset 1 - 3 & etuja > 10 000 €). Tässä myyjät leipovat suuren etäisyyden keskustasta osaksi hinnoittelua selvästikin.

Oikealta taas löytyvät yksityiskohdat miten etuja voi odottaa 3 - 4 muista lähiöstä, jotka muodostavat myös sen leijonan osan koko Haaberstin myynnin listatusta kotien kaikesta tarjonnasta. Nämä markkinan mahdolliset uudet edut voisi kiteyttää myös vaikka seuraaviin kuvauksiin:

  • Vanhemmat ja pienemmät 1. kerroksen kodit kaikista neljästä lähiöstä.
  • Kolmesta muusta lähiöstä ...
    • Suuremmat kodit ylemmistä kerroksista aina viime vuoteen asti rakennusvuoden perusteella.
    • Tästä vuodesta tulevaisuuteen ne uudistuotannot, jotka a) ovat koon puolesta se "seuraavaksi suuri haaste" myynnille ja b) löytyvät alemmista 1. - 3. kerroksista uusissa taloissa.

Nämä ovatkin aivan riittävän tarkat suositukset, joita voit aika hyvin käyttää vaikkapa hakujen suodatuksessa lähiaikoina vertaillessa tuoreimpia kotien esittelyjä paikallisista kotien myyntiportaaleista (mm kv.ee ja city24.ee).

Fiksumman kodin ostajan kannattaa tuntea markkinan etuja tarjoavat alueet & piirteet kannattaviin koteihin, jolloin todellisten helmien löytäminen & erottaminen näiden joukosta on aina helpompaa ja myös tuottavampaa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain avaa kattavan näkyvän kannattaviin koteihin sinulle tilaajana, joista aika ajoittain markkinoiden muuttuessa julkaisemme myös edellisen kaltaisia hyviä vinkkejä sijoittajan sekä tavallisen kodin hakijan iloksi & hyödyksi.

Keskusta määrää markkinan suunnan yhä tiukemmin

Laskusuhdanteen alkaessa EU:ssa Saksasta nähdään Tallinnan kodin markkinasta miten sen kallein & suurin markkina Kesklinn kertoo koko kaupungin myyntipelin suunnan yhä vahvemmin. Laman pelko ajaa kehittäjät näkyvämmin esiin koloistaan yrittämään kaiken jotta oma myyntisalkku kevenisi ajoissa.

Kun katsoo vuoden aikaista pyyntöjen kehitystä näkee seuraavan aika selkeän kuvan.

Tallinnan pyynnöt ovat hyvin samankaltaisia kuin Kesklinn kaupunginosalle yksinään

Alkaen viime toukokuusta 5/2019 markkinoille vyöryi (keltainen alue oikealla) piikkinä Kesklinn:sta yhä enemmän kallista uudistuotantoa, joka nosti koko kaupungin pyyntöjä merkittävästi. Sen jälkeen prosessi on yhä jatkuvasti kiihtynyt viime viikkoja kohti.

Keskustan määräävän roolin kasvua voi havainnollistaa vertaamalla koko viime vuoden (52 vk) kaupungin hintakehitystä ja viime viikkojen (oranssi alue oikealla) kehitystä toisiinsa ts kuinka samankaltaisia ne ovat (ns korrelointi).

Kun koko vuoden samanlaisuus on 84% niin osoittautuu, että viime 5 vk:n kehityksessä luku on jopa 91%. Ts se mitä nyt tapahtuu keskustassa melko tarkkaan määrää samalla koko kaupungin pyyntöjen tilaa.

Mikään toinen iso myynnin alue ei yllä lähellekään näitä lukuja. Lähimmäksi pääsee Pohja-Tallinn: 75% / 52 vk ja -3% / 5 vk.

Kehittäjien & rakentajien suuri aktiivisuus kaupungin kalleimmalle alueelle korostuu nyt haluna listata, myydä & purkaa isommat & kalleimmat riskit matalasuhdanteen alkaessa.

Myyjien viimeinen "taisto" hinnoista

Nyt ollaan yhä siis hintapiikin huipulla Kesklinn:ssa lähinnä uusien myytävien kotien pönkittäessä pyyntöjen näkymää kuplaksi samalla kun polarisaatio etenee uusien ja vanhojen kotien kesken vääjäämättä syvemmälle.

Jos katsoo markkinakuvaa näiden lukujen valossa, niin näkee miten selvästi koko tilanne on viritetty uusien myymättömien kotien ympärille.

Uusien kotien määrä on silmiin pistävän suuri vm 2017 - 2020 taloissa

Kun keskustan koko tarjonnasta / noin puolet (48% vasemmalla) on nyt uusia koteja, on niiden ohjausvoima tietenkin hyvin dominoiva koko markkinalle. Nämä talot ovat vain muutamien kehittäjien & rakentajien käsissä & hinnoitteluissa. Vanhat kodit ovat taas yhden perheen sen ainoa myymätön koti eli David vs Goljat toteutuu nyt kodin myynneissä.

Pyyntöjen jatkuva nousu heijastuu sitten näkemyseron kasvuna ts 731 €/m2 (oikealla) nyt uusien ja vanhojen myyjien välillä. Vielä korkeampiakin lukuja toki löytyy mm Pohja-Tallinnasta, mutta tämä ero kuvaa hyvin miten tiukassa tilanteessa vanhojen kotien myyjät ovat myyntikisassa.

Kasvuvaraa kasvattaa keskustan uusien kotien kuplaa lisää on vielä kuitenkin reilusti olemassa: useat isot valmistuvat tornitalot eivät ole markkinoilla.

Koko kaupungin markkinatunnelmaa ohjaa nyt kourallinen uusien talojen myyjiä, jotka myös ennen kaikkea tiivistävät toimintaansa keskustan alueelle laman pelosta.

Kannattavat kodit hyötyvät lisää

Keskusta luo eniten & yhä paremmin vanhojen kotien kannattavia tarjouksia kun tilanne on tämä siellä. Odotamme tämän kehityksen kiihtyvän kun laskusuhdanne etenee lisää kohti lamaa.

Uudelle ostajalle tämä on loistava uutinen, koska se avaa perinteisesti Tallinnan kalleimman kotien markkinan yhä pienemmällä panostuksella uuteen omistukseen & käyttöön vaikka asuntosijoittamisessa.

Viimeksi keskustan kannattavien markkinoilla oli 290 kpl koteja, jotka tarjosivat etua ostajalle (ts alle käyvän arvon myynnissä) n +7,7 € miljoonan edestä. Tässä on kasvua noin miljoonan euron verran viime viikoilta.

Tuntemalla uusien & vanhojen kotien erot myyjien keskuudessa voit vähentää riskiä & kodin arvon ennustettavuutta jatkossa kuten tässä kerroimme.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa mm uusien ja vanhojen kotien näkemyseron selvittämisessä.

Asuntokaupat 7/2019: myynti sujui helteistäkin huolimatta hyvin

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan 7/2019 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nostot koettiin: Lasnamäe (+12%), Kristiine (+9%), Nõmme (+7%), Haabersti (+6%) ja Mustamäe (+3%) kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Laskijoiden puolella hinnoissa taas olivat Kesklinn (-1%) , Pohja-Tallin (-1%) ja Pirita (-5%) Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat nousivat kun Lasnamäe, Mustamäe ja Haabersti nostivat niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto nousi: n _ miljoonaan / kk (ts +4 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin ennen kaikkea Lasnamäe:n ja Mustamäe:n kasvanut myynti korkeammilla m2-hinnoillaan.

Suurien asuntojen myynti (koko 70 - 250 m2) Kesklinn:ssa (67 kpl / 15,8 M€) oli poikkeuksellisen vilkasta kuukauden ajalta. Kokonaisuutena rahan määrä & sen liikevaihto kuitenkin Tallinnassa pysyi stabiilisti melko ennallaan.

Nousuja useimmilla alueilla



...



...


7/2019 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa - kuten kuukausitason alemmasta %-muutoskuvastakin voi havaita viiden eri alueen voimasta, joista kaksi halvinta suuraluetta painoi eniten kokonaisuutta: Lasnamäe ja Mustamäe.

Myyntimäärät ennallaan

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 7/2019 kodeille muuttuivat hyvin niukasti vrt 6/2019 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo nousi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn



Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa erottuivat kaksi kuumaa aluetta: Lasnamäe ja Kesklinn.  Näitä seurasivat Pohja-Tallinn sekä Mustamäe. Neljän alueen kärki sisälsi jälleen kerran samat myynnin tärkeimmät alueet kuten tapana on aina ollut. Koko Tallinnan kauppamäärät jatkoi nyt 4. kuukautta yli 700 kpl rajalla.

Kauppamäärissä johtoon nousi halvin alue Tallinnasta.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Ohje: vähennä aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla & fokusoi kaksoisklikkaamalla näkymä vain yhteen alueeseen.



Suurimmat voittajat myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset kaupunginosin näyttivät seuraavalta.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo nousi n +4 miljoonalla eurolla pääkaupungissa. Ylivoimaisesti nyt Lasnamäe:n alue koki nousuja sen toteutuneissa kaupoissaan voimakkaimmin.

Myynnin kasvua tukivat nyt pääkaupungin perinteisesti halvimmat suuralueet eniten ts Lasnamäe ja Mustamäe.

Myyntiodotukset: 8/2019

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 8/2018 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa



Keskusta johtaa kannattavien kotien synnyssä yhä enemmän

Kallein Kesklinn luo näinä aikoina eniten uusia kannattavia koteja Tallinnassa. Alueen ylihinnoitteltu pursuava myymätön inventaario uusien rakentajien toimesta on luonut merkittävän hyvät olosuhteet jotta vanhat kodit tulevat tarjolle yhä houkuttelevimmilla tasoilla. Kesklinn peittoaa kaikki seitsemän muuta halvempaa aluetta selvästi tässä vertailussa. Kesän kuumin kuukausi näyttää myös korostavan tätä ilmiötä nyt äärimmilleen.

Ylivoimainen voittaja-alue

Viimeisimmässä markkinassa keskustan osuus uusista kannattavista on häikäisevä: jopa 73% koko Tallinnan muutoksista tapahtui viimeksi Kesklinn:ssa.

Keskustan rooli uusien kannattavien tuotannossa 7/2019

Tätä muutosta voi katsoa sen kaikkein kalleimman m2-hinnnoittelun (2807 €/m2) silmin parhaiten: vanhojen ja uusien kotien polarisaatio kun kasvaa aina sitä suuremmaksi mitä enemmän ylitarjontaa oikeaan ostovoimaan nähden löytyy. Rahoitusta ei vaan riitä enää enemmistöltä uusia luksuskoteja varten mikä on perussyy polarisaatiolle.

Tämän takia vanhojen myyjien näkemysero erkaantuu yhä kauemmas uudistuotannosta ts 709 euro/m2 keskustalle tänään.

Marginaalierot uusille ja vanhoille
Uusien kotien positiivinen marginaali vaikuttaa eniten näkemyseroon - toistaiseksi

Ne kolme polkua kannattaviin

Aivan uusia kannattavia syntyy vain kolmen tapahtuman avulla:

  1. Uusien listausten ilmestyessä markkinoille suoraan käypään reiluun myyntihintaan.
  2. Vanhojen myyjien alentaessa hintojaan riittävästi yksittäin.
  3. Markkinan kallistuessa paikallisesti ison muutoksen myötä (ts useimmiten yksi / useampi uusi talo nostaa pyyntöjään) jolloin tietyt vanhoilla hinnoilla olleet tippuvat kannattavaksi.

Näistä kaksi ensimmäistä ryhmää näyttelee enemmistönä ylivoimaisesti suurinta avainroolia myyjien muutoksina ja ansaitsevat tarkempaa huomiota. Seuraava havainto näyttää toistuvan useimmilta viikoilta viime ajoilta yhä uudelleen.

Suurin osa kannattavista syntyy jo uusina ilmoituksina suoraan (+16 kpl / viikko) kun taas vähemmän niitä löytyy vanhojen alentaessa hintaansa (+10 kpl / viikko).

Merkittävä ero on sekin että uusien ilmoitusten joukossa on yleensä aina enemmän käypään hintaan asetettuja ihan uusia koteja (nyt 8 / 16 kpl = 50%) mikä kertoo kehittäjien suuresta kiireestä saada kaupat aikaan heti tässä & nyt.

Kiristyvä superkilpailu ruokkii siis kodin myyjiä / välittäjiä listaamaan entistä useammin kodit myyntiin suoraan käypään hintaan & luo samalla lisää kannattavia tarjouksia markkinoille.

Enemmistö vanhoja kaksioita

Enemmistö kannattavista on yhä aika tavallisia vanhoja koteja ja nykytilanteessa noin 35 - 105 m2 ts useimmiten kaksioista 4-huoneeseen asti. Parhaimmillaan hinnat alkavat n 1450 €/m2.

Kaksioiden osuus on lähes puolet & suurin kodin ostajan markkina

Kaikkein suurin määrä markkinoille syntyvistä kannattavista on nykyään vanhoja kaksioita kooltaan n 56,4 m2 ja keskihintaan 1990 €/m2

Globaalin taantuman siirtyessä asteittain lähemmäs paikallisesti näemme melko varmasti listalla yhä enemmän myös yhä pienempiä asuntoja jatkossa myös halvemmilla m2-hinnoilla.

Kun kukaan ei oikeasti tiedä tulevaisuutta, niin paras veikkaus kodin ostajalle on valita viisaasti hyvä & kannattava koti tänään ja minimoida omat mahdolliset tappiot liian suuren velkakuorman riskin muutoksien takia.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain kertoo tiivistettynä yhdellä silmäyksellä miten uudet kannattavat kodit muuttuivat aivan viimeksi.

Useat uudet kannattavat sisältävät ostajan etua jo kymmeniä tuhansia euroja


Muutamat parhaat lähiöt houkuttavat kannattavilla kodeilla

Vain tietyt keskustan lähiöt tarjoavat eniten kannattavia tilaisuuksia kodin ostoon Tallinnasta. Tästä katsauksesta löydät tarkat + hyvät lisätiedot mistä näitä voit löytää ja mihin kiinnittää huomiota nykyisillä markkinoilla. Globaalin taantuman etenevää vaikutusta voit myös arvioida juuri näiden kotien lähiöistä ensiksi kaikkein selvimmin.

Markkinoiden etääntyessä yhä lisää vanhojen ja uusien kotien hintojen kesken nähdään miten hinnoittelun paine myyjien iskee näihin kahteen lähiöön tänään eniten.

Kassisaba:n ja Raua:n lähiöitä yhdistää toisiinsa laskeva kk-trendi sekä viimeisen m2-pyynnön asettuminen vuoden takaista alemmille tasoille (ts kaksi punaista kolmiota kuvissa)

Tämän seurauksena on lähiöiden syntynyt jo mittava joukko kannattavia koteja, joiden osuus koko paikallisesta markkinasta näyttää nykyään seuraavalta.

Vaikka kannattavien määrä on suurempi Raua:ssa (24 kpl ylhäällä) on niitä suhteellisesti reilusti eniten Kassisaba:n lähiössä (16 kpl) nykyään %:ssa katsoen alueelta

Kannattavien kotien määrä kasvaa herkimmin alueilla, joilla lyhyen ajan hintatrendi on laskeva & johtaa sen suurempaan osuuteen koko paikallisesta markkinasta.

Markkinatilanne

Kahden houkuttelevimmman lähiön tilanne on hyvin erilainen ja aika mielenkiintoinen.

  • Raua on korkeamman riskin lähiö, missä tiputukset lähtöhinnoista alas ovat radikaalimmat silloin kun kauppa ei käy: odotukset liikkuvat +12 000 €:n voitosta aina -28 000 € menetykseen keskimäärin myyjälle vrt käypään kodin hintaan.
  • Kassisaba on paljon stabiilimpi lähiö, missä tiputukset ovat harvempia (n 38% kaupoista) pyynnön elinkaaren aikana ja vähäisempiä: odotukset liikkuvat -10 000 € menetyksestä suunnilleen samaan kuin edellä eli -27 000 €.

Tarkemmat erot voidaan myös kiteyttää taulukkoon vertailua varten.

..KassisabaRaua
TYYPPIKOTINormaali pyyntö / m21 936 €2 041 €

/ koti165 562 €181 792 €

Kodin keskikoko83 m2, 3 h.91 m2, >3 h.

Suuria koteja >2 h.56%88%

Katu- / pohjakerros25%42%

Uudistuotantoa38%46%
MARKKINATNormaali myyntiaika217 pv225 pv

Toteutuva myyntiaikaEdellä
+16 pv
Myöhässä
-11 pv

Normaali ALE kodille-10 000 €-8 000 €

ALE:n kohteina kaikista38%50%

Kuten tästä näkee, niin ovat Kassisaba:n kodit keskimäärin lopulta myynneissä halvempia ja antavat ostajan myös tinkiä vähän enemmän kuin kilpailijansa Raua:n alueella.

Lisäksi, valinnan varaa on myös paremmin sekä pienissä kodeissa että pois ylemmäs katutasosta mikä aina sekin nostaa asumisen arvoa kaupungissa.

Toisaalta, jos uudistuotanto / suurempi koti kiehtoo niin tarjoaa Raua selvästi runsaamman edullisen valikoiman tätä varten koko Kesklinn:n alueelta.

Kovimman myyntipaineen lähiöissä korostuu selvästi ostajan mahdollisuus tinkiä ja myyjän käsitys oikeasta reilusta hinnasta kodilleen.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain löytää sinulle helposti parhaita myynti-ilmoituksia sisältävät lähiöt Tallinnan markkinoilta: laskutrendi sekä m2-päätöshinnan alitus vuoden takaiseen näkyy automaattisesti lähiöille kartalta.

Lähiötrendin varoitukset avautuvat sen kaupunginosasta lähtien näppärästi

Vanhan kaupungin kotien noste loppui keskikesään

Usko yhä korkeampiin hintoihin vanhan kaupungin kodin myyjien keskuudessa loppui heti kesän koittaessa. Nyt kynnetään yhä alemmas pyyntöhinnoissa syksyä jo ounastellen niin, että viimeisin noteeraus lähentelee koko -12 kk alimpia arvostuksia ts n 3150 €/m2 kohti keskimäärin samalla kun trendi on voimalla laskeva viikoittain.

Tämän historiallisen arvolähiön hinta on huojunut viimeisen vuoden aikana haarukassa 3150 - 3400 €/m2 seuraavasti.

Keväästä m2-trendi on ollut voimalla laskeva samalla kun tarjousmäärät kasvavat

Kuten kuvasta nähdään, niin viimeiset viikot ovat olleet kovaa kyyditystä yhä alemmas myyjien pyynnöissä samalla kun tarjontamäärät ovat kasvaneet voimakkaasti sen pikku markkinoilla.

Globaalin taantuman jo häämöttäessä horisontissa voi olla mahdollista, että myyjien keskuudessa maaginen 3000 €/m2 raja rikotaan jo piakkoin sen verran voimakkaasti ovat hinnat & tarjoukset nyt lähteneet reagoimaan halvemmiksi.

Valistuneen ostajan kannattaa odottaa Tallinnan muuttopiikin jälkeistä aikaa jos vanhan kaupungin asuminen & ostaminen kiinnostaa ts n 9/2019 - 10/2019 kuukausia. Tämä on se heikoin hetki Tallinnan markkinoilla perinteisesti viime vuosien perusteella seuraavaksi.

Yhä lisää kannattavia koteja

Tällä hetkellä kannattavien kotien kartta vanhaan kaupunkiin näyttää seuraavalta.

Vanha kaupunki sisältää vain neljä kannattavaa kotia nykyään

Kaikki nämä kodit sijoittuvat erittäin suureen kokoluokkaan 100 - 150 m2, mutta alimmillaan ollaan kevään aikana nähty myös pienempiä normaaleja koteja alkaen n 2300 €/m2 hintaluokassa vuoden ajalta.

Vanhan kaupungin myyjien sosioekonominen rakenne on varmaan Tallinnan kansainvälisin joten myyjät yleensä seuraavat globaalin talouden suuntaa muuta kaupunkia herkemmin ts syksy voi olla hyvin mielenkiintoinen aika lähiön osalta. Vanhan kaupungin arvo ei perinteisesti ole romahtanut pahiten edes vuosina 2007 - 2009 edellisen kuplan puhjetessa pohjille.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain seuraa puolestasi myös vanhan kaupungin mielenkiintoisesti muuttuvaa hintakarttaa ja sen kannattavuutta ostajalle - jotta sinulla sujuisi myös kaupat paremmin.

Lyhyen ajan pyyntöjen m2-trendi on voimakkaasti laskeva nyt vanhassa kaupungissa ostajan eduksi

Asuntokaupat 6/2019: kuumaa huumaa isommille kodeille

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan 6/2019 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nostot koettiin: Haabersti (+14%), Pirita (+5%), Kesklinn (+4%) ja Mustamäe (+1%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Laskijoiden puolella hinnoissa taas olivat Nõmme (-9%) , Kristiine (-6%), Lasnamäe (-1%) ja Pohja-Tallin (-1%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat nousivat kun Kesklinn ja Mustamäe nostivat niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto nousi: n _ miljoonaan / kk (ts +3 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin ennen kaikkea Kesklinn:n ja Haaberstin kasvanut myynti korkeammilla m2-hinnoillaan.

Suurien asuntojen myynti (koko 70 - 250 m2) sekä Kesklinn:ssa (50 kpl / 12,0 M€) että Pohja-Tallinnassa (29 kpl & 5,2 M€) oli poikkeuksellisen vilkasta kuukauden ajalta. Tämä nosti merkittävästi näiden alueiden kauppamääriä ja liikevaihtoja.

Nousijat & laskijat hyvin tasoissa

...

...

6/2019 muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa - kuten kuukausitason alemmasta %-muutoskuvastakin voi havaita neljän eri alueen voimasta, joista kolme suuraluetta painoi eniten määriensä voimalla: Kesklinn, Haabersti ja Mustamäe.

Myyntimäärät hyvin ennallaan

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 6/2019 kodeille olivat ennallaan vrt 5/2019 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo nousi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa erottuivat kaksi kuumaa aluetta: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.  Näitä seurasivat Lasnamäe sekä Mustamäe. Neljän alueen kärki sisälsi jälleen kerran samat myynnin tärkeimmät alueet kuten tapana on aina ollut. Koko Tallinnan kauppamäärät jatkoi nyt 3. kuukautta yli 700 kpl rajalla.

Kauppamäärissä johtoon nousivat kalleimmat suuralueet Tallinnasta.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Ohje: vähennä aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla & fokusoi kaksoisklikkaamalla näkymä vain yhteen alueeseen.

Suurimmat voittajat rahassa & myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset kaupunginosin näyttivät seuraavalta.

  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo nousi n +3 miljoonalla eurolla pääkaupungissa. Ylivoimaisesti kaikista Kesklinn:n alue koki piikin sen toteutuneissa kaupoissaan voimakkaimmin.

Myynnin kasvuun vaikuttivat selvimmin juuri Kesklinnan kauppojen nousu viime kuusta sen kalliimmilla m2-hinnoillaan ja erityisesti suurimmissa asunnoissaan.

Myyntiodotukset: 7/2019

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 7/2018 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Asuntojen viikkokatsaus (28.06.): edullisempia asuntoja pois markkinoilta

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __

 

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Myyntipeli toistuvan alkusyksyn opiskelija-asuntojen muuttopiikkiä kohti näkyi yhä selvemmin markkinoilta. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2041 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -24 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

 

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Kristiine kallistui kun sen Lilleküla ja Tondi lähiö sulki edullisempia koteja pois  15 kpl markkinoiltaan 1,25 miljoonan euron arvosta. Näiden keskihinta ja -koko oli: 84 465 € (eli 1685 €/m2) & 50 m2 (eniten kaksioita).
Monet nyt suljetut kodit sijaitsivat taktisesti melko lähellä teknisen korkeakoulun (TTÜ kuvassa) sekä yliopistojen alueita

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Kristiine eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Mustamäe kaupunginosassa (ts 19 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).

 

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Asuntojen viikkokatsaus (21.06.): kuuma kesä alensi odotuksia

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __.

 

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Suurin osa Tallinnan lähiöistä äänesti pienen hintojen laskun puolesta keskikesän kuumuudessa. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella:  2057 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -24% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

 

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Kesklinn  halpeni kun sen Kassisaba , Tõnismäe ja Veerenni lähiöt esittelivät myös jopa monia kannattavia koteja eniten lisää myyntiin Kesklinn:n alueelta.

Uusien listausten kannattavien kotien määrä oli suurin keskustassa hintojen laskiessa vähän

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien laskua keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Kesklinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Kristiine kaupunginosassa (ts 16 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.