Asuntojen viikkokatsaus (4.2.): uusien talojen myyntipaineita vähän alemmas

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __.

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa pysyi ennallaan {{ centrum }} €/m2 tasolla.

Uudistuotannon ON/OFF-heilunta pois listoilta nousi parilla isommalla myynnin alueella - Kesklinn & Pohja-Tallinn - lisää. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2062 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -21% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta). Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Kesklinn:sta suljettiin kymmeniä kalliita uusia koteja Raua lähiöstä n 4,8 miljoonan arvosta. Näiden kotien keskihinta ja -koko: 2730 €/m2 ja 70 m2. Kodit olivat esillä noin 168 päivää myymättä uudesta massiivisesta kunnostettavasta talostaan. Myös Pohja-Tallinnan Kalamaja oli jälleen aktiivinen sen uusine taloineen vastaavasti.

Valtavan Gonsiori 29 uudistuotannon on määrä valmistua kuluvana vuonna 2019 runsaine uusine koteineen

VIIME MUUTOKSET

Kotiselain jakaa viikolta muuttuneet myynnin tarjoukset kolmeen aliryhmään näin:

  • () Uudet ilmoitukset
  • (_) Uudelleen avatut
  • () Hintapäivitetyt
Yleensä näistä kaksi ensimmäistä ovat aina kalliimpia kun taas viimeinen on halvin kuvatessaan tyypillisesti enimmäkseen m2-hintojen tarkistusta alemmas kun ilmoitus & sen kodin myynti on jatkunut markkinoilla jo pidempään.

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin siis
miten markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja mihin se on menossa.

Uudet myynti-ilmoitukset

XPertti

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa:
2068 €/m2 (-32 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Nomme ja Haabersti
    markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Mustamäe ja Lasnamäe
    alueilla.
Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan
uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  4 aluetta tuki hinnotelun
laskuja tarjouksiinsa ja 4 nostoja.Voluumi ryhmässä nousi selvästi: 246 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille.Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Nomme.
Uudelleen avatut

XPertti

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa oli hinnoittelun nostoja, koko ryhmän keskihinnan ollessa:
2162 €/m2 (+54 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Pohja-Tallinn, Mustamäe ja Lasnamäe
    alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Haabersti & Nomme
    niiden hinnoittelun laskuin.
Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 6 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 2 kpl laski niitä.Tarjousten määrät nousivat (383 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 85 kpl / 22% ja Pohja-Tallinn 72 kpl / 19%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Mustamäe alueiden kalliimpien tarjousten kautta.
Hintapäivitetyt

XPertti

Hintapäivittäneissä näkyi hintojen laskuja aliryhmän keskihinnan ollessa:
2119 €/m2 (-123 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Lasnamäe, Kesklinn ja Haabersti
    alueiden laskeneet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Kristiine ja Pohja-Tallinn
    kaupunginosissa selvimmin.
Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 3 asuinalueella ja 5 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (236 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Lasnamäe.

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien laskua keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Pohja-Tallinn eniten.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Nomme kaupunginosassa (ts 19 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen uudelleen avattujen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat
esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Jo toinen kaupunginosa kääntyi kotihintojen laskuun

Kotimarkkinat liikkuvat yhä nopeammin kohti taantumaa nyt Tallinnassa: myös Haabersti:n kaupunginosa on kääntynyt ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2007 buumin hintojensa laskuun kodin myyjien toimesta. Tämö on nyt 2. kaupunginosa sitten Nõmme:n jälkeen, joka kohtaa laskevan hintatrendin. Tästä tarinasta löydät hyvät yksityiskohdat miksi näin on käynyt.

Puhtaasti teknisesti nähtynä Haaberstin kaupunginosan vuositrendi näyttää tänään seuraavalta.

Ison Haabersti:n kotien myyjien trendi on kääntynyt laskuun nyt viime viikkoina

Kuten kuvasta näkyy, niin trendi on nyt selvästi laskussa olkoonkin että alueen uudistuotanto on pönkittänyt kasvua ylemmäs aina viime kuukausiin saakka urheasti.

Koko Haaberstin kaupunginosa on hyvä esimerkki siitä miten uusien ja vanhojen kodin myyjien polarisaatio kehittyy pisteeseen, jossa välttämättä ei ole enää ns "voittajia" seuraavaksi helposti nähtävissä & löydettävissä.

Uusien ja vanhojen kotimyyjien näkemysero (vasemmalla) luo yhä ennätyksiään samalla kun uusia myyntejä syntyy uudistuotannon täysin myymättömään inventaarioon (oikealla) lisää

Alueella vallitsee siis tänään erittäin jyrkkä polarisaatio & markkinahäiriö toisaalta sen vanhojen kodin myyjien ja tulevaisuuden rakentajien kesken vuosille 2019 - 2020.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan talouden hidastumista sekä kaupunginosan että niiden lähiöiden tasolla tarkasti.

Tallinnan asukasluku 1/2019: joukkopakoa jo kaupungista ulos ilmassa

Tallinnan asukasmäärä tippui 1/2019 viime kuussa: -13 114 asukkaalla.


Viime vuonna 1/2018 tähän aikaan kasvu pääkaupunkiin oli vielä selvästi plussalla: +396 uutta asukasta / kk kirjattiin tuolloin sisään kaupunkiin. Nyt on kohdattu hämmästyttävä muutos pääkaupungissa.

Tallinna supistui dramaattisesti heti vuoden 2019 alkuun poiketen nyt jyrkästi viime vuosien trendeistä. Tiputus ON SUURIN sitten edellisen buumin vuoden 2007 jälkeen.

 

___

Nousuja EI kirjattu nyt siis lainkaan eli:

  1. -

Muuttotappioita syntyi seuraavasti:

  1. Kesklinn (-4444 pois muuttanutta)
  2. Lasnamäe (-2769)
  3. Mustamäe (-1968)
  4. Pohja-Tallinn (-1536)
  5. Kristiine (-846)
  6. Nõmme (-810)

Lähde: Tallinnan kaupunki

Odotukset: alkanut kuukausi

2/2019 kuu on nyt melko lailla villi jokeri tämän jälkeen, josta ei voi ennustaa kovin selvästi enää mitään edelliseen vuoteen nojaten. Isompi tyytymättömyys Tallinnan asumista kohtaan on ilmiselvästi nousussa jyrkästi ja useimmiten liikkeet ovat tällöin hyvin nopeita paikallisesti täällä. Kuvasta heijastuu varmastikin globaalin talouden hidastuminen ja tietyn ryhmän reagointi tähän. Edessä voi siis olla suurta turbulenssia kohti kevättä Tallinnan kasvun kehityksessä ainakin.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

 

Vanhat kodit johtavat hintoja kohti etelänapaa

Vanhat jo asutut kodit pyyntöineen ovat koko kaupungissa kääntyneet osoittamaan alenevaa hinnoittelua viime aikoina samalla kun uudistuotanto pitää vielä kulisseja urheasti pystyssä. Kaikki Tallinnan kahdeksan eri aluetta tukevat nyt yhtenäisesti näkemystä siitä miten jo rakennettujen asuttujen kotien myyjät peilaavat lähitulevaisuutta aiempaa tummemmin sävyin. Tästä tarinasta löydät tarkat tiedot missä mennään ja miten tämä tilanne on vaikuttamassa koko kotien markkinaan jatkossakin.

Hinnat matkalla halpaan & rentoon etelään

Tallinnan kaupunginosien erot uusien ja vanhojen kesken näyttävät nyt seuraavalta.

Kahdeksan kaupunginosan vanhojen marginaalit ovat nyt jo "veden alla" ja loistavat halpuuttaan (vihreät)

Kuten kuvasta voit lukea: kaikkien alueiden vanhojen kotien pyynnöt ovat markkinoilla nyt edelliseen toteutumaan nähden vakaasti negatiiviset noin -30 ... -150 €/m2. Tilanne oli aika erilainen vielä viime kesänä kun moni alue puski vielä plussalla myös vanhojen kotien osalta.

Eniten laskevia odotuksia esiintyy Haaberstin, Kesklinn:n, Piritan ja Pohja-Tallinnan alueilla, joissa kaikissa lähestytään -150 €/m2:n rajaa per pyyntö.

Kuitenkin vaikka suunta onkin selvä, niin vasta yhdessä kaupunginosassa - Nommella - on vanhojen kotien massa riittänyt koko alueen vuositrendin kääntämiseen laskuun kuukausien luottamuksen laskiessa riittävän alas riittävän monella riittävän pitkään.

Vanhojen kotien myyjien uskon lasku alati nouseviin hintoihin johtuu kahdesta syystä: uudistuotannon yhä edelleen vyöryvästä määrästä julkiseen myyntiin yli menekin ja vanhojen myyjien itse päättämistä hintojensa tarkistuksista alemmmas uudistuotannon alati kovenevan kilpailun liikkuessa heitä vastaan.

Lopputuloksena löytyy ennätyksellisiä eroja uuden ja vanhan kodin pyyntöjen kesken niin, että eräillä alueilla lähestytään jopa 1000 €/m2 rajaa.

Tuo villinä vellova uudistuotanto

Nyt räjähtävä uudistuotannon kotien määrä on suurinta mm Haaberstissa, Keskustassa ja Pohja-Tallinnassa nykyään kaupungin markkinoilla.

Punaisena jo painostava uusien kotien kova ylitarjonta ylittää jo 50% usealla isolla alueella Tallinnassa

Suurimmat myynnin ongelmat & näiden kasvavat kuplat tulevat mitä tn jatkumaan ja laajenemaan ennen kaikkea heikomman menekin (ts Haabersti) sekä aivan kalleimpien hintojen alueille (ts Kesklinn).

Kansainvälistä trendiä pakostikin noudattavassa Tallinnassa tilanne ei kuitenkaan olennaisesti poikkea globaalista asuntomyynnin kuplista mm USA:ssa, Australissa tai jopa Suomessa missä kohdataan sama tilanne tänään isoissa kaupungeissa erityisesti kalliimpien jättiprojektien vuoksi.

Jatkossa uudistuotannon markkinat järjestyvät aivan varmasti uudelleen paikallisesti missä nähtänee joitain rakennustoimijoiden lopetuksia ylioptimistisen liian kalliin kaupungin megarakentamisen vuoksi kun kassasta loppuvat vaan rahat.

Tilanne kuitenkin jatkaa vyörymistään eteenpäin kohti kevättä pitkälti globaalien näkymien tahdittamana aika tarkasti kuten täällä kävi edellisen kerran vuoden 2007 - 2009 kiinteistökriisin tapahtumissa.

Markkinatiedot tarjoaa

Vanhojen kotien hintavertailua kaupan viime toteutumiin kotiselaimelta klassisen taustan kera

Kotiselain antaa sinulle suoran näkymän seurata tarkasti myös vanhojen kotien myyjien hinnoittelun kehitystä ja odotusten muuttumista tulevaan suoraan markkinoilta kaupungin ja kaikilta eri alueilta.

Asuntojen viikkokatsaus (14.01.): uudistuotannon listauskuume nousi lisää

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} koki nyt __.

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta pysyi tasan ennallaan {{ centrum }} €/m2 tasolla.

Uusia ennätyksiä - uusien myymättömien massan turvotessa esiin: Lasnamäe (1807 €/m2) ponkaisi jyrkästi sen kalleimmille tasoilleen kahden alla mainitun uuden talonsa voimasta (vrt kuva alta).

Priisle:n ja Selin lähiöiden jyrkkä m2-hintojen nousu sen uusista myymättömistä kodeista johti koko Lasnamäen (alla) kallistumiseen ja samalla sen uusien ja vanhojen kotien pyyntöjen kuilu kasvoi jo lähes 600 €/m2
Uudistuotantoja lisättiin markkinoille yhä kiihkeämmin mm Lasnamäellä ja Pohja-Tallinnassa. Myös isoja hintojen tarkistuksia alemmas tapahtui lisäten hintakilpailua enenevästi vanhoja koteja vastaan. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2052  €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -19% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Lasnamäe kallistui kun sen Priisle ja Seli etäisimmät lähiöt esittelivät kahdesta uudesta talostaan valtavasti uusia vm 2019 koteja myyntiin:

  • Priisle tee 30 :sta tuli +21 kpl koteja eli yhteisarvoltaan 1,7 miljoonan edestä markkinoille. Näiden keskikoko- ja hinta oli: 36,3 m2 & 2268 €/m2.
  • Linnamäe tee :n talosta ilmestyi +10 kpl koteja markkina-arvoltaan 1,2 miljoonan edestä. Näiden koot olivat suurempia ja keskihinnat halvempia: 64,4 m2 & 1669 €/m2.
___

VIIME MUUTOKSET

Kotiselain jakaa viikolta muuttuneet myynnin tarjoukset kolmeen aliryhmään näin:

  • () Uudet ilmoitukset
  • (_) Uudelleen avatut
  • () Hintapäivitetyt
Yleensä näistä kaksi ensimmäistä ovat aina kalliimpia kun taas viimeinen on halvin kuvatessaan tyypillisesti enimmäkseen m2-hintojen tarkistusta alemmas kun ilmoitus & sen kodin myynti on jatkunut markkinoilla jo pidempään.

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin siis
miten markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja mihin se on menossa.

Uudet myynti-ilmoitukset

XPertti

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa:
2033 €/m2 (-2 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Mustamäe, Pohja-Tallinn ja Kristiine
    markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Kesklinn ja Lasnamäe
    alueilla.
Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan
uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  3 aluetta tuki hinnoittelun
laskuja tarjouksiinsa ja 5 nostoja.Voluumi ryhmässä laski selvästi: 189 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille.Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Mustamäe ja Pohja-Tallinn.
Uudelleen avatut

XPertti

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa oli hinnoittelun laskuja, koko ryhmän keskihinnan ollessa:
2109 €/m2 (-40 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta laski mm Kesklinn, Mustamäe ja Kristiine
    alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Haabersti & Lasnamäe 
    niiden hinnoittelun nostoin.
Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 4 kpl nousi niiden hinnoittelua kun samalla 4 kpl nosti niitä.Tarjousten määrät laskivat (304 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni poikkeuksellisen paljon keskustaa kohtaan (ts Lasnamäe: 90 kpl / 30% ja Kesklinn 63 kpl / 21%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Kesklinn ja Mustamäe alueiden halvempien tarjousten kautta.
Hintapäivitetyt

XPertti

Hintapäivittäneissä näkyi hintojen laskuja aliryhmän keskihinnan ollessa:
2061 €/m2 (-145 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Haabersti
    alueiden laskeneet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Lasnamäe ja Nomme
    kaupunginosissa selvimmin.
Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin laskuja hinnoittelussa myyjillä 6 asuinalueella ja 2 lieviä nostoja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi (267 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Lasnamäe eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Kristiine kaupunginosassa (ts 11 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen uudelleen avattujen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat
esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Uusien kotien ilotulitusta joulumarkkinoille – hoo, hoo, hoo !

Viime viikko rikkoi kaikki aiemmat ennätykset uusien kotien tulitettua monet sen lisäraketit kerralla markkinoille valaisten Tallinnan taivaan kannen kerralla upealla n +30 miljoonalla uusia myymättömiä koteja, jotka ovat nyt sitten "toivoa täynnä" listattu pyhien ajan & ensi vuoden puolelle esiin. Tästä tarinasta näet missä & miten kaikki tämä oikein tapahtui ja ehkä vähän myös mihin kaikki voi johtaa.

Tämä ihme tapahtui siis viime viikolla kun Tallinnan kotimarkkinoiden ilotulitus pääsi kunnolla vauhtiin: kolmelle suuralueelle ilmestyi jo uutta vuotta enteillen valtavat varannot lisää myymättömiä uusia koteja.

Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Haabersti räiskyttivät uusia kotejaan markkinoille eniten ja rikkoivat ennätyksiään 12/2018

Uusia koteja myynnistä jo puolet

Joulun iloinen punainen / oranssi on nyt viikkojen muotivärit ainakin jos puhutaan uusista kodeista. Seuraava konservatiivinen arvio myynnin tilanteesta kertoo hyvin miten paljon vuosien 2017 - 2020 myymättömät varastot kartuttavat nyt muuttuneiden kaupunginosien tilannetta.

Haaberstin ja Kesklinn:n alueilla päästään jo yli 50% uusien tarjonnassa (punertavat lohkot) samalla kun Pohja-Tallinn laahaa vielä "vain" 45% vähän jäljessä kahdesta muusta

Myynnin tilanne näille on sikäli myös mielenkiintoinen, että vaikka prosenttiluvut tuntuvat suurilta niin ne eivät oikein vielä innosta & sytytä monia - puhutaan siis euroista suoraan.

Ihan konkreettisesti keskustan 52% koko sen markkinasta tarkoittaa ainakin 570 kpl ihan uutta odottavaa kotia eli n 129 miljoonaa euroa sen paikallisen markkinan koko arvosta pelkästään keskustan alueelle.
Tyypillisesti keskustan paikallinen kuukauden koko liikevaihto on pyörinyt viime aikoina vahvimmin 20 -25 miljoonan euron rajoissa. Myytävää pelkästään uusista riittäisi siis ainakin kuudeksi kuukaudeksi. Toki kuukauden vaihdosta suurin osa kohdistuu halvempiin vanhoihin koteihin normaalisti eli käytännössä tämän varannon voi 3x eli puhutaan helposti varovastikin jo 18  kk:n puskurista tulevaisuuteen nykyään. Myytävää siis todellakin riittää jatkoon.

Onko paljon stressiä jo

Tietysti tällainen laaja räiskiminen kehittäjien uusia koteja markkinoille vaikuttaa myyjien tunnelmiin varsinkin jos se kauppa & myynti ei suju kovin odotetusti enää omalta kohdalta. Vaan miten paljon on stressiä ja miten sitä mitata?

Yksi varsin hyvä tapa lukea markkinaa on verrata uusien ja vanhojen myyjien hinnoitteluja toisiinsa. On varsin sopiva tapa laskea marginaaleja viimeisimmän havaitun toteutumahinnan suhteen molemmille ryhmille ja verrata niitä toisiinsa. Kun marginaali on positiivinen hinnoittelevat myyjät lisätoivetta & -arvoa viime aikojen todettuun hintaan tai päinvastoin.

Tässä marginaalien vertailussa sen johtajat näyttävät vähän erilaisilta kuin aiemmin.

Vanhojen kotien myyjät ovat nyt pessimistejä Pohja-Tallinnassa ja Haaberstissa kun keskustassa usko yhä jatkuu (vrt vihreät palkit)
Mitä suuremmaksi koko kupla kehittyy Tallinnassa, sitä  suuremmaksi myös kuvan keltaiset pallot paisuvat erityisesti vilkkaan rakentamisen alueilla.

Kesklinn:ssa siis on tänään noin 705 €/m2 ero uusien ja vanhojen kotien kesken. Ts kun alueen markkinahinta on 2742 €/m2 niin ovat vanhojen kotien kauppiaat (+198 €) myyntilaidalla 2940 €/m2 tasolla. Vastaavat luvut Pohja-Tallinnasta: 2250 €/m2 (- 212 €) = 2038 €/m2. Eri alueilla on nyt aika huikeita arvostusten eroja selvästikin samaan aikaan olemassa.

Hintapainetta ja stressiä on paljon enemmän noissa alemman keskihinnan kaupunginosissa nykyään.

Näin markkinoilla menee

Paljon puhutaan & kirjoitetaan siitä pystyykö Tallinnan jatkuva nettomuutto sisään & palkkojen ns "nousu" kompensoimaan rakentamisen & hintojen nousun kestävällä tavalla asukkailleen.

Tässä siis ihan konkreettista realismia missä nyt mennään vastapainoksi "uutisille" uudistuotannon tilasta.

Oheisesta kuvasta näet havaittujen myyntiaikojen jakautuman kaikkien uudistuotannon julkisille myynneille.

Markkinoinnin kesto pitenee kun myyntipyyntöjä nostetaan & ihanneajasta (vaaka viiva) myöhästyy (punainen alue) yhä useampi

Kuvaan on merkitty m2-keskihinta / pyyntö myyjiltä sekä punaisella varjostettu jo ihanneaikansa ylittäneet myytävät uudet kodit koko massasta. Oranssilla ihan oikealta löytyy jopa ns "mission impossible" osuudet eli käytännössä myynneissään epäonnistuneet kotien osuudet missä listaukset kestävät jo vuosia ilman oikeaa tulosta.

Tästä kuvasta voi päätellä monia hyviä asioita, mutta tärkein on että Kesklinn:n nykyiset korkeimmat m2-pyynnöt ovat johtaneet uusien kotien yhä pidempään markkinointiin & siellä pysymiseen seuraavasti:

  • Sen jokaisesta uudesta listauksesta n 50% päätyy ylittämään ihanneaikansa markkinoilla olosta
  • Ihanneaika (190 pv) nousee keskustalle selvästi korkeammalle samalla kun keskihintaa on nostatettu
  • "Normaalin" hinnoittelun uusi koti päätyy ottamaan 50/50 riskin myynnin onnistumisesta Kesklinn:ssa määräajoissaan samalla kun Haaberstin ja Pohja-Tallinnan vastaavat riskit ovat vain 30/70 ja 40/60

Palataan peruskysymykseen: onko kaikki ok?

  • Keskustan riskin ollessa jo 50% jokaisen uuden kodin listautuessa saavuttaakseen onnellisen lopputuloksen ollaan jo ns "äärirajoilla" selvästi asian kanssa. Lisäykset nyt yhä myymättömiin tai keskihinnan nosto siirtävät molemmat alueen tasolle jossa enää vähemmistö uusien listauksesta yltää ihanneaikansa tavoitteeseen toivotusti. Miten paljon välittäjä jaksaa ponnistella lisää ansaitakseen nämä lisäeurot + odottaa tulosta vieläkin kauemmin? Melko aiheellinen kysymys.
  • Kahdessa muussa kaupunginosassa tilanne on vielä helpompi erityiseti uusien kotien tarjonnassa & myynnissä, mutta aivan sama dynamiikka koskee niitäkin loppujen lopuksi.

Olitpa sitten kehittäjä, ostaja, myyjä tai välittäjä niin toivottavasti sait tästä uusia eväitä & hyviä työkaluja omaan toimintaan. Omat tavoitteet kannattaa aina mitoittaa toki niin, että onnistumisen mahdollisuudet tehostuvat & paranevat.

Ostajana voit hyödyntää edellisiä faktoja suoraan seuraamalla kiinnostavien myyntikotien markkinointia ja sen kestoa eri alueilta. Myyjänä on myös hyödyllistä ymmärtää tarkoin mikä pyynnön vaikutus on lopputulokseen varsinkin odotusajan muodossa nykyään samalla kun globaali talous viilenee taustalla pikku hiljaa yhä lisää.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain tarjoaa sinulle tarkan automaattisesti päivittyvän markkinakuvan asunnoista edelliseen tapaan kun olet ostamassa tai myymässä omaa kotia. Tämä kuva avaa tarjouskohtaisen puolueettoman arvion jokaisesta julkisesta myynti-ilmoituksesta ja sen käyvästä arvosta.

Asuntojen viikkokatsaus (14.12.): uudistuotantojen Joulukalenterin luukut auki

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} ' {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Uusia ennätyksiä: Pohja-Tallinn (2250 €/m2) nousi niukasti sen kalleimmille tasoilleen aika monenkin sen uustuotannon eri alueen talon voimasta.

Kalamajan uudet kodit ohjasivat pyynnöt uusiin ennätyksiin määrissä (oikealla alhaalla) ja samalla uusien ja vanhojen kotien ero revähti lähes 900 €/m2 (vasemmalla ylhäällä) koko Pohja-Tallinnalle tämän lähiön ansiosta.
Uusien talojen kehittäjät kuumenivat lisää myyntilaidalle joulua kohti selvästikin ympäri kaupunkia & varannot ovat suuremmat kuin koskaan ennen historiassa. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Kesklinn alueella: 2743 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -25% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Pohja-Tallinn kallistui kun sen Kalamaja lähiö palautti jälleen neljän uuden talon (os Väike-Patarei 1/2 ... 1/4) samalta kehittäjältä tulevia koteja myyntiin 7,1 miljoonan euron edestä 39 kpl. Näiden keskihinta & -koko on: 3305 €/m2 ja 55,6 m2. Kodit ovat käyneet markkinoilla nyt n 165 päivää samalla kun ihanneaika alueella tällaisille kodeille on n 168 päivää nykyään. Myös monet muut alueen uusien kehittäjät innostuivat listaamaan monia koteja myyntiin lisää (ts Manufaktuuri 18 / +21 kpl, Kolde pst 71 / +16 kpl, Madala 16 / +5 kpl, Suur-Patarei 20 / +5 kpl ja Sõle 67 / 5 kpl). Näiden koko yhteisarvo oli n 8,6 miljoonaa euroa lisäyksinä markkinoille. Uudistuotantoa vyöryi siis > 15,5 miljoonan arvosta esiin vain yhteen kaupunginosaan nyt vuoden 2019 loppuun kerralla.

Kiva & ketterä jouluvaari kuumasti kuplivasta Kalamajasta jakoi jo aika hurjasti uusia taloja ja koteja sen asukkaiden iloksi & riemuksi

 


VIIME MUUTOKSET

Kotiselain jakaa viikolta muuttuneet myynnin tarjoukset kolmeen aliryhmään näin:

  • () Uudet ilmoitukset
  • (_) Uudelleen avatut
  • () Hintapäivitetyt
Yleensä näistä kaksi ensimmäistä ovat aina kalliimpia kun taas viimeinen on halvin kuvatessaan tyypillisesti enimmäkseen m2-hintojen tarkistusta alemmas kun ilmoitus & sen kodin myynti on jatkunut markkinoilla jo pidempään.

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin siis
miten markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja mihin se on menossa.

Uudet myynti-ilmoitukset

XPertti

Uudet laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa:
2078 €/m2 (-6 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kristiine, Lasnamäe ja Pirita
    markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Pohja-Tallinn ja Kesklinn
    alueilla.
Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan
uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  4 aluetta tuki hinnotelun
laskuja tarjouksiinsa ja 4 nostoja.Voluumi ryhmässä nousi selvästi: 286 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kristiine ja Lasnamäe.
Hintapäivitetyt

XPertti

Näissä ilmoituksissa oli hinnoittelun nostoja, koko ryhmän keskihinnan ollessa:
2099 €/m2 (+115 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Pohja-Tallinn, Haabersti ja Pirita
    alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Kristiine & Lasnamäe 
    niiden hinnoittelun laskuin.
Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 5 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 3 kpl laski niitä.Tarjousten määrät nousivat (304 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 101 kpl / 22% ja Pohja-Tallinn 118 kpl / 25%).Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Haabersti alueiden kalliimpien tarjousten kautta.
Uudelleen avatut

XPertti

Täällä näkyi hintojen nostoja aliryhmän keskihinnan ollessa:
2289 €/m2 (+77 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn ja Nomme
    alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Haabersti ja Kesklinn
    kaupunginosissa selvimmin.
Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueella ja 3 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi ennätyksellisen paljon (466 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Nomme kaupunginosassa (ts 20 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen uudelleen avattujen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat
esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Asuntojen viikkokatsaus (05.12.): uudistuotannosta uusiin ennätyksiin

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __.

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} ' {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Uusia ennätyksiä saatiin vaihteeksi myös: Kristiine (2145 €/m2) ponkaisi jyrkästi sen kalleimmille tasoilleen sitten maan laman 2009 yhden uustuotannon tornitalon voimasta (vrt kuvat alla).

Kristiine ampaisi ennätykseen samalla kun sen myymättömän uudistuotannon määrä nousi jo 45% koko alueella
Muuttuneiden kaikki aliryhmät - uudet, jälleen avatut & hintapäivitetyt - pysyivät alle koko Tallinnan keskihinnan ja ennakoivat tunnelman pikku viilentymistä nykytasoltaan. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Kesklinn alueella: 2740 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli
-24% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).
Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Kristiine kallistui kun sen Tondi lähiö esitteli suunnitellun 20-kerroksen tornitalon (os Seebi 1) monia uusia koteja (19 kpl) myyntiin n 2,5 miljoonan euron arvosta. Näiden uusien myyntien keskikoko ja -hinta olivat: 52,9 m2 ja 2550 €/m2. Talo sijaitsee aika kaukana keskustasta ja suunnassa, jonka välillä keskustaan on jo paljon alati kasvavaa uusien talojen tuotantoa.
Kotiselain


VIIME MUUTOKSET

Kotiselain jakaa viikolta muuttuneet myynnin tarjoukset kolmeen aliryhmään näin:

  • () Uudet ilmoitukset
  • (_) Uudelleen avatut
  • () Hintapäivitetyt

Yleensä näistä kaksi ensimmäistä ovat aina kalliimpia kun taas viimeinen on halvin kuvatessaan tyypillisesti enimmäkseen hintojen tarkistusta alemmas kun ilmoitus & sen kodin myynti on jatkunut markkinoilla jo pidempään.

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin siis
miten markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja mihin se on menossa.

Uudet myynti-ilmoitukset

XPertti

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa:
2084 €/m2 (-27 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Mustamäe
    markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Haabersti ja Kristiine
    alueilla.
Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan
uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  6 aluetta tuki hinnotelun
laskuja tarjouksiinsa ja 2 nostoja.Voluumi ryhmässä laski selvästi: 197 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille.Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Pohja-Tallinn.
Uudelleen avatut

XPertti

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa oli hinnoittelun nostoja, koko ryhmän keskihinnan ollessa:
2212 €/m2 (+55 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Kesklinn, Haabersti ja Kristiine
    alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Pohja-Tallinn & Lasnamäe 
    niiden hinnoittelun laskuin.
Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 4 kpl laski niiden hinnoittelua kun samalla 4 kpl nosti niitä.Tarjousten määrät nousivat (356kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 92 kpl / 26% ja Lasnamäe 67 kpl / 19%).Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Kesklinn ja Haabersti alueiden kalliimpien tarjousten kautta.
Hintapäivitetyt

XPertti

Hintapäivittäneissä näkyi hintojen nostoja aliryhmän keskihinnan ollessa:
1984 €/m2 (+54 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Kristiine
    alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Haabersti ja Mustamäe
    kaupunginosissa selvimmin.
Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueella ja 3 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (259 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Yhteenveto

Koko Tallinnasta voimme nähdä miten markkinaviikko siis {{ gverb }} myyjien keskihintoja mitä tukivat alueena  Kristiine eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 67 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen uudelleen avattujen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat
esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Tallinnan asukasluku 11/2018: kasvussa selvää vaimentumista

Tallinnan asukasmäärä kasvoi 11/2018 viime kuussa: +345 asukkaalla.


Viime vuonna 11/2017 tähän aikaan kasvu pääkaupunkiin oli selvästi isompaa: +670 uutta asukasta/kk kirjattiin tuolloin sisään.

Tallinnan kasvu hidastui merkittävästi samalla kun asunnoissaan kallein Kesklinn joutui sivuun johdosta: tätä kehitystä tukee mm kodin ostajan & myyjän etääntyminen toisistaan yhä kauemmas keskustassa.

 

Mustamäe nyt johtoon niukasti Kesklinn:n ohi kun näitä seurasivat Haabersti ja Pohja-Tallinn

Eniten nousuja kirjasivat nämä asuinalueet viime kuukauden aikana:

  1. Mustamäe (+79 uutta asukasta)
  2. Kesklinn (+70)
  3. Haabersti (+64)
  4. Pohja-Tallinn (+47)

Kärjessä jatkoi keskusta samalla kun Tallinnan halvimmat isot alueet seurasivat tätä.

Muuttotappioita ei syntynyt millään alueella tällä erää.

Odotukset: alkanut kuukausi

12/2018 kuussa on odotuksissa vuoden ainoa mahdollinen muuttotappion kuukausi & hiljainen Joulun aika jos ja kun viime vuosien rytmi jatkuu entisellään. Tämä muutostahti on ollut voimassa jo pari viime vuotta pääkaupungissa.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikk