TOP-ALEt: uutta LOFT:a ja satamaa tarjolla asumiseen

 
Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Uusi LOFT -kaksio
historiallisesta tehdastalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat plussalla: % missä eniten arvostusta nostaa uudistuotannon rakennusvuosi 2018 (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy myös sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on nuori ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria käyvästä hinnastaan & hinta-laatusuhteesta johtuen, mutta ottaa huomioon alueelle ruuhkautuvan suuren uudistuotannon lähivuosille.
Yleisarvosana: 4/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometri
Upea rosoinen uusi koti korkeiden tilojen ystävälle.
Pärnu mnt 69, Veerenni, Kesklinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...
.
NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Talo sijaitsee vanhan tehdasalueen laitamilla & uuden rakentuvan asuinalueen lähellä (ts oikealla oranssit pallot)

---

Markkinatiedot tarjoaa

Ostajan edut näet valinnasta "Vain kannattavat" kodit kotiselaimessa
  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Puolen miljoonan pudotuksia kerralla alas luksuskoteihin

Suhteellisen kauan jo myymättömät ihan uudet luksusasunnot Kadriorg:sta tarkistivat hintojaan massiivisesti alemmas joukolla kaupungin upeimmilla & parhaimmilla merinäkymillä: ALE:a kertyi yhteensä noin puolen miljoonan euron verran 11 kpl upouusia koteja viikolta. Uusi myrskyvaroitus on nyt siis annettu uudistuotannon taholta uusien talojen pursuessa lähes joka puolella keskustaa esiin yhä voimalla.

Tyypillinen myynnin tilanne pahimmallaan näyttää näille rakennetuille luksustason kodille seuraavalta.

Suuret ALE:t levisivät laululavan läheisyyteen sen luksustaloihin

Kodin myynti on tässä venynyt jo kaksinkertaiseksi (ts 420 pv auki markkinoilla) vrt tällaisen kodin arvioituun normaaliin aikaan nähden (ts sininen palkki) nykyisillä markkinoilla. Tämä on nyt saanut kehittäjän melko ankarasti tarkistamaan omaa taktiikkaansa lähitulevan myynnin tuloksen suhteen voitoistaan tinkien kun pyyntö on tiputettu äsken 239 000 € -> 215 000 €.

Koko talossa on tänään ainakin 25 kpl vapaita koteja markkinoilla yhä hakien ostajaansa, joista nyt siis 11 kpl aleni merkittävästi pyynnöissään. Näidenkin keski-ikä on tänään 391 pv ja hinta n 354 800 € / koti (3804 €/m2). Kyse on selvästi kaupugin kalleimman & korkeimman luksustason kerrostaloista.

Suurimmat ALE:t olivat > 70 K€ viikossa tässä luksustalossa

Sataman paine tuntuu myös

Aivan Kadriorg:n naapurilähiön eli Sadama:n alue on myös kuuluisa Tallinnassa valvatavasta myymättömästä kapasiteetistaan uusia koteja.

Viime aikojen hintatarkistukset täälläkin alemmas ovat johtaneet jopa koko lähiön hintatrendin pieneen alamäkeen samalla kun hintojen huojunta on >20%. Nykyinen hinnoittelu lähenee taas alimpia tasojaan viimeisen 12 kk jaksolta.

Kilpailevan sataman hintakehitys on tasoittunut + laskenut aivan viime ajoilta

Kadriorg:n myyjät kohtaavat siis sataman alueen selvästi alemmat kotihinnat (< 2750 €/m2) superkilpailun jatkuessa tiukasti mistä koetaan nyt hyviä joustoja jo ostajan hyväksi tänään luksuskotienkin piirissä.

Markkinatiedot tarjoaa

Uudistuotanto tarjoaa yhä entistä parempia koteja viiikoittain Tallinnaan, joita voit seurata tarkasti myös kotiselaimen kautta.

Jo toinen kaupunginosa kääntyi kotihintojen laskuun

Kotimarkkinat liikkuvat yhä nopeammin kohti taantumaa nyt Tallinnassa: myös Haabersti:n kaupunginosa on kääntynyt ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2007 buumin hintojensa laskuun kodin myyjien toimesta. Tämö on nyt 2. kaupunginosa sitten Nõmme:n jälkeen, joka kohtaa laskevan hintatrendin. Tästä tarinasta löydät hyvät yksityiskohdat miksi näin on käynyt.

Puhtaasti teknisesti nähtynä Haaberstin kaupunginosan vuositrendi näyttää tänään seuraavalta.

Ison Haabersti:n kotien myyjien trendi on kääntynyt laskuun nyt viime viikkoina

Kuten kuvasta näkyy, niin trendi on nyt selvästi laskussa olkoonkin että alueen uudistuotanto on pönkittänyt kasvua ylemmäs aina viime kuukausiin saakka urheasti.

Koko Haaberstin kaupunginosa on hyvä esimerkki siitä miten uusien ja vanhojen kodin myyjien polarisaatio kehittyy pisteeseen, jossa välttämättä ei ole enää ns "voittajia" seuraavaksi helposti nähtävissä & löydettävissä.

Uusien ja vanhojen kotimyyjien näkemysero (vasemmalla) luo yhä ennätyksiään samalla kun uusia myyntejä syntyy uudistuotannon täysin myymättömään inventaarioon (oikealla) lisää

Alueella vallitsee siis tänään erittäin jyrkkä polarisaatio & markkinahäiriö toisaalta sen vanhojen kodin myyjien ja tulevaisuuden rakentajien kesken vuosille 2019 - 2020.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan talouden hidastumista sekä kaupunginosan että niiden lähiöiden tasolla tarkasti.

Vanhat kodit johtavat hintoja kohti etelänapaa

Vanhat jo asutut kodit pyyntöineen ovat koko kaupungissa kääntyneet osoittamaan alenevaa hinnoittelua viime aikoina samalla kun uudistuotanto pitää vielä kulisseja urheasti pystyssä. Kaikki Tallinnan kahdeksan eri aluetta tukevat nyt yhtenäisesti näkemystä siitä miten jo rakennettujen asuttujen kotien myyjät peilaavat lähitulevaisuutta aiempaa tummemmin sävyin. Tästä tarinasta löydät tarkat tiedot missä mennään ja miten tämä tilanne on vaikuttamassa koko kotien markkinaan jatkossakin.

Hinnat matkalla halpaan & rentoon etelään

Tallinnan kaupunginosien erot uusien ja vanhojen kesken näyttävät nyt seuraavalta.

Kahdeksan kaupunginosan vanhojen marginaalit ovat nyt jo "veden alla" ja loistavat halpuuttaan (vihreät)

Kuten kuvasta voit lukea: kaikkien alueiden vanhojen kotien pyynnöt ovat markkinoilla nyt edelliseen toteutumaan nähden vakaasti negatiiviset noin -30 ... -150 €/m2. Tilanne oli aika erilainen vielä viime kesänä kun moni alue puski vielä plussalla myös vanhojen kotien osalta.

Eniten laskevia odotuksia esiintyy Haaberstin, Kesklinn:n, Piritan ja Pohja-Tallinnan alueilla, joissa kaikissa lähestytään -150 €/m2:n rajaa per pyyntö.

Kuitenkin vaikka suunta onkin selvä, niin vasta yhdessä kaupunginosassa - Nommella - on vanhojen kotien massa riittänyt koko alueen vuositrendin kääntämiseen laskuun kuukausien luottamuksen laskiessa riittävän alas riittävän monella riittävän pitkään.

Vanhojen kotien myyjien uskon lasku alati nouseviin hintoihin johtuu kahdesta syystä: uudistuotannon yhä edelleen vyöryvästä määrästä julkiseen myyntiin yli menekin ja vanhojen myyjien itse päättämistä hintojensa tarkistuksista alemmmas uudistuotannon alati kovenevan kilpailun liikkuessa heitä vastaan.

Lopputuloksena löytyy ennätyksellisiä eroja uuden ja vanhan kodin pyyntöjen kesken niin, että eräillä alueilla lähestytään jopa 1000 €/m2 rajaa.

Tuo villinä vellova uudistuotanto

Nyt räjähtävä uudistuotannon kotien määrä on suurinta mm Haaberstissa, Keskustassa ja Pohja-Tallinnassa nykyään kaupungin markkinoilla.

Punaisena jo painostava uusien kotien kova ylitarjonta ylittää jo 50% usealla isolla alueella Tallinnassa

Suurimmat myynnin ongelmat & näiden kasvavat kuplat tulevat mitä tn jatkumaan ja laajenemaan ennen kaikkea heikomman menekin (ts Haabersti) sekä aivan kalleimpien hintojen alueille (ts Kesklinn).

Kansainvälistä trendiä pakostikin noudattavassa Tallinnassa tilanne ei kuitenkaan olennaisesti poikkea globaalista asuntomyynnin kuplista mm USA:ssa, Australissa tai jopa Suomessa missä kohdataan sama tilanne tänään isoissa kaupungeissa erityisesti kalliimpien jättiprojektien vuoksi.

Jatkossa uudistuotannon markkinat järjestyvät aivan varmasti uudelleen paikallisesti missä nähtänee joitain rakennustoimijoiden lopetuksia ylioptimistisen liian kalliin kaupungin megarakentamisen vuoksi kun kassasta loppuvat vaan rahat.

Tilanne kuitenkin jatkaa vyörymistään eteenpäin kohti kevättä pitkälti globaalien näkymien tahdittamana aika tarkasti kuten täällä kävi edellisen kerran vuoden 2007 - 2009 kiinteistökriisin tapahtumissa.

Markkinatiedot tarjoaa

Vanhojen kotien hintavertailua kaupan viime toteutumiin kotiselaimelta klassisen taustan kera

Kotiselain antaa sinulle suoran näkymän seurata tarkasti myös vanhojen kotien myyjien hinnoittelun kehitystä ja odotusten muuttumista tulevaan suoraan markkinoilta kaupungin ja kaikilta eri alueilta.

Kalamajan kotikaupan meno yhä kuplivampaa

Superkuuman Kalamajan uusien kalliiden kotien rakentamisen myyntikupla viitoittaa Tallinnan koko asunto- ja markkinariskin kehitystä monella tapaa Pohja-Tallinnasta. Koska aivan uusia ennätyksiä on yhä luotu viime viikkoina lisää, voit lukea tästä mm "Kalamajan hintatsunamin" nykytilasta sekä vertailun siihen miten tyhjiöksi polarisoituva tilanne on heijastunut halvemmille lähialueille vai onko se vielä edes... Lopusta löydät myös tiekartan miten tilanne voi edetä jatkossa eli mitä kannattaa seurata & odottaa kun tapahtumat vyöryvät keväälle lisää esiin.

Vanhojen ja uusien kotimyyjien markkinahäiriö

Uusien ja vanhojen kotien näkemysten hintaero tuntuu jo hyvin selvästi kuplan alueella Kalamajassa kodin myyjien keskihinnoissa tänään seuraavasti.

Näkemyserot ovat äärimmäisen suuria nykyään eri lähiöissä uusille ja vanhoille kodeille

Kalamaja vetää ylös & dominoi jo selvästi 957 €/m2 näkemyseroja koko kaupungiosansa Pohja-Tallinnaa (844 €/m2, keskellä) kun taas uimarantalähiön - vilkkaasti myös jo ylirakennetun - Pelgurannan lähiössä eletään rauhallisemmissa tunnelmissa saman nekemyseron ollessa vain 155 €/m2 toistaiseksi (oikealla). Tätä voi jo kutsua aiheellisesti selväksi alueelliseksi markkinahäiriöksi lukujensa valossa.

Psykologisesti vanhojen ja uusien hintojen marginaaliero kertoo siis siitä, miten paljon markkinahäiriön hintakuplaa on meneillään nyt alueella ja mitä jännittyneempi tilanne on sen markkinoilla.

Markkina-arvojen jo näkyvä paine

Myyntiin listatuista kodeista nähdään hyvin Kalamajan viime aikojen tuoreimmat ennätykset sen jo kymmenien miljoonien myymättömän rakennuskuplan osalta kun myyjien mindset on jo ns "myydä heti & kaikki pois".

Vuoden 2018 lopun mediapiikki nosti kotilistaukset myös Tallinnan lähiöissä huippuunsa

Kalamajassa on siis - ainakin - musertavat 53 miljoonaa euroa (alla kuvassa) viime viikkojen ihan tuoretta uutta listattua inventaariota kodin myynneissä kaikkiaan aktiivisena kun taas Pelgurannassa vastaava luku on n 12 miljoonaa (yllä). Suurin osa tästä on listattu esiin lähiöissä vasta 12/2018 kun globaali keskustelu kohtuuhintaisen asumisen puutteesta kuohahti käyntiin maailmalla voimalla & myyjät alkoivat liikehtiä juuri siksi yhä lisää.

Tämä silmien eteen avautuva hintasota & kilpailu iskee siis vanhoihin koteihin kun jaetaan nämä markkinasummat uudistuotantoon ja vanhoihin erilleen.

Uusien kotien markkinamassa kalliista ja halvemmasta lähiöstä nykyään 1/2019

Kalamajan markkinapaine on näin jo reilut 4x uusien kotien myynneissä vanhoihin nähden mikä myös heijastuu jo edellä kerrotussa uusien ja vanhojen pyyntöjen hintaeroissa. Tämä on paljon ja pistää vanhat myyjät ns "melko lailla polvilleen".

Oikeat mahdollisuudet sulattaa ja myydä inventaariot pois palautuvat viime kuukausien menekkiin ja myynnin toteutumiin seuraavasti.

Kalamajan myynnin avoin arvo vastaa neljän ja Pelgurannan kuuden kk puskureita lähitulevaan

Nykyinen tarjouskanta riittää kuukausitasollaan myyntiin Kalamajasta 3,7  kk ja Pelgurannasta 6,0 kk jos:

  • Alueille ei edes ilmestyisi yhtään uutta kotia myyntiin tänä aikana lisää.
  • Ja kun joulukuun pikku myyntipiikki voisi jatkua lähöille yhtä hyvin.
  • Ostajat olisivat halukkaita kalliisiinkin neliöihin & pystyisivät jopa lainoittamaan ne jostain.

Viimeinen kohta tuntuu eniten toiveunelta toteutuakseen nousevien lainakorkojen vallitessa vaikka osa kehittäjistä on siirtynyt jopa "maksa enää vain 5% omaa osuutta sisään & omista heti" -taktiikkaan viime myynneissään.

Globaalissa kuplavertailussa viime kuukaudelta näkyvästi mainittu julkinen kk-arvo listauksista on noussut mm USA:ssa myös jo nopeasti arvoon 3,5 kk mitä pidetään aika isona. Molemmat meidän mainitut lähiöt voittavat siis nämä vertailussa kirkkaasti jo tänään markkinoillaan.

Superkilpailu: pyynnöt joustavat & vakuudet tippuvat

Lopputuloksena hintakehityksistä näkyy jo aika dramaattinen ero markkinoilla siitä miten myyjät ovat myrskyn alla joutuneet tarkistamaan hinnoitteluaan alemmas.

Kalamajan vanhat -10 000 € ja uudetkin -3000 € keskimäärin

Kiihkeän superkilpailun vallitessa Kalamajassa joutuvat sekä uudistuotannon että vanhojen kotien myyjät koko mylläkän aikana selvästi yhä suurempiin myönnytyksiin listaustensa aikana. Vanhojen myyjien hintatarkistukset -10 000 € ovat kuitenkin dramaattisesti juuri heille suuremmat & kipeät kun otetaan huomioon jo se -950 €/m2 alempi alkutaso / pyyntö.

Polarisoidun superkilpailun roihutessa täysillä alueella joutuvat eniten pyyntöjen ahdinkoon vanhojen kotien myyjät tiputtaen siinä samalla omien kotiensa vakuusarvoja alueella viimeistään kaupan toteutuessa.

Kupla, tupla vai se kuitti ?!

Kaikkia tietysti askarruttaa asunnon omistajina & kenties myyjinä eniten se miltä oma tulevaisuus vaikuttaa. Mahdollisia polkuja on vain kaksi:

  1. Tilanne & paine pienenee: tällöin kalleimmilla alueilla - Kalamajassakin - koko myynnin suma alkaa purkautumaan jollain tavalla järkevästi mikä mahdollistaa investoijien & lainoittajien jatkoa sekä totaalisen kaaoksen välttämisen. Tämä kriisimittaus on nyt juuri hyvin aktiivinen.
  2. Kupla paisuu ja eskaloituu lisää yhä laajemmalle & syvemmin: kalleimpien alueiden nykyinen tauti leviää  tällöin eteenpäin yhä halvempiin ylirakennettuihin lähiöihin. Vaikeuksia on silloin luvassa lisää ylivelkaantuville äsken liikaa lainoittaneille kalleimmilla alueilla missä myynti ja tippuvat vakuusarvot vievät lainat miinukselle velkavipuun sortuneilta.

Nykymarkkinaa katsottaessa ollaan nyt tultu tilanteeseen, jossa kalleimmassa Kalamajan kaltaisessa ympäristössä on "kaikki kodit pelissä mukana" eli juurikin kaikki liikenevä on listattu esiin ja myyntiin lähes 100%.

Näin ollen, on kriisin jatkoa juurikin helpointa seurata mitä tapahtuu muissa halvempien lähiöiden myynnin kilpailussa jatkossa ts leviääkö superkilpailu näihinkin lisää vai ei.

Toistaiseksi uusien myyjät ovat pysyneet vielä aika varpaillaan halvemmilla alueilla eli merkittävä osa jo rakennetusta myymättömästä massasta ei ole vielä vyörynyt julkiseen myyntiin kuten Kalamajassa & Kesklinn:ssa nähdään (ts uusien ja vanhojen hintaero on yhä kohtuullista tasoa).

Tästä rauhasta voitanee nauttia vain niin kauan kunnes kalliimpien alueiden kaikki kortit on "katsottu" ts hinnat siellä kilpailtu niin alas vanhoissa kodeissa, että ne muistuttavat lähialueitaan. Näin vastaava ilmiö voi käynnistyä myös muualle kun välittäjät & kehittäjät kyllästyvät Kalamajan & kokevat kannattavana alkaa panostaa enemmän myyntivoimiaan ja - ennen kaikkea - ryhmäalennuksia esiin toisaallekin.

Uudistuotannon ja vanhojen kotien myyjien marginaalieroa kannattaa seurata tärkeänä lukuna markkinoiden paikallisista muutoksista ja kuplan muuttuessa selvästi lisää. Tämä arvo kun kuvaa reaaliaikaisia tunnelmia myyjien keskuudessa hyvin eli mitä markkinoilla on menossa tänään.

Markkinatiedot tarjoaa

Sataman nykyiset hintaerot kotiselaimelta

Kotiselain auttaa sinua näkemään asuntokuplan nykytilanteen tarkemmin ja selvemmin sekä tarjoaa mm juuri uusien ja vanhojen kotien marginaalien erot esiin lähiöistä. Eri asteen kuplia löytyy toki muualtakin esiin kuin vain Kalamajasta.

Kannattavimmat kodit ja niiden paikat muuttuvat nopeammin

Asuntokaupan globaalin vapinan ja pelon siirtyessä yhä selvemmin myös Tallinnaan on käsissä meille loistava tilaisuus tarkastella miten kannattavien kotien markkina kehittyy ja missä syntyvät ne parhaat asuntokauppojen uudet mahdollisuudet. Kun kotien voimistuva markkinointi nyt nostaa näkyvät listaukset aika huippuunsa  saadaan tilanteesta erittäin hyvä & tarkka kuva, jonka avulla voit kivasti suunnistaa kaupungin sen upeimmille markkinoille. Tästä tietoiskusta selvität missä nämä sijaitsevat ja miten suurta etua voit odottaa kaupasta yleisemmin sen omassa kilpailutilanteessa.

Kun Tallinnan kannattavimmat kodit listataan tänään sen kahdeksan kaupunginosan ja näiden kappalemäärin yhteen syntyy seuraava näppärä kuva, jossa ylempänä on kannattavuus kaikista alueen tarjouksista ja alempana kotien määrät.

Vain n. 2 - 3 pääkaupungin aluetta hallitsee markkinoita omilla tarjouksillaan kodeissa

 

Koko tämän markkinan kokonaisarvo pyörii nykyään n 7,8 miljoonassa eurossa eduissaan, joista valtaosa (156 kpl) siis sijoittuu selvästikin keskustaan eli Kesklinn:n alueelle. Tätä selittää sen vahvin uudistuotannon rakennusbuumi.

Kakkoseksi alueena nousee Nõmme:n kaupunginosa, jossa kannattavia on vähemmän (71 kpl) ja kuitenkin niiden arvo on lähes 1,5 miljoonaa euroa nykyään. Huomioiden alueen massiivisesti pienemmät myyntien määrät on tämä hyvä saavuutus ja kertoo kilpailun siirtyneen tälle etäiselle alueelle jo selvemmin myyjien keskuudessa.

Mielenkiintoinen alue on myös Pohja-Tallinn, jonka supervahva rakentaminen on tukenut myös markkinan polarisaatiota vanhojen ja uusien kotien välille sekä samalla lisännyt kannattavien listauksia kuten keskustassa.

Yhteensä nämä kolme aluetta vastaavat 80% koko Tallinnan kannattavien tarjouksista rahassa eli reilun kuuden miljoonan euron pottia.

Kannattavat kodit esiintyvät usein pienessä osassa pääkaupunkia aina kerrallaan eli tällä erää n 2-3 alueella näkyvimmin. Näillä tunnelmilla on myös taipumus muuttua hyvinkin nopeasti ja jyrkästi.

Miten paljon on lupa hyötyä / tinkiä ?

Tinkiminen & kilpailutus on osa arkipäivää kiinteistökaupassa kuten kaikki tiedämme hyvin. Vaan miten paljon on "riittävästi" jos tosiaan kaupoille ryhdyt?

Kannattavien kotien edut kertovat tämän melko konkreettisesti kun vaan lasketaan ja listataan edut keskimäärin alueittain esiin seuraavasti.

Kannattavuus nousee eniten & jyrkimmin vain muutamalla alueella Tallinnassa

Tiukimman kilpailun keskustassa voi siis tänään odottaa n +25 000 € etua sen sopivan kodin helmen löytyessä kohdalle laajimmasta valikoimastaan kun taas Nõmme:lta sen etu asettuu n +20 000 €.

Kuvahan myös kertoo miten nopeasti etu pienenee koko kaupungin muihin alueisiin siirryttäessä. Vaikka valikoima on hyvinkin laaja mm Lasnamäe:llä ovat myyjät vielä yhtenäinen ryhmä pyyntöineen markkinoilla, missä supertarjouksia (ts > 30 000 €/koti) on kaikkiaan melko niukasti nykyään.

Silmiin pistävä poikkeus on kaupoissaan hiljainen Pirita missä markkinoilla on hyvin vähän kannattavia koteja: täällä jo muutaman kodin supertarjous näkyykin yllättävänä piikkinä.

Missä kodit ovat

Kannattavien sijainnit kahdelta parhaalta alueelta kaupungista näyttävät seuraavalta.

"Kultaiset" kodit & pallot kartalla kertovat mistä voi löytyä hyvä ja kannattava kodin tarjous

  • Parhaimmat edut kodeista ovat selvästikin keskustassa nykyään varsin usein Satamassa Narva mnt:n ympärillä sekä Keldrimäen että Veerenni:n lähiliöiden alueilla.
  • Nõmmella isoimmat edut ja määrät koteja löytyvät useimmiten sen ison valtaväylän Vabaduse pst:n varrelta tai varsin läheltä sitä.

 

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan asuntomarkkinoiden nopeaakin liikettä alueittain Tallinnassa silloin kun ympäristö markkinoilla ei enää tue pelkästään tasaista hintojen kasvatusta kuukaudesta toiseen.

Keskustan kannattavat kodit kohisten kasvussa

Tallinnan rakennus- ja asuntokuplan tässä vaiheessa siirtyvät kodin myyjät kannattavien kotien tarjouksiin () jo heti alusta lähtien yhä aktiivisemmin. Tästä kattavasta katsauksesta (eli "KKKKKyllä" 🙂 😉 😀 ) löydät täsmällistä & hyödyllistä dataa viime viikon toistaiseksi ennätysmuutokista pääkaupungin kalleimmasta kaupunginosasta. Jos olet kiinnostunut nyt myytävistä kolmioista Tallinnaan, niin tämä juttu kannattaa varmasti lukea aika tarkasti.

Uusien kannattavien joukko kasvaa

Täysin uusien ilmoitusten joukko teki viime aikojen ennätyksen listatessaan n. 30 kpl kannattavaa kotia lisää eri puolilta keskustaa esiin markkinoille. Näiden yhteisarvo pyyntöineen oli nyt reilut viisi miljoonaa euroa.

Lisää tietoa näistä kodeista

  • M2-hinta: 2074 €/m2
  • Hinta: 177 071 €
  • Koko: 85,1 m2 ja 3 huonetta
  • Halvin: 75 555 € (40 m2)
  • Kallein: 310 000 € (169 m2)

Kiristyvä kilpailu alkaa siis painaa myyjiä kohti maagista 2000 €:n kipurajaa samalla kun kannattavuutta yritetään parantaa ostajalle merkittävästi yhä useamman toimesta.

Myyntikilpailu on kaikkein kovinta myymättömien kolmioiden kesken keskustassa (n 36% nykyään) mikä myös suoraan heijastuu näiden liikkeenä entistä useammin kannattavien kotien hintatasoille.

Mielenkiinto kohdistuu myös yhä useammin uudistuotannon taholta tuoreimpiin listauksiin ottaen tässä sopivasti nyt huomioon keskustan rajun ylituotannon sen myynnin sulatuskykyyn nähden nykyään.

Viikolta nyt nähtyyn ennätykseen tässä vaikutti erityisesti yksi uusi talo (os Gonsiori 29) eniten. Tästä talosta kun ilmestyi markkinoille lisää kannattavia koteja 9 kpl eli yhteisarvoltaan noin kahden miljoonan edestä (alkaen >2300 € / m2 eli hiukan alle 12/2018 toteutumahinnan). Näiden koko oli hieman suurempi kuin uusien yleisesti kannnattaville eli 91 m2. Uudistuotannon sopeutuminen jo viilentyvään globaaliin markkinatilanteeseen on siis hyvässä vauhdissa sekin tässä tapauksessa.

Uudet hipovat "heti myyntiin" -tavoitetta

Uusien ja juuri myynnistä poistuneiden kotien vertailu kertoo paljon lisää siitä miten ahneesti myyjät pyrkivät heti myymään tuoreet listatut kodit keskusta: mitä lähemmäs nämä arvot siirtyvät toisiaan sitä tn kauppa sulkeutuu ensimmäisten viikkojen aikana tuoreeltaan.

Seuraavassa kuvaan on koottu esiin keskimääräinen kannattavuus sekä lukumäärät markkinan muutoksista viime ennätysviikolta.

Uusien ja vanhojen kotien kannattavuus euroissa oli peilikuva niiden määriin nähden

Uusien kannattavien keskimääräinen suora alennus ostajalle oli nyt n +20 800 € / koti.

Vertailusta näkyy myös hyvin miten uudet jäivät nyt ennätyksessään n -4000 € :n päähän markkinoilta juuri myytyjen / suljettujen kannattavien kotien edusta ostajalle.

Uusien kannattavuuden ylittäessä vanhojen juuri sulkeutuneiden kannattavuuden siirtyvät myyjät periaatteessa "välittömästi myydään" tilanteeseen. Tämä johtaa uuteen dynamiikkaan, jossa osa myyjistä ei enää toivo normaalia listaus- ja myyntiaikaa vaan haluaa sulkea heti kaupan alueellisesti ts ohittaa "myyntijonon" nopeammin.

Ennätyksenä kirjattiin nyt myös uusien listausmäärin 29 kpl vrt sulkeutuneisiin 11 kpl. Tämä 3/1 tilanne sulkeutuneiden kotien myynneissä on koko kaupungissa harvinainen viikkotasolla, mutta omalta osaltaan kertoo kilpailun muutoksesta & paineesta myyjien keskuudessa sekin.

Uusien kannattavien vyöryessä suuremmilla määrillä sulkeutuneiden paikalle markkinoille kasvaa alihinnoiteltujen kotien joukko kokonaisuutena ja laajentaa ostajan valikoimaa yhä monipuolisemmaksi & mielenkiintoisemmaksi (nykyään jo n 300 tarjousta & kotia keskustan alueella !).
Tätä ryhmää kannattaa siis seurata toki jatkossakin !

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain näyttää kannattavien kotien markkinat sinulle nopeasti ja helposti juuri silloin kun sitä tarvitset.

Uusien kotien ilotulitusta joulumarkkinoille – hoo, hoo, hoo !

Viime viikko rikkoi kaikki aiemmat ennätykset uusien kotien tulitettua monet sen lisäraketit kerralla markkinoille valaisten Tallinnan taivaan kannen kerralla upealla n +30 miljoonalla uusia myymättömiä koteja, jotka ovat nyt sitten "toivoa täynnä" listattu pyhien ajan & ensi vuoden puolelle esiin. Tästä tarinasta näet missä & miten kaikki tämä oikein tapahtui ja ehkä vähän myös mihin kaikki voi johtaa.

Tämä ihme tapahtui siis viime viikolla kun Tallinnan kotimarkkinoiden ilotulitus pääsi kunnolla vauhtiin: kolmelle suuralueelle ilmestyi jo uutta vuotta enteillen valtavat varannot lisää myymättömiä uusia koteja.

Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Haabersti räiskyttivät uusia kotejaan markkinoille eniten ja rikkoivat ennätyksiään 12/2018

Uusia koteja myynnistä jo puolet

Joulun iloinen punainen / oranssi on nyt viikkojen muotivärit ainakin jos puhutaan uusista kodeista. Seuraava konservatiivinen arvio myynnin tilanteesta kertoo hyvin miten paljon vuosien 2017 - 2020 myymättömät varastot kartuttavat nyt muuttuneiden kaupunginosien tilannetta.

Haaberstin ja Kesklinn:n alueilla päästään jo yli 50% uusien tarjonnassa (punertavat lohkot) samalla kun Pohja-Tallinn laahaa vielä "vain" 45% vähän jäljessä kahdesta muusta

Myynnin tilanne näille on sikäli myös mielenkiintoinen, että vaikka prosenttiluvut tuntuvat suurilta niin ne eivät oikein vielä innosta & sytytä monia - puhutaan siis euroista suoraan.

Ihan konkreettisesti keskustan 52% koko sen markkinasta tarkoittaa ainakin 570 kpl ihan uutta odottavaa kotia eli n 129 miljoonaa euroa sen paikallisen markkinan koko arvosta pelkästään keskustan alueelle.
Tyypillisesti keskustan paikallinen kuukauden koko liikevaihto on pyörinyt viime aikoina vahvimmin 20 -25 miljoonan euron rajoissa. Myytävää pelkästään uusista riittäisi siis ainakin kuudeksi kuukaudeksi. Toki kuukauden vaihdosta suurin osa kohdistuu halvempiin vanhoihin koteihin normaalisti eli käytännössä tämän varannon voi 3x eli puhutaan helposti varovastikin jo 18  kk:n puskurista tulevaisuuteen nykyään. Myytävää siis todellakin riittää jatkoon.

Onko paljon stressiä jo

Tietysti tällainen laaja räiskiminen kehittäjien uusia koteja markkinoille vaikuttaa myyjien tunnelmiin varsinkin jos se kauppa & myynti ei suju kovin odotetusti enää omalta kohdalta. Vaan miten paljon on stressiä ja miten sitä mitata?

Yksi varsin hyvä tapa lukea markkinaa on verrata uusien ja vanhojen myyjien hinnoitteluja toisiinsa. On varsin sopiva tapa laskea marginaaleja viimeisimmän havaitun toteutumahinnan suhteen molemmille ryhmille ja verrata niitä toisiinsa. Kun marginaali on positiivinen hinnoittelevat myyjät lisätoivetta & -arvoa viime aikojen todettuun hintaan tai päinvastoin.

Tässä marginaalien vertailussa sen johtajat näyttävät vähän erilaisilta kuin aiemmin.

Vanhojen kotien myyjät ovat nyt pessimistejä Pohja-Tallinnassa ja Haaberstissa kun keskustassa usko yhä jatkuu (vrt vihreät palkit)

Mitä suuremmaksi koko kupla kehittyy Tallinnassa, sitä  suuremmaksi myös kuvan keltaiset pallot paisuvat erityisesti vilkkaan rakentamisen alueilla.

Kesklinn:ssa siis on tänään noin 705 €/m2 ero uusien ja vanhojen kotien kesken. Ts kun alueen markkinahinta on 2742 €/m2 niin ovat vanhojen kotien kauppiaat (+198 €) myyntilaidalla 2940 €/m2 tasolla. Vastaavat luvut Pohja-Tallinnasta: 2250 €/m2 (- 212 €) = 2038 €/m2. Eri alueilla on nyt aika huikeita arvostusten eroja selvästikin samaan aikaan olemassa.

Hintapainetta ja stressiä on paljon enemmän noissa alemman keskihinnan kaupunginosissa nykyään.

Näin markkinoilla menee

Paljon puhutaan & kirjoitetaan siitä pystyykö Tallinnan jatkuva nettomuutto sisään & palkkojen ns "nousu" kompensoimaan rakentamisen & hintojen nousun kestävällä tavalla asukkailleen.

Tässä siis ihan konkreettista realismia missä nyt mennään vastapainoksi "uutisille" uudistuotannon tilasta.

Oheisesta kuvasta näet havaittujen myyntiaikojen jakautuman kaikkien uudistuotannon julkisille myynneille.

Markkinoinnin kesto pitenee kun myyntipyyntöjä nostetaan & ihanneajasta (vaaka viiva) myöhästyy (punainen alue) yhä useampi

Kuvaan on merkitty m2-keskihinta / pyyntö myyjiltä sekä punaisella varjostettu jo ihanneaikansa ylittäneet myytävät uudet kodit koko massasta. Oranssilla ihan oikealta löytyy jopa ns "mission impossible" osuudet eli käytännössä myynneissään epäonnistuneet kotien osuudet missä listaukset kestävät jo vuosia ilman oikeaa tulosta.

Tästä kuvasta voi päätellä monia hyviä asioita, mutta tärkein on että Kesklinn:n nykyiset korkeimmat m2-pyynnöt ovat johtaneet uusien kotien yhä pidempään markkinointiin & siellä pysymiseen seuraavasti:

  • Sen jokaisesta uudesta listauksesta n 50% päätyy ylittämään ihanneaikansa markkinoilla olosta
  • Ihanneaika (190 pv) nousee keskustalle selvästi korkeammalle samalla kun keskihintaa on nostatettu
  • "Normaalin" hinnoittelun uusi koti päätyy ottamaan 50/50 riskin myynnin onnistumisesta Kesklinn:ssa määräajoissaan samalla kun Haaberstin ja Pohja-Tallinnan vastaavat riskit ovat vain 30/70 ja 40/60

Palataan peruskysymykseen: onko kaikki ok?

  • Keskustan riskin ollessa jo 50% jokaisen uuden kodin listautuessa saavuttaakseen onnellisen lopputuloksen ollaan jo ns "äärirajoilla" selvästi asian kanssa. Lisäykset nyt yhä myymättömiin tai keskihinnan nosto siirtävät molemmat alueen tasolle jossa enää vähemmistö uusien listauksesta yltää ihanneaikansa tavoitteeseen toivotusti. Miten paljon välittäjä jaksaa ponnistella lisää ansaitakseen nämä lisäeurot + odottaa tulosta vieläkin kauemmin? Melko aiheellinen kysymys.
  • Kahdessa muussa kaupunginosassa tilanne on vielä helpompi erityiseti uusien kotien tarjonnassa & myynnissä, mutta aivan sama dynamiikka koskee niitäkin loppujen lopuksi.

Olitpa sitten kehittäjä, ostaja, myyjä tai välittäjä niin toivottavasti sait tästä uusia eväitä & hyviä työkaluja omaan toimintaan. Omat tavoitteet kannattaa aina mitoittaa toki niin, että onnistumisen mahdollisuudet tehostuvat & paranevat.

Ostajana voit hyödyntää edellisiä faktoja suoraan seuraamalla kiinnostavien myyntikotien markkinointia ja sen kestoa eri alueilta. Myyjänä on myös hyödyllistä ymmärtää tarkoin mikä pyynnön vaikutus on lopputulokseen varsinkin odotusajan muodossa nykyään samalla kun globaali talous viilenee taustalla pikku hiljaa yhä lisää.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain tarjoaa sinulle tarkan automaattisesti päivittyvän markkinakuvan asunnoista edelliseen tapaan kun olet ostamassa tai myymässä omaa kotia. Tämä kuva avaa tarjouskohtaisen puolueettoman arvion jokaisesta julkisesta myynti-ilmoituksesta ja sen käyvästä arvosta.

Kannattavien kotien markkina kasvaa eniten isoilla kupla-alueilla

Ostajalle kannattavat & edulliset kodit () ovat kasvussa Tallinnassa erityisesti niissä isoissa kaupunginosissa, joissa uusien ja vanhojen kotien myyjien mielipiteet erkaantuvat yhä kauemmas toisistaan. Nykyään kolmen kärjen näistä alueista muodostavat: Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Lasnamäe. Tästä jutusta löydät vankkaa täsmätietoa miten & missä kannattavat markkinat parhaiten nousevat esiin pääkaupungissa.

Kolmen johtavan alueen kuilut uusien & vanhojen kodin myyjien kesken hinnoitteluissa näyttävät seuraavalta.

Näillä suurimmilla myyntialueilla on parhaimmat kannattavien markkinat tänään & suurimmat marginaalierot uusilla & vanhoilla taloilla

Kuten voit todeta, Pohja-Tallinn johtaa näistä selvästi johtuen sen rajusti dominoivan & kalleimman Kalamajan lähiön markkinan vaikutuksesta. Tämä kun jo vastaa >80% koko kaupunginosan hintamuutoksista.

Joka tapauksessa näitä kaikki yhdistää se, että vanhojen kotien myyjät keskimäärin ovat markkinoilla hinnoitteluineen selvästi alle (ts keskimmäiset palkit) viimeisten €/m2 -toteutumien ts tämä joukko myyjiä ei enää tue hinnoittelun nostoja lisää.

Näin kannattavien markkinat turpoavat

Lainoituksen kallistuminen & vaikeutuminen pankeista näkyy nyt niin paikallisesti, että kannattavien kotien markkinat kasvavat siis yhä helpommin samalla kun kallistuva lainaraha toimii polttoaineena koko prosessille.

Kun listataan & verrataan viime viikolta edellisiltä alueilta markkinoille saapuneet uudet jo heti alkuun kannattavat myyntikohteet, niin nähdään oikeasti millä vauhdilla markkinaa kasvaa.

Pohja-Tallinnassa syntyi astetta enemmän etuja viikossa kuin muilla alueilla

Toinen tapa katsoa asiaa on myös verrata miten paljon nämä kodit tarjoavat etua euroissa eri alueilla keskimäärin.

Kesklinn & Pohja-Tallinn tarjoavat suurempia hyötyjä & etuja uusissa listauksissaan

Näistä kuvista näkyy hyvin, että eniten etuja syntyy nykyään Pohja-Tallinnassa ja että suurimpia etuja taas tarjotaan Kesklinn:sta, joka on myös se kaupungin kallein & suurin keskihinnoiltaan sekä tarjonnaltaan: keskimääräinen etu / koti yltää lähes +30 000 € kun se Pohja-Tallinnassa on n +25 000 € viime viikolta.

Lasnamäellä kannattavuudet ovat paljon vaatimattomampia johtuen tietysti jo alueen selvästi alemmista normaaleista keskihinnoistaan, joiden liikkumavara alemmas on useimmiten pienempi.

Lähikuukausien odotuksissa on näiden kotien tasainen kasvu markkinoille vähintään nykyisellä vauhdilla samalla kun taustalla tehtävät korkojen nostot / ostovoiman supistuminen sekä uudistuotannon kasvava kilpailu ostajasta luovat lisää painetta yhä voimakkaammankin kasvun puolesta.

Mihin kannattavat syntyvät?

Viimeisimmät lisäykset kannattavien kotien joukosta näkyvät tässä kartalla.

Viikon uudet kannattavat kodit Pohja-Tallinn & Kesklinn alueilta

Kuten näkyy ne ovat varsin tasaisesti jakautuneet keskustassa (alhaalla) kun taas Pohja-Tallinnassa (ylempänä) voi huomata, että Kalamajan kallis lähiö on jo aktiivisempi kuin muut.

Rajua rakentamista kokevasta Kalamajasta löytyy jopa kolme kannattavaa kotia viikolta aivan uusista vasta rakentuvista taloista eli tässä näkyy jo lähiötasolla jutun otsikkoa vastaavaa muutosta.

Kannattaa siis seurata kannattavien kiinnostavia koteja () jatkossakin: ne kun voivat kertoa paitsi kuplasta myös elämäsi mahdollisuudesta ostaa / vaihtaa kotia !

Markkinatiedot tarjoaa

 

Kannattavia viikon TOP-ALEt listalta

Kannattavien kotien koko markkinapaikka on osa kotiselaimen palvelua. Seuraamalla tätä kivasti muuttuvaa joukkoa koteja voit löytää sekä ostajana että investoijana helpommin paikallisesti syystä tai toisesta alihinnoiteltuja kannattavia koteja.

Keskustan uudisrakentaminen ruuhkautuu kolmeen lähiöön eniten

Uljaan rakennusbuumin loisteessa erottuu nyt jo useita uusia taloja kolmesta lähiöstä Tallinnassa, joissa vielä uusien kotien hinnat ovat tippuneet kilpailemaan jo alle keskustan markkinahinnan ja suoraan vanhojen kotien myyjiä vastaan niiden lähistöllä. Aika onkin siis katsoa missä kilpailupaine on suurin ja mistä päin ostajana voit löytää näitä kiinnostavimpia ja kannattavimpia projekteja.

Rakentamisesta ruuhkautuvien lähiöiden massiiviset myyntivarastot näkyvät seuraavasta kuvasta hyvin.

Lähiöt Sadama, Torupilli & Juhkentali sisältävät runsaimmin kannattavimpia koteja nykyään pääkaupungissa (ts sinertävät pallot)

Näillä kolmella alueella sijaitsee kaikkiaan seitsemän aivan uutta kerrostaloa, missä myyjät tarjoavat koteja ostajalle kannattavaan hintaan. Suurimmat keskittymät löytyvät neljästä suurhankkeesta, joiden tilaa markkinoilla valaisemme seuraavaksi vähän lisää.

Vesivärava 50 / Kadriorg Plaza, Torupilli

Tässä pitkälti myymättömässä valtavassa megaprojektissa on yhä n 105 kpl koteja myymättä, joista hyvin monet ovat olleet ostajalle edullisia jo niiden markkinoinnin ihan austa asti.

  • Kannattavia koteja: 33 kpl / 31% (ts 33/105 kpl)
  • Suurin etu (50-9): +39 115 € (3h + 112,9 m2)
  • Suurin m2-etu (50-46): +299 €/m2 (3h + 98,8 m2)
  • Talo markkinoilla: 160 päivää
  • Rakennusvuosi: 2019

 

 

 

 


Lüüsi 4, Sadama

Sataman uudessa talossa vm 2019 on myymättä vielä 35 kpl koteja.

  • Kannattavia koteja: 10 kpl / 29% (ts 10 /35 kpl)
  • Suurin etu (4-5): +39 160 € (4h + 119,2 m2)
  • Suurin m2-etu (4-5): +329 €/m2 (4h + 119,2 m2)
  • Talo markkinoilla: 223 päivää
  • Rakennusvuosi: 2019

 

 

 

 


Tuukri 1b, Sadama

Aivan edellisen naapurissa on myös tämä toinen uusi talo, jossa myymättömiä koteja on ainakin 14 kpl.

  • Kannattavia koteja: 6 kpl / 43% (ts 6 /14 kpl)
  • Suurin etu (1b): +12 825 € (4h + 82,4 m2)
  • Suurin m2-etu (1b-14): +161 €/m2 (3h + 64,5 m2)
  • Talo markkinoilla: 384 päivää
  • Rakennusvuosi: 2017

 

 

 

 


Uus-Sadama 11, Sadama

Vähän kauemmas edellisistä löytyy sataman alueelta myös tämä uusi talo, jossa on n 9 kpl tarjolla uusia koteja.

  • Kannattavia koteja: 5 kpl / 56% (ts 5 /9 kpl)
  • Suurin etu (11-32): +11 700 € (4h + 120,2 m2)
  • Suurin m2-etu (11-4): +150 €/m2 (3h + 72,6 m2)
  • Talo markkinoilla: 229 päivää
  • Rakennusvuosi: 2018

 

 

 


Lainoituksen yhä vaikeutuessa ostajille pankeista & suhdanteen viilentyässä näet näistä uusista taloista, että tulevan vuoden 2019 kotien myyjät tarjoavat n 1/3 kaikista kodeistaan jo paljon halvemmalla sulkeakseen kauppoja nopeammin ennakkoon. Jo rakennetussa talossa (ts Tuukri, v2017), ALE:ssa on suhteessa vieläkin suurempi joukko koteja varsinkin kun sen myynti on venynyt jo yli-ikäiseksi (eli 384 pv auki markkinoilla verrattuna 191 pv normaaliaikaan ko talon koteihin). Erityisesti tämä hintojen dynamiikka korostuu & tapahtuu tänään sataman (Sadama) lähiössä.

Markkinatiedot tarjoaa

Uusien kotien datan tuontia

Kotiselain auttaa & antaa sinulle mahdollisuuden seurata uudistuotannon kehitystä erittäin tarkasti markkinoilla: voit mm kopioida omaan käyttöön taulukkolaskimelle kiinnostavien talojen tilanteen omaan käyttöön ilmaiseksi. Nämä tiedot sisältävät kartan talokuplista näkyvät kentät.