Uudistuotannon myynti hidastunut satamassa eniten

Uusien talojen rakennusbuumin keskellä sataman lähiö tekee uusia ennätyksiään sen myymättömien uusien kotien saralla viikosta toiseen Tallinnassa. Tästä pikku tarinasta opit miten & miksi näin tapahtuu juuri nyt pääkaupungissa.

Alati vihertyvää uusien talojen tunnelmaa näkyvissä kodin ostajan eduksi

Sataman lähiön kotien pyyntöjen kehitys antaa meille hyvän kuvan mitä on kuplinut viimeisen vuoden aikana pikku alueella.

Pyyntöjen määrät paisuvat - m2-hinnat laskevat

Laajalti juurikin eniten uudistuotannolla ladatussa lähiössä keskihinnat ovat olleet selvässä laskupaineessa samalla kun näet miten pyyntöjen määrät & lähiön markkina-arvo on kivunnut ennätykseen raketin lailla. Lopputulos on nyt puhdasta jäätelöä ellei vielä "hunajaa" ostajalle.

Kun keväällä maaliskuussa globaali epävarmuus lisääntyi vyöryivät yhä suuremmat määrät koteja esiin myyntiin tässä lähiössä niin, että nyt lähestytään 25 miljoonan euron myymätöntä varantoa pelkästään julki listatuissa avoimissa myynneissä. Todellisuus on varmasti tätäkin netin markkinointia suurempi.

Kehittäjät siis hermostuivat odottamaan & talouden signaalien selvästi heiketessä keväällä yhä useampi ryntäsi myyntilaidalle oikein urakalla tarjouksineen mikä korostuu nykyään markkinoilla hyvin näkyvästi.

Monia uusia taloja jo SUPER-ALE:ssa

Yksittäiset talot hohtavat nyt ns SUPER-ALE:ssa yhä enemmän juuri satamassa ts niiden kodeista ainakin yksi / useampia on asetettu selvästi koko Kesklinn:n markkinahintaa alemmaksi pyynnöissään nykyään.

Ostajalle aika mielenkiintoisimpia uusia taloja löytyy mm Tuukri & Lüüsi kadun projekteista seuraavasti.

Muutamia uusia taloja SUPER-ALE:sta satamassa

Näiden talojen myyntiä on siis jatkettu ainakin 344 pv & 161 pv asti samalla kun sataman normaali myyntiaika on tänään n 182 pv.

Neliöhinnat ovat myös koko taloissa selvästi alempia (-9,7% ja -5,3%) kuin koko kaupunginosassa yleensä (= 2727 €/m2).

Tarkempi katsaus pyyntöjen nykytilaan kertoo meille myös miten päivän tilanne on kallellaan ostajalle vahvasti: näistä toisessa - Lüüsi:n - talossa 27 kpl (75%) ja toisessa 11 kpl (85%) pyynnöistä on halvempia kuin Kesklinn:n nykyinen hinta. Halvimmat kodit lähtevät kehittäjiltä n -25% alennuksella keskustaan nähden.

Sataman alueella toistuu tämä aika sama tilanne sen useimmissa uusissa taloissa nykyään.

Keskihinnan alentumisen paineen voit siis konkreettisesti nähdä & ymmärtää markkinatilanteeseen nähden katsomalla kunkin talon sisäistä tarjontaa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kopioi dataa omaan käyttöön

Kotiselain visualisoi nopeasti & helposti uudistuotannon nykytilaa markkinolta edelliseen tapaan: voit avata ja katsoa mistä vain Tallinnasta myyjien nykytunnelmat uusien talojensa kera. Lisäksi, voit kopioida koko tarjontatilanteen vaikkapa suoraan omaan taulukkolaskimeen myös tarkempia jatkovertailuja varten.

Myynnin tahmeus näkyy jo ylituotetuissa lähiöissä

Myyntiaikojen mittarit hehkuvat jo punaisella eräiden vähemmän myyvien keskustan kotien lähiöissä tänään: kiinteistöbuumin kova rakentaminen on johtanut viime vuodet tilanteeseen, missä markkinat hidastuvat katu- / lähiötasolla sellaisilla alueille missä ostajista on eniten pula. Tästä löydät kuvauksen siitä miten & missä suhdanteen viilentyminen on alkanut tuntua kaupungissa jo eniten.

Ydinkeskusta kolme lähiötä hidastumisen kohteena

Markkinatilanne näyttää nykyään seuraavalta.

Ydinkeskustan lähiöt: Keldrimäe, Maakri & Kompassi
Myynnin mittarit näyttävät punaisempaa viivettä myynneissä

Kuvan kolmessa korostetussa lähiöistä näkyy miten myyntiajat ovat hyvin reilusti ylittäneet niiden arvioidun normaalikeston: Kompassin lähiössä puhutaan jo lähes 2x kun sen pyynnöt ovat n 172 päivää jäljessä 192 päivästään.

Lainoituksen kiristyminen tuntuu

Odotusten toteutuessa yhä enemmän asuntolainojen korkojen noususta pankeissa ollaan siis suhdannesyklin vaiheessa, jossa konkreettisesti havaitaan miten reaalitalous alkaa viiletä Tallinnankin eri alueilla.

Tämän prosessin edistyessä näkymä on varsin ennustettava lähitulevaan: sekä normaalit myyntiajat että niiden ylitykset yhä vaan pitenevät samalla kun uusia lähiöitä alkaa liittyä laajemmin samaan tilanteeseen mukaan. Keskihintojen näkyvää nousua samalla tukee myös kalliimpien kotien suhteellisesti yhä suurempi määrä markkinoilla.

Kauppa on siis hitaampaa kun puhutaan Tallinnan kalleimmasta Kesklinn:n alueesta: tuntuvasti tiukentunut lainoitusmahdollisuus näkyy tässäkin luonnollisesti sellaisilla alueilla eniten, missä vaaditaan eniten pääomaa ostajan taskusta / aluetta ei pidetä ostajan kannalta kilpailukykyisenä enää.

Rahoitukseen pystyvälle kodin ostajalle markkina on nyt kuitenkin loistava & paranee vaan yhä lisää: tarjoukset sekä uusista kodeista että vanhoista ovat siirtymässä edullisesta superedulliseen suuntaan hyvin paikallisesti. Ne meistä, jotka nyt uskovat ettei taantuma iskekään globaalisti & ovatkin oikeassa, voivat tehdä elämänsä kauppoja kotimarkkinoilla lähikuukausina myös Tallinnasta. Velkavivun kanssa pitää kuitenkin olla varovainen: lainatakauksen arvo alueittain alenee lähikuukausina tn myös lisää.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain antaa sinulle tarkan kuvan myyntiaikojen kehityksestä lähiötasolle asti & auttaa siten valitsemaan juuri parhaimmat & mielenkiintoisimmat alueet kodin ostoa suunnitellessa.

Keskustan kotien myyntiajat ylittivät investointisuosituksen

Tarjous- & myyntiajat ovat viime viikkoina Tallinnan keskustassa nousseet & ylittivät nyt 1. kertaa kiinteistösijoittajalle olennaisen 120 pv auki standardin. Kesklinn:ssa - siis keskustassa - nähtiin markkinoilla nyt tilanne, jossa kaikkein pienimpienkin kotien (ts < 30 m2 kokoluokka) ryhmässä keskimääräiset odotusajat kaupalle pitenivät n. 128 pv tasoon. Kaiken kaikkiaan markkinat näyttävät siis hidastuvan kaikkein tärkeimmällä & kalleimmalla Tallinnan asuinalueella.

Viime viikkojen keskimääräiset tarjous- ja myyntiajat Kesklinn:lle

Toki valtavan suuren keskustan alueen sisällä on yhä monia lähiöitä & pienalueita, joissa tilanne on kodin myyjien kannalta helpompi.

Yhä pidempiä myyntiaikoja kokonaisuutena selittää myös markkinoilla aktiivisesti kasvava massa uusia koteja & taloja kun uudistuotanto juuri keskustaan on ollut erityisen vahvaa samalla kun vanhoja halvempia koteja taas on poistunut markkinoilta.

Halvimmat alueet ennallaan

Markkinatilanne myynneissä on tarjousaikojensa suhteen pysynyt ennallaan kuitenkin pääkaupungin halvimmilla suuralueilla ts Lasnamäellä & Mustamäellä.

Lasnamäellä & Mustamäellä ovat ihanteelliset myyntiajat pysyneet aika ennallaan

Kevään & kesän aikana isossa markkinakuvassa näkynyt trendi, jossa myynnin dynamiikka suosii enenevästi keskustan ulkopuolisia alueita, näyttää siis vahvistuvalta juuri tänään.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselaimen kautta selvität helposti & tehokkaasti edellä kuvatut kodin ilmoitusten keskimääräiset iät päivissä (ts päiviä auki) alueittain & nykyistä markkinatilannetta peilaten.

Kodin myyntien alusta löytyy suurin vaimentuva säpinä

Kotien tarjonta & myynti pyörii Tallinnassa huimaa vauhtia ilmoittelun alkuviikkoina nykyisessä markkinatilanteessa ja aika eri tavoilla riippuen kaupunginosasta. Suurimmat inventaariot myytävistä kodeista pysyvät myynnissä tyypillisesti max 14-21 pv kun niiden määrä on n 20 - 40% koko alueensa kotien markkinoista. Mitä kalliimpi & suositumpi on alue, sitä pienempi on tyypillisesti alkuviikkojen inventaario.

Neljän suosituimman alueen kotien suht. %-määrät alkuviikoiltaan vaihtelevat jyrkästi (ts Pohja-Tallinn, Kesklinn, Lasnamäe & Mustamäe kuvassa) omilla alueillaan

Tarkemmin katsottuna suurimmat kotien varannot näyttävät seuraavilta näinä viikkoina.

Myynnin suuralueet kalleimmasta halvimpaan Tallinnassa

Kuten markkinoista näkyy, niin kaikkien kaupunginosien suurin varasto inventaariota pyörii joko < 28 pv:n haarukassa pidentyen viikon verran kaikkein halvimmalla alueella Lasnamäellä.

Kalleimmat kuin kaksoset

Kesklinn & Pohja-Tallinn - kalleimpina m2-hinnan alueina kaupungissa - toimivat myyjien & välittäjien toimesta saman kaavan mukaan: molemmissa leijonan osa inventaariosta muodostaa kolme ensimmäistä myynnin viikkoa.

Mielenkiintoisesti molemmilla on myös joukko koteja, joita halutaan pitää aktiivisesti läsnä myynnissä netissä n 98 - 106 pv jonka jälkeen ne joko suljetaa / on jopa lopulta myyty.

Toisin sanoen välittäjät kunnioittavat aika yleisesti sijoittajan < 120 pv päivää auki vanhojen ilmoitusten reunaehtoa näidenkin alueiden kohdalla.

Halvimmat: vähän veljekset kuin ilvekset

Mustamäen & Lasnamäen kohdalla nähdään alkuviikkojen inventaarion selvää nousua molemmilla & Lasnamäellä jopa niin, että aktiivisten suurempi ryhmä yhtenäisesti pitenee 28 pv asti.

Keskihinnnan laskiessa ovat myyjät valmiit panostamaan enemmän juuri ensimmäisiin viikkoihin eniten suuremmalle joukolle koteja yrityksiään.

Mustamäellä (= se kalliimpi alue) huomataan myös toinen joukko myymättömiä n 2 kk eli 56 - 63 pv:n kohdalta. Ts alue muistuttaa hieman kahta kalleinta, mutta kärsivällisyys odottaa yhtä kauan täällä on heikompaa myynnin jatkamisen osalta.

Lasnamäellä ei ole enää lainkaan jälkimmäistä ryhmää läsnä sen markkinoilla: suurimmat halut ovat myydä & sulkea kaupat heti kodin julkaisuhetkestä tuoreeltaan ns "käypään & oikeaan hintaan".

Välittäjien taktikointi taustalla

Edellistä markkinakäytöstä selittää paljon välittäjien normaali käytös juuri kalliimmista kodeista kilpailtaessa uudelle asiakkaalle sen myynnistä: on aivan alan normina luvata myydä aina aluksi ylikorkealla pyynnöllä sinun kotisi ihan vain jotta toimeksiantoon saadaan se allekirjoitus & suostumus.

Suurelle osalle näistä kodeista näyttää kuitenkin käyvän niin, että välittäjä palaa neuvottelemaan hintaa yhä alemmas jotta ostaja löytyisi. Näiden kotien joukko kasvaa & heijastuu sitten markkinoilla julkiseen myynnin koko inventaarioon juuri edellä kuvatulla tavalla myynnin 2. aaltoon jolloin koti oikeasti halutaan myydä & sen kauppa sulkea.

Ostajana kannattaa siis kodin pyyntöä arvioidessa katsoa onko ilmoitus hinnoittelunsa kiihkeimmässä alussa ja onko se kaupungin kalliimmalla alueella vai ei. Mahdollisuudet hinnantarkistuksiin kasvavat tällöin selvästi myöhemmin.
Markkinatiedot tarjoaa

Keskustalle avattua ikäjakauman tilannetta myyjillä

Kotiselain auttaa sinua löytämään suurimpien ikäryhmien %-määrät kaikilta Tallinnan alueilta aina viimeisen aktiivisen markkinatilanteen mukaan ja hyödyntämään edellisiä havaintoja. Toimi kuten ammattilainen & kohtaat paremmat kiinteistökaupat.

 

Sijoitusasuntojen kultakimpaleet yleistyvät nyt Kalamajassa

Tallinnan täysin hallitsematon rakennusbuumi luo yhä parempia tilaisuuksia sijoittajalle ylikuumilla myynnin alueilla - kuten Kalamajassa nykyään.

RSS
Tästä katsauksesta löydätkin parhaat kotien ostajan kultakimpaleet, joiden arvostus jokaista sijoitettua euroa kohti on alueellisesti korkein & ne tarjoavat myös parasta lisäarvoa sekä laadussa että hinnassa nykyään. Oheisista kodeista näet hyvin miten ylitarjonta paikallisesti johtaakin ostajan kannalta laadun huimaan paranemiseen aivan hintahaitarin alapäässä.

Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti.

Olkaapa hyvä !
Siisti valmis kaksio
hoidetusta puutalosta (40,0 m2)

Ostajan etua on jo markkinoilla: n 250 €.
---
Tarjous on nyt alle kotiselaimen aluehintasuosituksen (72 260 €) tässä kodissa: 72 000 €. Markkina-arvostukset ovat plussalla tälle kodille (ts yht +2,33%) kaiken kaikkiaan. Ilmoitus on äskettäin ylittänyt sen normaalin arvioidun myyntiajan (113 pv) myös selvästi: 133 päivää auki & hinnan laskunsa myötä siirtynyt sijoittajan kannalta houkuttelevalle tasolle. Vuokratuottoa nykyisellään on valmiiksi tarjolla nykyisellään +6% ostajalle.
Yleisarvosana: 4/5 kotibarometria
Sijoittajan toivekoti valmiilla vuokralaisilla.

Vabriku 41, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_

NYT
72 000 €
Markkinoilla
133 päivää
Alkuhinta
77 000 €
Persoonallinen kaksio
kahdessa kerroksessa (43,1 m2)
Ostajan etua markkinoilla: n 7 350 €.
---
Kotiselaimen hintasuosituksen arvostusta nostava tekijä on rak.vuosi 2014 (+20%) Arvostukset jäävät kokonaisuudessaan myös niukasti plussalle +1,22%. Myyntihinta on n 7,4 tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen (75 863  €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: 68 500 €. Ilmoitus on jo hyvin vanha ja ollut koko myyntiajan (n 476 päivää) ALE-hintaan tarjolla.
Yleisarvosana: 4/5 kotibarometria
Oiva koti sokkelikerrosta pelkäämättömälle.

Graniidi 9, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_

NYT
68 500 €
Markkinoilla
476 päivää
Alkuhinta
68 500 €
Moderni kaksio
kahdessa kerroksessa (41,6 m2)
Ostajan etua markkinoilla on: n 2 300 €.
---
Hintasuosituksen arvostusta nostava tekijä on hirsirakennus (+16%) kodilla samalla kun kaikki arvostukset ovat niukasti miinuksella tälle kodille markkinoilla. Suurin arvo mudostuu siis sen sijainnista. Myyntihinta on ALEnsa myötä juuri painunut n. 2,3 tuhatta alle aluehintasuosituksen (74 322 €) juuri tässä kohtaa kaupunkia nykymarkkinoilla: 72 000 €. Ilmoitus on melko kypsässä iässä & tarkistettu alemmas kertaalleen kilpailukykyiseen hintaansa. Tarjous on juuri saavuttamassa ihannemynnin aikaansa (115 pv).
Yleisarvosana: 4/5 kotibarometria
Kalamajan ystävän koti hirsitalosta.

Kalju 5, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_

NYT
72 000 €
Markkinoilla
119 päivää
Alkuhinta
75 000 €

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen rahasäkit markkinakartalla kertovat sinulle suoraan eniten tuottoa antavat kodin tarjoukset alueittain koko Tallinnasta edellisten myynnin tapausten tapaan. Rahasäkit ovat palvelun tilaajiemme käytössä heti.

.

Lasnamäen kaksio myy nopeammin kuin yksiö keskustasta

Asuntojen kierto omistajaltaan toiselle vaihtelee suuresti Tallinnassa riippuen ennen kaikkea sen sijainnista & m2-hinnasta. Jos noin samanlaiset asunnot ovat tarjolla kalleimmassa kesklinn:ssa, että Lasnamäellä on myyntiympäristö selvästi nopeampaa johtuen sen hintaedusta jälkimmäisessä. Jos mietit sijoitusasuntoa Tallinnaan jälleenmyynnin & arvostuksensa kannalta, niin seuraavasta infosta on eniten hyötyä juuri sinulle.

Joka kaupunginosassa & alueella on oma hintaympäristönsä toteutumahintojensa osalta, joka viime kädessä ohjaa kauppojen edistymistä. Jos visualisoidaan kolmelta suurelta myynnin alueelta niiden tarjous- & myyntiaikoja kaikissa eri asuntojen kokoluokissa, niin tänään markkinat näyttävät seuraavalta.

Tarjous- & myyntiaikoja eri kokoluokissa kaupunginosiin

Nämä alueet ovat mielenkiintoisia, koska ne myyvät kärkijoukossa yleensä kotejaan & koska myyntien toteutumahinnat ovat sopivasti melko erilaisia: Kesklinn kallein, Lasnamäe halvin & Pohja-Tallinn siinä välissä.

Tyypillisesti päiviä auki pylväikköjen pystyakselilla kertoo siis miten kauan tarjous- & myyntiaikaa on jatkettu kunnes se toteutuu markkinoilla. Toteutumahinta näkyy sinisellä palkkien alla alueittain.

Siis, kallis yksiö vs halpa kaksio

Palkeista voit kivasti lukea miten tyypillinen kaksio Lasnamäellä (siis koko < 41 m2) myykin yhtä nopeasti kuin pikku yksiö keskustassa (< 30 m2) johtuen juurikin halvemmasta neliöhinnasta. Kaksion hinnaksi muodostuu n 57 000 € Lasnamäellä kun taas yksiön hinta kipuaa keskustassa n 63 600 €. Ts vaikka myyntiajat ovat noin suunnilleen samat, niin keskustassa pääomaa tarvitaan astetta enemmän. Sijoittajalle tehokkaampi vaihtoehto on siis Lasnamäellä tässä vertailussa.

Vain pienet kaksiot & yksiöt (< 41 m2 & 115 pv) täyttävät Kesklinn:ssa & Pohja-Tallinnassa enää investoijan alle 120 päivän auki olon ehdon kun taas Lasnamäellä joukkoon mahtuu astetta isompiakin koteja (< 55 m2, 102 pv).

Taustalla tarjonnan luonne

Isommassa kuvassa (kts alla) hintoja ohjaa aina alueiden melko erilainen asuntokanta niiden omassa tarjonnassaan.

  • Kesklinn:ssa on huimasti rakennettu uutta & kallista viime vuosina tukien aina isompien asuntojen syntyä markkinoille. Näin ollen, pienistä asunnoista on eniten pulaa & niiden myyntiaikojen lyhyys siis korostuu korkeastakin m2-hinnasta huolimatta.
  • Pohja-Tallinnassa on tasaisimmin kaiken kokoisia koteja tarjolla markkinoilla. Tämän vuoksi myyntiajat pienimpien & suurimpien kotien kesken ovat lähempänä toisiaan samalla kun pidemmissä myyntiajoissa heijastuu astetta korkeampi neliöhinta Lasnamäkeen nähden.
  • Lasnamäellä on kaikkein eniten pieniä asuntoja markkinoilla ja johtuen halvemmista hinnoista on niiden kierto kaikkein nopeinta & helpointa omistajalta toiselle.
Eri kokoisten kotien aktiviista myyntitarjontaa alueittain markkinoilta
Kodin sijoittana sinun kannattaa keskittyä Tallinnan eri asuinalueiden myyntiaikojen vertailuun niiden perinteisten m2-vuokratuoton & potentiaalisen arvonnousun lisäksi. Lopputuloksena pitäisi aina olla riittävän tehokas myynnin toteutuminen sen hetken koettaessa.
Markkinatiedot tarjoaa

Haaberstin ilmoitus- & myyntiaikoja kotiselaimesta

Kotiselain tarjoaa sinulle ilmaiseksi käyttöön Tallinnan eri alueiden myyntiaikojen kokovertailut automaattisesti markkinatilanteen mukaan päivittyen.

Kalliin Kalamajan koti-ilmoitukset selvästi yli normaaliaikojen

Kuumaa koti-ilmoitusten hehkua Kalamajan lähiöstä nykyään

Suositun Kalamajan kotimarkkinoilla on nähtävissä myyntijulkaisujen yhä piteneviä ilmoitusaikoja, joka voikin kertoa markkinan sopeutumisesta uuteen vaiheeseen ostajille samalla kun tämän lähiön m2-keskihinnat ovat lähteneet luisuun alemmas. Kalamaja on Pohja-Tallinnan kaupunginosan eniten & äänekkäimmin markkinoitu pienalue sisältäen ennätysmäärän uusia projekteja & taloja nykyään.

Vuoden ajalta taaksepäin keskihintojen kehitys lähiössä näyttää nyt seuraavalta.

Kalamajan kotien hinnoittelu osoittaa viilenemisen merkkejä 8/2017

Kalamajan kotihinnoittelun veturina toimi eniten uuden Balti Jaam -torin avaaminen sen viereen ja nyt kun se on ohi + syksy jo häämöttää näyttää siltä, että myyjät joukolla tarkistavat hinnoittelua alemmas kollektiivisesti. Palattuaan viime viikkoina alle lähiön koko vuoden trendikäyrän hinnoittelu näyttää tasaantuvan n 2300 €/m2 alueen kodeissaan.

Juuri tänään Kalamajan omien avoimien myynti-ilmoitusten kesto eli "päiviä auki markkinoilla" - mittari on n -29 päivää pakkasella vrt koko Pohja-Tallinnan kaupunginosan normaaliajan vastaavaan mittariin.

Kalamajan päivää auki on hieman punaisella eli koko alueen myynti on hitaampaa

Kun siis aivan yleisesti kiinteistösijoituksissa alan ohjeena kiinteistösijoituksen kannattavuudelle suositellaan max 120 päivän sääntöä avoinna, on Kalamajassa niin monia koteja listoilla ylittäen ilmoitusajan. Tämä tärkeä sijoittajan mittari ei siten toteudu enää kun kierto myynneistä on liian hidasta. Nyt ollaan korjattu 2017 vuoden alun tunnelmiin ja nähtäväksi jää jatkuuko pudotus tästä vielä alemmaskin.

Toisaalta, koko Pohja-Tallinnassa tilanne on vielä kohtuullinen & tilaisuuksia on, koskapa sillä on 116 päiviä auki arvo kaikkinen sen eri lähiöineen.

Kodin ostajan Tallinnaan kannattaa panna merkille paikalliset ympäristöjen kehityshankkeet hyvin & tuntea myös markkinan trendit tarkasti: näin pienessä yhteisössä paikalliset sijoittajat & kehittäjät yleensä kun ennakoivat hintapiikit tämänkin hyvän esimerkin nojalla jo hyvissä ajoin ennakkoon maksimoidakseen tuotot.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain tarjoaa tilaajilleen tarkan markkinanäkymän edellisten kuvien tapaan sekä lähiökohtaisiin hintoihin että niiden yksittäisten ilmoitusten "päiviä markkinoilla" ilmoitustietoihin asti.

Vain muutama suuralue täyttää kodin investointivaatimukset

Jatkuva hintapyyntöjen nousu Tallinnassa on muuttanut asuntomarkkinoita niin, että neljä suurinta myyntialuetta ei enää täytä kaikkia standardeja investoijan reunaehtoja. Tärkeä perinteinen reunaehto kannattavasta vuokrakohteesta: sen myynneissä on yleensä <120 päivän ilmoitusten kiertonopeus / kaupattava koti. Tämä perusehto toteutuu enää Tallinnassa vain kahdella kaupunginosan alueella nykymarkkinoilla - nimittäin: Mustamäellä & Lasnamäellä.

Kaikkien kerros- & pientalokotien viimeisimmät markkinoilla olojen ajat näyttävät nykyään seuraavalta.

Ilmoistusajat heikoimmasta parhaimpaan kodin sijoittajalle alueittain Tallinnassa (8/2017)

Samaan aikaan kun Kesklinn:ssa & Pohja-Tallinnassa ollaan jo ns "riskirajoilla" investoijan perusehdon mukaan normaalissa ilmoitusajassa, niin kuvasta hyvin näkee miten parempi tilanne yhä on Musta- & Lasnamäellä keskimäärin katsoen.

Tähän tietysti vaikuttaa m2-keskihinnan kehitys, joka suoraan linkittyy myös uudistuotannon määrän kasvuun & tarjontaan alueittain. Äskettäin julkaistun paikallisen markkinakyselyn mukaan suurimmat keskittymät uudistuotantoa valmistuu juurikin Kesklinn (26%), Lasnamäe (22%), Pohja-Tallinn (20%) ja Mustamäe (14%) alueille, mutta koska Mustamäe & Lasnamäe ovat halvempia näistä ovat ilmoitus- & myyntiajat siellä astetta nopeampia.

Lähiöiden kätketyt helmet

Vaikka suuri yleiskuva näyttääkin investoijalle varoitusmerkkiä jo kahden ison kaupunginosan kohdalta, niin katsomalla tarkemmin niiden sisältä monia niiden eri lähiöitä näkemys muuttuu: pienaluiden suosio kun on hyvin paikallista mitä tulee kodin myyntiin & ostoon. Vaikkapa keskustasta voit löytää monia lähiöitä, joissa kiertonopeus on lyhyempi.

Tärkein ydinsanoma tässä bloggauksessa onkin se, että muutamissa nyt mainituissa kaupunginosissa helmien löytäminen sijoittajalle on astetta helpompaa silloin kun tavoitteena on arvonnousua lähitulevaisuudesta. Ilmoitusaika markkinoilla on hyvä lähtökohta paikantaa automaattisesti sopivia alueita.

Hyvä on myöskin tässä muistaa, että markkinat muuttuvat pikku hiljaa jatkuvasti isoissa kaupungeissa dynaamisesti & ne yleensä seuraavat isompia makrotason  kehitystrendejä niiden taustalla (mm liikenneyhteyksien & palvelurakenteen paraneminen paikallisesti).

Markkinatiedot tarjoaa

Kotien automaattiset ilmoitusajat tarkastelussa

Voit kotiselaimen avulla vaivattomasti & kivasti itse tarkistaa - kuten ammattimainen sijoittaja - nykyiset kaikkien kaupunginosien ns "Päiviä auki" aktiiviset kodin ilmoitteluajat (= 8 kpl Tallinnassa). Tämä parantaa mahdollisuuksia ymmärtää kiinteistösijoituksen riskiä oman edelleen myynnin näkökulmasta.

Ison kodin myyntiaika tuplautuu Tallinnan keskustassa helposti

Pienen kodin/yksiön normaali myynti- & tarjousaika Kesklinn:ssa on selvästi lyhyempi kuin kaikkein suurimpien viikosta toiseen. Koska keskihinnat ovat myös kaupungin korkeimpia, eroavat alle 30 m2:n ja 70 - 250 m2 (= se suurin kokoluokka) kotien myyntiajat myös jyrkästi toisistaan: kun pienen kodin kaupat suljetaan n 12 viikossa keskimäärin, niin suurimpien omistajien pitää varautua odottamaan jo 23 viikkoa sen ostajan löytymistä.

Onko oma kodin välittäjäsi edes tehokas?

Tämä on keskeinen avainkysymys, jos olet myymässä kotia: tuntemalla & tarkistamalla oman alueesi normaalin myyntiajan voit paremmin arvioida välittäjän kykyjä oikeati paneutua sinun kiinteistösi myyntiprosessiin & -tuloksiin.

Keskustan alue voidaan tarkemmin jakaa seuraaviin kokoluokkiin & niiden myyntiaikoihin, jotka ovat vertailtavissa suoraan mm Viron kiinteistöviraston (Maa-amet) hyödyllisten Tallinnan kotien virallisten myyntitilastojen kanssa.

Kodin myyntiaika keskustassa kodin eri kokoluokissa

Kuvasta voi lukea mm sen, että 50 m2:n keskustan kaksio kestää pyöreästi 17 viikkoa myynnissä kunnes se joko lopulta myydään / vedetään vaan muusta syystä pois markkinoilta.

Ihan eri fiilis keskustan ulkopuolella

Mielenkiintoista on Tallinnassa myös katsoa miten tilanne myyntiajoissa muuttuu jos koti sijaitsee kolmella muulla eniten kauppaa pyörittävällä alueella.

Myyntiaikojen vertailu suurimpien & tärkeimpien kaupunginosien kesken

Tästä kuvastahan näkee hyvin miten keskustan myyntiajat kulkevat äärimmäisyydestä toiseen pienten & suurten kotien kesken. Lisäksi, samaa mallia noudattaa myös pääkaupungin halvimman Lasnamäen alue: sen aivan pienempien (< 30 m2) kotien myyntiaika on noin puolet nopeampaa (ts noin 7 viikkoa) keskustaan nähden. Aivan isoimpien kotien (> 70 m2) viikoissa taas ollaankin melko tasoissa.

Pohja-Tallinnan & Mustamäen tilanne muistuttaa myös toisiaan vaikka keskihinnat ovatkin aivan toisenlaiset nykyään kaupunginosissa myyjien ilmoituksissa. Molemmista näkyy miten aivan pienimmästä kodista isoimpaan ei ole markkinointiajoissa yhtä suurta huojuntaa kuin kahdella ed. alueella.

Kodin ostajana on oikein hyvä tietää miten käy jos & kun myyntiä joutuu toteuttamaan: kuten nykymarkkinasta näet kodin koosta riippuen tilanne voi olla hyvin erilainen alueiden erilaisista arvostuksista johtuen.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain laskee & näyttää automaattisesti sinulle myynti- & tarjousaikojen kehityksen juuri viimeisen markkinatilanteen mukaan helposti.

Voit myös kivasti tarkistaa Tallinnan julkisista myynti-ilmoituksista kartalta missä vaiheessa ne ovat alueeellaan nyt: nuorempia / vanhempia kuin alueensa normaali myyntiaika.

Osta & myy siis seuraava kotisi kuin kiinteistöalan ammattilainen & tutustu faktoihin omalta alueeltasi - se kannattaa varmasti.