Uusien kotien tulvaa keskustan ulkopuolelle ennätyksiin

Alati jatkuvat loppurutistukset uusien talojen osalta listasivat viime viikolla kolmelle alueelle keskustan ulkopuolelle massiiviset määrät uusia koteja arvoltaan jopa 16 000 000 euron arvosta. Nykyisen superkilpailun vuoksi parhaimmat arvoltaan näistä löytyivät mm Pohja-Tallinn:n ja Haaberstin kaupunginosista. Tästä katsauksesta löydät kattavan kuvauksen juuri näistä uusista kodeista.

Haabersti

Tämän alueen listatut uudet kodit (+71 kpl & 15 934 770 €) keskittyvät kolmeen eri osoitteeseen ja niiden neljään tulevaan vm 2020 uuteen eri taloon.

Kaikkein parasta arvoa tuottavat kaukaisimmat kodit (vihreä pallo) Haaberstista

Parhaan kodin tarjous löytyy suurimmasta 5-huoneesta hintaan 1681 €/m osoitteesta Uuspere tee 4 talon 1. kerroksesta. Tämän asunnon kannattavuus on asetettu n -17 000 € ostajalle nykymarkkinoilla kun normaalisti se on -33 800 € tässä talossa.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Uuspere tee 4-1 95,151/3159 900 €1 681 €-16 970 €
Taverni tee 2-27 82,253/3149 900 €1 824 €-23 712 €
Taverni tee 2-16 8252/3149 000 €1 817 €-23 884 €

Myyjä on päätynyt tarjoamaan parhaan arvon näistä kodeista niiden kaikkein suurimmmasta 95,1 m2 ja kalleimmasta 159 900 € asunnostaan.

Kesklinn

Keskustan uusimmat listatut kodit (+15 kpl & 3 510 000 €) keskittyvät aivan kaupunginosan laitamille sen Kassisaba:n lähiön yhteen uuteen tulevaan taloon (os Paldiski mnt 21) nyt vuoden 2019 aikana.

Keskihintainen uusi talo koteineen sijaitsee melko lähellä vanhaa kaupunkia

Sen parhaan kodin tarjous löytyy aivan pienimmästä 62,3 m2:n kaksiosta, jossa kannattavuus on asetettu n -33 600 € ostajalle. Normaalisti talossa se on nyt -47 700 € tasolla nykyisessä ympäristön tilanteessa.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Paldiski mnt 21-762,322/5174 000 €2 793 €-33 611 €
Paldiski mnt 21-863,223/5179 000 €2 832 €-36 673 €
Paldiski mnt 21-12 62,623/5179 000 €2 859 €-38 024 €

Myyjä on innokas siis myymään ensiksi kaikkein pienimmän kodin halvimmalla hintaan 174 000 € joskin m2-hinta ei ole sille halvin.

Lasnamäe

Tämän halvimman alueen uudet kodit (+21 kpl & 2 377 090 €) löytyvät sen Kurepõllu:n lähiöstä sen vm 2092 ja 2020 kolmesta uudesta talosta (os Liikuri 8a, 8b ja 8c).

Nämä kolme uutta taloa sijaitsetvat kovan lähirakentamisen läheisyydessä

Näiden arvoltaan parhaan suurimman 62,8 m2 kodin kannattavuus on nykyään noin -19 800 € kun se normaalisti on myyjän hinnoittelussa: -26 000 €.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Liikuri 18c-9 62,833/7130 990 €2 086 €-19 816 €
Liikuri 18c-50 61,134/7126 990 €2 078 €-20 073 €
Liikuri 18c-12 62,434/7129 990 €2 083 €-21 366 €

Myyjä on päätynyt tässä talossa tarjoamaan kaikkein suurinta asuntoaan parhaimpaan arvoon hintaan 130 990 € eli 2086 €/m2.

Pohja-Tallinn

Alueen uudet listatut kodit (+9 kpl & 1 271 720 €) löytyvät sen kahdesta vm 2018 jo rakennetusta uudesta talosta (os Manufaktuuri 20 ja Kolde pst 72).

Paras talo & tarjous (vihreä kupla) on osa suurta valmistuvaa tiivistä kerrostaloaluetta

Näiden arvoltaan edullisimman 47,7 m2:n kolmion (os Manufaktuuri 20) kannattavuus on koko Tallinnan viikon listan paras ostajalle eli n -15 600 € kannattavien rajalta. Toisen & kalleimman alueen uuden talon (Kolde pst) pyynnöissä uusien kannattavuus oli nyt jopa -45 000 €/koti.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Manufaktuuri 20 47,731/7105 000 €2 201 €-15 640 €
Manufaktuuri 20 47,721/7105 000 €2 201 €-16 643 €
Kolde pst 72-36 44,315/5104 190 €2 352 €-26 832 €

Alueen paras tarjous tässä siis löytyy Pohja-Tallinn:sta kaikkein pienimmästä päästä 47,7 m2 alkaen hintaan 105 000 € näitä kahta osoitetta verraten.

Näistä uusien kotien parhaista korostuu selvästi se, että kehittäjät & myyjät asettavat kannattavimmat tarjoukset & toiveensa markkinoille joko talon aivan pienimpiin / suurimpiin kohteisiin omasta myyntitaktiikastaan riippuen.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua löytämään paitsi tässä mainitusta uudistuotannosta myös kaikista alueellisista kodin myynneistä kannattavien markkinoiden kannalta parhaat kodit markkinoilta.

TOP-ALEt: turvallista Piritaa & isoa uudistuotantoa tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaapa hyvä !

Viihtyisä kaksio
 modernista kivitalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat plussalla: % missä eniten arvostusta nostaa kivitalo (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy myös sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on aivan uusi ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria käyvästä lähtöhinnastaan & kodin hinta-laatusuhteesta johtuen.
Yleisarvosana: 4/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometri

Toimiva perheystävällinen koti turvalliselta alueelta.

Kase 68b, Maarjamäe, Pirita, Tallinn Avaa myyntitarjous

...

.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta

Kerrostalo on keskellä hyvin samantyylisiä rakennuksia

---

Markkinatiedot tarjoaa

Ostajan edut näet valinnasta "Vain kannattavat" kodit kotiselaimessa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Asuntojen viikkokatsaus (14.12.): uudistuotantojen Joulukalenterin luukut auki

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} ' {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Uusia ennätyksiä: Pohja-Tallinn (2250 €/m2) nousi niukasti sen kalleimmille tasoilleen aika monenkin sen uustuotannon eri alueen talon voimasta.

Kalamajan uudet kodit ohjasivat pyynnöt uusiin ennätyksiin määrissä (oikealla alhaalla) ja samalla uusien ja vanhojen kotien ero revähti lähes 900 €/m2 (vasemmalla ylhäällä) koko Pohja-Tallinnalle tämän lähiön ansiosta.

Uusien talojen kehittäjät kuumenivat lisää myyntilaidalle joulua kohti selvästikin ympäri kaupunkia & varannot ovat suuremmat kuin koskaan ennen historiassa. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Kesklinn alueella: 2743 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -25% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Pohja-Tallinn kallistui kun sen Kalamaja lähiö palautti jälleen neljän uuden talon (os Väike-Patarei 1/2 ... 1/4) samalta kehittäjältä tulevia koteja myyntiin 7,1 miljoonan euron edestä 39 kpl. Näiden keskihinta & -koko on: 3305 €/m2 ja 55,6 m2. Kodit ovat käyneet markkinoilla nyt n 165 päivää samalla kun ihanneaika alueella tällaisille kodeille on n 168 päivää nykyään. Myös monet muut alueen uusien kehittäjät innostuivat listaamaan monia koteja myyntiin lisää (ts Manufaktuuri 18 / +21 kpl, Kolde pst 71 / +16 kpl, Madala 16 / +5 kpl, Suur-Patarei 20 / +5 kpl ja Sõle 67 / 5 kpl). Näiden koko yhteisarvo oli n 8,6 miljoonaa euroa lisäyksinä markkinoille. Uudistuotantoa vyöryi siis > 15,5 miljoonan arvosta esiin vain yhteen kaupunginosaan nyt vuoden 2019 loppuun kerralla.

Kiva & ketterä jouluvaari kuumasti kuplivasta Kalamajasta jakoi jo aika hurjasti uusia taloja ja koteja sen asukkaiden iloksi & riemuksi

 


VIIME MUUTOKSET

Kotiselain jakaa viikolta muuttuneet myynnin tarjoukset kolmeen aliryhmään näin:

  • () Uudet ilmoitukset
  • (_) Uudelleen avatut
  • () Hintapäivitetyt
Yleensä näistä kaksi ensimmäistä ovat aina kalliimpia kun taas viimeinen on halvin kuvatessaan tyypillisesti enimmäkseen m2-hintojen tarkistusta alemmas kun ilmoitus & sen kodin myynti on jatkunut markkinoilla jo pidempään.

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin siis
miten markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja mihin se on menossa.

Uudet myynti-ilmoitukset

XPertti

Uudet laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa:
2078 €/m2 (-6 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kristiine, Lasnamäe ja Pirita
    markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Pohja-Tallinn ja Kesklinn
    alueilla.
Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan
uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  4 aluetta tuki hinnotelun
laskuja tarjouksiinsa ja 4 nostoja.Voluumi ryhmässä nousi selvästi: 286 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kristiine ja Lasnamäe.
Hintapäivitetyt

XPertti

Näissä ilmoituksissa oli hinnoittelun nostoja, koko ryhmän keskihinnan ollessa:
2099 €/m2 (+115 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Pohja-Tallinn, Haabersti ja Pirita
    alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Kristiine & Lasnamäe 
    niiden hinnoittelun laskuin.
Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 5 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 3 kpl laski niitä.Tarjousten määrät nousivat (304 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 101 kpl / 22% ja Pohja-Tallinn 118 kpl / 25%).Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Haabersti alueiden kalliimpien tarjousten kautta.
Uudelleen avatut

XPertti

Täällä näkyi hintojen nostoja aliryhmän keskihinnan ollessa:
2289 €/m2 (+77 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn ja Nomme
    alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Haabersti ja Kesklinn
    kaupunginosissa selvimmin.
Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueella ja 3 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi ennätyksellisen paljon (466 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Nomme kaupunginosassa (ts 20 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen uudelleen avattujen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat
esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


TOP-ALEt: vanhaa kaupunkia + isoja koteja tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle (/myyjällekin) näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti. 
Olkaapa hyvä !
Massiivinen upea kaksio
 saunan kera historiallisesta talosta (104,6 m2)
Tälle kodille ei löydy kilpailijaa vanhan kaupungin alueelta sen hinta- / kokoluokassaan tänään. Ostajan etua markkinoilla on jopa: n 93 700 € / +57%.
---
Markkina-arvostukset tälle kodille ovat miinuksella: -3,04% tänään, missä arvoa laskee eniten kodin sokkelikerrros (-25%) alueella nykyään. Lisäarvoa syntyy sijainnista (306 795 €). Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n 93,7  tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen (258 688  €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: 165 000 €. Ilmoitus on jo yli-ikäinen (308  pv auki) ylittäen normaalin myyntiajan (197 pv, sininen palkki) samalla kun se laskenut nyt 1. ketaa. Koti ansaitsee nyt viisi barometria johtuen erinomaisesta hinta- / laatusuhteestaan vanhan kaupungin alueella.
Yleisarvosana: 5/5 kotibarometria
Edullinen persoonallinen valmis koti / toimisto vanhaan kaupunkiin.

Lai 43, Vanalinn, Kesklinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

...

NYT
165 000 €
Markkinoilla
308 päivää
Alkuhinta
200 000 €

Siisti perusneliö
parvekkeen kera kivitalosta (93,7  m2)
Keskustassa on ainakin pari kotia vastaavassa hinta- & kokoluokassa tarjolla (os E. Viiralti 3 ja Lastekodu 5). Ostajan etua on jopa: n 53 700 € / +31,8%.
---
Markkina-arvostukset nousevat plussalle (+10,27%) tälle kodille kokonaisuutena,  missä suurimpia nostavia tekijöitä on sen 6. kerros (+18%) tälle alueelle. Lisäarvoa syntyy myös sijainnista (232 292 €) nykytilanteessa ympäristöönsä nähden. Myyntihinta on n. 53,7 tuhatta alle aluehintasuosituksen (222 744 €) juuri tässä kohtaa kaupunkia nykymarkkinoilla: 169 000 €. Ilmoitus on myös keski-ikäinen (84 pv auki markkinoilla) ja alle reilusti sen myyntiajan (196 pv). Koti tienaa neljä barometria johtuen nyt jo hyvästä arvostaan aivan keskeisimmässä ydinkeskustassa.
Yleisarvosana: 4/5 kotibarometria
Suurperheen halpa koti suoraan ydinkeskustaan kaukana liikenteen melusta.

Narva mnt 14, Raua, Kesklinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

...

NYT
169 000 €
Markkinoilla
84 päivää
Alkuhinta
172 000 €

Tilava neliö
 saunan kera rauhallisesta kivitalosta (102,8 m2)
Lähistöllä on muutama koti samassa hintaluokassa (os Sitsi 3 ja Sõle 64), mutta aivan toisenlaisissa taloissa.  Ostajan etua markkinoilla on: n 23 400 € / +19%.
---
Markkina-arvostukset tippuvat miinukselle (-8,96%) tälle kodille kokonaisuutena, missä suurimpia laskevia tekijöitä on rakennusvuosi sen koko 102,8 (-26%) tälle alueelle. Lisäarvoa syntyy myös sijainnista (188 916 €) nykytilanteessa ympäristöönsä nähden. Myyntihinta on plussalla suositukseensa nähden (148 383 €) juuri tässä kohtaa kaupunkia nykymarkkinoilla: 125 000 €. Ilmoitus on juuri kypsynyt yli-ikäiseksi (245 pv auki markkinoilla) vrt sen myynnin ennakoituun suositusaikaan (194 pv, sininen palkki) tässä kohtaa kaupunkia ja laskenut nyt 3. kertaa alemmas. Koti tienaa neljä barometria johtuen loogisesta hinnan kehityksestä ostajalle myyntiajan pitkittyessä yli normaalin.
Yleisarvosana: 4/5 kotibarometria
Suurperheen peruskoti rauhalliselta vihreältä pientaloalueelta.

Puuvilla 19a, Sitsi, Pohja-Tallinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

...

NYT
125 000 €
Markkinoilla
245 päivää
Alkuhinta
150 000 €

Markkinatiedot tarjoaa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

 

Asuntojen viikkokatsaus (10.04.): hintarallia ylemmäs halvempien kotien vähetessä

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä yhä uuteen sen ennätykseen: 2168 €/m2.
Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Pohja-Tallinn (+18 €/m2 ), Kristiine (+9 €/m2 ), Lasnamae (+8 €/m2 ), Kesklinn (+5 €/m2 ), Mustamae (+2 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Pirita (-25 €/m2 ), Nomme (-8 €/m2 ), Haabersti (-2 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa nousi 2677 €/m2 tasoille.
Pohja-Tallinnann hintarallia tuki eniten edullisempien kotien vähennys. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2042 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -16,3 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta). Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 5 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 3 kpl laski niitä.
Pohja-Tallinn kallistui kun sen Kalamaja & moni muukin lähiötä sulkivat halvempia koteja myynnistä pois.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutkajakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Huom: tällä viikolla markkinatutkan data jää teknisistä aikataulusyistä johtuen julkaisematta !

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Haabersti kaupunginosassa (ts 28 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Asuntojen viikkokatsaus (26.02.): kalliin uudistuotannon vyörytys jatkuu

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä:
2145 €/m2.
Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Kesklinn (+25 €/m2 ), Nomme (+7 €/m2 ), Pohja-Tallinn (+4 €/m2 ), Lasnamae (+1 €/m2 ), Mustamae (+1 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Kristiine (-27 €/m2 ), Pirita (-6 €/m2 ), Haabersti (-3 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa nousi 2681 €/m2 tasoille. Uusia ennätyksiä leivottiin jälleen: Kesklinn nousi jyrkimmin sen kalleimmalle tasoilleen.
Neljä suurinta myyntialuetta jatkoivat keskihintojensa nostoja vetäen Tallinnan uuteen ennätykseen samalla. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haabersti alueella: 2049 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -20,5 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 5 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 3 kpl laski niitä.

Pohja-Tallinn kallistui kun sen Sitsi lähiö toi lisää uusia kalliimpia koteja myyntiin uuteen taloonsa.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1978 €/m2 (-244 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kristiine, Nomme ja Haabersti markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Kesklinn ja Pohja-Tallinn alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  3 aluetta tuki hinnotelun laskuja tarjouksiinsa ja 5 nostoja.

Voluumi ryhmässä laski selvästi: 195 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Haabersti ja Kristiine.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen nostoja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1908 €/m2 (+99 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Haabersti alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Lasnamäe kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 7 asuinalueella ja 1 lievää laskua. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (234 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Haabersti.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun nostoa koko ryhmän keskihinnan ollessa: 2122 €/m2 (+20 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Pirita alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Haabersti niiden hinnoittelun laskuin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 7 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 1 kpl laski niitä. Tarjousten määrät nousivat (262 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni keskustaa kohti (ts Kesklinn: 74 kpl / 28% ja Lasnamäe 65 kpl / 25%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Mustamäe ja Nõmme alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Kesklinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Lasnamäe kaupunginosassa (ts 59 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Uimaranta-alueelle uusien kotien SUPER-ALE:t talveksi alkoivat jo

Kotien suurin hintakilpailu uusien talojen kesken Stroomin uimarantaan

Stroomin uimaranta-alue Pelguranna:ssa ruuhkautuu yhä suuremmasta masssasta myymättömiä uusia koteja nykyään, joista muutama on nyt jo siirtynyt SUPER-ALE:n tilaan. Viime viikot tuovat sinne paitsi lisää markkinointia uudelle talolleen myös alemmas tarkistuvia kotien pyyntöjä muiltakin uusien talojen kehittäjiltään. Nyt rannalle voit jo muuttaa uuteen käytännössä koko lähiön normaaleja pyyntötasoja halvempaan hintaan - ennätys rikki tässäkin rakennusbuumin osalta kaupungille. Tässä sinulle tuore yhteenveto viime viikkojen kehityksestä.

Kilpailu uusien kotien ostajista tiivistyy neljään osoitteeseen, joista yksi (os Kari 24) listattiin taas näkyvästi massalla esiin uudelleen kun taas kaksi muuuta tarkistivat laajalti hintojaan näinä viikkoina (os Madala 16 ja Manufaktuuri 14).

Nämä kaksi jälkimmäistä ovat tyystin erilaisia asumispaikkoja: Madala on 14-kerroksinen Lasnamäeltä kopioitu elementtinen tylsä tornitalo kun taas Manufaktuuri 14 (ns "Sitsin omenat") muodostuu ryhmästä matalampia inhimillisen kokoisia & näköisiä uusia kerrostaloja.

Se neljäs kohde sijoittuu uimarannan etäisimpään osaan (Randla 6) eikä myy & tarjoa yhtä massiivisela inventaariolla enää kotejaan julkisesti.

Näissä uusissa taloissa muhii siis nykyään ainakin 106 kpl uutta kotia tarjolla etsien omaa ostajaansa. Melko pieneen Pelgurannan lähiöön nähden tämä on massiivinen määrä, joka heijastuu ylitarjontana toistaiseksi alueelle nyt erityisesti talviaikaan.

Kuuntele kun kotimarkkina kuiskii

Ulkoisesti katsottuna Pelgurannan hintatrendi on niukasti nousussa juurikin näiden uusien kotien massiivisten viimeisten äkkinäisten listausten myötä seuraavasti (viim 12 kk kuvassa).

Kotien markkinakehitystä: hinnoittelut & tarjonta

Kuitenkin pinnan alla kuplii jo vahvasti, koska markkinat eivät yksinkertaisesti voi sulattaa näin suurta massaa uutta inventaariota paikallisesti. Tästä seuraa se, että myyntiajat venyvät myös uusille kodeille & niiden pitkän aikavälin trendi kääntyykin laskuun.

Katsomalla juuri nykyistä alueen tarjouskannan sisäistä rakennetta selviää mieliala paikallisten myyjien keskuudesta hyvin.

Hinnoittelut uusille, kaikille & vanhoille kodeille Pelgurannasta nykyään

Kuten kuvasta näkyy hyvin on syntynyt tilanne, jossa normaalin myyntiajan puitteissa (130 pv vasemmalle) uusien kotien keskihinta (punainen viiva) laskee n -50 €/m2 markkinoille avauduttuaan. Kun taas vertailun puoleen vanhoille alennusta kertyy n -100 €/m2 keskimäärin samaan aikaan vaikka niiden lähtöhinta (n 1700 €/m2 vihreällä alimpana) on jo paljon alhaisempi alkujaan. Paine siis tuplautuu uusien & vanhojen kesken tänään markkinoilla koko niiden aktiiviseen myyntiaikaan nähden kun kello tikittää eteenpäin päivittäin armotta. Useimmat myyjät eivät ymmärrä olevansa osa tätä prosessia tälläkään alueella & ihmettelevät itsekseen kun kauppa ei suju.

Ennen kaikkea ylitarjonnasta viestii tässä se, että uusien kotien hinnoittelutrendi on kaiken kaikkiaan nyt laskeva myyntiajan pidentyessä.

Myyntiä tukevat uudet ALE:t

Viime viikkoina siirtyivät kahden talon muutamat kodit SUPER-ALE:n tilaan seuraavasti.

Merkittäviä hintamuutoksia & -historiaa parista uudesta kodista normaalin myyntiajan jo sulkeuduttua

Nämä ALE:t ovat tuoneet lähtöhinnat pian muuttovalmiisiin koteihin 1559 €/m2 (os Madala) & 1668 €/m2 (Manufaktuuri) tasoille kun vertailun puoleen:

  • Pelgurannan keskihinta on nykyään n 1785 €/m2.
  • Toteutuneiden kauppojen keskihinta n 1484 €/m2 alueella (11/2017).
  • Toteutuneissa kauppaa käytiin n <1400 €/m2 parhaimmillaan n 10 - 41 m2:n pienimmistä kodeista (11/2017).

Selvästikin näitä nyt myydään alle markkina-arvojen paikallisesti & ottaen huomioon alueen "kuolleiden kylmien kuukausien" alhaiset m2-toteutumahinnat juuri Pelgurannassa.

Kodin ostajan parhaat markkinat syntyvätkin nyt Tallinnassa alueille, joissa uudistuotannon ylitarjonta vallitsee selvimmin kuten edellinen Pelgurannan tilanne osoittaa.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua hakemaan kuumimmat uudistuotantojen SUPER-ALE -tarjoukset sekä niiden nykyisen myyntitilanteen ko lähiössä muutamalla painalluksella & hetkessä.

Koplin hinnoittelukliimaksi uuden ratikkalinjan kynnyksellä yltyy

Kodin hintaveikkailut Kopliin sen myyjillä kiihtyvät loppumetreillä huippuunsa sen uuden ratikkalinjan avaamisen myötä lähikuukausina. Kuluvan vuoden alku on todistanut yhä huikeaa hintarallia pyynnöissään lähiöön. Niinpä, onkin aiheellista tässä arvioida kuinka paljon näissä on "ilmaa" eli puhdasta spekulaatiota vailla ostajia juuri tänään.

Uuden ratikkalinjan (nro 2) avaus lähestyy Koplia nostaen kodin pyyntöjä lähiössä

Myynti-ilmoitusten hinnoittelu on ollut kuumassa nosteessa koko kesän Koplin lähiössä oheisen kuvan mukaan aina viime viikkoihin asti.

Kodin myyjien m2-keskihinnat & tarjousmäärät ovat nousutrendissä kumpikin

Kuvista näkyy hienosti se miten myyjät rajusti taktisesti lisäsivät ponnistuksiaan markkinoida koteja juuri kesäkuun alusta, jonka jälkeen tarjousten määrät kodeista ovatkin pysyneetä aika ennallaan: ratikkalinjan ympärillä pyörii selvästi kasvava joukko sen arvonnostoa testaavia myyjiä & lyhyen kaupan kodin flippaajia.

Vuoden aikana ovat pyynnöt Koplissa nousseet n +200 €/m2 kun viime viikkojen ilmoitusmäärät ovat netissä vakiintuneet n 75 kpl tasolle. Vuoden alusta taas n +100 €/m2.

Myyntiaikojen tehokkuus

Koplin kotien aktiivisista ilmoituksista kannattaa laskea miten kauan aikaa keskimäärin kukin ilmoitus on kaupan. Vertaamalla tätä alueen normaaliin odotettavissa olevaan ihanteeseen - normaaliaikaan - selviää kuinka paljon myyjät ovat ylioptimistisia jos & kun tarkoitus oli myydä oma koti ajallaan.

Koplin mainostuksen kesto vrt sen arvioituun normaaliaikaan

Ero on siis kuvasta lukien -73 päivää pakkasella Koplin myyjillä nykyään. Tämä tarkoittaa sitä, että kauppa toteutuu melko hitaasti enää kullakin kodin myyjälle tässä lähiössä.

Se kuinka paljon  juuri Koplissa on enemmän odottelua yliarvostuksiensa kera näkyy vertaamalla päivää markkinoilla & normaaliaikoja koko Pohja-Tallinnan alueen vastaaviin lukuihin seuraavasti.

Koplin mainostuksen kesto vrt koko Pohja-Tallinnaan

Ilmoitusaika on siis +38 päivää pidempi (ts punaisten palkkien ero) Koplissa eli siellä mainostukset & myynnit kestävät merkittävästi kauemmin kuin koko kaupunginosssa keskimäärin selvästikin.

Ihan yksittäisiä tarjouksia selatessa näkee myöskin, että >120 päivää vanhentuneita (= se sijoitttajan max. suositus yleensä alalla) ilmoituksia on 36 % eli reilu kolmannes koko aktiivisesta kotien tarjonnasta myyntiin. Myös tämä viittaa lähiön tiettyyn haasteeseen hinnoittelussaan kovin monissa tapauksissa: myynti- & tarjousajat ovat liian pitkiä.

Se lopullinen totuus & "Reality Check"

Toteutuneen kaupankäynnin kehityksen löytää kivasti myös maan Maa-amet:n virallisista kiinteistöjen kauppatilastoista Koplin lähiöstäkin. Kuluneen vuoden myynti kodeille näyttääkin seuraavalta.

Totetuneet kotikaupat Koplista 1 - 7 / 2017

Heti tammikuussa käytiin siis huikeat määrät kauppaa & sen jälkeen vauhti hiipui rankasti kohti kesää. Kesäkuussa tarjonta markkinoilla myyntiin vahvasti paisui samalla kun kaupankäynti kodeille lähes lakkasi Koplissa. Kauppojen toteutumien trendi on siis ollut laskeva vuoden alusta nykypäivään samalla kun hinnoittelu on yhä trendissään vaan jatkanut vakaata nousuaan.

Ennen kesän alkua toukokuussa kirjattiin Koplin myyntihinnoiksi jopa 1693 €/m2, jonka jälkeen myynti sitten sakkasikin lähes nollaan. Myyjät / välittäjät toisin sanoen törmäsivät kiviseinään yritttäessään ehkä vieläkin ylemmäs m2-hinnoissaan liian nopeasti tämän nähdessään julkisista kauppatiedoista.

Viime kuussa kirjattiin alueella 11 kpl asuntokauppaa joiden kokonaisarvo jäi aika keskinkertaiseksi kun m2-keskihinta oli 1375 €/m2. Markkina on taas palaamassa henkiin pienen takapakin & hengähdyksen jälkeen ilmeisesti.

Loppujen lopuksi, faktojensa valossa Koplissa on kovin paljon ladattuja odotuksia kodin myyjillä, joista osa näyttää melko etäisesti tukevan enää ostajiensa tavoitteita nykymarkkinoilla. Arvostusten lopullinen kestävyys selvinnee meille kaikille melko pian kun upouusi ratikkalinja oikeasti alkaa pyöriä sen kulmilla.

Koplissa eletään siis kovin mielenkiintoisia aikoja vuoden loppua kohti !

Markkinatiedot tarjoaa

Päiviä auki markkina-arviot Kesklinn:n kodeille

Kotiselain tarjoaa sinulle tarkan arvion lähiökohtaisista hintatrendeistä & arvioi automaattisesti normaaliajan mainostaa & myydä kotiaan kullekin myyjän julkiselle tarjoukselle. Käyttämällä näitä hyväksi voit toimia kuten ammattimainen sijoittaja & välittäjä Tallinnan kiinteistömarkkinoilla.

Uusi ratikkalinja Kopliin nostaa kodin arvostuksia lähiöissä

Syksyyn 2017 valmistuva uusi ratikkalinja 1 & 2 Kopliin luo lisäarvoa sen varrella oleviin lähiöihin & nostaa myös kotien arvostuksia sen varrelta. Odotukset näkyvät parhaiten myyjien tarjouksista alueellisesti niin, että lähiöt jakautuvat voittajiin ja ehkä vähemmän sellaisiin. Eniten lisäarvoa myyjien kannalta vuoden ajalta rakennusprojektin kestäessä on kerännyt Sitsin lähiö, jossa kodin arvostus on noussut n. +240 €/m2 vuodessa.

Uusi ratikkalinja kopliin & sen ympäröivät lähiöt kodin arvoineen myyjien silmin 6/2017

Lähiötrendejä katsoessa erottuvat kolme lähiöitä nousuineen selvästi Sitsi, Kopli & Kalamaja - tässä järjestyksessä. Näistä Sitsi on selvästi jyrkimmin kallistunut viimeisen vuoden aikana m2-keskihintoineen tarjouksineen. Koplin alueella nousu on vaimeampaa johtuen suuresta koosta & hyvin eri laatuisten taloista niiden myytävine koteineen. Kalamajan lisänousua ehkäisee varmasti paljon korkemmat lähtötasot m2-hinnoissaan & nykyinen uusien talojen ylituotanto.

Ratikkalinjan viereltä tärkeimmät lähiöt näyttävätkin myytävien kotiensa hintatrendeineen seuraavilta.

Sitsin lähiössä korkeammat tarjoushinnat ovat tuoreempia kuin Koplissa

Sitsin kotitarjousten nousua ovat ruokkineet useat pientalojen peruskorjaukset sekä sinne jo rantautunut iso uudistuotanto nostaen tarjoushintaa n +240 €/m2 & päätyen n 1740 €/m2 viime viikkoina. Koplissa ei ole vielä nähty juurikaan uudistuotantoa, vaan hintojen nostetta ovat ruokkineet peruskorjaukset & usko ison uuden asuinalueen rakentamisesta sinne. Lopputulos on silti tuottanut nostetta +170 €/m2 & päätyen n 1567 €/m2.

Kannattaa muistaa

  • Uudistuva joukkoliikenneyhteys nostaa asuinalueiden arvostusta selvästi & loogisesti sen mukaan mitä lähempänä keskustaa ollaan edellä kuvatulla tavalla & erityisesti jos lähtötaso on sopivan alhainen ennestään.
  • Markkinat & kodin myyjät arvioivat arvoa jo ennakkoon ennen varsinaista muutoksen tapahtumista ympäristössään (ts ratikkalinjan avautumista tässä tapauksessa) paljon aikaisemmin.
  • Kaikki lähiöt eivät nosta arvoaan, jos niiden asujaimisto ei usko parannuksiin omalla alueellaan (vrt Karjamaa & Paljassaare) yhteisesti.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa vertaamaan toisiinsa kodin markkinoiden hintamuutoksia suurten ympäröivien muutosten suhteen alueittain tarkasti.