Vakuusarvojen aleneminen uhkaa lainoittajia alueittain yhä enenevästi

Villejä riskejä myöntäneet lainoittajat asuntoluottoihin ovat kasvavan paineen alla kun markkinat alkavat viilenemään myös Tallinnassa ostajien maksukyvyttömyyteen. Maan kolmen johtavan pankin & eräiden yksityisten lainoittajien stressinsieto testataan näinä kuukausina entistä tarkemmin kun tiettyjen kaupungin alueiden kotien vakuusarvot alkavat tippumaan yhä hitaampien myyntiaikojen kera. Tästä tarinasta löydät hyvää tietoa miten tilanne muuttuu & missä nykytilanteesssa näkyvimmin.

Hintojen jähmettymistä näkyy sekä keskustassa & sen ulkopuolella

Lainoitus jähmettyvissä lähiöissä

Hintojen nosteen sakatessa lähiötasolla muuttuu sijoituksen tuotto vakuusriskiksi kun markkina alkaa ruuhkautumaan liikaa myytäviä koteja tiivistäen samalla kilpailua näiden kesken.

Tällaisia lähiöitä näkyy jo monia kun katsot lähiötrendejä sekä keskihinnan että tarjousten määrien kautta yhdessä. Tässä on listaa tärkeimmistä juuri näinä aikoina.

Sadama, Kesklinn

Sadaman hinnoittelu on ollut alavireessä vuoden alusta asti

Tästä lähiöstä voi lukea miten sen tarjonta kasvoi voimakkaasti alkukeväästä ja nyt 2. kerran aivan viime viikkoina. Uudistuotannon vetämällä alueella myyjät ovat kuitenkin pitäneet hintoja vakaasti < 2800 €/m2. Lähiö on jopa hintojensa puolesta laskutrendissä myyjien taholta.

Lainoittajien riskit ovat kohonneet täällä johtuen suurista myyntimääristä yhdistettynä korkeaan m2-hintaan. Avoin myymätön markkina-arvo on: > 25 miljoonaa euroa.

Kuuman kesän jälkeen tilanne onkin jo melko hyvin pehmennyttä jäätelöpuikkoa kodin ostajalle 🙂

Tõnismäe, Kesklinn

Kalliin lähiön hinnoittelu on aika vakaassa laskupaineessa

Lähiön yhä reilumpi myymätön varanto painaa melko nopeasti keskihintaa alemmas täällä mikä johtaa vuoden loppua kohti lähiön hinnoittelun laskutrendiin nykytahdilla.

Avoin myymätön markkina-arvo on nyt: 25 miljoonaa euroa.

Ostajalle tilanne alkaa siis olla ns aika makoisa pikku hiljaa täälläkin päin ... 🙂 😀

Juhkentali, Kesklinn

Lähiössä nähtiin hintojen painetta jopa alemmas kesän aluksi

Tätä suurta lähiötä voidaan kirjaimellisesti pitää koko Lasnamäen alueen ulokkeena keskustan suuntaan missä hintojen jähmettyminen on ollut myös nähtävissä melko saman kehityksen & kaavan mukaan.

Avoin myymätön markkina-arvo kodeille on: 9 miljoonaa euroa.

Tässä lähiössä voi ostaja alkaa poimia parhaita kodin kukkasia pikku hiljaa / odottaa vielä niiden kasvua vähän lisää 🙂 😀 😉

Pelguranna, Pohja-Tallinn

Lähiön hinnat ovat hyvin pysähtyneet vakaasti huipulleen

Suuren uima-rannan lähiössä koetaan nyt kesän & odotusten päättyminen kun sen hintapyynnöille on syntynyt uusi aika pysyvältä vaikuttava lasikatto.

Avoin markkina-arvo kodeille tänään: > 11 miljoonaa euroa.

Olisiko tässä se viimeisen kesäisen jäätelötötterön oston paikka kodin etsijälle vai ei ? 🙂 😀 😀

Astangu, Haabersti

Astangun hinnat tippuivat merkittävästi kevään ajaksi heti epävarmuuden alettua

Uudistuotannon ohjaamassa etäisessä lähiössä yritetään kovasti päästä sen kaikkein korkeimmille hintatasoilleen uudelleen samalla kun markkinoilla on tarjolla -20% vähemmän koteja kuin keväällä.

Avoin markkina-arvo on: < 9 miljoonaa euroa.

Se paahtoleipä alkaa olla jo aika "kypsä" kodin ostajalle kun kesän ALE:n aika ei edes kyennyt sulattamaan myymätöntä varantoa paljoakaan alemmas 🙂 😉 😉

Siili, Mustamäe

Lähiön hinnoittelua on laskenut huipultaan vakaasti

Tämä aika pikkuinen markkina on mielenkiintoinen lisä niille, jotka etsivät koulujen alkua kohti vuokrainvestointeja opiskelijoille kun myyjät näyttävät olevan halukkaita alempiin m2-hintoihin jo nyt. Lähiö sijaitsee kivasti juurikin keskustan & Tallinnann suurimpien korkeakoulujen kampusten välimaastossa.

Avoin markkina-arvo kodeista alueella on: > 1 miljoonaa euroa.

Ostajalle nämä myyntien ruuhkautuvat lähiöt tarjoavat toki tilaisuuksia entistä herkemmin samalla kun lainoittajat / lainaajat mieluummin haluaisivat sulkea omia positioitaan markkinoilta. Siksi näitä alueita on hyvin kannattavaa seurata juuri niiden myyjien käyttäytymisen perusteella. Loppujen lopuksi, lähiöt ovat se seuraava askel koko kaupunginosien jälkeen, jotka alkavat osoittaa meille tasoittuvilla hinnoillaan suhdannehuipun loppua & laskun alkuja.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa hakemaan kiinnostavimpia asuinalueita näppärästi, joilla pankkien & finanssilaitosten riskit ovat kasvussa eniten ja siten mahdollisuudet tehdä kodin superlöytöjä kasvavat parhaiten ostajalle.

Heikoimmat alueet kuiskivat markkinamuutoksesta aika tarkasti

Kotimarkkinoilla näkynyt viilentyminen viime keväästä helmi- / maaliskuusta oli hyvin jo luettavissa Tallinnan sosio-ekonomisesti heikoimman ostovoiman Lasnamäen alueelta. Tästä pikku tarinasta näet miten hyvin se & muutamat sen lähiöt osoittivat käänteen kodin myyjien käytöksessä markkinoilla jo tuolloin.
Lasnamäe toimii markkinan kristallipallona

Heikoimmat herkimpiä suhdanteille

Lasnamäen kotien alhaisimmat keskihinnat & halvimmat uudistuotannot seuraavat alueen heikompaa osto- & lainoitusvoimaa hyvin suoraan ja niinpä sen myyjien hintakehitys on ollut keväästä lähtien hyvin tasaista.

Lasnamäen hinta- & lasikatto on jo hyvin vakaa

Kuvasta näet miten tälle valtavalle markkinalle asettui "lasikatto" eli n 1650 €/m2 sen myytäville kodeille noin helmikuusta alkaen kun hintojen nousu jähmettyi täysin paikoilleen.

Asukkaiden kaikkein rajoitetuin kyky elämässään nostaa enää yhtään isompia kodin lainoja teki tehtävänsä tiukentuvassa lainoitusympäristössä & loppu on ns historiaa nykykuvan valossa.

Avainasemassa keskustavetoiset lähiöt

Tilannetta voidaan pykälän verrran vielä tarkentaa kun poimitaan Lasnamäen valtavalta alueelta pari sen tehokkaimmin markkinoita seuraavat lähiöt esim Sikupilli ja Pae.

Näiden lähiöiden kodin myyjät seurasivat erittäin tarkasti markkinoita ympärillään viime keväänä kuten näkyy oheisesta kuvasta hyvin.

Lähiöiden myyntimäärät pomppasivat ylös jyrkästi 2/2018

Markkinoille julkaissut myynnit nousivat jyrkästi huippuunsa jo helmikuussa keväällä jonka jälkeen ne ovat rauhoittuneet kohti kesää yhtä aikaa molemmille.

Toisin sanoen: myyjät kollektiivisesti viestivät meille jo viime keväänä rynnätessään joukolla markkinoille, että käänne on tulossa juuri näissä lähiöissä jopa vielä hieman aiemmin kun Lasnamäen kaupunginosan nousu pysähtyi aloilleen. Siis niille, jotka tätä osasivat katsoa & seurata oikein.

Jatkossakin kannattaa siis Tallinnassa seurata erityisesti Lasnamäen alueen hintatrendiä kun haluat tietää mihin markkinoiden yleinen tunnelma on menossa.

Hyödyllistä muistaa

  • Alimman ostovoiman suuralueet reagoivat suhdanteeseen nopeimmin lainahanojen tyrehtyessä näkyen kaupunginosan keskihinnassa.
  • Jyrkimmin suhdanteen muutoksiin reagoivat pyyntöjen lukumäärät lähiöittäin & erityisesti lähiöt, jotka ovat markkinoilla tehokkaimmin & eniten mukana päivittäin myynneillään.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa & visualisoi puolestasi kotimarkkinoiden hintatrendit edelliseen tapaan nopeasti & helposti.

Uudistuotannon määrä jo melkein puolet markkinoista

Valtoimenaan lisääntyneen uudistuotannon kotien määrä Tallinnassa lähenee jo alueittain 50% - pitääkö jo huolestua? Tästä jutusta löydät mainiota faktaa siitä miten & missä kaikki tämä uudistuotanto on vaikuttanut asumisen arvoon eniten.

Kun katsot uusien talojen & kotien karttaa tänään, niin voit löytää aika hyvin Tallinnan todella "kuumat" alueet.

Uusien talojen tarjonta hehkuu kuumana aika monilla alueilla

Tilanne on selvästi kuuma tietyillä keskustan sekä Haaberstin lähiöillä ja mm Kalamajassa.

Tarkemmin faktoina nähdään myös, että kaikkein kuumimmilla kaupungin alueilla uusien kotien osuus liikkuu n 40 - 50 % haarukassa.

Kolmella alueella uusien kotien myynti vastaa n puolta tarjonnasta

Vanhojen kotien myyjillä on siis käsissään todellinen hintakilpailu nyt alueittain jopa uusien talojen kehittäjiä vastaan.

Vaikutus arvostuksiin

Myyjien keskuudessa ollaan nähty kuluvan vuoden 2018 aikana kahden eri tason vaikutuksia uusien talojen paineesta: alueellisia & itse kodin ominaisuuksiin kohdistuvia.

  • Alueelliset hintapaineetkohdistuvat sellaisiin lähiöihin yhä selvemmin joiden yleiskunto & -taso on jäänyt muun kaupungin kehityksessä pahasti jälkeen. Tästä näkyvät hyvinä esimerkkeinä mm keskustan Keldrimäen sekä Haaberstin Väike-Õismäe lähiöt, joissa nähdään keskihinnan polkevan paikoillaan / jo laskevan viime 12 kk kuluessa.

    Elementtilähiön arvo elää toisessa todellisuudessa ympäristöön nähden
  • Ominaisuuksiin kohdistuvat vaikutukset ovat näkyneet mm talon alimpien kerrosten, suurten asuntojen ja tiettyjen rakennustyyppien - mm puutalojen - rajuina yksittäisinä alennusmyynteinä niillä markkinoilla, jotka ovat muutenkin ylikapasiteetin kohteina näinä aikoina. Mainio esimerkki juuri tästä hyvin jatkuvasta tilanteesta löytyy Pohja-Tallinnan kalliista Kalamajasta, jonne ilmestyy usein hyvin halpoja koteja myyntiin näillä ominaisuuksilla.
Ihan keskustorin kupeessa kodin 1. kerros on selvästi halvempi kuin kolmas sen vanhasta kerrostalosta

Aihetta jo huoleen vai ei ?

Kumpikaan edellä kerrottu ei vielä aiheuta kuplan puhkeamista vaikka onkin kasvava haaste toki vanhojen kotien myyjille. Vuodet 2007 - 2009 edellisessä kriisissä opettivat meille, että Tallinnassakin kuplan puhkeaminen vaatii globaalin lainoitusympäristön jyrkkää muutosta. Siksi onkin hyvä seurata koko markkinan prosessia viileästi tiettyjen lähiöiden tasolla, joiden kautta se uusi kriisi alkaa myös täällä edetä ensin esiin.

Kuplan puhkeaminen voi olla liioiteltua, mutta lähivuosia kestävät vaikutukset vanhojen kotien hintojen pysähtymiseen / jopa laskuun ovat hyvin realistinen näkymä kun nykyinen rakennusvauhti yhä jatkuu entisellään. Sijoittajat - ammattimaisesti - toki aina seuraavat myös paikallisten lainoittajien pankkiosakkeiden arvostuksia, jotka ennustivat erittäin hyvin sen edellisen finanssikriisin etenemisen.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain antaa sinulle mainion työkalun seurata yksityiskohtaisesti vaikkapa sitä seuraavaa suurta "jytkyä" jännittäviltä kotien  kiinteistömarkkinoilta 🙂 🙂

Asunto- & kiinteistölainoittajien iso luottamustesti vasta edessä

Suuret asuntolainojen & rakentamismarkkinoiden pankit ovat kohtaamassa bisneselämänsä haastetta piakkoin siitä, miten sijoittajat lopulta päättävät koko suhdanteen jatkosta: viime syksystä alkanut pörssikurssien notkahdus on kahdella johtavalla toimijalla tulossa testiin lähiaikoina nopeasti.
Molemmilla ruotsalaispankeilla on valtavat pelimerkit tänään Viron & Balttian markkinoilla niiden velkasalkuissaan, jota viime vuosien alati kiihtynyt rakentaminen on yhä vaan lisännyt.

Sijoittajien isot saappaat & vastuu

Osakesijoittajien päätöksenteon hetki on käsillä seuvaavan kuvan mukaan nyt melko pian jo väistämättä: mitä tapahtuu kun hinta kohtaa punaisen kohtalonviivansa?

Kotilainoittajien tämä alamäki jatku/ei: kas siinäpä ISO pulma?

Alaspäin valuvat punainen trendi & paine on jatkunut, mutta ei ole vielä kiihtynyt tavalla joka nähtiin v2007 alussa kun edellinen suuri kiinteistökriisi todella puhkesi kuplastaan. Tällöin parissa vuodessa sijoittajat myivät näiden lainoittajien arvon nopeasti aivan pohjille.

Näiden rahoitusjättien käsissä on siis jälleen aivan suoraan myös Tallinna & Viron kiinteistösektorin tulevaisuus tässä ja nyt.

Kodin ostajana, myyjänä & kiinteistöammattilaisena juuri näiden pankkien osakkeita kannattaa toki seurata ison kuvan kirkastamiseksi: edellisen kiinteistökriisin aikana näiden pankkien osakkeen arvot melko tarkasti suoraan kertoivat sekä suhdanteen huipun että lopullisen pohjan.

Lainoittajien riskit kasvavat sijoittajan silmin nyt nopeammin

Keskeiset Tallinnan kiinteistölainoitusta hoitavat pankit ovat nyt kasvavan paineen alla: kaikki kolme (Swedbank, SEB ja Nordea) johtavaa kodin lainasalkkuja hoitavaa ruotsalaista yritystä ovat voimakkaasti alentuneet omissa osakkeiden pörssihinnoissaan 3/2018. Näiden kolmen huippu koettiin maaliskuun keskellä, jonka jälkeen tarkistukset alas ovat olleet luokkaa 12-14%  pankista riippuen. Eniten sijoittajat ovat kurittaneet SEB ja Swedbank -osakkeita, joilla on ne suurimmat lainasalkut omistuksissaan sekä Virossa että koko Balttiassa.

Näiden osakkeiden hyvin samankaltainen ajoitettu viimeisin ns voimakas "hair-cutting" viittaa siihen, että sijoittajien luottamus on vähenemässä pankkien kykyyn generoida osinkojaan tältä sektorilla ja siksi osakekurssi valuu alas.

Korkeimmillaan - oheisen kuvan mukaan - kurssit olivat vielä viime syksynä 10/2017, josta nyt ollaan tultu nyt alas melko vauhdikkaasti.

Ruotsalaisten lainoitusfirmojen pörssivuosi Tukholmasta

Kaikkien keskeisten kiinteistölainoittajien hinta pörssissä on nyt alempana kuin vuosi sitten samaan aikaan mikä pysyessään näin tarkoittaa sitä, että sijoittajat veikkaavat +6 kk:n horisontillaan tulevaan ettei rahoituspankkeja kannata juuri nyt pitää salkuissa yhtä vahvasta kuin viime syksynä oli näkymissä.

Kuumat asuntomarkkinat reagoivat jo

Tallinnassa on myös alkuvuoden aikana nähty melko selviä pyyntöjen tarkistuksia tuoreissa yksittäisissä uudistuotannoissa selvästikin alemmas rakennusbuumin yhä vaan jatkuessa kiihkeänä.

Kotihintojen huojunta on lisääntynyt selvästi joillakin myyjillä aika samaan aikaan painkkien pörssihintojen hermoilun kanssa

Rahoitusfirmojen hiipuvat osakkeet ja reaalisen kiinteistömarkkinan tästä johtuva huojunta on siis jo tänään kiinteästi linkittynyt toisiinsa & näkyy selvästi varsinkin kuumilla avoimilla pikku markkinoilla Viron pääkaupungissa.

Samaan aikaan kun pyyntöjen keskihinnat tekevät yhä uusia huippujaan niin markkinoilla vanhojen kotien myyjät ovat valmiimpia joustoihin kodin hinnoissaan vrt uudistuotannon koko listattuun massaan.

Uudistuotannon yhä suurempi massa inventaarioita monilla alueilla paikallisesti nostaa siis m2-keskihintoja yhä lisää kun pinnan alla kuplii yhä dynaamisempi hinnoittelujen muutos. Tämä johtaa kasvavaan polarisaatioon kotien hinnoitteluissa koko markkinan sisällä.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa seuraamaan miten kiinteistömarkkinoiden kehitys jatkuu & missä ne kuumimmat alueet juuri tänään Tallinnassa sijaitsevat.

Pankkien ihmelääkettä asuntobuumiin: vanha laina ostajalle huutokaupan kylkiäisenä

Innovatiivinen uusi tapa järjestellä Viron & Tallinnan kiinteistölainojen ongelmia on kaikessa hiljaisuudessa tuotu markkinoille: yhä useampia Tallinnassa myytävistä pakkohuutokaupan kiinteistöistä kaupataan nettohintaan, jonka sisällä siirtyy lainakiinnitys (viroksi ns "hüpoteek') samalla kertaa uudelle omistajalle ilman sen takaisin maksua omistajien vaihtuessa lainkaan. Tällä tavalla lainoittajat pyrkivät ehkäisemään kiinteistösalkkujen syntymistä maksukyvyttömiltä heille. Tästä jutusta löydät muutamia esimerkkejä malliksi nykymarkkinoilta huutokaupattavista asunnoista eli miten systeemi toimii tänään käytännössä.

Luksusneliö @Keldrimäe (virallinen koko huudatusilmoitus)

Kodin pakkohuutokauppaa neliölle Keldrimäellä valtavien myytävien uudistuotantojen keskeltä

Tässä kiinteistössä huutokaupattavan kiinnitysten yhteisarvo kodille on n 165 000 € (lainakorkoineen) kun taas asetettu minihuuto on n 34 671 €. Yhteisarvoa maksettavaksi muodostuu näin 199 671 €, josta siis koko m2-hinnaksi syntyy 1807 €/m2. Tätä voi peilata suoraan lähiössä toteutuneisiin kodin kauppoihin.

Kun tätä tilannetta vertaa vertaat huutokauppaa edeltäneeseen myyntiin sen listanneilta välittäjiltä saat hyvän kuvan miten tähän on tultu. Kodin kauppaa on käyty oheisen hinnoittelun mukaan.

Myynnin hintakehitys on venynyt kaus yli sen suosituksistaan isolle kodille

Pyyntöjä on tarkistettu n 10x alaspäin samalla kun myyntiaika on venynyt n 570 pv kun ihanneaika olisi tänään 184 pv (sin. palkki) eli 3-kertaiseksi. Lopulta on päädytty n 220 000 €:n nykyisille avoimille myynti-ilmoitusten tasoille useankin sitkeän välittäjän kautta. Vaikka talo on melko uusi (vm 2006) & pyyntö on n 10% plussalla ostajalle kauppa ei ole sujunut mm ympäristön valtavan uudistuotannon puristuksesta johtuen.

Huutokaupalle asetettu lähtöhinta tarjoaa siis n 55 000 €:n edun ostajalleen toteutuessaan lähtöhintaan vrt välittäjien julkiseen myyntiin. Suosituksen markkinahintaan (243 755 €) nähden taas etua syntyy peräti n 79 000 € nettona ko talossa. Arvoa on siis puristettu hyvin aggressiivisesti tässä alemmas uuden ostajan & omistajan eduksi. Riskin puolella erottuu mm Keldrimäen lähiössä viime keväästä laskeva m2-hinta sekä naapurilähiön Torupillin massiivisesti syksyyn ilmestyneet myymättömät upouudet kodit.

Peruskaksio @Kopli (virallinen koko huudatusilmoitus)

Normaalia kaksiota huutokaupataan Koplista "hypoteekin kera"

Siirtyvän kiinnityksen arvo tästä kodista uudelle ostajalle on n 9201 € (+ lainakorot) kun asetettu minihuuto on tänään 9150 €. Yhteishinnaksi maksuun tulee näin ollen n 18 351 € koko kodille mikä tuottaa neliöltä 412 €/m2. Lisäksi, velkaa as.oy:lle on maksamatta n 2239 €.

Tälläkään tasolla myytäessä huutokaupan toteutuminen ei ole kuitenkaan itsestään selvyys juuri Koplissa näinä aikoina kuten hidas myynnin kehittyminen osoittaa.

Huutokaupan myyntihinnan kehitys

Lähtöhintaa on tarkistettu 2x alemmas notaarin huudatuksen kestäessä samalla kun myyntiaika on nyt reilut 2x (ts 287 pv vs 119 pv) pitempi kuin normaalisti kaupat sulkeutuvat alueella. Vaikka ostajan etua on jo ruhtinaallisesti mukana on kauppa vaan pitkittynyt johtuen mm talon & naapuruston rähjäisestä luonteesta.

Tässä tapauksessa huutokaupan lähtöhinta tarjoaa ostajalle hyvää n 26 500 € kodin suositukseen nähden jos kaupat syntyy nykyiseen pyyntöhintaan seuraavaksi. Kun kaikki maksut ovat n 20 000 €, on tarjolla ostajalle siis hyvin aggressiivinen alennus. Koplin alueen suurin riski / odotus on sen kehittämisen aloittaminen jo paljon puhutun uuden asuinalueen osalta. Muiden lähiön kodin myyjien tunnelma on seuraava: lähiön hintatrendi on ennätyksellisesti noussut vuoden aikana samalla kun alkusyksy on viilentänyt m2-pyyntöjä kun nyt uusi ratikkalinja Kopliin saatiin valmiiksi & avatuksi.

Kiinteistökasinon karavaani kulkee

Tällä markkinajärjestelyllä - siirtää lainakiinnitys omistajalta toiselle - on suorat vaikutukset mm Tallinnan kuumana käyvään kiinteistöbisnekseen: kun uusia omistajia yhä tällä lailla löytyy ongelmallisten tilalle, niin koko lainasalkun yhteenlaskettu arvo jatkaa astetta pidempään turpoamistaan kaupungissa. Tämähän on rahoittajien intressi & valinta tietyille kodeille, josta jokainen voi veikata itse miten pitkään tätä kierrätystä voidaan jatkaa markkinoilla ennen kuin lopulta joudutaan supistamaan lainakantaa + lunastamaan lainoittajille itse fyysisiä kiinteistöjä.

Tällaiset halvat pakkohuutokaupat ovat nyt vuoden sisällä nousseet esiin lisää eli niiden määriä kannattaa seurata Tallinnassa varmasti.

Turvallista vai ei?

Onko ostajalla sitten mitään riskiä saadessaan  nimiinsä vanhan lainakiinnityksen entiseltä omistajalta? Periaatteessa ei kun huutokaupan järjestää laillistettu notaari, joka on kaikki velvoitteet tarkistanut & joutuu ne kertomaan myynti-ilmoituksessaan tarkasti virkaansa hoitaen.

Kuitenkin, ostajana kannattaa tarkistaa kahteenkin kertaan huutokaupasta siirtyvän maksettavan hinnan koko arvo (= voittajan huuto + lainakiinnitykseen kirjattu arvo ko hetkenä + muut velat).

Ne syyt miksi maksuvaikeuksiin on jouduttu voivat johtua toki markkina-arvon tippumisesta ko alueella, jonka vuoksi nykyomistajalta onkin oma maksuvalmius lisätä kysyttyä lainan lisätakauksia  pankille loppunut kesken. Tällainenkaan kauppa ei ole kovin kannattava, eihän?

Markkinatiedot tarjoaa

Suositushintalaskurin avaus Kalamajaan

Kotiselain auttaa sinua jopa talokohtaisesti tarkistamaan arvioidun markkina-arvon sen kodeille helposti pienen laskurin kautta niin, että huutokauppojen etu paljastuu nopeasti. Löydät sen avulla sekä lähiön hintatrendit että talokohtaisen kodin hinnan myyjän & ostajan silmin katsottuna juuri nykymarkkinaa peilaten.

Airbnb:stä superhalvalla luksusmajoitusta syksyyn: Kalamaja, vanha kaupunki & satama

Kiinteistöbuumin eri yksityiset omistajat ovat päätyneet listaamaan kiihtyvään tahtiin tyhjiä kotejaan arvoalueilta vuokralle mm Airbnb:n listoille Tallinnassa nykyään. Tämän vuoksi voit löytää todella tasokasta huippuluokan majoitusta täysin valmiista kodista hyvin edullisesti muutamaksi yöksi palvelun kautta. Tässä viime aikojen tilannetta vuokrata mm Kalamajan, vanhan kaupungin sekä Rotternmann -kvartaalin kulmilta. Olkaapa hyvä !

Kalamaja

Kalamajan vuokratarjonta ulottuu koko sen alueelle

Massiivisen uudistuotannon täyttämästä Kalamajasta voit löytää upeita koteja vuokralle tyypillisesti hintaan 30 - 40 €/vrk. Oheisen markkinakuvan mukaan lähiössä on nyt tarjolla ainakin n 30 kpl eri vuokra-asuntoja yöpymiseen.

Vanha kaupunki

Vanalinn:n vuokrakodit täyttävät sen keskustaa

Arvostetusta vanhasta kaupungista löytyy vuokralle koti haarukassa n 30 - 50 €/vrk. Tänään asiaa katsoessa klassisen lähiön markkinoilla on ainakin n 20 kotia tarjolla käyttöön & vuokralle.

Satama / Rottermannin kvartaali

Rottermannin kvartaalissa on eniten vuokrakoteja satamassa

Keskeisesti heti sataman / laivaterminaalien kupeessa Rottermann:n vanhassa uudistetusta tehdasmiljööstä voit löytää luksustason koteja myös n 30 - 45 €/vrk veloitusta vastaan. Monissa tapauksissa kodit ovat täysin uusissa taloista, joita Tallinnan kiinteistöbuumi on aivan äskettäin puskenut & tuottanut markkinoille. Markkinoilla on nyt ainakin n 20 kpl koteja muutaman pikku kortterin alueella & kaupungin parhaimmalla paikalla satamaa kohti.

Miksi näin halvalla?Monilla virolaisella kiinteistöihin sijoittaneella viime vuosilta se oma bisneslogiikka menee niin, että asuntoa kannattaa nyt omistaa riskillä & vaikkapa lainalla kun sen asettaa vuokralle lyhytaikaisesti, jolla yritetään hoitaa ainakin pakolliset juoksevat menot. Samalla isoon arvonnousuun uskoessa pistetään asunto myyntiin toisille eri listoille. Tämän vuoksi voit odottaa Tallinnassa Airbnb -kilpailun & -tarjonnan yhä vaan lisääntyvän myös lähitulevaisuudessa: yhä suurempi joukko yksityisiä kun osallistuu kiinteistökasinoon tähän tapaan nykyään uudistuotannon ylitarjonnann tuottaessa uusia onnellisia kotien omistajia lisää.
Myyntilaidan markkinoita kodeista Tallinnaan voit seurata myös tuottamamme kotiselaimen kautta sen monien hyvien hinnoittelun työkalujen kautta nopeasti.

 

Näitä kaupunginosia kodin ostajat yhä arvostavat

Asuntokuplaa tai ei??! Ostajat eivät pysty / halua rahoittaa isoimmilla alueilla hintojen jatkuvaa nostetta kuin enää muutamalla alueella lisää. Näiden alueiden joukossa ei ole kallein keskustan alue Tallinnassa. Sen sijaan, tilalla ovat nousseet pari halvempaa & nopeasti kehittyvää kaupunginosaa heti sen vierestä. Takaluukku näyttäisi jo löytyvän siis jopa loputtamasti EKP:n ylös pumpatuilla kiinteistömarkkinoillakin paikallisesti. Myös Brexit-shokki haitannee sekin ostajia lisää kun ruotsalaiset pankit tulevat vieläkin varovaisemmiksi juuri suurissa uusissa lainojen ehdoissaan.

Tallinnassa ei ole suurikaan salaisuus investoijille paikallisesti se, että kodin markkinoilla liikkuva koko rahoitettu pääoma on juuttunut pitkältikin viime kuukausina n 40-70 M€/kk pysyvään hintahaarukkaan. Samaan aikaan taas myyjien hintapyynnöt ovat laukanneet tasaisesti yhä ylemmäs viikosta ja kuukaudesta toiseen kaupungissa. Tämä selvä epätasapaino ajaakin yhä useammat kodin ostajat pois keskustasta ja halvempiin ratkaisuihin.

Joukossa tietysti kulkee suuri määrä puhtaita kiinteistöjen keinottelijoita & flippaajiakin kun Virossa kerran eletään "ihan oikesti lännen mallin mukaan".

Ohessa on viimeisin myyjien tilanne mm Kesklinn:n alueen m2-keskihinnoista viime viikoille asti.

Keskustan kotien hinnoittelu on yhä komeaa katsottavaa myyjillä 7/2016

Tämän kalleuden johdosta on kotien myynnin dynamiikka muuttunut merkittävästi: eihän normaali virolainen perhe voi ostaa superkalliimpaa kotia kuin heidän pankista saamansa max rahoitus antaa myöten ihan käytännössä. Ei edes näyttääkseen sille lähinaapurille - ei.

Niinpä, vain kaksi keskihinnoiltaan trendeissä yhä nousevaa ostajien tuettua suuraluetta nousee esiin pääkaupungissa: Kristiine & Pohja-Tallinn nykyään. Molemmilla alueilla on selkeästi paitsi myyjien tuki korkeampiin hintoihin, myös ostajien vastaavaa näkemystä vielä olemassa. Kodin arvostukset siis jatkavat nousujaan.

Pohja-Tallinnan & Kristiinen tarjoukset seuraavat nousutrendejään 7/2016

Näistä kahdesta taas myyjien marginaalia - siis ostajan & myyjän näkemysten eroa kauppahinnasta - tukee Pohja-Tallinna kaikkein eniten ostajien hintanosteita.

Marginaali on kapenemassa ostajien & myyjien kesken Pohja-Tallinnassa 3 kk jaksolla (pun. nuoli)

Täälläkin on kuitenkin jo nähtävissä keskustan kaltainen ylikuumeneminen mm sen Kalamajan lähiössä, jossa uustuotanto on lähinnä ns "vimmaisen vilkasta" yhä nykyään. Varmaa on vain tänään vain, että tyhjistä myytävistä kodeista ei tule olemaan ainakaan pulaa parin tulevankaan vuoden aikana tässäkään lähiössä.

Vastaava tarkastelu Kesklinn:sta ei ole yhtä mairitteleva myyjien kannalta: myynti- ja ostohinta erkaantuvat toisistaan.

Marginaali on viime kuukaudet huimasti kasvanut Kesklinn:ssa sen kotien myynneissä jo 4 kk:n ajan

.

Kodin ostajana Tallinnasta kannattaa siis pysähtyä & harkita hyvin tarkkaan omaa asumisen tarkoitusta myös investoinnin näkökulmasta lähitulevaisuuteen: eri kaupunginosat tallaavat nyt melko lailla omia polkujaan & myös äskettäinen globaali Brexit-epävarmuuden lisääntyminen voi johtaa kovin jyrkkiinkin käänteisiin kodin arvostuksissa lähikuukausina.

Markkinatiedot tarjoaa

Joka kaupunginosalle löytyy hintatrendi kotiselaimesta

Kotiselain tarjoaa nopean ikkunan seurata Tallinnan EU:n kriisitilanteista toiseen kaupunginosien tarkkuudella & reaaliaikaisesti.

Ruotsalaispankki pyrkii kiinteistösalkusta irtautumiseen 2016 – 2017

Koti- ja kiinteistölainoituksen Swedbank valmistautuu irtautumaan viime vuosien huipullensa pumpatuista kiinteistöriskeistään: pankin idea (ihan uusi ?!!) on niputtaa lainasalkut arvopapereiksi (ts joukkovelkakirjat , yms) ja sitten myydä ne edelleen muille sijoittajille markkinahintaan erilaisina riskipaketteina. Pankilla on suurin markkinaosuus mm asuntolainoille Virossa & Tallinnassa.

Tätä operaatiota varten pankki hakee aktiivisesti riveihinsä managereita nyt paikallisesti mm Virossakin.

Ilmeisesti, viime vuoden lopun 12/2015 FED:n vasta 1. koronnosto on pannut ruotsalaiset miettimään uudelleen - aika nopeasti - omaa stragetiaansa Balttian alueellakin.

Ilmaisen lainoituksen ikkuna alkaa siis sulkeutumaan samalla kun tämä vähittäispankki itse haluaa irti omista sitoumuksistaan. Tarina ei ole kovin uusi syklisesssä taloushistoriassa.

Nähtäväksi jääkin miten hyvin prosessi tällä kertaa hoidetaan ns maaliin: vuonna 2009 syntyi hyvin tuhoisaa jälkeä paikallisille perheille & lainojen omistajille vakuusarvojen romahtaessa & kiinteistövälittäjien tipahtaessa käytännössä tyhjän päälle omissa liiketoimissaan.

Johtava liikepankki on myös - aivan odottamatta -  irtisanonut viime vuosien pääjohtajansa Michael Wolf:n Tukholmassa  ja hakee työlle uutta jatkajaa hieman erilaisten painotusten & tavoitteiden kera pikaisesti. Wolf:n lähdön taustalla ovat myös yksityiset kiinteistöinvestoinnit johtajien troikassa, joita on raportoitu skandaaleina pankin muita pörssiomistajia & Ruotsin finanssivalvontaa kohtaan.

Lähtöbonuksena johtaja kuitenkin kirjaa tililleen n. $2,7 miljoonaa taalaa hyvin tehdystä työstä.

 

Uustuotannon raju kasvu jatkuu Tallinnassa 3/2015

Kalamaja superkallista uustuotannon kotitarjouksia vm. 2015

Tallinnan uustuotannon asuntobuumi ei osoita mitään laantumisen merkkejä: joka viikko myyntilistauksiin tipahtaa yhä n 2-4 uutta taloa ennakkovarauksiin. Tällä vauhdilla nyt kesään mennessä saavutetaan jopa n +32-64 uuden lisätalon myymätön varanto markkinoilla nykyisten lisäksi. Vahvasti näyttää siltä, että yhä kasvava joukko virolaisia on päättänyt rikastua & osallistua kiinteistökasinoon sekä -keinotteluun ja katsoa itse ns "pelin loppuun asti" haistaessaan hinnoissa jo ylikuumenneet markkinat.

Viime viikkojen uutuudet Tallinnan uusien talojen listauksissa löytyvät mm seuraavista osoitteista:

  • Räägu 55, Kesklinn, +3 kpl tarjousta
  • Ristiku 24, Pohja-Tallinn, Pelgulinn, +5 kpl tarjousta
  • Tindi 4/6, Haabersti, +2 kpl tarjousta
  • Kungla 40, Pohja-Tallinn, Kalamaja, +5 kpl tarjousta
  • Suur-Patarei 27, Pohja-Tallinn, Kalamaja, +10 kpl tarjousta

Näiden uusien ennakkomainostettujen asuntojen yhteismäärä on jo +25 kpl uutta kotia heti alkuunsa, mutta tn lähiviikot lisäävät tuntuvasti listauksia lisää näissäkin osoitteissa kunhan myyjät saavat mainoksensa tarkistettua kunnolla kuntoon & esiin.

Kaiken kaikkiaan välittäjät puhuvat täällä Tallinnassa hyvin avoimesti jo keskenäänkin huolestumisestaan rajusta uusien talojen määrästä Tallinnaan, joka tuntuu olevan heille pääteema vuodelle 2015. Nähtäväksi jääkin pystyykö tätä kiitävää junaa enää hallitsemaan kukaan ennen sitä väistämätöntä suurta kuplaa, joka veisi markkinoilta pohjan pois.

Virossa ei ole samanlaista poliittista ohjausta / strategiaa asuntomarkkinoista kuin Suomessa ministeritasolla asti ja niinpä oikean avoimen markkinan hengessä siirrytään aina hyvin helposti "sopivasta" tarjonnasta toiseen mahdolliseen ääripisteeseen, joka nyt on vallalla.

Inhimillisesti katsoen virolaiset kehittäjät toimivat pragmaattisen ahneesti kuten aina: nyt superhalvan lainoituksen aikana suuria pääomia haetaan kiinteistöihin, joilla okinn pankkeihin helposti todistettavat reaalivakuudet (ainakin toistaiseksi) olemassa.

Kaikille näille kehittäjille tuntuu olevan suuri arvoitus sekin, mistä näille uusille kodeille löytyvät oikeat ostajat: Tallinnan palkkataso ei ole juurikaan olennaisesti noussut. Uutta väkeä muuttaa kaupunkiin sisään yhä sopivasti, mutta tn maalta tulevan uuden perheen ostovoima ei aivan vastaa tätä luksusluokan hinnoittelua, jota suurin osa kaikesta uustuotannosta nyt edustaa.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain luo sinulle tarkan kuvan myös uustuotannon asuntotarjousten kehityksestä markkinoilla ja mahdollisuuden arvioida niiden suhteellista kalleutta omaan ympäristöönsä nähden.