Brexit vyörytti uudet kodit myyntiin esiin keskustan alueille

Voimakkain Brexit-shokin vaikutus kotien myynnissä Tallinnaan nähdään näinä viikkoina Kesklinnan kaupunginosassa: sen uudet kodit listautuvat myyntiin ennätystahtiin esiin markkinoille. Vain parissa viikossa ollaan nähty lähes 100 uuden kodin listauksen lisäys kun muut kaupunginosat eivät ole reagoineet vielä sen vahvemmin talousstressin tilanteeseen.

Tarkemmin katsoen Brexit-vaikutus näyttää seuraavalta uusien (< 10 v. rakennetut) & vanhojen (> 10 v. sitten rakennetut) kotien välillä.

Viime viikkojen rallia kesklinn:n uusiin tarjouksiin Brexit:stä

Kotien tarjousten kova kasvu kertoo siitä, miten valtava puskuri myymätöntä inventaariota sijaitsee tänään keskustassa: 930 kpl uusien ryhmässä  ylivoimaisesti Tallinnan kaikkien kaupunginosien suurin määrä.

Koko Kesklinn:n tarjousten kakusta kahden tämän 2016 vuoden & tulevan v2017 kotien määrät yhteensä edustavat markkinoista pyyntöineen jo 32%. Näistä kodeista peräti 258 kpl on vielä rakentamatonta vuodelle 2017 listattua ennakkomyyntien asuntoa. Keskihinnan ollessa myöskin n 2950 €/m2 ankkuroituu koko tarjonta myös vankasti Tallinnan kalleimman hintaluokan luksuskotien ryhmään.

Huikea kolmannes myytävistä kodeista on aivan uusia Kesklinn:ssa

Suurin osa kaikesta tästä myymättömästä kotien inventaariosta sijoittuu Sadaman, Kadriorg:n (= Kadriorg:n puiston + laululavan ympäristöt) sekä Keldrimäen lähiöihin.

Uusien kotien massat ryhmittyvät 3-4 keskeiseen lähiöön Tallinnassa

Kaupungin sadoilta asuntojen välittäjiltä ei ainakaan siis lopu työhaasteet kesken kaiken myymättömän keskustan asuintilan kanssa ihan ensi vuonna. Kymmenien miljoonien eurojen kysymys vain on: kenelle nämä kaikki uudet luksuskodit loppusijoitetaan nyt kun koko globaalia taloutta järkyttää kriisi & epävarmuus tulevina vuosina?

 Kannattaakin muistaa

  • Brexit-shokki näkyy jo paikallisesti uusien kotien tarjouksissa & sen kalleimmassa segmentissä.
  • Globaalit asuntolainojen korkojen marginaalit notkahtivat rajusti kriisin myötä halventaen rahoitusta lainoittajapankeille alimmilleen sitten vuoden 2013. Jos pankit joutuvat tiukempaan kilpailuun kodin ostajista siirtyy tämä hyöty asuntolainoittajille osittain lähikuukausien aikana. Tätä ennen pankit pitävät voitot itsellään jo myydyistä lainasopimuksista ja muuttuneesta halvemmasta rahoituksesta. Lainasopimuksen kilpailutus kannattaa taas uudelleen lainoitetuille kotien omistajille.
  • Voittajiksi myynneissä ovat nousussa edulliset kodit & asuinalueet - myös Tallinnassa.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain avaa tarkan näkymän asuntotarjouksiin ja niiden hintamuutoksiin.

Näitä kaupunginosia kodin ostajat yhä arvostavat

Asuntokuplaa tai ei??! Ostajat eivät pysty / halua rahoittaa isoimmilla alueilla hintojen jatkuvaa nostetta kuin enää muutamalla alueella lisää. Näiden alueiden joukossa ei ole kallein keskustan alue Tallinnassa. Sen sijaan, tilalla ovat nousseet pari halvempaa & nopeasti kehittyvää kaupunginosaa heti sen vierestä. Takaluukku näyttäisi jo löytyvän siis jopa loputtamasti EKP:n ylös pumpatuilla kiinteistömarkkinoillakin paikallisesti. Myös Brexit-shokki haitannee sekin ostajia lisää kun ruotsalaiset pankit tulevat vieläkin varovaisemmiksi juuri suurissa uusissa lainojen ehdoissaan.

Tallinnassa ei ole suurikaan salaisuus investoijille paikallisesti se, että kodin markkinoilla liikkuva koko rahoitettu pääoma on juuttunut pitkältikin viime kuukausina n 40-70 M€/kk pysyvään hintahaarukkaan. Samaan aikaan taas myyjien hintapyynnöt ovat laukanneet tasaisesti yhä ylemmäs viikosta ja kuukaudesta toiseen kaupungissa. Tämä selvä epätasapaino ajaakin yhä useammat kodin ostajat pois keskustasta ja halvempiin ratkaisuihin.

Joukossa tietysti kulkee suuri määrä puhtaita kiinteistöjen keinottelijoita & flippaajiakin kun Virossa kerran eletään "ihan oikesti lännen mallin mukaan".

Ohessa on viimeisin myyjien tilanne mm Kesklinn:n alueen m2-keskihinnoista viime viikoille asti.

Keskustan kotien hinnoittelu on yhä komeaa katsottavaa myyjillä 7/2016

Tämän kalleuden johdosta on kotien myynnin dynamiikka muuttunut merkittävästi: eihän normaali virolainen perhe voi ostaa superkalliimpaa kotia kuin heidän pankista saamansa max rahoitus antaa myöten ihan käytännössä. Ei edes näyttääkseen sille lähinaapurille - ei.

Niinpä, vain kaksi keskihinnoiltaan trendeissä yhä nousevaa ostajien tuettua suuraluetta nousee esiin pääkaupungissa: Kristiine & Pohja-Tallinn nykyään. Molemmilla alueilla on selkeästi paitsi myyjien tuki korkeampiin hintoihin, myös ostajien vastaavaa näkemystä vielä olemassa. Kodin arvostukset siis jatkavat nousujaan.

Pohja-Tallinnan & Kristiinen tarjoukset seuraavat nousutrendejään 7/2016

Näistä kahdesta taas myyjien marginaalia - siis ostajan & myyjän näkemysten eroa kauppahinnasta - tukee Pohja-Tallinna kaikkein eniten ostajien hintanosteita.

Marginaali on kapenemassa ostajien & myyjien kesken Pohja-Tallinnassa 3 kk jaksolla (pun. nuoli)

Täälläkin on kuitenkin jo nähtävissä keskustan kaltainen ylikuumeneminen mm sen Kalamajan lähiössä, jossa uustuotanto on lähinnä ns "vimmaisen vilkasta" yhä nykyään. Varmaa on vain tänään vain, että tyhjistä myytävistä kodeista ei tule olemaan ainakaan pulaa parin tulevankaan vuoden aikana tässäkään lähiössä.

Vastaava tarkastelu Kesklinn:sta ei ole yhtä mairitteleva myyjien kannalta: myynti- ja ostohinta erkaantuvat toisistaan.

Marginaali on viime kuukaudet huimasti kasvanut Kesklinn:ssa sen kotien myynneissä jo 4 kk:n ajan

.

Kodin ostajana Tallinnasta kannattaa siis pysähtyä & harkita hyvin tarkkaan omaa asumisen tarkoitusta myös investoinnin näkökulmasta lähitulevaisuuteen: eri kaupunginosat tallaavat nyt melko lailla omia polkujaan & myös äskettäinen globaali Brexit-epävarmuuden lisääntyminen voi johtaa kovin jyrkkiinkin käänteisiin kodin arvostuksissa lähikuukausina.

Markkinatiedot tarjoaa

Joka kaupunginosalle löytyy hintatrendi kotiselaimesta

Kotiselain tarjoaa nopean ikkunan seurata Tallinnan EU:n kriisitilanteista toiseen kaupunginosien tarkkuudella & reaaliaikaisesti.