Asuntokaupat 8/2019: myyntiä kohti halvempia alueita

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan 8/2019 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen laskut koettiin: Haabersti (-12%), Kristiine (-10%), Kesklinn (-7%), Mustamäe (-2%) ja Lasnamäe (-2%) kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Nousijoiden puolella hinnoissa taas olivat Pirita (+10%) ja Pohja-Tallinn (+4%) Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat laskivat kun Kesklinn, Kristiine ja Haabersti laskivat niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto laski: n _ miljoonaan / kk (ts -10 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin ennen kaikkea Kesklinn:n laskenut myynti alemmilla m2-hinnoillaan 2. kk peräkkäin.

Liikevaihdon pikku notkahtamisesta huolimatta kauppamäärät saatiin pidettyä yhä korkealla niiden jatkuessa halvimman Lasnamäen suunnalla vahvimpina.

Kaupunki halpeni selvästi



...



...


8/2019 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa - kuten kuukausitason alemmasta %-muutoskuvastakin voi havaita kuuden eri alueen voimasta, joista Kesklinn painoi eniten kokonaisuutta alemmas.

Myyntimäärät alemmas

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 8/2019 kodeille laskivat vrt 7/2019 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn



Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa erottui yksi alue selvästi: Lasnamäe.  Näitä seurasivat Pohja-Tallinn sekä Kesklinn rinta rinnan. Neljän alueen kärki sisälsi samat myynnin tärkeimmät alueet. Koko Tallinnan kauppamäärät jatkoi nyt 5. kuukautta yli 700 kpl rajalla.

Kauppamäärissä johdossa jatkoi 2. kk halvin alue Tallinnasta vastaten tällä kertaa lähes 25% kaupungin kaikista kodin kaupoista. Vilkkainta kauppaa käytiin 41 - 55 m2 kodeista kun taas pienimmistä <41 m2 asunnoista maksettiin kaupunginosan reilusti suurin m2-hinta.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Ohje: vähennä aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla & fokusoi kaksoisklikkaamalla näkymä vain yhteen alueeseen.



Suurimmat tiputukset myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset kaupunginosin näyttivät seuraavalta.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo laski n -10 miljoonalla eurolla pääkaupungissa. Kaupungin kallein alue Kesklinn otti takkiinsa eniten supistuksesta.

Myynnin supistumista ohjasi pääkaupungin kallein Kesklinn sekä kaksi muuta aluetta ts Lasnamäe ja Haabersti.

Myyntiodotukset: 9/2019

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 9/2018 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Mustamäe, Kesklinn ja Pohja-Tallinn kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa



Tallinnan asukasluku 8/2019: pomppu koulujen alkuun alkoi sittenkin

Tallinnan asukasmäärä nousi 8/2019 viime kuussa: +647 asukkaalla.

Kasvua johtivat korkeakoulujen ydinalueet Kesklinn & Mustamäe jota seurasivat Pohja-Tallinn ja Lasnamäe melko tasoissa

Viime vuonna 8/2018 tähän aikaan kasvua oli vähemmän: +379 uutta asukasta kuukaudelta kirjattiin tuolloin sisään pääkaupunkiin. Kasvu nousi nyt selvästi Tallinnassa elokuussa 2019 vuoden takaiseen nähden.

Tallinnan kasvua johtivat Kesklinn ja Mustamäe, jotka molemmat ovat myös korkeakoulujen aktiivisia toiminta-alueita.

Nousuja syntyi seuraavasti

  1. Kesklinn (+202 sisään muuttajaa)
  2. Mustamäe (+141)
  3. Pohja-Tallinn (+118)
  4. Lasnamäe (+111)
  5. Haabersti (+78)
  6. Pirita (+38)

Muuttotappiota koki vain yksi alue

  1. Nõmme (-54 pois muuttajaa)

Odotukset: alkanut kuukausi

Uusi kuukausi 9/2019 lataa odotuksia kasvulle jopa n +1400 muuttajan verran vrt viime vuoteen. Nyt nähty tulos todisti, että koulujen alku on edelleen voimakas ajuri uusille asukkaille globaalista talouden heikkenemisestä huolimatta taustalla. Näin ollen hyvä veikkaus kasvuun on noin +1200 uutta asukasta sisään ensi kuulle kun jyvitetään tämän loppukesän kuukaudet viime vuoden toteutuman mukaan muutoissa yhteen tällekin vuodelle.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

Hyödyllistä tietää

Tallinnan asukasluku 7/2019: romahdus syveni 10x lisää

Tallinnan asukasmäärä laski 7/2019 viime kuussa: -276 asukkaalla.

Supistuminen kiihtyi Lasnamäen johdolla jota seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn

Viime vuonna 7/2018 tähän aikaan kasvua oli vielä olemassa reilusti: +299 uutta asukasta kuukaudelta kirjattiin tuolloin sisään pääkaupunkiin. Kasvu tippui nyt 2. kuukautta peräkkäin selvästi Tallinnassa heinäkuussa 2019.

Tallinnan supistumista johtivat perinteisesti halvimmat & köyhimmät suuret asuinalueet eli Lasnamäe ja Mustamäe.

Muuttotappiota koki jopa viisi aluetta

  1. Lasnamäe (-219 pois muuttajaa)
  2. Mustamäe (-53)
  3. Pohja-Tallinn (-48)
  4. Kristiine (-17)
  5. Nõmme (-9)

Nousuja syntyi seuraavasti

  1. Kesklinn (+34)
  2. Pirita (+27)
  3. Haabersti (+9)

Odotukset: alkanut kuukausi

Uusi kuukausi 8/2019 lataa odotuksia kasvulle jopa n +400 muuttajan verran vrt viime vuoteen. Nyt jo nähdyn notkahdusten johdosta tämä ennuste on aika reilusti liian suuri. Jos Tallinnassa kivutaan edes plussalle voidaan olla kovin tyytyväisiä kaupungin vetovoimaan tässä nykyisessä maailman suhdannetilanteessa.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

Hyödyllistä tietää

Asuntokaupat 7/2019: myynti sujui helteistäkin huolimatta hyvin

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan 7/2019 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nostot koettiin: Lasnamäe (+12%), Kristiine (+9%), Nõmme (+7%), Haabersti (+6%) ja Mustamäe (+3%) kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Laskijoiden puolella hinnoissa taas olivat Kesklinn (-1%) , Pohja-Tallin (-1%) ja Pirita (-5%) Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat nousivat kun Lasnamäe, Mustamäe ja Haabersti nostivat niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto nousi: n _ miljoonaan / kk (ts +4 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin ennen kaikkea Lasnamäe:n ja Mustamäe:n kasvanut myynti korkeammilla m2-hinnoillaan.

Suurien asuntojen myynti (koko 70 - 250 m2) Kesklinn:ssa (67 kpl / 15,8 M€) oli poikkeuksellisen vilkasta kuukauden ajalta. Kokonaisuutena rahan määrä & sen liikevaihto kuitenkin Tallinnassa pysyi stabiilisti melko ennallaan.

Nousuja useimmilla alueilla



...



...


7/2019 kuukausi muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa - kuten kuukausitason alemmasta %-muutoskuvastakin voi havaita viiden eri alueen voimasta, joista kaksi halvinta suuraluetta painoi eniten kokonaisuutta: Lasnamäe ja Mustamäe.

Myyntimäärät ennallaan

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 7/2019 kodeille muuttuivat hyvin niukasti vrt 6/2019 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo nousi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn



Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa erottuivat kaksi kuumaa aluetta: Lasnamäe ja Kesklinn.  Näitä seurasivat Pohja-Tallinn sekä Mustamäe. Neljän alueen kärki sisälsi jälleen kerran samat myynnin tärkeimmät alueet kuten tapana on aina ollut. Koko Tallinnan kauppamäärät jatkoi nyt 4. kuukautta yli 700 kpl rajalla.

Kauppamäärissä johtoon nousi halvin alue Tallinnasta.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Ohje: vähennä aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla & fokusoi kaksoisklikkaamalla näkymä vain yhteen alueeseen.



Suurimmat voittajat myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset kaupunginosin näyttivät seuraavalta.



  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo nousi n +4 miljoonalla eurolla pääkaupungissa. Ylivoimaisesti nyt Lasnamäe:n alue koki nousuja sen toteutuneissa kaupoissaan voimakkaimmin.

Myynnin kasvua tukivat nyt pääkaupungin perinteisesti halvimmat suuralueet eniten ts Lasnamäe ja Mustamäe.

Myyntiodotukset: 8/2019

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 8/2018 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa



Tallinnan asukasluku 6/2019: kaupungin kasvu romahti

Tallinnan asukasmäärä laski 6/2019 viime kuussa: -26 asukkaalla.

Supistumista Tallinnassa johti nyt Kristiine reilusti mitä seurasivat Nõmme ja Mustamäe

Viime vuonna 6/2018 tähän aikaan kasvua oli vielä olemassa reilusti: +226 uutta asukasta kuukaudelta kirjattiin tuolloin sisään pääkaupunkiin. Kasvu sakkasi siis pahasti ja selvästi Tallinnassa kesäkuussa 2019.

Tallinnan supistuminen kohdistui ennen kaikkea sisämaan kaupunginosiin kun merelliset alueet vielä yhä kasvoivat.

Nousuja syntyi seuraavasti

  1. Lasnamäe (+42)
  2. Kesklinn (+30)
  3. Haabersti (+18)
  4. Pohja-Tallinn (+15)

Muuttotappiota koki kolme aluetta

  1. Kristiine (-111 pois muuttajaa)
  2. Nõmme (-25)
  3. Mustamäe (-6)

Odotukset: alkanut kuukausi

Uusi kuukausi 7/2019 lataa odotuksia kasvulle noin +300 muuttajan verran vrt viime vuosiin. Nyt tapahtuneen shokkiliikkeen johdosta tämä ennuste on varmasti reilusti hyvin optimistinen. Jos Tallinnassa päästään edes plussalle voidaan olla tyytyväisiä Tallinnan vetovoimaan tässä ja nyt.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

Hyödyllistä tietää

Asuntojen viikkokatsaus (28.06.): edullisempia asuntoja pois markkinoilta

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __

 

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Myyntipeli toistuvan alkusyksyn opiskelija-asuntojen muuttopiikkiä kohti näkyi yhä selvemmin markkinoilta. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2041 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -24 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

 

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Kristiine kallistui kun sen Lilleküla ja Tondi lähiö sulki edullisempia koteja pois  15 kpl markkinoiltaan 1,25 miljoonan euron arvosta. Näiden keskihinta ja -koko oli: 84 465 € (eli 1685 €/m2) & 50 m2 (eniten kaksioita).
Monet nyt suljetut kodit sijaitsivat taktisesti melko lähellä teknisen korkeakoulun (TTÜ kuvassa) sekä yliopistojen alueita

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Kristiine eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Mustamäe kaupunginosassa (ts 19 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).

 

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Asuntojen viikkokatsaus (21.06.): kuuma kesä alensi odotuksia

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __.

 

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Suurin osa Tallinnan lähiöistä äänesti pienen hintojen laskun puolesta keskikesän kuumuudessa. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella:  2057 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -24% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

 

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Kesklinn  halpeni kun sen Kassisaba , Tõnismäe ja Veerenni lähiöt esittelivät myös jopa monia kannattavia koteja eniten lisää myyntiin Kesklinn:n alueelta.

Uusien listausten kannattavien kotien määrä oli suurin keskustassa hintojen laskiessa vähän

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien laskua keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Kesklinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Kristiine kaupunginosassa (ts 16 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Rakentajien romahdus iskee asuntokuplaan lisää

Monien suurien rakennuttajien myynti romahti nyt jo vuoden 2019 alusta mikä on johtanut mm uusien talojen kotien paniikkilistauksiin sekä yhä aggressiivisempaan hinnoitteluun vanhoja koteja vastaan. Tästä jutusta voit lukea tarkan tilanteen miksi tähän on tultu ja miten se heijastuu Tallinnan asuntomarkkinoillekin nykyään.

Eniten myymättömiä uusia taloja ja koteja . näkyy markkinoilla seuraavilla toimijoilla kun rajoitutaan vain aivan kaikkein suurimpiin toimijoihin.

Suurimmat uusien talojen kehittäjät Tallinnassa markkinoilta ja niiden uusien myymättömien talojen määrät tänään (kpl)

Liikevaihtonsa ja myynnin menettäneet ovat vähemmistönä yhä (punaisella), mutta näiden koko vaikutus markkinaan on massiivinen jo tänään. Liikevaihdon sulaminen näkyy hyvin kun sitä peilaa vuoden takaiseen tilanteeseen seuraavasti.

Työntekijäkohtainen jyvitetty myynti (vasemmalla) & sen %-muutos vuodessa (oikealla)

Menetykset ovat olleet jopa luokkaa -60% ... -90% (!!) vuoden takaiseen nähden ja juurikin kaikkein suurimmilla toimijoilla (ts YIT Eesti ja Merko Ehitus) ne kaikkein kipeimmät. Paikallisen YIT:n pudotus sen raportoidusta bisnesDATAsta katsoen euroissa on 165 628 € -> 30 552 € / työntekijä samalla kun se siirtänyt valtavasti henkilöstöään ns "Viron lipun" alle kun taas Merkon menetykset senkin luvuista katsoen ovat 144 738 € -> 20 354 € / työntekijä (absoluuttisesti 5 010 319 € -> 264 604 € melko samalla työporukalla eli n 13 - 15 työntekijää).

Tallinnassa myynnin kova romahtaminen on siis tarkoittanut urakoitsijoiden uusien myymättömien kotien ruuhkautumista yhä pahemmin & enemmän markkinoille.

Koko kaupunki jo "vallattu"

Kun on näin laajasta joukosta uusia taloja ja projekteja (64 kpl) kyse, jotka kyntävät ns kohti kuilun reunaa, niin ei ole kovin ihmeellistä piirtää niiden kokonaiskuvaa Tallinnaan.

Koko keskusta palaa jo "liekeissä" romahtaneiden firmojen myyntiprojekteista

Pelkästään näiden neljän ison kehittäjän uudet talot kattavat selvästikin kaikki isommat kaupunginosat vähän jo joka puolella keskustaa. Ihan isoimmat keskittymät (kuvan "värikuplat") löytyvät nyt mm Kalamajasta, Veerenni:n tehdasalueelta ja Lasnamäen aivan alusta. Koko kaupunki on ts "vallattu".

Tässä kohtaa kannattaa vielä katsoa miltä tilanne näyttää vastaavasti kun kaikki uudet talot otetaan esiin siis myös ne toimijat, jotka eivät ole suurimpia / osoita vielä liikevaihdoltaan ilmiselvää pudotusta.

Kaupungissa on vielä paljon potentiaalia levittää kotien pensaspaloja lisää kun ja jos liikevaihdot jatkavat tippumistaan lisää

Näistä pienempien toimijoiden osalta (ts uusi talo / ne kaksi vain) löytynee monia jo konkurssin partaalla roikkuvia rakennuttajia, koska markkinoilla on kerrottu useiden toimijoiden jo myyneen salkkunsa isompien syliin sopivan käypään ALE-hintaan.

Vuokramarkkinoille lisää tunkua

Jos & nyt kun uusien kotien myynti ei enää vedä odotetusti hakevat talojen omistajat ratkaisuja myös vuokramarkkinoilta tänään. Tämä on iso päätös kehittäjälle henkisesti, koska monet hankkeet ovat luotu kalleimpaan luksusluokkaan parhaan voiton toivossa pääkaupungissa ja kuluminen käytetyksi vuokrakäytössä ei toki houkuttele varmastikaan ellei ole aivan pakkoa - sen puuttuvan kassavirran takia.

Bisnes on aina pragmaattista toimintaa, jonka tarkoitus on uudistua ja pitää organisaatio pystyssä muuttuivat olosuhteet miten haastaviksi hyvänsä. Joskus isot uhraukset tämän tavoitteen puolesta ovat suuria & kivuliaita.

"Meidän kaikkien on nyt vaan tehtävä suuria uhrauksia."

Historia toistaa itseään?

Edellisen kuplan huipulla v 2007 rakentajat olivat noin kaksi vuotta myöhässä ja jatkoivat tuotantoaan laajalti aina v 2009 asti kunnes globaali romahdus teki pohjakosketuksen. Sen kaksi vuotta se tuolloin vei ennen kuin nämä urheat "uber egot" näkivät & uskoivat omassa ympäristössään ihan omin silmin, ettei toiminta voi enää kantaa eteenpäin entisellään ja hanat pistettiin kiinni.

Digitaalisaatiolla on tässä suuri haaste & rooli: se miten saada nopeasti tämänkin tiedon leviäminen oikeisiin silmiin ja muuttamaan toimintasuunnitelmia ennen kuin on taas liian myöhäistä ts pankki hakee aina sen omansa takaisin.

"Toivossa on aina hyvä elää."

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinuakin seuraamaan kotien markkinamuutoksia lähes reaaliaikaisesti myös uusien talojen rakentajien osalta mielenkiintoisesti & visuaalisesti.

Tarjoamme välittäjille, myyjille & yrityksille hyvät apuvälineet markkinoiden kaikkien uudistuotantojen myyntisalkkujen helppoon seurantaan ja niiden käyvän arvon määrittelyyn suoraan markkinoilta.

Kysy toki lisää !!

Myyntisalkun näkymä yhdelle uudistuotannolle

Vähäisten hintanosteiden alueilla näkyvät parhaat kodin ALE:t

Parhaimpia viikon muuttuneita vanhoja myyntitarjouksia nähdään usein juurikin alueilla, missä hintojen korotukset ovat taas määrissään vähäisiä. Tästä jutusta näet miten tätä tarkastelua voi hyödyntää Tallinnaan. Päivän tilanteesta markkinoilla tästä selviää myös, että miksi juuri Nõmme ja Pohja-Tallinn johtavat tätä kehitystä nykyään kaupungissa.

Kun hintojaan laskeneet ja nostaneet kotien määrät lasketaan tärkeimmiltä alueilta yhteen, niin saadaan aika hyvin selville alueiden erot hinnoittelun laskupaineista myyjillä: mitä vähemmän nosteita esiintyy laskuihin nähden sitä vähemmän on ostajia / tarjottu koti. Seuraavassa on malliksi lukuja muutamilta kiinnostavammalta alueelta nykyään.

Kaupunginosa:KristiinePohja-TallinnNõmme
Laskeneita ALE:ja15 kpl32 kpl12 kpl
Hintanousuja3 kpl6 kpl1 kpl
Laskupaine5,05,312,0

Kuten näkyy hyvin on etäisemmällä Nõmmella laskupaine selvästi korkein näistä muutamista kaupungin korkeimmista markkinaviikon luvuista.

Kun nämä laskupaineet poimitaan kaikilta tärkeimmiltä alueilta vertailugraafiin saadaan seuraava tilannekuva.

ALE-hintojen muutokset näkyvät alueiden laskupaineista hyvin

Viikkotapahtumista näkyy tässä miten Nõmmen ylivoima koko kaupunkiin on aika selkeä samalla kun sekä Nõmme, Pohja-Tallinn että Kristiine myös sisältävät jo entuudestaan runsaasti kannattavia koteja omilla alueillaan.

Normaalisti kaupungin isoista myynti-alueista mm Kesklinn ja Lasnamäe eivät yllä kovin korkealle tässä vertailussa, koska näillä esiintyy myös runsaammin hintanousuja mikä voi tarkoittaa myös tarjouskilpailua ostajien kesken samasta kodista (vahva paino sanalla "voi" kiinteistövälittäjät tietäen). Tilannehan tietysti vaihtelee & muuttuu viikosta toiseen melko dynaamisesti.

Taustalla etäisyys & iso uudistuotanto

Pohja-Tallinnan & Nõmmen markkinoilla on hyvin erilainen myyntiympäristö nykyään.

  • Ensimmäisessä on tunnetusti hyvin suuri massa uusia myymättömiä taloja, joita halvimmillaan asetetaan jo vanhojen kotien keskihintojen tasoille myyntiin markkinoilla.
  • Jälkimmäisellä alueella on hyvin marginaalisesti uusia taloja (n 17%) myynnissä, mutta sen kaupankäynti on ollut tahmeaa johtuen juurikin kaukaisimmista etäisyydestään sisämaahan päin.

Pohja-Tallinnan polarisaatio

Pohja-Tallinnan tiukka kilpailutilanne uusien ja vanhojen kotien välillä kiteytyy parhaiten näiden näkemyseroon marginaaleista, joka on kaupungin korkein nykyään. Tämän vuoksi ostajille syntyy myös uusia hintalaskuja yhä vaan helpommin kun vanhojen myyjät ovat jo luopuneet hintojen korotuksistaan polarisoide markkinat paikallisesti. Erityisesti kevät on lisännyt tätä uusien näkyvää kilpailua yhä lisää.

Näkemysero on Tallinnan korkein tänään tässä

Nõmmen unelias markkina

Nõmmen jo kauan jatkunut laiska myyntitilanne on myös johtanut sen 12 kk hintatrendin laskuun missä normaali markkinointiaika (n 174 pv) kaikille sen myytäville kodeille on Tallinnan korkeimpia nykyään. Kuuma aurinkoinen kevät on selvästi kuitenkin piristänyt tätäkin tilannetta ihan viime viikkoina.

Nõmmen hinnoittelutrendi on ollut hieman laskeva

Etäisyys pois keskusta sekä miten paljon uudistuotanto määrällään jo kilpailee vanhoja koteja vastaan ohjaa vahvasti myyjien tunnelmia ja haluja korottaa kodin pyyntöjään. Ostaja voi parantaa merkittävästi asemiaan tarjouksen hyväksymiseen ottamalla nämä huomioon.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain listaa automaattisesti sekä hintojaan laskeneet että nousseet pyynnöt yhdellä silmäyksellä esiin ja antaa kopioida niiden kaikki perustiedot myös omaan Excel-sovellukseen helposti.

Nõmmen alueen 12 kpl laskenutta kodin tarjousta & 1 noussut €-muutoksineen

Kannattavien kivaan kotikaruselliin uusi suuralue mukaan

Keskustan ulkopuoliset rakentajat listaavat yhä suuremmalla voimalla kaikkea myymätöntä inventaariota esiin nyt: viime viikolta oli vuorossa Kristiine:n alueen iso muutos. Tästä löydät tarkkaa tietoa miten kannattavat kodit kasvoivat ko kaupunginosalle houkuttelemaan ostajia & investoijia yhä paremmin.

Suurimmat vaikutukset nähtiin kun Tondi:n lähiössä markkinoille ilmestyi paremmilla hinnoilla esiin yli 20 kpl lisää myyntejä kolmesta eri osoitteesta uusiin taloihin. Samalla kun kaupunginosan hinta notkahti viime viikkojen huipuistaan, niin lähiön m2-hinta ja kpl-määrät nousivat. Koko kaupunginosan & lähiön m2-hintaa nostaa ylemmäs eniten valtaisa 20 kerroksen läheinen tornitalo luksushintoineen.

Kaupunginosa halpeni vaikka lähiön hinta hieman nousikin uusien kotien myötä

Kaksi eri virolaista suurta kehittäjää on nyt alkanut käynnistää selvästi vahvaa hintakisaa toisiaan vastaan juurikin Tondin lähiössä, jota vauhdittaa ilmeisesti myös jo kasvanut ymmärrys alueen pitkän ajan hintarendin jäähtymisestä laskuun - lopultakin.

Uusien ja vanhojen kotien näkemysero pyynnöissä kasvoi nyt lisää samalla ollen Kristiine:ssä jo n 700 €/m2 kertoen paljon alueen kasvaneesta kuplariskistä näiden välillä ja superkovan kilpailun lisääntymisestä myyjien kesken. Koko kaupungissa suurimmillaan tämä (ns KPI) on > 1000 €/m2 Kalamajan lähiössä uusien ja vanhojen kotimyyjillä, missä vanhojen kotien myyjät ovat jo alkaneetkin ns "dumpata" tiettyjä tarjouksiaan markkinoille yhä vahvemmin.

Kristiinen lähiö alkoi siirtyä kohti Kalamajan myynnin tilannetta askelen lisää

Kristiine:n tapahtumat sen Tondissa toistavat nyt samaa kuviota, mitä ollaan jo nähty mm Kesklinn:n, Haaberstin ja Pohja-Tallinnan tietyissä ylikuumissa lähiöissä äskettäin: uusien kotien listaus vain kasvaa maksimiinsa näissä nostaen koko kaupunginosan keskihinnat huipuilleen yhä uudelleen.

Tästä johtuen Kristiine:n suuntaan nyt myös avautuvat ostajalle entistä paremmat markkinat hankkia vanhoista kodeista + vuokralle mm opiskelijalle tarkoitettuja asuntoja yliopistojen suunnasta. Uusien kotien hintapaine auttaa vanhojen myyjiä löytämään sopivan tason omille tarjouksilleen & hyväksymään kaupat helpommin. Tämä on nyt jo viides suuralue Tallinnan kahdeksasta, jossa näin käy valtaisan uudistuotannon takia.

Kuplamainen kotien kilpailutila tullee kestämään vielä tn vuosia kunnes sitten lopulta nähdään miten kävikään kun rakentajilta loppuvat pelimerkit & enemmistö sen kokee kassavirran kautta. Rohkealle sijoittajalle tilaisuus osallistua yhä parempien kotien ostoon voi parantua lisääkin myös Kristiine:n alueilla lähiaikoina.

Myyntisalkut yhä edullisempia

Kristiine:n alueen suurkehittäjän julkinen myyntisalkku näyttää seuraavalta hinnoiltaan.

Kehittäjän myyntisalkussa erottuu selvästi yksi ainoa oikeasti edullisempi kotitarjous

Tästä näet helposti miten ALE:t on asetettu voimaan selvästi enemmistölle julkisista tarjouksista: sen 17 kpl:n käypää markkinan arvoaan paremman tarjouksen joukosta erottuu yksi koti, jonka etu on jo > 23 000 € nykymarkkinoilla (pyyntö 145 000 € & 73,6 m2). Tämä on hyvin tyypillinen nykytilantanteen sen halvimman eli 1. kerroksen kaksio keskustaan tuliterään uuteen taloon.

Koko tämän ALE-myynnin tarkoitus on siis vain ennen kaikkea jatkaa peliä lainoittajien kanssa hetken vielä lisää ongelmia pelkäävälle rakentajalleen. Ostajan kannattaa tarjota hyvin aggressiivisesti vielä alle tämän hinnan kodista varmastikin & voi löytää itsensä ns "voittajana maaliin".

Tästä seuraavat arvoltaan parhaat kodit toistavat ns Tallinnan uusien kotien "normaalikaavaa" ts ne ovat nykyisin ylirakentamisen tuloksena syntyneitä ylisuuria & -kalliita koteja nykyiseen oikeiden asukkaiden (/ ei investoijien) supistuvaan ostovoimaan nähden.

Juuri ensimmäisen kerroksen uudet kodit tarjoavat yhä parempia tilaisuuksia ostoon globaalin taantumauhan kasvaessa Tallinnan ylimitoitetuttejen uusien talojen keskuudesta markkinan lukujen valossa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain paikallistaa sinulle esiin kuumimmat Tallinnan superkilpailun kotien myyntitalot kaupungista yhdellä silmäyksellä armottoman hyvän julkisen viikkolistansa kautta.

Uudet kodit & tarjoukset viikon muuttuneiden listalta kotiselaimelta