Asuntojen viikkokatsaus (19.04.): hintojen laskua uusien kotien supistuksilla

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __.

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Markkinaa liikutti yhden kaupunginosan - Pohja-Tallinnan - suuret hintamuutokset kotien pienetessä kooltaan alueella.
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2023 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -25% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Pohja-Tallinn halpeni kun sen Kalamaja lähiö sulki monia uusia kalliita isoja koteja myynneistä kerralla. Kahdesta uudesta talosta suljettiin pois 9 kpl luksusluokan asuntoja yhteensä 3,8 miljoonan arvosta. Näide keskihinta ja -koko oli: 3307 €/m2 & 128 m2 (= 4-huonetta). Kodit olivat markkinoilla jo 591 pv ylittäen suositusajan/koti jopa +355 päivällä.

Kahden uuden talon kodit sijoittuivat aivan meren äärelle pienvenesatamaan

Alueen uimarantalähiössä Pelguranna taas syntyi lisää +9 kpl halvempia vanhoja koteja myyntiin sen monotonisiin 60- ja 70-luvun kerrostaloihin. Näiden yhteisarvo, keskihinta ja -koko oli: 1,1 miljoonaa, 1615 €/m2 & 57,2 m2 (eli n 3-huonetta). Kaikkien tarjoukset olivat aivan uusia. Markkina siirtyi Pohja-Tallinnassa kohti halvempia ja pienempiä koteja kokonaisuutena.

Lähes kaikki Stroomin uimarannan kerrostalot ovat 4/5 -kerroksisia elementtaloja

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 35 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).

 

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Kalamajan kilpailu kiihtyy: LOFT-talon ALE:t jo -200000€

Vahvana vellovan uudistuotannon kotihinnat luovat uusia ennätyksiään viikoittain Tallinnassa: nyt pääset jo luksusluokan uuteen ns LOFT-taloon hieman yli 2000 €/m2. Tästä artikkelista löydät tarkat & hyvät tiedot miten markkina tarjoaa parastaan sinulle & asuntoihin sijoittaville ostajilleen juuri nyt kauniista Tallinnan pääkaupungistamme.

LOFT-talot tarkoittavat Tallinnassa normaalisti vanhoja tehdasrakennuksia, jotka on muunnettu uudestaan nyt asumiskäyttöön. Nämä kodit ovat kahdessa kerroksessa kun niiden olohuoneiden tila ylös saattaa yltää jopa kuuteen metriin asti korkeiden ikkunoidensa kera.

Kovasti superkilpaillussa Kalamajassa nähdään luksuskotien jo tippuvan hyvin mielenkiintoisille tasoille ostajan kannalta. Tyypillisesti myyjän salkku näyttää seuraavalta kun käypiä uuden talon hintoja verrataan sen ympäristöön nykyään.

Yhä useampi koti alittaa jo paikallisen markkina-arvon Kalamajan LOFT-talosta

Muutamat LOFT-kodit lähenevät nyt 2000 €/m2 maagista haamurajaa kuten kuvasta näet. Kehittäjä & rakentaja on erittäin voimakkaasti hinnoitellut & laskenut näiden asuntojen hintoja viime kuukausina.

Globaali kiinteistömarkkinan hidastuminen & kalleimman asuntotuotannon myynnin menekki ohjaa hintoja yhä paremmin ostajan eduksi tänään markkinoilla kaupungissa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua ymmärtämään uusien talojen markkinoita yhä paremmin ja sen asiakkaana pääset myös suoraan näkemään ostajalle kannattavien kotien mielenkiintoiset markkinat koko Tallinnasta.

Luksustalon hintojen näkymät kotiselaimen silmin tänään Kalamajassa

Uusien kotien tulvaa keskustan ulkopuolelle ennätyksiin

Alati jatkuvat loppurutistukset uusien talojen osalta listasivat viime viikolla kolmelle alueelle keskustan ulkopuolelle massiiviset määrät uusia koteja arvoltaan jopa 16 000 000 euron arvosta. Nykyisen superkilpailun vuoksi parhaimmat arvoltaan näistä löytyivät mm Pohja-Tallinn:n ja Haaberstin kaupunginosista. Tästä katsauksesta löydät kattavan kuvauksen juuri näistä uusista kodeista.

Haabersti

Tämän alueen listatut uudet kodit (+71 kpl & 15 934 770 €) keskittyvät kolmeen eri osoitteeseen ja niiden neljään tulevaan vm 2020 uuteen eri taloon.

Kaikkein parasta arvoa tuottavat kaukaisimmat kodit (vihreä pallo) Haaberstista

Parhaan kodin tarjous löytyy suurimmasta 5-huoneesta hintaan 1681 €/m osoitteesta Uuspere tee 4 talon 1. kerroksesta. Tämän asunnon kannattavuus on asetettu n -17 000 € ostajalle nykymarkkinoilla kun normaalisti se on -33 800 € tässä talossa.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Uuspere tee 4-1 95,151/3159 900 €1 681 €-16 970 €
Taverni tee 2-27 82,253/3149 900 €1 824 €-23 712 €
Taverni tee 2-16 8252/3149 000 €1 817 €-23 884 €

Myyjä on päätynyt tarjoamaan parhaan arvon näistä kodeista niiden kaikkein suurimmmasta 95,1 m2 ja kalleimmasta 159 900 € asunnostaan.

Kesklinn

Keskustan uusimmat listatut kodit (+15 kpl & 3 510 000 €) keskittyvät aivan kaupunginosan laitamille sen Kassisaba:n lähiön yhteen uuteen tulevaan taloon (os Paldiski mnt 21) nyt vuoden 2019 aikana.

Keskihintainen uusi talo koteineen sijaitsee melko lähellä vanhaa kaupunkia

Sen parhaan kodin tarjous löytyy aivan pienimmästä 62,3 m2:n kaksiosta, jossa kannattavuus on asetettu n -33 600 € ostajalle. Normaalisti talossa se on nyt -47 700 € tasolla nykyisessä ympäristön tilanteessa.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Paldiski mnt 21-762,322/5174 000 €2 793 €-33 611 €
Paldiski mnt 21-863,223/5179 000 €2 832 €-36 673 €
Paldiski mnt 21-12 62,623/5179 000 €2 859 €-38 024 €

Myyjä on innokas siis myymään ensiksi kaikkein pienimmän kodin halvimmalla hintaan 174 000 € joskin m2-hinta ei ole sille halvin.

Lasnamäe

Tämän halvimman alueen uudet kodit (+21 kpl & 2 377 090 €) löytyvät sen Kurepõllu:n lähiöstä sen vm 2092 ja 2020 kolmesta uudesta talosta (os Liikuri 8a, 8b ja 8c).

Nämä kolme uutta taloa sijaitsetvat kovan lähirakentamisen läheisyydessä

Näiden arvoltaan parhaan suurimman 62,8 m2 kodin kannattavuus on nykyään noin -19 800 € kun se normaalisti on myyjän hinnoittelussa: -26 000 €.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Liikuri 18c-9 62,833/7130 990 €2 086 €-19 816 €
Liikuri 18c-50 61,134/7126 990 €2 078 €-20 073 €
Liikuri 18c-12 62,434/7129 990 €2 083 €-21 366 €

Myyjä on päätynyt tässä talossa tarjoamaan kaikkein suurinta asuntoaan parhaimpaan arvoon hintaan 130 990 € eli 2086 €/m2.

Pohja-Tallinn

Alueen uudet listatut kodit (+9 kpl & 1 271 720 €) löytyvät sen kahdesta vm 2018 jo rakennetusta uudesta talosta (os Manufaktuuri 20 ja Kolde pst 72).

Paras talo & tarjous (vihreä kupla) on osa suurta valmistuvaa tiivistä kerrostaloaluetta

Näiden arvoltaan edullisimman 47,7 m2:n kolmion (os Manufaktuuri 20) kannattavuus on koko Tallinnan viikon listan paras ostajalle eli n -15 600 € kannattavien rajalta. Toisen & kalleimman alueen uuden talon (Kolde pst) pyynnöissä uusien kannattavuus oli nyt jopa -45 000 €/koti.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Manufaktuuri 20 47,731/7105 000 €2 201 €-15 640 €
Manufaktuuri 20 47,721/7105 000 €2 201 €-16 643 €
Kolde pst 72-36 44,315/5104 190 €2 352 €-26 832 €

Alueen paras tarjous tässä siis löytyy Pohja-Tallinn:sta kaikkein pienimmästä päästä 47,7 m2 alkaen hintaan 105 000 € näitä kahta osoitetta verraten.

Näistä uusien kotien parhaista korostuu selvästi se, että kehittäjät & myyjät asettavat kannattavimmat tarjoukset & toiveensa markkinoille joko talon aivan pienimpiin / suurimpiin kohteisiin omasta myyntitaktiikastaan riippuen.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua löytämään paitsi tässä mainitusta uudistuotannosta myös kaikista alueellisista kodin myynneistä kannattavien markkinoiden kannalta parhaat kodit markkinoilta.

Asuntokaupat 3/2019: hintojen laskua tuki puolet kaupungista

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan 3/2019 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2)

Isoimmat m2-hintojen laskut koettiin: Nomme (-7%), Haabersti (-5%), Lasnamäe (-4%) ja Kesklinn (-4%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Nousijoiden puolella hinnoissa taas oli Kristiine (+12%), Pirita (+7%), Pohja-Tallinn (+4%) ja Mustamäe (+1%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat laskivat kunLasnamäe ja Kesklinn laskivat niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto nousi: n _ miljoonaan / kk (ts _ M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin Pohja-Tallinn & Kristiine alueiden kasvanut myynti.

Neljä kaupungin suurinta myynnin aluetta pakkautuivat yhä lähemmäs toisiaan m2-hintojen muutoksissa tasapainoa hakien laskujen yhä johtaessa.

Laskut ja nousut aika tasapainossa

...

...

3/2019 muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa - kuten kuukausitason alemmasta %-muutoskuvastakin voi havaita lähinnä Haabersti:n, Lasnamäe:n ja Kesklinn:n alueiden painosta.

Myyntimäärät kasvussa reippaasti

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 3/2019 kodeille nousivat vrt 2/2019 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo nousi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa erottuivat selvästi halvin & kallein suuralue ts Lasnamäe ja Kesklinn.  Näitä seurasivat Pohja-Tallinn sekä Mustamäe myös melko tasoissa keskenään. Neljän alueen kärki sisälsi jälleen kerran ne myynnin tärkeimmät alueet kuten tapana on yleensä ollut. Koko Tallinnan kauppamäärät nousivat kahden kk:n laman jälkeen selvästi lähelle 700 kpl rajaa.

Hintojen tarkistus alemmas tuki kauppamäärien kasvua ostajan ja myyjän kohdatessa paremmin toisensa pääkaupungissa.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Suurimmat voittajat rahassa & myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset kaupunginosin näyttivät seuraavalta.

  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo nousi n +6 miljoonalla eurolla. Erityisesti Kristiine:n alue ylsi nyt jopa reilusti tuplaamaan sen myyntinsä.

Myynnin kasvuun vaikuttivat selvimmin Pohja-Tallinn ja Kristiine:n kauppojen selvä piristyminen viime kuusta noin seitsemän miljoonan euron arvosta yhteensä.

Myyntiodotukset: 4/2019

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 4/2018 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Mustamäe kaupunginosiin. Kalleimman Kesklinn:n muutoksia on vaikeampi arvioida tarkasti johtuen nyt viime kuukausien kasvaneesta hermostuneisuudesta markkinoilla kalleimmille alueille ja voimakkaista hintatarkistuksista viime viikkoina.

Markkinatiedot tarjoaa

Super-ALE:t laajenivat Kadriorg:ssa & Kalamajassa

Uusien talojen hintanokitukset alas etenivät pykälän lisää jälleen viime viikolla kun muutama merellinen uusi talo alensi pyyntöjään: toinen reilun -300 000 €:n Kadriorg:ssa ja toinen Kalamajan laidalta -43 000 €:n verran kerralla. Kalleimpien alueiden nykyinen hintakupla alkaa näin sopeutua yhä selvemmin purkaakseen uudistuotannon ylitarjontaa jotenkin järkevästi. Tästä löydät tarkemman katsauksen näiden muuttuneiden uusien talojen tarkoista tilanteista kotien markkinoilla.

Kadriorg:n kotien "valuvika" jatkui

Viikolta reilusti alentunut vm2019 uusi luksusluokana talo sijaitsee aivan meren äärellä ja paraatipaikalla satamanäkymään.

Sadaman ja Kadriorg: rajoilla muuttuvat kotitarjoukset luksustaloissa

Nämä ovat ensimmäiset merkittävät ALE:t koko luksustalon hinnoittelun ajalta ja koskettivat tällä kertaa 12 kpl myymättömiä uusia koteja.

Kadriorg:n tulvivaa luksustuotantoa voidaan pitää tällä hetkellä sen "valuvikana" kun kehittäjät ovatyliarvioineet ostajien lainoituskykyä ja monet talot ovat hyvin yli-ikäisiä.

Kalamajan LOFT:t myös halvempia

Kalamajan etäisimmissä osissa on ollut myös vilkasta hinnoittelun muutosta viime kuukaudet & viikot. Vanhan kunnostetun tehdasrakennukset korkeatasoiset LOFT:t ovat olleet usein hintapäivitysten kohteina siellä.

Kalamajan etäisimmillä rajoilla käydään jo "hintakisaa" sen uusille kodeille

Tehdastalon hinnoittelut ovat joustaneet nyt alimmilleen sitten monessa tapauksessa. Halvimmillaan LOFT:ja tarjotaan nyt > 2100 €/m2 tasoilla.

ALE:t koskettivat tällä kertaa kuutta erillistä uutta kotia lähiössä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua selvittämään miten superkilpailu edistyy uudistuotannon keskuudessa helposti. Näet ilmaiseksi mm kokonaisten talojen sekä yksittäisten kotien markkinoilla auki ajat sekä keskinnat joilloin ero talojen vertailu toisiinsa on nopeaa.

Asuntokuplan anatomia Tallinnaan

Asuntokuplan paisuessa huippuunsa on tullut aika niputtaa yhteen ne keskeiset tekijät miten se lopulta puhkeaa & alkaa näkyä suoraan tavalliselle kodin ostajalle. Tämä on tekninen katsaus siihen miten markkinat ovat menneet viime vuosista nyt tähän asti & mitä kuplan jatko voi tuoda esiin. Kukaan ei voi - tietenkään - ennustaa sitä tulevatko nämä tapahtumat toteutumaan ihan "loppuun asti" kuten nyt kävi viimeksi vuonna 2007. Koko palapelissä kun on vaan liian monta liikkuvaa osaa & toimijaa tähän veikkaukseen.

Kohti yhä halvempia neliöitä

Viime vuoden loppu ja nyt alkanut 2019 on todistanut yhä vahvemmin sen, että kun ns "ilmaisen höttörahan" määrä markkinoilla vähenee (ts koronnoston pelot astuvat peliin + osakemarkkina sakkaa), niin ostajat alkavat säästää kohti yhä halvempia koteja ja alueita. Aika yllättävää tosiaankin!

Tallinnassa tämä on tarkoittanut sitä, että kaupat ovat entistä enemmän alkaneet hakeutua kohti halvempia suuria kaupunginosia / siis: Lasnamäe & Mustamäe. Suosiotaan menettäneiden joukossa ovat siis kaikkein kalleimmat eli eniten Kesklinn. Tämä ei ole ihan sitä rakettitiedettä yrittää ymmärtää lopulta: vähemmän rahaa + lainaa = halvempi asunto + alue. Kiitos & näkemiin !

Kuplan vieno henkäys

Edellisestä huolimatta meidän kalliimmat alueet eivät ole jääneet ns "tuleen makaamaan" vaan erilaisia sopeutumisliikkeitä nähdään ja todistetaan viikoittain melko vilkkaastikin.

Meidän tärkein mittarimme on myös kertonut aika tarkasti miten & missä nämä sopeutumiset ovat eniten aktiivisia: uudistuotannon ja vanhojen jo asuttujen kotien hintaero kun on kasvanut kuplan edetessä melko loogisesti listausten määrän mukana yhdessä.

Hinta- & näkemysero (keltainen pallo) lähenee 1000 €/m2 parilla kaupungin alueella

Tämä on hyvin ymmärrettävää: isojen rakentajien yhä vaan pelatessa omaa "peliä" kalliimmaksi voittojaan yhä arvellen & odottaen (luksusta vaan tosiaan koko rahvaalle siis !), niin yksittäiset ihan ne/me tavalliset kodin myyjät joutuvat taipumaan & viemään tarjouksiaan yhä enemmän kohti kipurajoja eli siis: alas.

Rakentajien iso rahasäkki ei ihan ensi kuussa / edes vuonna lopu, mutta tavallisen myyjän & muuttajan pitää toimia oman elämän & arjen muuttuessa tässä ja juuri nyt.

Näin me sitten todistetaan nykyään juurikin kalliimmilla alueilla yhä suurempi ero uusien luksuskotien & tavallisten ihan hyvienkin vanhojen kotien kesken.

Se kuplan "POKS" -hetki

Kuplan sitten lopulta puhjetessa voidaan jo nyt nähdä & löytää markkinoilta ne kaksi aivan ydin- & perusmekanismia miten tavalliset perheet tulevat löytämään tilanteen "yllättäen" edestään myös Tallinnasta:

  1. Suurin enemmistö uudistuotannon myymättömistä kodeista romauttaa pyyntönsä kilpailemaan aika suoraan vanhoja koteja vastaan jolloin koko markkinan keskihinta tippuu vastaavasti nopeasti ja dramaattisesti tälle asuinalueelle.
  2. Lainoituksen omistaneet & myöntäneet pankit ottavat huostaansa pakosta myymättömät talot & kodit pois markkinoilta omiin salkkuihinsa kun asiakaskehittäjä ei ole päässyt asetettuun myyntitavoitteeseen ajoissa sen lainaehtojen mukaisesti. Niiden myynti vedetään sitten pois & piiloon (ts odottamaan parempia aikoja), mutta ne tippuvat roskalainat omistavalle pankin tytäryhtiölle kuten jo kävi 2007 - 2009. Keskihintojen kannalta muutos ostajille on muuten ihan sama kuin edellä.

Molemmat näistä prosesseista ovat aktiivisia juuri nykyään Tallinnassa samaan aikaan ja johtavat samaan / sen "kuplan" paljastumiseen tavalliselle perheelle & ostajalle.

"Pari vuotta sitten minulle johtaja kertoi, että heidän pankki & lainoittaja omisti salkussaan jo >1000 uutta ihan äsken rakennettua & lunastettua kotia Tallinnasta."

- Nimetön päätoimittaja, Viro

Tämä on se meitä ympäröivän koko kiinteistökuplan anatomia tiivistettynä kun (& jos) se toteutuu. Joka tapauksessa molemmat ratkaisut ovat aika selviä kun vaan markkinoita osaa katsoa oikealla asenteella ja tavalla tänään muutoksineen.

Parhaat tunnusmerkit muistiin tästä:

  • Uusien ja vanhojen kotien (keski-) hintaerojen ennätykset
  • Uusien kalliiden myymättöminen tulva markkinoille + kasvanut kiertonopeus
  • Pyyntöjen & ilmoitusten kokonaismäärien ennätykset alueelta
  • Ylipitkittyneet myyntiajat uusille sekä erityisesti vanhoille kodeille

Kuplat palautuvat siis uusien myymättömien ylihintaisten kotien & vanhojen myyjien näkemyksien kasvavaan eroon, mistä seuraa se kova korjausliike kun ostovoima ei lisäännykään oletetusti.

Toivottavasti pidit tätä tekstiä hyödyllisenä jos olet osallistumassa itse kodin ostoon tai myyntiin tavalla tai toisella. Tarkoitus ei ollut tässä toki peloitella ketään vaan antaa ne selkeät työkalut seurata miten kuplan dynamiikka oikeasti toimii nykyään asuntojen kuumemmilla markkinoilla.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa & seuraa puolestasi miten kuplattulevat tai loppuvat Tallinnan eri alueilla aina lähiöiden tarkkuudelle asti. Löydät myös näppärästi palvelustamme ilmaiseksi kaupunginosin edellä mainitun uusien ja vanhojen myyjien m2-hintaeron ja kaikkia muitakin tunnusmerkkejä.

Uusien & vanhojen hintaero avattuna yhdelle kaupunginosalle

Puolen miljoonan pudotuksia kerralla alas luksuskoteihin

Suhteellisen kauan jo myymättömät ihan uudet luksusasunnot Kadriorg:sta tarkistivat hintojaan massiivisesti alemmas joukolla kaupungin upeimmilla & parhaimmilla merinäkymillä: ALE:a kertyi yhteensä noin puolen miljoonan euron verran 11 kpl upouusia koteja viikolta. Uusi myrskyvaroitus on nyt siis annettu uudistuotannon taholta uusien talojen pursuessa lähes joka puolella keskustaa esiin yhä voimalla.

Tyypillinen myynnin tilanne pahimmallaan näyttää näille rakennetuille luksustason kodille seuraavalta.

Suuret ALE:t levisivät laululavan läheisyyteen sen luksustaloihin

Kodin myynti on tässä venynyt jo kaksinkertaiseksi (ts 420 pv auki markkinoilla) vrt tällaisen kodin arvioituun normaaliin aikaan nähden (ts sininen palkki) nykyisillä markkinoilla. Tämä on nyt saanut kehittäjän melko ankarasti tarkistamaan omaa taktiikkaansa lähitulevan myynnin tuloksen suhteen voitoistaan tinkien kun pyyntö on tiputettu äsken 239 000 € -> 215 000 €.

Koko talossa on tänään ainakin 25 kpl vapaita koteja markkinoilla yhä hakien ostajaansa, joista nyt siis 11 kpl aleni merkittävästi pyynnöissään. Näidenkin keski-ikä on tänään 391 pv ja hinta n 354 800 € / koti (3804 €/m2). Kyse on selvästi kaupugin kalleimman & korkeimman luksustason kerrostaloista.

Suurimmat ALE:t olivat > 70 K€ viikossa tässä luksustalossa

Sataman paine tuntuu myös

Aivan Kadriorg:n naapurilähiön eli Sadama:n alue on myös kuuluisa Tallinnassa valvatavasta myymättömästä kapasiteetistaan uusia koteja.

Viime aikojen hintatarkistukset täälläkin alemmas ovat johtaneet jopa koko lähiön hintatrendin pieneen alamäkeen samalla kun hintojen huojunta on >20%. Nykyinen hinnoittelu lähenee taas alimpia tasojaan viimeisen 12 kk jaksolta.

Kilpailevan sataman hintakehitys on tasoittunut + laskenut aivan viime ajoilta

Kadriorg:n myyjät kohtaavat siis sataman alueen selvästi alemmat kotihinnat (< 2750 €/m2) superkilpailun jatkuessa tiukasti mistä koetaan nyt hyviä joustoja jo ostajan hyväksi tänään luksuskotienkin piirissä.

Markkinatiedot tarjoaa

Uudistuotanto tarjoaa yhä entistä parempia koteja viiikoittain Tallinnaan, joita voit seurata tarkasti myös kotiselaimen kautta.

TOP-ALEt: puutaloja & ydinkeskustaa tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaapa hyvä !

Persoonallinen kaksio
kahdessa kerroksessa puutalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat miinuksella: % missä eniten arvostusta laskee koko 45,8 m2 (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on yli-ikäinen ( pv auki) ollen yli sen normaalin myyntiajan ( pv, kts sininen palkki alla). Koti ansaitsee nyt viisi barometria käyvästä hinnastaan & hinta-laatusuhteesta johtuen.
Yleisarvosana: 5/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometriBarometri

Soma koti ydinkeskustan läheisyydestä sisäpihalta.

Villardi 20, Kassisaba, Kesklinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...

.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta

___ Talo on kahden pietalon sisäpihan puolella pois vilkkaalta valtatieltä

---

Markkinatiedot tarjoaa

Ostajan edut näet valinnasta "Vain kannattavat" kodit kotiselaimessa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Asuntojen viikkokatsaus (04.03.): myymättömiä kalleimpia supistettiin markkinoilta

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __.

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }}  {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Kalleimpien uusien kotien listaus huojui yhä enemmän tietyissä Tallinnan lähiöissä mikä voi viitata hintatarkistuksiin näille jatkossa. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Piritan alueella:
2397 €/m2 
(ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -24% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Pohja-Tallinn halpeni kun sen Kalamaja lähiöstä poistettiin kahden uudistuotannon talon kalliimpia koteja runsaasti (17 kpl) listoilta arvoltaan kolmella miljoonalla eurolla. Näiden keskihinta ja -koko: 3279 €/m2 ja 55,1 m2. Suurin osa kodeista oli myynnissä yli niiden normaalin 166 pv:n markkinointiajan eli ts yli-ikäisiä (n +18 pv).

Uudistuotantoja supistettiin nyt voimakkaasti myynnistä (os Väike-Patarei 1/1 ja 1/2 talot) Kalamajasta

 

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien laskua keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Nommen kaupunginosassa (ts 23 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat
esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Asuntokaupat 2/2019: alemmas kohti haamurajaa

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan 2/2019 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2)
Isoimmat m2-hintojen laskut koettiin: Pirita (-20%), Pohja-Tallinn (-11%), Nomme (-10%) ja Kristiine (-8%), Lasnamäe (-5%), Haabersti (-3%) ja Mustamäe (-2%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Nousijoiden puolella hinnoissa taas oli Kesklinn (+10%) ainoastaan. Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat laskivat kun kaikki paitsi Kesklinn laskivat niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto laski: n _ miljoonaan / kk (ts _ M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin Pohja-Tallinn & Lasnamäe alueiden yhä lisää supistuva myynti.
Melko sama ostovoima vaihtaa nyt alueitaan kuukaudesta toiseen yhä nopeammin markkinoilla lainoituksen hiipuessa hieman ostajilta.

Lähes kaikki alueet laskivat hintojaan

...
...

2/2019 muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa - kuten (€/m2) kuukausitason alemmasta muutoskuvastakin voi havaita kaikkien paitsi keskustan alueiden johdolla.

Myyntimäärät laskivat myös

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 2/2019 kodeille laskivat vrt 1/2019 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%) lisää.

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johtoon nousi kirkkaana poikkeuksena Kesklinn mitä seurasivat halvimmat suuralueet Lasnamäe & Mustamäe. Näitä seurasi kalliimpi Pohja-Tallinn. Neljän alueen kärki sisälsi jälleen kerran ne myynnin tärkeimmät alueet pääkaupungista järjestystään taas vaihtaen.

Koko Tallinnan kauppamäärät ovat olleet näin alhaalla 600 kpl maagista rajaa viimeksi kaksi vuotta sitten kesällä. Nyt nähty määrä lähenee siis jo haamurajaa - ilmeisesti globaalin taantuman pelosta.

Kauppamäärien tippuminen edeltää aina hintojen tarkistuksia yhä alemmas ja Tallinnan kaupungin tasolla se heijastaa koko globaalia markkinaa nyt melko hyvin.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Suurimmat menettäjät rahassa & myynneissä (M€)

  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
Melko poikkeuksena viime aikohin kallein Kesklinn kiri itselleen lisää myyntiä oikeastaan kaikkien muiden Tallinnan alueiden kustannuksella kun rahan määrä markkinoilla taas supistui lisää.
Kaupan kokonaisarvo laski yhä n -3 miljoonalla eurolla lisää. Kuitenkin tunnelmaa yleisesti johtavassa kalleimmassa Kesklinn:ssa koettiin viime vuoteen nähden (159 kpl kauppoja, 2/2018 ja nyt 153 kpl) sen kodin kauppojen tasaantumista tai ainakin yritys tähän suuntaan.

Myyntiodotukset: 3/2019

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 3/2018 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn kaupunginosiin. Kalleimman Kesklinn:n muutoksia on nykytilanteessa yhä vaikeampi arvioida tarkasti johtuen nyt viime kuukausien kasvaneesta hermostuneisuudesta markkinoilla. On hyvin mahdollista, että lainoittajat ottavat haltuunsa nyt yhä suurempia määriä kalleimpien alueiden ylikapasiteettia, joka kirjataan myös näkyviin kauppatilastoihin.

Markkinatiedot tarjoaa