Uimaranta-alueet viilenevät syksyyn kodin hinnoissaan

Reiluinta ALE:a tarjoaa Tallinnan uimaranta-alueista nyt Pirita & sitä ympäröivät lähiöt yleisesti, mutta myös toisaalla kaupungissa nähdään hintapyyntöjen joustoa alemmas aivan kuten syklisesti yleensä syksyä kohti tapahtuu vuosittain. Jos uimarannan läheisyys & asuminen kiinnostaa, niin nyt alkaa jälleen kodin ostajalle paranevat kuukaudet käsillä.

Oheisesta kuvasta näkyy hienosti miten paljon Piritan koko alueella hintapyynnöt ovat sen monissa lähiöissä tänään.

Useimmat Piritan kaupunginosan lähiöistä ovat laskutrendissä viim 12 kk:n ajalta mm Piritan uimaranta

Kun katsotaan tarkemmin myös Pelgurantaa pääkaupungin toisena johtavana uimaranta-alueena & lähiönä Pohja-Tallinnasta, niin voidaan hyvin vertailla näiden asuntopyyntöjen kehitystä Piritan uimarannan lähiöön seuraavasti.

Molemmat suurimmat uimaranta-alueet osoittavat hintajoustoja kohti syksyä

Kuten näet, niin Pelgurannalla tapahtunut jyrkkä nousu keskihinnoissaan vuoden 2017 alusta, jota eniten selittää alueelle jo aloitetut & markkinoidut monet uudet kerrostalot koteineen. Kuitenkin nähdään sielläkin lievää pyyntöjen laskua tultaessa nyt kesän loppumetreille. Viime syksyn hintoja n 1550 €/m2 voikin pitää melko puhtaasta vanhojen talojen käypänä pyyntinä vuosi sitten kun taas reilut 1700 €/m2 edustaa uusia + vanhoja taloja nykyään yhdessä. Optimistisimmillaan myyjät olivat maaliskuun tienoilla paikallisilla markkinoilla.

Piritan luisu alemmas alkoi melko osuvasti juuri samoihin aikoihin kun Pelgurannalla ilmestyivät laajalti listoille niiden uudet talot & kodit markkinoilla. Pyynnöt ovat valuneet alemmas luksusalueen aika huimasta 3300 €/m2 aina viime viikkojen 2600 €/m2 niin, ettei trendiviiva edes ennätä vauhdissa mukana. Myyjien odotukset ovatkin jyrkästi muuttuneet vuoden alusta samalla kun yhä useampi kauppaan pyrkivä on ymmärtänyt nykytasoista johtuvan erittäin hitaan kauppojen toteutumisen alueellaan.

Kodin ostajalle & sijoittajalle uimaranta-alueet voivat olla aika mielenkiintoisia: nämä alueet edellisten markkinakuvienkin perusteella tarjoavat mahdollisuuden vuosittaiseen sykliseen hintakehitykseen missä kevät- / kesämyynti voi luoda asunto-omistukselle sen parhaan bonuksen & tuoton.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa selvittämään nopeasti lähiöiden markkinat, joita edellisen esimerkin mukaan ohjaavat esim vuodenajan hintojen vaihtelut.

Vain muutama suuralue täyttää kodin investointivaatimukset

Jatkuva hintapyyntöjen nousu Tallinnassa on muuttanut asuntomarkkinoita niin, että neljä suurinta myyntialuetta ei enää täytä kaikkia standardeja investoijan reunaehtoja. Tärkeä perinteinen reunaehto kannattavasta vuokrakohteesta: sen myynneissä on yleensä <120 päivän ilmoitusten kiertonopeus / kaupattava koti. Tämä perusehto toteutuu enää Tallinnassa vain kahdella kaupunginosan alueella nykymarkkinoilla - nimittäin: Mustamäellä & Lasnamäellä.

Kaikkien kerros- & pientalokotien viimeisimmät markkinoilla olojen ajat näyttävät nykyään seuraavalta.

Ilmoistusajat heikoimmasta parhaimpaan kodin sijoittajalle alueittain Tallinnassa (8/2017)

Samaan aikaan kun Kesklinn:ssa & Pohja-Tallinnassa ollaan jo ns "riskirajoilla" investoijan perusehdon mukaan normaalissa ilmoitusajassa, niin kuvasta hyvin näkee miten parempi tilanne yhä on Musta- & Lasnamäellä keskimäärin katsoen.

Tähän tietysti vaikuttaa m2-keskihinnan kehitys, joka suoraan linkittyy myös uudistuotannon määrän kasvuun & tarjontaan alueittain. Äskettäin julkaistun paikallisen markkinakyselyn mukaan suurimmat keskittymät uudistuotantoa valmistuu juurikin Kesklinn (26%), Lasnamäe (22%), Pohja-Tallinn (20%) ja Mustamäe (14%) alueille, mutta koska Mustamäe & Lasnamäe ovat halvempia näistä ovat ilmoitus- & myyntiajat siellä astetta nopeampia.

Lähiöiden kätketyt helmet

Vaikka suuri yleiskuva näyttääkin investoijalle varoitusmerkkiä jo kahden ison kaupunginosan kohdalta, niin katsomalla tarkemmin niiden sisältä monia niiden eri lähiöitä näkemys muuttuu: pienaluiden suosio kun on hyvin paikallista mitä tulee kodin myyntiin & ostoon. Vaikkapa keskustasta voit löytää monia lähiöitä, joissa kiertonopeus on lyhyempi.

Tärkein ydinsanoma tässä bloggauksessa onkin se, että muutamissa nyt mainituissa kaupunginosissa helmien löytäminen sijoittajalle on astetta helpompaa silloin kun tavoitteena on arvonnousua lähitulevaisuudesta. Ilmoitusaika markkinoilla on hyvä lähtökohta paikantaa automaattisesti sopivia alueita.

Hyvä on myöskin tässä muistaa, että markkinat muuttuvat pikku hiljaa jatkuvasti isoissa kaupungeissa dynaamisesti & ne yleensä seuraavat isompia makrotason  kehitystrendejä niiden taustalla (mm liikenneyhteyksien & palvelurakenteen paraneminen paikallisesti).

Markkinatiedot tarjoaa

Kotien automaattiset ilmoitusajat tarkastelussa

Voit kotiselaimen avulla vaivattomasti & kivasti itse tarkistaa - kuten ammattimainen sijoittaja - nykyiset kaikkien kaupunginosien ns "Päiviä auki" aktiiviset kodin ilmoitteluajat (= 8 kpl Tallinnassa). Tämä parantaa mahdollisuuksia ymmärtää kiinteistösijoituksen riskiä oman edelleen myynnin näkökulmasta.

Asuntokaupat 7/2017: hintojen jousto alemmas jatkui

Kodit laskivat  keskihinnoiltaan 7/2017 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa tasolle: 1668 €/m2.

Isommat toteutumien m2-hintojen laskut koettiin: Pohja-Tallinn (-6,3), Pirita (-5,1%), Kesklinn (-2,2%), Lasnamäe (-1,8%), Nõmme  (-1,1%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Nousijoiden puolella hinnoissaan olivat tällä kertaa: Mustamäe (+6,2%), Kristiine (+1,1%) & Haabersti (+1,0%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat laskivat kun kolme suurinta kaupunginosaa laski yhdessä keskihintaansa alemmaksi. Samalla koko kaupungin liikevaihto supistui jyrkästi: n 60,0 miljoonaan / kk (ts -7,5 milj/kk) toista kuukautta peräkkäin. Tähän vaikutti vahvimmin Kesklinn:n, Lasnamäen, Haaberstin & Pohja-Tallinn:n myyntien supistuminen. Selvästi suurinta myynnin supistimista rahassa näistä kokivat Kesklinn & Lasnamäe kaupunginosat.
Kaupungin kallein & halvin laskivat hintojaan alemmas yhtenäisesti.

Useimmat suuralueet laskussa

...
...

Heinäkuu 2017 muutti hintoja nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa - kuten (€/m2) kuukausitason alemmasta muutoskuvastakin voi havaita kaikkiaan viiden eri kaupunginosan toimesta.

Kauppamäärät jatkoivat laskua

Kauppojen määrät (ts 638 kpl) Tallinnassa 7/2017 kodeille laskivat selvästi vrt 6/2017 kuukausitasoon (730 kpl) nähden (-92 kpl). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n 67,5 milj. eurosta nyt n 60,0 milj. euroon (ts -11%). Laskua kauppoihin kirjattiin nyt 2. kuukausi peräkkäin.

 Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat  Tallinnan asuinalueet:

  1. Mustamäe, 166 kpl
  2. Lasnamäe, 114 kpl
  3. Pohja-Tallinn, 110 kpl
  4. Kesklinn, 104 kpl 
  5. Haabersti, 51 kpl
  6. Kristiine, 45 kpl

Kärkeen nousi syksyn koulujen alkua ennakoiden Mustamäen korkeakoulujen alue jatkaen ed kuukauden trendiään.

Kärkikaksikon muodostivat tällä kertaa kaksi halvinta koko Tallinnan suuraluetta samalla kun yleensä kärjessä kauppoja johtava kallein keskustan alue tippui listalla neljänneksi.

Suurimmat menettäjä rahassa & liikevaihdon supistumisessa:

  1. Kesklinn (-4,7 M€/kk ts 18,2 -> 13,5 milj.euroon)
  2. Lasnamäe (-3,8 M€/kk ts 11,9 -> 8,1 milj.euroon)
  3. Haabersti (-1,5 M€/kk ts 6,2 -> 4,7 milj.euroon)
  4. Pohja-Tallinn (-1,4 M€/kk ts  9,9 -> 8,5 milj.euroon)
  5. Kristiine (-0,3 M€/kk ts 4,2 -> 3,9 milj.euroon)
  6. Mustamäe (+3,6 M€/kk ts 10,6 ->  14,2 milj.euroon)
Selvästi suurin myynnin leikkaus tapahtui Kesklinn:n sekä Tallinnan halvimman suuralueen Lasnamäen kautta.
.
Neljästä pääkaupungin suurimmasta myynnin alueesta selvisi plussalle & kasvuun edellisen kuukauden tapaan ainoastaan Mustamäen kaupunginosa, joka kiri myyntejään ylös merkittävästi ennakoiden yleensä vuosittain toistuvaa elo/syyskuun kysyntäpiikkiä markkinoilla uusien opiskelijoiden takia.
.
Myyntiodotukset: 8/2017
Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen hintabarometrin tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 8/2016 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Lasnamäe, Pohja-Tallinn & Mustamäe kaupunginosiin.
.
Kun kesä- & heinäkuun myynti näytti suosivan ennakolta jo Mustamäen aluetta on tn sen tilanteen normalisoituvan alemmas samalla kuitenkin näyttää siltä, että markkinaympäristö suosii viime kuukausien valossa enemmän halvempia alueita kuin aivan kalleinta keskustaa.
.
 Markkinatiedot tarjoaa