Airbnb:stä superhalvalla luksusmajoitusta syksyyn: Kalamaja, vanha kaupunki & satama

Kiinteistöbuumin eri yksityiset omistajat ovat päätyneet listaamaan kiihtyvään tahtiin tyhjiä kotejaan arvoalueilta vuokralle mm Airbnb:n listoille Tallinnassa nykyään. Tämän vuoksi voit löytää todella tasokasta huippuluokan majoitusta täysin valmiista kodista hyvin edullisesti muutamaksi yöksi palvelun kautta. Tässä viime aikojen tilannetta vuokrata mm Kalamajan, vanhan kaupungin sekä Rotternmann -kvartaalin kulmilta. Olkaapa hyvä !

Kalamaja

Kalamajan vuokratarjonta ulottuu koko sen alueelle

Massiivisen uudistuotannon täyttämästä Kalamajasta voit löytää upeita koteja vuokralle tyypillisesti hintaan 30 - 40 €/vrk. Oheisen markkinakuvan mukaan lähiössä on nyt tarjolla ainakin n 30 kpl eri vuokra-asuntoja yöpymiseen.

Vanha kaupunki

Vanalinn:n vuokrakodit täyttävät sen keskustaa

Arvostetusta vanhasta kaupungista löytyy vuokralle koti haarukassa n 30 - 50 €/vrk. Tänään asiaa katsoessa klassisen lähiön markkinoilla on ainakin n 20 kotia tarjolla käyttöön & vuokralle.

Satama / Rottermannin kvartaali

Rottermannin kvartaalissa on eniten vuokrakoteja satamassa

Keskeisesti heti sataman / laivaterminaalien kupeessa Rottermann:n vanhassa uudistetusta tehdasmiljööstä voit löytää luksustason koteja myös n 30 - 45 €/vrk veloitusta vastaan. Monissa tapauksissa kodit ovat täysin uusissa taloista, joita Tallinnan kiinteistöbuumi on aivan äskettäin puskenut & tuottanut markkinoille. Markkinoilla on nyt ainakin n 20 kpl koteja muutaman pikku kortterin alueella & kaupungin parhaimmalla paikalla satamaa kohti.

Miksi näin halvalla?Monilla virolaisella kiinteistöihin sijoittaneella viime vuosilta se oma bisneslogiikka menee niin, että asuntoa kannattaa nyt omistaa riskillä & vaikkapa lainalla kun sen asettaa vuokralle lyhytaikaisesti, jolla yritetään hoitaa ainakin pakolliset juoksevat menot. Samalla isoon arvonnousuun uskoessa pistetään asunto myyntiin toisille eri listoille. Tämän vuoksi voit odottaa Tallinnassa Airbnb -kilpailun & -tarjonnan yhä vaan lisääntyvän myös lähitulevaisuudessa: yhä suurempi joukko yksityisiä kun osallistuu kiinteistökasinoon tähän tapaan nykyään uudistuotannon ylitarjonnann tuottaessa uusia onnellisia kotien omistajia lisää.
Myyntilaidan markkinoita kodeista Tallinnaan voit seurata myös tuottamamme kotiselaimen kautta sen monien hyvien hinnoittelun työkalujen kautta nopeasti.

 

Näin paljon kodista oikeasti kannattaa maksaa Tallinnaan

Kun kodin ostajana kiinnostaa arvon säilyminen on äärimmäisen tärkeää tietää mitä asunnoista oikeasti kannattaa maksaa (ja mitä ei) myös Tallinnassa. Markkinat heiluvat nykyään villisti kuukaudesta toiseen, mutta onneksi on jo olemassa selkeä tapa ymmärtää markkinoiden se "näkymätön käsi" ja tehdä sitten omat päätöksensä sen mukaan tehokkaasti & riskin tuntien. Käymme läpi tässä kotiselaimen omat tunnelmatrendit, jotka vahvistavat toteutuvien kauppojen markkinahinnan ilmeisen tehokkaasti visuaalisessa  & helpossa muodossa.

Jos et jaksa / halua lukea pidempään (teknistä) tekstiä läpi, niin oheisessa kuvassa on kiteytetty Tallinnan käyvät max m2-hinnat sen kahdeksaan kaupunginosaan 11/2016 tilanteen mukaan julkaisuhetkellä. Suosittelemme kuitenkin lukemista loppuun, niin tn opit lisää arvonmäärittelystä alueellisesti kiinteistömarkkinoille.

Ahneus & pelko = ylihinta & se "musta pekka-petteri"

Myyjän haastehan on aina käydä kauppaa korkeimmalla mahdollisella saatavalla hinnalla omasta kodistaan ymmärrettävästi & erityisesti kun kiinteistöspekulaatiot käyvät kuumana (kuten juuri nyt kaupungin villissä kiinteistöbuumissa). Markkinat kuitenkin asettavat aina ne reunaehtonsa: mitä korkeampi hinta lopulta toteutuu, sitä tn pidempi myyntiaika / jopa toteutumaton kauppa (ts surullisen kuuluisa "musta pekka" jäi käteen).

Tallinnassa kauppaa käydään vilkkaimmin neljällä suuralueella (Kesklinn, Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Mustamäe) & näiden ulkopuolella vain aika marginaalisesti. Tähän asti on ollut ostajalle vaikeaa selvittää käypiä hintatasoja helposti Tallinnaan, mutta nyt kotiselaimesta voit nähdä hyvin visuaalisesti kaupunginosittain tarkan arvion käyvästä m2-hinnasta hetkessä. Tämä automatisoitu metodi toimii myös hitaimmin kauppaa käyvillä alueilla hyvin.

Toteutumakauppojen tunnelmatrendit

Astukaamme siis tunnelmatrendien maailmaan. Markkinan sielunelämää kuvataan parhaiten tunnelmatrendeillä, jotka ottavat huomioon kaksi keskeisintä toteutuvien kauppojen faktaa: myytyjen kotien määrät & m2-keskihinta. Piirtämällä näistä muutokset kuukaudesta toiseen voit löytää visuaalisesti seuraavien kuvien mukaiset käyvät hinnat Tallinnan neljälle suurimmalle myynnin alueelle.

Tunnelmatrendien leikkaukset: käypä m2-hinta alueellisesti (ts keltainen pallo kuvassa)

Missä trendit useimmin leikkaavat toisiaan viime aikaisten kuukausien perusteella, siinä sijaitseekin tuo ko aluemarkkinan käypä m2-keskihinta. Kuten kuvasta näkyy suurin leikkauspiste markkihinnalle on varsin helppo nähdä lähes yhdellä silmäyksellä heti.

Myös muut kaupungin markkina-alueet löytyvät vastaavalla tavalla Tallinnaan sekä ostajalle että myyjälle.

Käyvän hinnan nousua (/laskua) ?

Ostajaahan usein kiehtoo asuntokaupoissa erityisesti sen mahdollinen nopea arvonnousu (ts spekulointi). Tätä varten Tallinna tarjoaa varsin mainiot "Las Vegas" -puitteet nykyisellään (tervetuloa!), josta hyvänä esimerkkinä toimii sen Haaberstin kaupunginosa.

Tunnelmatrendit antavat vihjeen myös siitä kun alueellinen hinta näyttäisi seuraavaksi siirtyvän astetta korkeammalle tasolle. Oheinen kuva voi EHKÄ ennustaa, että Haabersti:n kauppaa käytäisiin jatkossa n tasoilla >1450 €/m2, JOS seuraavatkin kuukaudet siirtyvät samaan leikkauspisteeseen.

Mahdollinen uusi hintataso 11/2016 trendin perusteella alueelle (ts "?" kirjain kuvassa)

Aika näyttää & kertoo meille miten tässä oikein kävi !

Trendit vs ne todelliset kaupat

Nämä arviothan ovat vain mekaanisesti tuotettuja kauppatilastoista tunnelmatrendien visualisointiin virallisista luvuista.

Näin ollen, niiden vertaaminen Viron kiinteistöviraston (Maa-amet) toteutumien m2-hintoihin kertoo vasta sinulle kuinka hyvin / huonosti ne kuvaavat mm viimeisimmän marraskuun 2016 todellisia kotien myyntiolosuhteita.

Tunnelmatrendien arviot osuvat yleensä hyvin lähelle alueen todellisia kauppahintoja

Kuten kuvasta näkyy virhettä syntyy hieman joko ali- / yliarvostuksena luettuna graafeista, mutta maksimissaan & normaalisti se reilut +/-5%. Koska virheet  myös tapahtuvat molempiin suuntiin ihan yhtä monta kertaa, voit nähdä että mittarina tunnelmatrendi on melko looginen & tasapuolinen kumpaankin suuntaan - alueesta & ajankohdasta riippuen.

Kun tuota Kesklinn:n suurinta eroa (>5% selvästikin) arvioon katsoo tarkemmin, voit nähdä kauppatilastojen historiasta miksi näin kävi muuten hyvälle mittarillemme.

Kesklinn koki poikkeuksellisen kotikauppojen m2-hintapiikin juuri 11/2016

Lähde: Maa-amet

Näin jyrkkä vaihtelu ei ole kovinkaan tavallista keskustan kotien kauppatapahtumissa kk-tasoilla kuten kaupunginosan historia myös näyttää. Tämä tapaus vain vahvistaa tunnelmatrendin käytön olevan hyvä & turvallisempi idea haluttaessa vahvistaa markkinapohjainen oikea hinta keskivertokodille alueelta. Tunnelmatrendien arviot ovat hyödyllisiä.

Kodin ostajana käyttämällä tunnelmatrendejä varmistat n 5% tarkkuudella sopivaksi katsotun hinnan kodille markkinoiden itsensä vahvistamana tietona.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen tunnelmatrendit löydät helposti avaamalla kiinnostavan kaupunginosan tiedot & osoittamalla sen viimeisintä tunnelmaa kuvaavaa markkinahymiötä kartalta sen alueen hintalapusta.

 

Markkinahymiöstä avaat tunnelmatrendin vaikkapa alueelle Kesklinn

Myymättömien tulvaa: >1200 ihkauutta kotia & 200 taloa markkinoilla

Uudistuotannon kotien aurinkoista "ilotulitusta" v2016 koko Tallinnasta

Uusien kotien räjähdysmäinen tarjonta Tallinnassa on muuttamassa kaupunkia radikaalisti tulevina vuosina sen asumisen suhteen varmasti. Tässä pintaraapaisussa käydään läpi vain osa kaikesta siitä alueiden markkinan myllerryksestä, joka on meneillään juuri nyt. Kaupungilla rahvaan mielipiteet kuitenkin polarisoituvat jo kahteen leiriin vankasti kysyttäessä: kupla on jo tosi paha & kaikki on vain tervettä kasvua kehittyvässä modernissa ihanassa pääkaunpungissa. Yleensä ottaen tallinnalainen virolainen aina tietää kaiken, mutta tässä vaikuttaa olevan vielä ratkaisematon tehtävä heillekin.

Keskustassa jo hypertungosta

Aivan Kesklinn:n ytimestä näkyy jo katukuvasta miten valtavia projekteja toteutuu, mutta niiden tarjonta myyntiin vasta kuvastaakin sitä kuinka kehittäjät tuntevat paineen kotien kauppoissa tänä päivänä. 

Kolme suurinta kotitarjonnan keskittymää johtaa Lasnamäen suuntaan

Kuvasta näkyy visuaalisesti auringon koosta heti uusien kotien määrä talossa ja sen väristä taas uuden talon m2-keskihinta (ts vihreä, oranssi tai punainen = edullinen vs kallis) tarjouksinaan. Mitä isompi aurinko, sitä enemmän kotien tarjouksia on talossa myynnissä.

Suurimmat tarjottavat keskittymät kohdistuvat siis nyt Sataman & keskustorin läheisyyteen sekä näiden väliin tuoreeseen 1 uuteen projektiinsa. Valtavin uusi tarjonta puskee siis nyt Lasnamäen rajan suuntaan keskustorin ympäristöön.

Keskustorin ympäristössä on kaksi uutta isoa taloa aktiivisimmin myynnissä

Vaikka keskustorin ympärillä on paljon uusia taloja koteineen kaupan erottuu kaksi niistä omaan luokkaansa tarjontansa kanssa: C.R. Jakobsoni ja Tartu mnt 52. Molemmissa taloissa kotien m2-hinta on asetettu hieman Kesklinn:n keskihintaa korkeammaksi (ts oranssi aurinko talolle).

Mielenkiintoisesti näitä vastaan: aivan äsken ilmestyi tarjouksineen markkinoille Pronksi 6a:n uusi talo, jossa jo lähtöhinta alkuun eräille kodeille on alle koko Kesklinn:n m2-keskihinnan myyjien tarjouksien. Tämä talo sai jopa julkista kritiikkiä paikallisten asukkaiden vastustaessa historiallisen talon purkua sen alta, mutta turhaan & tuloksetta.

Sataman & keskustorin välimaaston aivan tuore uusi uljas taloprojekti

Vielä yksi huima myynnin keskittymä uusia taloja löytyy Kadriorg:n puiston takaa Laululavan vierestä.

Laululavan uudet talot syntyvät meren äärelle näkyviin Piritan valtatielle

Näidenkin uusien kotien m2-hinta alittaa joissain kodeissa jo Kesklinn:n pyyntöjä selvästi vaikka ovatkin luksustaloja parhaimmalla paraatipaikalla merelle päin.

Põhja-Tallinna

Keskustan haastajaksi uusien talojen synnyssä on noussut Põhja-Tallinn:n kaupunginosa. Eniten tästä kunniasta voi kiittää sen Kalamajan "kuumaa huumaa" uusien talojen synnyssä (ts oikeassa ylänurkassa), jossa on eniten myymätöntä inventaariota lähiönä.

Suurimmat uusien kotien keskittymät Põhja-Tallinnan tarjouksissa

Kalamajassa voidaankin erottaa kaksi jopa erittäin suurta uuden rakentamisen aluetta: Lentosataman ympäristön kadut merelle päin sekä Balti Jaam:n keskustorin naapurusto aivan rautatatieaseman naapurissa.

Liikuttaessa kaupunginosan rajaa pitkin alas löytyy vielä yksi suuri keskittymä uusia taloja myös Rohu:n kadulta.

Uutena piirteenä markkinoilla näkyy kehittäjien innostus siirtyä kohti Stroomi:n uimarantaa eli Pelgurannan alueille. Aivan äskettäin julkistettiin jopa kaksi 10-kerroksen uutta tornitalon projektia sinnekin myyntiin, joista toisessa heti alkuun tuli markkinoille "vain" 32 kpl uusia koteja (Kolde pst 72). Muut uudet keskittymät taloja löytyvät Pelgurannan alueen kaukaisemmasta osasta (ts vasemmassa yläkulmassa kuvassa edellä).

Kalamajan hinnoittelu on pääasiassa kallista edelleenkin

Kalamajan hinnoittelu on hyvin kallista vrt lähiön sijaintiin osana Põhja-Tallinnaa, mutta poikkeuksia on alkanut markkinoilla näkyä myös uusien talojen kanssa (mm Soo 14a projekti kuvassa).

Vastakohtana tälle kehitykselle ovat Pelgurannan alueen ympäristön uudet talot, joissa heti alkuun neliöitä kaupataan alle kaupunginosan kaikkien myyjien tarjousten. Kyse on uusista tornitaloista, joiden vyöry alueelle on myös nostanut pintaan kritiikkiä paikallisten keskuudessa.  Toinen tornitalo (Madala 16) tullee olemaan se halvin lähiön alueelle nouseva massiivinen uudistuotanto (alk n. 1800 €/m2).

Pelgurannan tornitalot myyvät "paljon & halvalla" -tyyliin uusia kotejaan Stroomin rannoille

Haabersti (/ Mustamäe)

Tässä kaupunginosassa on kaksi teemaa, joiden ympärille uudet kodit & talot syntyvät: luodaanpa uusi lähiöalue katuineen & muutetaanpa nuo betonibunkkerien venäläistaustaiset asukkaat toisaalle. Toki voi ajatella, että Mustamäen rajan pinnassa rakentuvat uudet talot ovat myös porkkana Mustamäen ankeiden lähiöiden uusiin asumisvaihtoehtoihin.

Oheisessa kuvassa ylin kupla kupla kuvaa ensimmäistä ja muut Väike-Õismäelle kuviteltua muutosta.

Haaberstin uuden lähiön konaiset talot uusilla (tulevilla) kaduilla ovat hinnoiteltu jopa alle Haabersti:n keskihinnan oheisen kuvan mukaan sen Pikaliivan lähiössä (< 1600 €/m2).

Betonilähiön ympäristössä taas hinnat alkavat sen uusissa valtavissa taloissa olla nykyään vieläkin aggressiivisemmin halvempia kuin sekä Haaberstin että Mustamäen tarjouksissa yleensä jo lähtötasoissaan (alk 1500 €/m2).

Haaberstin & Mustamäen uusien kotien alhaiset m2-hintatasot ovat nyt jo sellaisia, että ne kilpailevat ja painavat vanhojen kerrostalojen arvoa alaspäin lähiöissä.
Paikallisen betoniasumisen korvaavia taloja heti Mustamäen puolelle Väike-Õismäellä

Pääkaupungin muut alueet

Tähän oli koottu vain aivan kaikkein suurimmat myyntikeskittymät markkinoilta tänään, mutta lähes kaikkialla on yksittäisiä myymättömiä uusia taloja koteineen markkinoilla ja paljon lisää (vrt aurinkoja kartalla) vm 2015 - 2017.

Uuden inventaarion määrä on nyt n 200 uutta taloa & niissä reilut 1250 kpl koteja odottamassa ostajaansa v2015-2017.

Satojen miljoonien arvoinen kysymys (ainakin rahoittajapankeille & kehittäjille) onkin se, että mistä löytyvät ostajat tälle kaikelle uudelle uudelle asumistuotannolleen.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain kertoo näppärästi tuoreimman tilanteen uudistuotannon tarjonnasta Tallinnaan.

Yli kolmannes myymättömiä uusia koteja markkinoilla Tallinnassa

Tallinna myymättömien kotien koko inventaario jatkaa alati uljasta nousuaan niin, että useimmilla alueilla tarjonnasta jo yli kolmannes on vuosilta 2016-17 rakennettuja ihan uusia koteja. Alueittain kaikkein eniten inventaariota löytyy nyt eniten mm Haaberstin & Kesklinn:n kaupunginosista yhä edelleen jatkuvan vahvan kiinteistöspekulaation & halvan rahoituksen voimasta.

Tarkemmin katsottuna nettitarjonta myyntiin näyttää nyt seuraavalta (11/2016).

Viisi aluetta ylittää jo 30% rajan myymättömien kotien varannoissaan Tallinnassa

Johtavat alueet ovat siis Haabersti , Kesklinn , Nõmme ja Pohja-Tallinn  käyvät suuralueina vilkkaimmin kauppaa kodeillaan, joten odotukset kehittäjillä siellä ovat perustellumpia kun taas Haabersti & Nomme yleensä edustavat yhä vaan ostajien marginaalia pääkaupungissa. Ts kaikkein spekulatiivisimmat projektit näkyvät näiltä alueilta.

Kun uusien kotien määrät listataan absoluuttisesti esiin, paljastuu seuraava tilanne.

Suurimmat myyntiodotukset & -tarjoukset v2017 kohdistuvat neljälle kotikaupan vilkkaimmalle suuralueelle

Vaikka nämäkin määrät näyttävät jo suurilta v2016-17 niin todellisuudessa ne ovat vieläkin isommat inventaariossa jo markkinoilla: vain osa myymättömästä kapasiteetista on kerrallaan aktiivinen tarjouslistoilla, koska myyjien energia & markkinointirahat ohjautuvat aina niihin vain "tärkeimpiin" kohteisiin kerrallaan. Myöskään myyjät eivät halua järkyttää markkinoita esittämällä kohtuuttoman suuria varantoja alueittain esiin strategisesti ollesssaan "fiksuja".

Vuokralaisen "unelmista totta" ?

Kehittäjien myynnin paineet myydä uudet kohteensa löytävät purkautumiskanavansa vuokrata niitä viimeistään siinä vaiheessa kun neuvottelut otetuille lainoille pankin kanssa muuttuvat haastaviksi + myyntiajat kasvavat tyhjille jo rakennetuille kohtuuttomiksi.

Tällöin parhaat vuokraajan mahdollisuudet löytää aivan uusi unelmakoti markkinoilta superhalvalla löytyy tn alueilta, joilla myynnin ylitarjonta suurinta & kotien kauppaa käydään kaikkein hitaammin. Parhaat veikkaukset tällaisille alueille ovatkin siis edellisten tarjonnan markkinatietojen valossa jatkossa: Haabersti, Nomme & Pirita.

Jos olet vuokraamassa kotia, kannattaa katsoa Tallinnasta erityisesti Haaberstin, Nommen & Piritan suuntiin kun etäisyydellä keskustaan ei ole niin väliä. Haaberstiin taas, jos nopeat yhteydet keskustaan ovat toivottavia.

Markkinatiedot tarjoaaKotiselain auttaa tunnistamaan ostajalle myös myymättömien kotien varantojen kipupisteet nopeasti & tehokkaasti.

Virheelliset tarjoustiedot yhä yleisempiä Kalamajan, Kelmikülan ja Sikupillin lähiöissä

Myyjien virheelliset kotien tarjoustiedot ovat jatkaneet loivaa kasvuaan Tallinnassa ja kaikkein eniten näitä virheitä esiintyy Tallinnan kolmessa lähiössä: Kalamaja ,  Kelmiküla ja  Sikupilli . Se tyypillinen vedätys myyjän taholta on esittää koti osana kalleinta Kesklinn:n aluetta, vaikka se olisi itse asiassa naapurialueella. Viimeksi katsoimme tätä ongelmaa kesäkuun alussa, mutta asia on uudelleen ns "pihvi", koska tilanne ei ole ainakaan parantunut myyjien & välittäjien keskuudessa vaan heikentynyt. Heinäkuun lopun tilanne on selvitetty ohessa tarkemmin.

Pohja-Tallinnan Kalamaja :n lähiössä väärin listatut tarjoukset ovat muuttuneet seuraavasti.

Kalamajan väärät kotitarjoukset ovat kasvaneet kesäkuuhun nähden

Pohja-Tallinnan Kelmiküla :n lähiössä on myös runsaasti virheellisiä tarjouksia Kesklinn:aa mainostaen.

Virheelliset kotien tarjoukset Kelmikülassa (ts listattu myyntiin Kesklinn:sta): kasvussa

Lasnamäen Sikupilli :n lähiössä näyttää olevan monia välittäjiä markkinoilla, jotka laskevat sen keskustaan kuuluvaksi.

Myös Sikupillin lähiössä virheelliset kodin tarjoukset kasvoivat kesällä

"MUSTA LISTA" huijaavista asuntomyyjistä

Emme mielellämme julkaise firmoja & myyjiä nettiin, mutta koska tilanne on valumassa selvästi yhä pahempaan suuntaan niin tässä on julkinen "musta lista" näihin tarjouksiin osallistuvista myyjistä & välittäjistä:

  • Uus Maa
  • RE/MAX
  • Domus Kinnisvara
  • Ober-Hausi Kinnisvara
  • 1Partner
  • LVM Kinnisvara
  • Baltic Sotheby´s International Realty
  • LAAM Kinnisvara
  • Marknor Kinnisvara
  • Larsen Kinnisvara
  • A4 Kinnisvara
  • DK Prestige Estate
  • Ruutmeetrid kinnisvara
  • City Property
  • Vladimir Kuznetsov FIE
  • Alfil KV
  • Servin Kinnisvara
  • Maurits Grupp
  • Kivi Kinnisvaraburoo
  • Korter24.ee
  • KVkapital
  • CKE Kinnisvara
  • Armuvara
  • Hansman Kinnisvara
  • Kolmer Kinnisvara
  • Ankos KV
  • Tehing24 Kinnisvara
  • Kjaula
Välittäjät saavat nimensä pois tältä täysin julkiselta listalta yksinkertaisesti päivittämällä oman tarjouksensa oikealle alueelle.

Markkinatiedot tarjoaaKotiselaimella tarkistat helposti myös kotien myyntilistausten kaupunginosien oikeellisuuden.Tee näin:

  1. Valitse kiinnostava kaupunginosa ja avaa se.
  2. Valitse katukartta oikeasta yläkulmasta & lisäät kontrastia.
  3. Tutki kaupunginosan ulkopuolella olevia väripisteitä.
  4. Klikkaa kiinnostavaa + avaa sen myyntilistauksesta kiinteistöportaalista.
  5. Totea virheellisesti tarjoavat myyjät portaalista.

Varo ostaja: kotien tarjoaminen osana kalliimpaa aluetta yleistyi

Yhä useampi koti on listattuna osana sen kalliimpaa naapurialuetta virheellisesti Lasnamäen Sikupillin lähiössä nykyään. Tarkoituksena on myyjillä nopeuttaa myyntiä esittämällä koti portaalien nettisivujen listauksissa tällä keinolla keskustan halvempien tarjousten joukossa. Ulkomaalainen & vähän varomaton ostaja voikin tehdä kalliin virheen tarttuessaan tällaiseen Tallinnan tarjoukseen, koska Lasnamäen keskihinnat ovat kaupungin halvimmat juuri keskustaan nähden.

Ennätysmäärä koteja tarjoutuu nyt keskustaan kuuluvaksi Lasnamäen lähiössä

Oheisessa kuvasta näkyy kotien myyntejä markkinoilta (6/2016), missä nuo vaaleanvihreät pisteet edustavat yksittäisiä koteja. Kaikki Sikupilliin merkityt pisteet ovat myyjiensä mielestä Kesklinn:n alueelle kuuluvia. Todellisuudessa (kts tummansininen viiva) ne kuuluvat Lasnamäelle kun tarjousten keskihinnat poikkeavat lähes 1000 €/m2 toisistaan (2460 vs 1428 €/m2).

Myyjät johtavat harhaan tällä toiminnallaan myös toteutumahintojen vertailua toteutumahintojen osalta: ostaja voi "vahingossa" tarkistaa Maa-amet:n tilastoista keskihinnan Kesklinn:n puolelta & uskoa tässä ns "elämänsä tilaisuuteen". Kauemmin kaupungissa jo asunut ei tähän niin helposti erehdy, tietenkään.

Teknisesti katsoen myyjät, jotka listaavat kotinsa väärään kaupunginosaan, syyllistyvät samalla petoksen yritykseen ostajiaan kohtaan.
Markkinatiedot tarjoaa

Varoitus väärästä tarjouksesta kotiselaimessa
Kotiselain varoittaa automaattisesti kodin hakijaa tarjouksista, jotka on listattu väärin Tallinnassa ja nopeuttaa sinulle oikein toimivien myyjien tunnistamista markkinoilta automaattisesti. Nopeutamme myös tutustumista (kts kuva) väärin listannaiseen myyjiin jotta sen rehellisen kumppanin löytäminen helpottuu ostajalle.

Kotien kauppa siirtyi uusille alueille 5/2016

Toukokuussa tapahtui ISO käänne Tallinnan kotien kaupoissa kun esiin rynnivät nyt myynneissään aivan uudet alueet: Kristiine, Mustamäe & Haabersti. Tämä siirtyminen on loogista jatkumoa jo kauan näkyvään kalliin keskustan supistuvaan suosioon kodin ostajien silmissä.

Oheinen kuva summaa tilanteen muutoksen napakasti heti toukokuun päättyessä & kesän alkaessa.

Kotien kauppa alkoi kasvaa toukokuussa Tallinnassa länteä & etelää kohti

Hymyilevät kasvot ovat siirtyneet siis keskustan & Lasnamäen alueilta eniten Kristiinen, Haaberstin & Mustamäen suuntaan. Samalla tapahtui näiden alueiden osalta keskimääräisen ALE-%:n laskua kun toteutuneet m2-kauppahinnat nousivat vrt kunkin alueen tarjouskannan hintaan kuukaudelta. Ts ostajat ovat valmiimpia maksamaan hieman korkeampia kodin hintoja juuri näillä alueilla.

Nähtäväksi jää, että onko tämä ns yhden kuukauden ihme vai pysyvämpi tahtotila ostajien keskuudessa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain tuottaa sinulle visuaalisen näkymän asuntokauppaan kaupunginosin, josta näet yhdellä silmäyksellä kuin terveet markkinat ovat eri puolella kaupunkia juuri tänään.

Uustuotannon raju kasvu jatkuu Tallinnassa 3/2015

Kalamaja superkallista uustuotannon kotitarjouksia vm. 2015

Tallinnan uustuotannon asuntobuumi ei osoita mitään laantumisen merkkejä: joka viikko myyntilistauksiin tipahtaa yhä n 2-4 uutta taloa ennakkovarauksiin. Tällä vauhdilla nyt kesään mennessä saavutetaan jopa n +32-64 uuden lisätalon myymätön varanto markkinoilla nykyisten lisäksi. Vahvasti näyttää siltä, että yhä kasvava joukko virolaisia on päättänyt rikastua & osallistua kiinteistökasinoon sekä -keinotteluun ja katsoa itse ns "pelin loppuun asti" haistaessaan hinnoissa jo ylikuumenneet markkinat.

Viime viikkojen uutuudet Tallinnan uusien talojen listauksissa löytyvät mm seuraavista osoitteista:

  • Räägu 55, Kesklinn, +3 kpl tarjousta
  • Ristiku 24, Pohja-Tallinn, Pelgulinn, +5 kpl tarjousta
  • Tindi 4/6, Haabersti, +2 kpl tarjousta
  • Kungla 40, Pohja-Tallinn, Kalamaja, +5 kpl tarjousta
  • Suur-Patarei 27, Pohja-Tallinn, Kalamaja, +10 kpl tarjousta

Näiden uusien ennakkomainostettujen asuntojen yhteismäärä on jo +25 kpl uutta kotia heti alkuunsa, mutta tn lähiviikot lisäävät tuntuvasti listauksia lisää näissäkin osoitteissa kunhan myyjät saavat mainoksensa tarkistettua kunnolla kuntoon & esiin.

Kaiken kaikkiaan välittäjät puhuvat täällä Tallinnassa hyvin avoimesti jo keskenäänkin huolestumisestaan rajusta uusien talojen määrästä Tallinnaan, joka tuntuu olevan heille pääteema vuodelle 2015. Nähtäväksi jääkin pystyykö tätä kiitävää junaa enää hallitsemaan kukaan ennen sitä väistämätöntä suurta kuplaa, joka veisi markkinoilta pohjan pois.

Virossa ei ole samanlaista poliittista ohjausta / strategiaa asuntomarkkinoista kuin Suomessa ministeritasolla asti ja niinpä oikean avoimen markkinan hengessä siirrytään aina hyvin helposti "sopivasta" tarjonnasta toiseen mahdolliseen ääripisteeseen, joka nyt on vallalla.

Inhimillisesti katsoen virolaiset kehittäjät toimivat pragmaattisen ahneesti kuten aina: nyt superhalvan lainoituksen aikana suuria pääomia haetaan kiinteistöihin, joilla okinn pankkeihin helposti todistettavat reaalivakuudet (ainakin toistaiseksi) olemassa.

Kaikille näille kehittäjille tuntuu olevan suuri arvoitus sekin, mistä näille uusille kodeille löytyvät oikeat ostajat: Tallinnan palkkataso ei ole juurikaan olennaisesti noussut. Uutta väkeä muuttaa kaupunkiin sisään yhä sopivasti, mutta tn maalta tulevan uuden perheen ostovoima ei aivan vastaa tätä luksusluokan hinnoittelua, jota suurin osa kaikesta uustuotannosta nyt edustaa.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain luo sinulle tarkan kuvan myös uustuotannon asuntotarjousten kehityksestä markkinoilla ja mahdollisuuden arvioida niiden suhteellista kalleutta omaan ympäristöönsä nähden.