Koko kaupunginosa hintojen laskuun 1. kertaa laman jälkeen

Nõmmen kaupunginosa on lähtenyt ensimmäistä kertaa kotien hintojensa laskuun sen myyjillä Tallinnassa: sen koko vuotta taaksepäin kuvaava trendi on nyt n -20 €/m2 suuntaamassa kohti etelää eli pyynnöt yleisesti halpenemassa. Tämä on se ainut ja ensimmäinen koko kaupunginosa kaikista Tallinnan kahdeksasta suuresta alueesta kun näin tapahtuu vuoden 2019 kiinteistölaman pohjakosketusten jälkeen. Globaalin suhdanteen viilentyminen alkaa näin konkreettisesti näkyä & tuntua myös paikallisesti yhä enemmän.

Nõmmen hinnoittelun kehitys & sen trendi tähän päivään asti

Sosioekonomisesti virolainen alue

Nõmmen alue on historiallisesti tärkeä virolaisille, koska se sisältää puistomaisesti erittäin tyypillisiä Viron itsenäisyyden ajoilta rakennettuja vanhoja taloja ja koteja.

Sitä ovat myös tyypillisesti asuttaneet viime vuosiin asti enimmäkseen virolaiset itse selvänä enemmistönä. Nämä alueella asuvat virolaiset ovat enimmäkseen tavallista kansaa eli "rahvasta" hieman toisin kuin toisella vastakkaisella suuralueella Piritalla.

Kotien myynnin näkökulmasta alue on ollut kuitenkin vain marginaalinen kiinnostuksen kohde suurelle yleisölle: kauppoja on käyty tyypillisesti aina toiseksi laiskimmin kuukaudesta toiseen eli vain hieman rikasta Piritaa enemmän. Trendin kääntyminen alas kertoo kuitenkin myyjien muuttuneista tunnelmista aivan viime viikoilta kun markkinoille on nyt kasaantunut lisää yhä halvempia myymättömiä koteja.

Ne muutoksen muutamat lähiöt

Viime kuukausien laskutrendin käynnistymistä ovat selvästi markkinakuvan perusteella tukeneet vain kaksi lähiötä: Männiku ja Nõmme (/ lähiöllä on sama nimi kuin kaupunginosalla tällä alueella).

Näistä ensimmäisen hinta- & listaustrendi näyttää seuraavalta.

Männikun lähiön kotihinnoittelun kehitys sekä m2-hinnan että myyntimäärien avulla

Tästä kuvasta näet hyvin miten hinnoittelu on laskutrendissä lähennellen nyt n -50 €/m2 tasoa alueella samalla kun listausten määrät ovat karkeasti 2x viimeisen vuoden kuluessa.

Myyjät ovat heränneet yhä enemmän myyntilaidalle jota taas markkinat eivät ole pystyneet sulattamaan ajan kuluessa. Tästä kilpailusta on seurauksena ollut lisääntynyt laskupaine pyyntöjä kohtaan ja erityisesti ihan viime viikkoina.

Tämä trendi tulee yhä syvenemään lisää lähikuukausina ellei nyt mitään aika isoa muutosta tapahdu lähiön pyyntöjen nykyisissä tasoissa.

Nõmme:n lähiössä tilanne ei ole yhtä haastava toistaiseksi: vaikka siellä myös on laskevaa trendiä keskihinnoissa eivät kotien määrät markkinoilla ole kuitenkaan juurikaan nousseet.

Mitä sitten seuraavaksi

Globaalin kiinteistömarkkinan edelleen vääjäämättä viilentyessä kalliimmassa lainaympäristössä on hyvä katsoa hieman eteenpäin kaupunginosien tasolla mitä Tallinnassa voit odottaa & nähdä markkinoilla jatkossa ns "isossa kuvassa".

Teknisesti markkinat alkavat aina pehmetä helpoimmin juuri sellaisilla alueilla, joissa:

  • Kauppaa käydään vähemmän kuukausittain & viikoittain
  • Asuu alemman elintason asukkaita enemmän

Pelkästään näillä ehdoilla huomion voit kääntää melko vahvasti kahteen kaupunginosaan eli Kristiinen ja Haaberstin kaupunginosiin. Näistä tn se seuraava laskutrendin aloittaja kaupungissa on Haabersti, jolla on nyt noin seitsemän viikkoa aikaa pitää vielä nousevaa markkinaa pystyssä keskihintansa puolesta jos katsoo sen hintatrendiä nykyisellään. Haaberstin alueella vaikuttaa myös erittäin suuri näkemysero uusien ja vanhojen kotien myyjien välillä, joka omalta osaltaan entisestään tehostaa lisää tätä kehittyvää hinnoittelun prosessia.

Markkinatiedon kokoaa & tarjoaa

Kotiselain tarjoaa sinulle helpon ja hauskan tavan seurata kaupunginosien ja lähiöiden kotihinnoitteluja suoraan sen kartalta.

Keskusta seuraa parhaiten kotimarkkinoiden laskusuhdannetta

Keskustan kallein asuntomarkkina alkaa nyt osoittaa vuoden 2018 alusta alkanutta koko Tallinnan laskusuhdannetta kaikkein selvimmin. Sen vastuu koko kaupungin pudotuksessa on 30% kauppojen lukumääristä katsottuna. Tästä artikkelista löydät täsmätietoa miten laskusuhdanne näkyy ja etenee sekä mitä kannattaa seurata myös jatkossa.

Seuraava kuva kertoo hyvin miten laskusuhdanne alkoi kauppojen määrien tippumisella viime vuoden lopusta jo alkaen.

Tallinnan kotikauppojen startannut laskutrendi (vasemmalla) erottuu samaan tapaan hyvin myös keskustassa (oikealla) vaikka kk-vaihtelut (sininen alue) ovat erittäin suuria & ennustamattomia

Kun koko Tallinnassa kauppojen laskua näyttää kertyvän n -100 kpl alkuvuodesta, niin Kesklinn:n osuus tästä on n -30 kpl. Tämä tarkoittaa siis sitä, että kun Tallinnassa on koettu n -10% pudotus se Kesklinn:ssa yltää jopa -18% kauppojen määrissä (ts 2x).

Markkinoiden viilentyminen heijastuu siis nopeimmin pääkaupungin perinteisesti kalleimmalle & eniten kauppaa käyvälle suuralueella. Alueen kauppamäärät & m2-hinnat tn myös ennakoivat aivan ensimmäisenä lähitulevaisuuden kehitystä.

Lähiöiden myyntitunnelma vaihtelee jyrkästi

Myyjien reaktiot & tunnelmat keskustan lähiöissä tänään jakaantuvat karkeasti hyvin selvästi kahtia: laskua jo tukeviin ja sitä vastaan yhä taisteleviin pikku alueisiin.

Laskutrendiin vuodessa siirtyneitä  lähiöitä on karkeasti puolet Kesklinn:n alueella tänään

Näistä lähiöistä voi huomata miten monet ovat sieltä ihan kalliimpien päästä nykyisellä markkinahinnallaan myyjillä ts ne usein sisältävät nykyisellään suuren määrän myymätöntä uudistuotantoa.

Reilummin laskua onkin alkanut syntyä kaikkein kalleimman ydinkeskustan lähiöön.

Maakrin lähiössä on koettu keskustan suurin kotien hintapyyntöjen lasku samalla kun myyntitarjoukset ovat rajusti lisääntyneet syksyn myötä

Keskustan kiristyvä kilpailu ihan jokaisesta kodin kaupasta ajaa nyt kalleimpia lähiöitä koteineen yhä voimakkaampien alennusten piiriin samalla kun myyjät rynnivät tarjoamaan yhä lisää kotejaan markkinoille.

Näin on siis päästy todistamaan miten asuntolainoituksen tiukkeneminen & kallistuminen heijastuu hyvin nopeasti ja suoraan reaalitalouden tunnelmiin. Miten tilanne jatkossa kehittyy ja mitä on - ehkä - odotettavissa? Tätä varten kannattaa pistäytyä vuodessa 2007 ja sen peruskuviossa, joka johti syvään pudotukseen & sinne ihan "kuilun partaalle".

Deja vu & 2007

Keskeinen tapahtuma laman käynnistymisessä hintaspiraaliin vuonna 2007 oli kauppojen romahtaminen uskottavuusrajan alapuolelle myyjien silmin katsottuna.

Kotihintojen romahdus alkoi (vasemmalla & hintapalkit taustalla) kauppojen tiputtua liian alas / kk mihin on vielä matkaa markkinoilla tänään (oikealla)

Kuten kuva kertoo hyvin uskottavuusraja oli tuolloin n 700 kauppaa / kk kun korkeimmillaan käytiin silloin jopa n 1400 kpl / kk. Psykologisesti tämä riitti käynnistämään totaalisen markkinapaniikin laajassa mittakaavassa.

Loppujen lopuksi kaupat sakkasivat nopeasti alimmillaan 2009 alkuun reiluun 300 kpl / kk kunnes siihen löytyivät ne suuremmat pelastavat toimenpiteet, jotka pysäyttivät kaaoksen.

Nyt viilenemisen alettua kannattaa markkinoilla toimivan siis seurata laskeeko kk-kauppojen määrä < 600 - 700 kpl jatkossa. Tämä voi käynnistää isomman aallon markkinoilla kun se taas tarkoittaisi n -50% pudotusta viimeiseen huippuun nähden (n 1200 kpl / kk).

Kun laskevaa trendiä tutkii tänään, niin aikaa näyttäisi olevan ainakin 6 kk ennen kuin näemme mitään todellista testiä alittaa 700 kpl kaupoissa nykymenolla Tallinnassa. Joskin kk-muutokset ovat hyvin jyrkkiä nykyään & vaikea arvata. Positiivistakin on se, että markkinoilla on nyt paljon enemmän korjaavia yksityisiä toimijoita, jotka hidastavat elleivät jopa pysäytä kokonaan vuoden 2007 tapaisen ilmiön synnyn.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua ymmärtämään hintatrendien dynamiikan yksityiskohtaisesti jopa kaupunginosien lähiöiden tasolle saakka ja näin valitsemaan sinulle sopivimman tavan osallistua markkinoille.

Kuvasta ohesta näet mm koko Tallinnan edellisessä tekstissä mainitun kauppamäärien kehitystä vrt m2-hintaan.

Kannattavien kotien markkina kasvaa eniten isoilla kupla-alueilla

Ostajalle kannattavat & edulliset kodit () ovat kasvussa Tallinnassa erityisesti niissä isoissa kaupunginosissa, joissa uusien ja vanhojen kotien myyjien mielipiteet erkaantuvat yhä kauemmas toisistaan. Nykyään kolmen kärjen näistä alueista muodostavat: Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Lasnamäe. Tästä jutusta löydät vankkaa täsmätietoa miten & missä kannattavat markkinat parhaiten nousevat esiin pääkaupungissa.

Kolmen johtavan alueen kuilut uusien & vanhojen kodin myyjien kesken hinnoitteluissa näyttävät seuraavalta.

Näillä suurimmilla myyntialueilla on parhaimmat kannattavien markkinat tänään & suurimmat marginaalierot uusilla & vanhoilla taloilla

Kuten voit todeta, Pohja-Tallinn johtaa näistä selvästi johtuen sen rajusti dominoivan & kalleimman Kalamajan lähiön markkinan vaikutuksesta. Tämä kun jo vastaa >80% koko kaupunginosan hintamuutoksista.

Joka tapauksessa näitä kaikki yhdistää se, että vanhojen kotien myyjät keskimäärin ovat markkinoilla hinnoitteluineen selvästi alle (ts keskimmäiset palkit) viimeisten €/m2 -toteutumien ts tämä joukko myyjiä ei enää tue hinnoittelun nostoja lisää.

Näin kannattavien markkinat turpoavat

Lainoituksen kallistuminen & vaikeutuminen pankeista näkyy nyt niin paikallisesti, että kannattavien kotien markkinat kasvavat siis yhä helpommin samalla kun kallistuva lainaraha toimii polttoaineena koko prosessille.

Kun listataan & verrataan viime viikolta edellisiltä alueilta markkinoille saapuneet uudet jo heti alkuun kannattavat myyntikohteet, niin nähdään oikeasti millä vauhdilla markkinaa kasvaa.

Pohja-Tallinnassa syntyi astetta enemmän etuja viikossa kuin muilla alueilla

Toinen tapa katsoa asiaa on myös verrata miten paljon nämä kodit tarjoavat etua euroissa eri alueilla keskimäärin.

Kesklinn & Pohja-Tallinn tarjoavat suurempia hyötyjä & etuja uusissa listauksissaan

Näistä kuvista näkyy hyvin, että eniten etuja syntyy nykyään Pohja-Tallinnassa ja että suurimpia etuja taas tarjotaan Kesklinn:sta, joka on myös se kaupungin kallein & suurin keskihinnoiltaan sekä tarjonnaltaan: keskimääräinen etu / koti yltää lähes +30 000 € kun se Pohja-Tallinnassa on n +25 000 € viime viikolta.

Lasnamäellä kannattavuudet ovat paljon vaatimattomampia johtuen tietysti jo alueen selvästi alemmista normaaleista keskihinnoistaan, joiden liikkumavara alemmas on useimmiten pienempi.

Lähikuukausien odotuksissa on näiden kotien tasainen kasvu markkinoille vähintään nykyisellä vauhdilla samalla kun taustalla tehtävät korkojen nostot / ostovoiman supistuminen sekä uudistuotannon kasvava kilpailu ostajasta luovat lisää painetta yhä voimakkaammankin kasvun puolesta.

Mihin kannattavat syntyvät?

Viimeisimmät lisäykset kannattavien kotien joukosta näkyvät tässä kartalla.

Viikon uudet kannattavat kodit Pohja-Tallinn & Kesklinn alueilta

Kuten näkyy ne ovat varsin tasaisesti jakautuneet keskustassa (alhaalla) kun taas Pohja-Tallinnassa (ylempänä) voi huomata, että Kalamajan kallis lähiö on jo aktiivisempi kuin muut.

Rajua rakentamista kokevasta Kalamajasta löytyy jopa kolme kannattavaa kotia viikolta aivan uusista vasta rakentuvista taloista eli tässä näkyy jo lähiötasolla jutun otsikkoa vastaavaa muutosta.

Kannattaa siis seurata kannattavien kiinnostavia koteja () jatkossakin: ne kun voivat kertoa paitsi kuplasta myös elämäsi mahdollisuudesta ostaa / vaihtaa kotia !

Markkinatiedot tarjoaa

 

Kannattavia viikon TOP-ALEt listalta

Kannattavien kotien koko markkinapaikka on osa kotiselaimen palvelua. Seuraamalla tätä kivasti muuttuvaa joukkoa koteja voit löytää sekä ostajana että investoijana helpommin paikallisesti syystä tai toisesta alihinnoiteltuja kannattavia koteja.

Vakuusarvojen aleneminen uhkaa lainoittajia alueittain yhä enenevästi

Villejä riskejä myöntäneet lainoittajat asuntoluottoihin ovat kasvavan paineen alla kun markkinat alkavat viilenemään myös Tallinnassa ostajien maksukyvyttömyyteen. Maan kolmen johtavan pankin & eräiden yksityisten lainoittajien stressinsieto testataan näinä kuukausina entistä tarkemmin kun tiettyjen kaupungin alueiden kotien vakuusarvot alkavat tippumaan yhä hitaampien myyntiaikojen kera. Tästä tarinasta löydät hyvää tietoa miten tilanne muuttuu & missä nykytilanteesssa näkyvimmin.

Hintojen jähmettymistä näkyy sekä keskustassa & sen ulkopuolella

Lainoitus jähmettyvissä lähiöissä

Hintojen nosteen sakatessa lähiötasolla muuttuu sijoituksen tuotto vakuusriskiksi kun markkina alkaa ruuhkautumaan liikaa myytäviä koteja tiivistäen samalla kilpailua näiden kesken.

Tällaisia lähiöitä näkyy jo monia kun katsot lähiötrendejä sekä keskihinnan että tarjousten määrien kautta yhdessä. Tässä on listaa tärkeimmistä juuri näinä aikoina.

Sadama, Kesklinn

Sadaman hinnoittelu on ollut alavireessä vuoden alusta asti

Tästä lähiöstä voi lukea miten sen tarjonta kasvoi voimakkaasti alkukeväästä ja nyt 2. kerran aivan viime viikkoina. Uudistuotannon vetämällä alueella myyjät ovat kuitenkin pitäneet hintoja vakaasti < 2800 €/m2. Lähiö on jopa hintojensa puolesta laskutrendissä myyjien taholta.

Lainoittajien riskit ovat kohonneet täällä johtuen suurista myyntimääristä yhdistettynä korkeaan m2-hintaan. Avoin myymätön markkina-arvo on: > 25 miljoonaa euroa.

Kuuman kesän jälkeen tilanne onkin jo melko hyvin pehmennyttä jäätelöpuikkoa kodin ostajalle 🙂

Tõnismäe, Kesklinn

Kalliin lähiön hinnoittelu on aika vakaassa laskupaineessa

Lähiön yhä reilumpi myymätön varanto painaa melko nopeasti keskihintaa alemmas täällä mikä johtaa vuoden loppua kohti lähiön hinnoittelun laskutrendiin nykytahdilla.

Avoin myymätön markkina-arvo on nyt: 25 miljoonaa euroa.

Ostajalle tilanne alkaa siis olla ns aika makoisa pikku hiljaa täälläkin päin ... 🙂 😀

Juhkentali, Kesklinn

Lähiössä nähtiin hintojen painetta jopa alemmas kesän aluksi

Tätä suurta lähiötä voidaan kirjaimellisesti pitää koko Lasnamäen alueen ulokkeena keskustan suuntaan missä hintojen jähmettyminen on ollut myös nähtävissä melko saman kehityksen & kaavan mukaan.

Avoin myymätön markkina-arvo kodeille on: 9 miljoonaa euroa.

Tässä lähiössä voi ostaja alkaa poimia parhaita kodin kukkasia pikku hiljaa / odottaa vielä niiden kasvua vähän lisää 🙂 😀 😉

Pelguranna, Pohja-Tallinn

Lähiön hinnat ovat hyvin pysähtyneet vakaasti huipulleen

Suuren uima-rannan lähiössä koetaan nyt kesän & odotusten päättyminen kun sen hintapyynnöille on syntynyt uusi aika pysyvältä vaikuttava lasikatto.

Avoin markkina-arvo kodeille tänään: > 11 miljoonaa euroa.

Olisiko tässä se viimeisen kesäisen jäätelötötterön oston paikka kodin etsijälle vai ei ? 🙂 😀 😀

Astangu, Haabersti

Astangun hinnat tippuivat merkittävästi kevään ajaksi heti epävarmuuden alettua

Uudistuotannon ohjaamassa etäisessä lähiössä yritetään kovasti päästä sen kaikkein korkeimmille hintatasoilleen uudelleen samalla kun markkinoilla on tarjolla -20% vähemmän koteja kuin keväällä.

Avoin markkina-arvo on: < 9 miljoonaa euroa.

Se paahtoleipä alkaa olla jo aika "kypsä" kodin ostajalle kun kesän ALE:n aika ei edes kyennyt sulattamaan myymätöntä varantoa paljoakaan alemmas 🙂 😉 😉

Siili, Mustamäe

Lähiön hinnoittelua on laskenut huipultaan vakaasti

Tämä aika pikkuinen markkina on mielenkiintoinen lisä niille, jotka etsivät koulujen alkua kohti vuokrainvestointeja opiskelijoille kun myyjät näyttävät olevan halukkaita alempiin m2-hintoihin jo nyt. Lähiö sijaitsee kivasti juurikin keskustan & Tallinnann suurimpien korkeakoulujen kampusten välimaastossa.

Avoin markkina-arvo kodeista alueella on: > 1 miljoonaa euroa.

Ostajalle nämä myyntien ruuhkautuvat lähiöt tarjoavat toki tilaisuuksia entistä herkemmin samalla kun lainoittajat / lainaajat mieluummin haluaisivat sulkea omia positioitaan markkinoilta. Siksi näitä alueita on hyvin kannattavaa seurata juuri niiden myyjien käyttäytymisen perusteella. Loppujen lopuksi, lähiöt ovat se seuraava askel koko kaupunginosien jälkeen, jotka alkavat osoittaa meille tasoittuvilla hinnoillaan suhdannehuipun loppua & laskun alkuja.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa hakemaan kiinnostavimpia asuinalueita näppärästi, joilla pankkien & finanssilaitosten riskit ovat kasvussa eniten ja siten mahdollisuudet tehdä kodin superlöytöjä kasvavat parhaiten ostajalle.

Heikoimmat alueet kuiskivat markkinamuutoksesta aika tarkasti

Kotimarkkinoilla näkynyt viilentyminen viime keväästä helmi- / maaliskuusta oli hyvin jo luettavissa Tallinnan sosio-ekonomisesti heikoimman ostovoiman Lasnamäen alueelta. Tästä pikku tarinasta näet miten hyvin se & muutamat sen lähiöt osoittivat käänteen kodin myyjien käytöksessä markkinoilla jo tuolloin.
Lasnamäe toimii markkinan kristallipallona

Heikoimmat herkimpiä suhdanteille

Lasnamäen kotien alhaisimmat keskihinnat & halvimmat uudistuotannot seuraavat alueen heikompaa osto- & lainoitusvoimaa hyvin suoraan ja niinpä sen myyjien hintakehitys on ollut keväästä lähtien hyvin tasaista.

Lasnamäen hinta- & lasikatto on jo hyvin vakaa

Kuvasta näet miten tälle valtavalle markkinalle asettui "lasikatto" eli n 1650 €/m2 sen myytäville kodeille noin helmikuusta alkaen kun hintojen nousu jähmettyi täysin paikoilleen.

Asukkaiden kaikkein rajoitetuin kyky elämässään nostaa enää yhtään isompia kodin lainoja teki tehtävänsä tiukentuvassa lainoitusympäristössä & loppu on ns historiaa nykykuvan valossa.

Avainasemassa keskustavetoiset lähiöt

Tilannetta voidaan pykälän verrran vielä tarkentaa kun poimitaan Lasnamäen valtavalta alueelta pari sen tehokkaimmin markkinoita seuraavat lähiöt esim Sikupilli ja Pae.

Näiden lähiöiden kodin myyjät seurasivat erittäin tarkasti markkinoita ympärillään viime keväänä kuten näkyy oheisesta kuvasta hyvin.

Lähiöiden myyntimäärät pomppasivat ylös jyrkästi 2/2018

Markkinoille julkaissut myynnit nousivat jyrkästi huippuunsa jo helmikuussa keväällä jonka jälkeen ne ovat rauhoittuneet kohti kesää yhtä aikaa molemmille.

Toisin sanoen: myyjät kollektiivisesti viestivät meille jo viime keväänä rynnätessään joukolla markkinoille, että käänne on tulossa juuri näissä lähiöissä jopa vielä hieman aiemmin kun Lasnamäen kaupunginosan nousu pysähtyi aloilleen. Siis niille, jotka tätä osasivat katsoa & seurata oikein.

Jatkossakin kannattaa siis Tallinnassa seurata erityisesti Lasnamäen alueen hintatrendiä kun haluat tietää mihin markkinoiden yleinen tunnelma on menossa.

Hyödyllistä muistaa

  • Alimman ostovoiman suuralueet reagoivat suhdanteeseen nopeimmin lainahanojen tyrehtyessä näkyen kaupunginosan keskihinnassa.
  • Jyrkimmin suhdanteen muutoksiin reagoivat pyyntöjen lukumäärät lähiöittäin & erityisesti lähiöt, jotka ovat markkinoilla tehokkaimmin & eniten mukana päivittäin myynneillään.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa & visualisoi puolestasi kotimarkkinoiden hintatrendit edelliseen tapaan nopeasti & helposti.

Uudistuotannon määrä jo melkein puolet markkinoista

Valtoimenaan lisääntyneen uudistuotannon kotien määrä Tallinnassa lähenee jo alueittain 50% - pitääkö jo huolestua? Tästä jutusta löydät mainiota faktaa siitä miten & missä kaikki tämä uudistuotanto on vaikuttanut asumisen arvoon eniten.

Kun katsot uusien talojen & kotien karttaa tänään, niin voit löytää aika hyvin Tallinnan todella "kuumat" alueet.

Uusien talojen tarjonta hehkuu kuumana aika monilla alueilla

Tilanne on selvästi kuuma tietyillä keskustan sekä Haaberstin lähiöillä ja mm Kalamajassa.

Tarkemmin faktoina nähdään myös, että kaikkein kuumimmilla kaupungin alueilla uusien kotien osuus liikkuu n 40 - 50 % haarukassa.

Kolmella alueella uusien kotien myynti vastaa n puolta tarjonnasta

Vanhojen kotien myyjillä on siis käsissään todellinen hintakilpailu nyt alueittain jopa uusien talojen kehittäjiä vastaan.

Vaikutus arvostuksiin

Myyjien keskuudessa ollaan nähty kuluvan vuoden 2018 aikana kahden eri tason vaikutuksia uusien talojen paineesta: alueellisia & itse kodin ominaisuuksiin kohdistuvia.

  • Alueelliset hintapaineetkohdistuvat sellaisiin lähiöihin yhä selvemmin joiden yleiskunto & -taso on jäänyt muun kaupungin kehityksessä pahasti jälkeen. Tästä näkyvät hyvinä esimerkkeinä mm keskustan Keldrimäen sekä Haaberstin Väike-Õismäe lähiöt, joissa nähdään keskihinnan polkevan paikoillaan / jo laskevan viime 12 kk kuluessa.

    Elementtilähiön arvo elää toisessa todellisuudessa ympäristöön nähden
  • Ominaisuuksiin kohdistuvat vaikutukset ovat näkyneet mm talon alimpien kerrosten, suurten asuntojen ja tiettyjen rakennustyyppien - mm puutalojen - rajuina yksittäisinä alennusmyynteinä niillä markkinoilla, jotka ovat muutenkin ylikapasiteetin kohteina näinä aikoina. Mainio esimerkki juuri tästä hyvin jatkuvasta tilanteesta löytyy Pohja-Tallinnan kalliista Kalamajasta, jonne ilmestyy usein hyvin halpoja koteja myyntiin näillä ominaisuuksilla.
Ihan keskustorin kupeessa kodin 1. kerros on selvästi halvempi kuin kolmas sen vanhasta kerrostalosta

Aihetta jo huoleen vai ei ?

Kumpikaan edellä kerrottu ei vielä aiheuta kuplan puhkeamista vaikka onkin kasvava haaste toki vanhojen kotien myyjille. Vuodet 2007 - 2009 edellisessä kriisissä opettivat meille, että Tallinnassakin kuplan puhkeaminen vaatii globaalin lainoitusympäristön jyrkkää muutosta. Siksi onkin hyvä seurata koko markkinan prosessia viileästi tiettyjen lähiöiden tasolla, joiden kautta se uusi kriisi alkaa myös täällä edetä ensin esiin.

Kuplan puhkeaminen voi olla liioiteltua, mutta lähivuosia kestävät vaikutukset vanhojen kotien hintojen pysähtymiseen / jopa laskuun ovat hyvin realistinen näkymä kun nykyinen rakennusvauhti yhä jatkuu entisellään. Sijoittajat - ammattimaisesti - toki aina seuraavat myös paikallisten lainoittajien pankkiosakkeiden arvostuksia, jotka ennustivat erittäin hyvin sen edellisen finanssikriisin etenemisen.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain antaa sinulle mainion työkalun seurata yksityiskohtaisesti vaikkapa sitä seuraavaa suurta "jytkyä" jännittäviltä kotien  kiinteistömarkkinoilta 🙂 🙂

Asunto- & kiinteistölainoittajien iso luottamustesti vasta edessä

Suuret asuntolainojen & rakentamismarkkinoiden pankit ovat kohtaamassa bisneselämänsä haastetta piakkoin siitä, miten sijoittajat lopulta päättävät koko suhdanteen jatkosta: viime syksystä alkanut pörssikurssien notkahdus on kahdella johtavalla toimijalla tulossa testiin lähiaikoina nopeasti.
Molemmilla ruotsalaispankeilla on valtavat pelimerkit tänään Viron & Balttian markkinoilla niiden velkasalkuissaan, jota viime vuosien alati kiihtynyt rakentaminen on yhä vaan lisännyt.

Sijoittajien isot saappaat & vastuu

Osakesijoittajien päätöksenteon hetki on käsillä seuvaavan kuvan mukaan nyt melko pian jo väistämättä: mitä tapahtuu kun hinta kohtaa punaisen kohtalonviivansa?

Kotilainoittajien tämä alamäki jatku/ei: kas siinäpä ISO pulma?

Alaspäin valuvat punainen trendi & paine on jatkunut, mutta ei ole vielä kiihtynyt tavalla joka nähtiin v2007 alussa kun edellinen suuri kiinteistökriisi todella puhkesi kuplastaan. Tällöin parissa vuodessa sijoittajat myivät näiden lainoittajien arvon nopeasti aivan pohjille.

Näiden rahoitusjättien käsissä on siis jälleen aivan suoraan myös Tallinna & Viron kiinteistösektorin tulevaisuus tässä ja nyt.

Kodin ostajana, myyjänä & kiinteistöammattilaisena juuri näiden pankkien osakkeita kannattaa toki seurata ison kuvan kirkastamiseksi: edellisen kiinteistökriisin aikana näiden pankkien osakkeen arvot melko tarkasti suoraan kertoivat sekä suhdanteen huipun että lopullisen pohjan.

Lainoittajien riskit kasvavat sijoittajan silmin nyt nopeammin

Keskeiset Tallinnan kiinteistölainoitusta hoitavat pankit ovat nyt kasvavan paineen alla: kaikki kolme (Swedbank, SEB ja Nordea) johtavaa kodin lainasalkkuja hoitavaa ruotsalaista yritystä ovat voimakkaasti alentuneet omissa osakkeiden pörssihinnoissaan 3/2018. Näiden kolmen huippu koettiin maaliskuun keskellä, jonka jälkeen tarkistukset alas ovat olleet luokkaa 12-14%  pankista riippuen. Eniten sijoittajat ovat kurittaneet SEB ja Swedbank -osakkeita, joilla on ne suurimmat lainasalkut omistuksissaan sekä Virossa että koko Balttiassa.

Näiden osakkeiden hyvin samankaltainen ajoitettu viimeisin ns voimakas "hair-cutting" viittaa siihen, että sijoittajien luottamus on vähenemässä pankkien kykyyn generoida osinkojaan tältä sektorilla ja siksi osakekurssi valuu alas.

Korkeimmillaan - oheisen kuvan mukaan - kurssit olivat vielä viime syksynä 10/2017, josta nyt ollaan tultu nyt alas melko vauhdikkaasti.

Ruotsalaisten lainoitusfirmojen pörssivuosi Tukholmasta

Kaikkien keskeisten kiinteistölainoittajien hinta pörssissä on nyt alempana kuin vuosi sitten samaan aikaan mikä pysyessään näin tarkoittaa sitä, että sijoittajat veikkaavat +6 kk:n horisontillaan tulevaan ettei rahoituspankkeja kannata juuri nyt pitää salkuissa yhtä vahvasta kuin viime syksynä oli näkymissä.

Kuumat asuntomarkkinat reagoivat jo

Tallinnassa on myös alkuvuoden aikana nähty melko selviä pyyntöjen tarkistuksia tuoreissa yksittäisissä uudistuotannoissa selvästikin alemmas rakennusbuumin yhä vaan jatkuessa kiihkeänä.

Kotihintojen huojunta on lisääntynyt selvästi joillakin myyjillä aika samaan aikaan painkkien pörssihintojen hermoilun kanssa

Rahoitusfirmojen hiipuvat osakkeet ja reaalisen kiinteistömarkkinan tästä johtuva huojunta on siis jo tänään kiinteästi linkittynyt toisiinsa & näkyy selvästi varsinkin kuumilla avoimilla pikku markkinoilla Viron pääkaupungissa.

Samaan aikaan kun pyyntöjen keskihinnat tekevät yhä uusia huippujaan niin markkinoilla vanhojen kotien myyjät ovat valmiimpia joustoihin kodin hinnoissaan vrt uudistuotannon koko listattuun massaan.

Uudistuotannon yhä suurempi massa inventaarioita monilla alueilla paikallisesti nostaa siis m2-keskihintoja yhä lisää kun pinnan alla kuplii yhä dynaamisempi hinnoittelujen muutos. Tämä johtaa kasvavaan polarisaatioon kotien hinnoitteluissa koko markkinan sisällä.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa seuraamaan miten kiinteistömarkkinoiden kehitys jatkuu & missä ne kuumimmat alueet juuri tänään Tallinnassa sijaitsevat.