Kannattavat kodit & markkinat kasvavat rytinällä jo keskustaan

Tallinnan eräs iso salaisuus on viime viikolta huimasti kasvaneet ostajalle kannattavat kodit & markkinat Kesklinn:n alueelta. Ensimmäistä kertaa viime kuukausilta näiden määrä lähenee nyt 350 kpl kaikkiaan nykyään. Tästä löytyy tarkempia lukuja millaisia & missä nämä kodit kaiken kaikkiaan ovatkaan ja mitä voit niiltä odottaa.

Markkinan rakenteen globaalisti jo siirtyessä kohti viileämpiä & pehmeämpiä aikoja syntyi viime viikolta ihan uusia kannattavia koteja seuraavaan tapaan.

Aivan uudet viimeiset edulliset kodit väritetty palloina kannattavien markkinan päälle Tallinnasta tänään

Kuten näkyy sijoittuvatkin ne aika tasaisesti vähän joka puolelle Tallinnaa. Näistä kuitenkin eniten etua / m2 tarjoavat vihreimmät pallot osuvat aika tarkasti kahdenlaisille alueille:

  • Paljon myymätöntä uudistuotantoa sijaitsevaan lähiympäristöön
  • Selvästi koko keskustan kaupunginosan kaukaisimmille rajoille

Toisaalta, neliömäärän kasvaessa monet oranssin & punaisen pallon koditkin tarjoavat hyvin merkittävästi ostajan etua tänään: tästä kuvastakin löytyy viikolta esim Pirita tee 26F (137 m2), Kadriorg: +44 000 € etua / koti.

Tilaisuudet selvässä kasvussa

Näiden kotien markkinathan lähtivät todelliseen kasvuun vasta n 1,5 kk sitten, mutta nyt viimeinen viikko näyttää nostaneen tilaisuudet ihan uudelle tasolle sen sopiville asiakkailleen.

Kannattavien kotien kasvu on ollut vahvaa viime viikkoina juuri Kesklinn:lle

Kokonaisuudessaan keskustassa on näiden kotien markkina nyt n 28,5 miljoonaa euroa, joista hyvin merkittävä määrä on ihan tuoretta asumatonta uudistuontantoa. Ne tarjoavat myös etuja n +25 000 €/koti markkinoilla keskimäärin tänään.

Muutamia hyödyllisiä lukuja vielä lisää tähän:

  • Koko on n 89 m2 mikä tarkoittaa useimmiten kolmiota sen tarjouksessa
  • Markkinoilla on oltu n 245 päivää & n +100 päivää yli normaalikeston
  • Kodeista 27% on viime, tänä & tulevana vuonna 2019 valmistuvaa uudistuotantoa
  • Uusien talojen rakennusvuosi on 2018,5 eli ne painottuvat jopa tulevaisuuteen
  • Vanhoista kodeista: enemmistö 75% on kolmioita / tätä isompia & 74% on talon pohjakerroksia ylempänä
Ihannetapaus siis katsoa tätä markkinaa on kun hakee vähän isompaa kotia vanhasta talosta ja haluaa päästä katutasoa ylemmäs.

Entäpä sitten ?

Ok, asuntomarkkinat pääkaupungissa - lopultakin - rauhoittuvat ja tarjontaa alkaa riittää erittäin kilpailukyisen laadun vallitessa Tallinnan kodeissa jopa kalliissa keskustassakin jatkossa.

Olisiko nyt sitten hyvä / oikein huono tilaisuus katsella asuntoa / sen vaihtoa? Paljon uutta näkemystä ja dataahan syntyy jatkuvasti, joka tukee jyrkkää muutosta markkinan koko tunnelmassa lähitulevaan toki mikrotasolla. Onhan sitten se Brexit & koko EU:n romahtaminen sen takia, jne, jne... Toisaalta, ihan oikeasti hyvin harva voi kertoa koko myllerryksen keskeltä mikä tilanne on vuodenkaan päästä. Siksi loppuajatuksena jätetään tässä hautumaan seuraavat - ne jopa positiiviset ajatukset. 🙂

Pidemmän aikavälin sijoitukseen kannattavien markkina tarjoaa jo tänään hienoja koteja, jotka voivat vuokratuotollaan maksaa hyvinkin niiden omistamisen kulut. Tallinna on tasaisesti yhä kasvava ja moderni kaupunki, jossa uusia vuokralaisia on tarjolla siten melko mukavasti. Tällaisen näkymän omaavalle sijoittajalle aika on toki mielenkiintoinen markkinoilla jo nyt. Spekulatiivista lyhyttä arvonnousun hakijaa (/skippereitä) lähiaikojen tilanne enää tuskin kuitenkaan suosii yhtä hyvin: se juna kun taisi väsähtää jo pari pysäkkiä sitten.

Markkinatiedot tarjoaa

Oliko tämä kiinnostavaa sinusta? Voit tutustua myös kannattavien kotien markkinoiden toimintaan tarkemmin tai liittyä ilmaiseksi käyttäjäksi mukaan alta vaikka heti.

Keskusta seuraa parhaiten kotimarkkinoiden laskusuhdannetta

Keskustan kallein asuntomarkkina alkaa nyt osoittaa vuoden 2018 alusta alkanutta koko Tallinnan laskusuhdannetta kaikkein selvimmin. Sen vastuu koko kaupungin pudotuksessa on 30% kauppojen lukumääristä katsottuna. Tästä artikkelista löydät täsmätietoa miten laskusuhdanne näkyy ja etenee sekä mitä kannattaa seurata myös jatkossa.

Seuraava kuva kertoo hyvin miten laskusuhdanne alkoi kauppojen määrien tippumisella viime vuoden lopusta jo alkaen.

Tallinnan kotikauppojen startannut laskutrendi (vasemmalla) erottuu samaan tapaan hyvin myös keskustassa (oikealla) vaikka kk-vaihtelut (sininen alue) ovat erittäin suuria & ennustamattomia

Kun koko Tallinnassa kauppojen laskua näyttää kertyvän n -100 kpl alkuvuodesta, niin Kesklinn:n osuus tästä on n -30 kpl. Tämä tarkoittaa siis sitä, että kun Tallinnassa on koettu n -10% pudotus se Kesklinn:ssa yltää jopa -18% kauppojen määrissä (ts 2x).

Markkinoiden viilentyminen heijastuu siis nopeimmin pääkaupungin perinteisesti kalleimmalle & eniten kauppaa käyvälle suuralueella. Alueen kauppamäärät & m2-hinnat tn myös ennakoivat aivan ensimmäisenä lähitulevaisuuden kehitystä.

Lähiöiden myyntitunnelma vaihtelee jyrkästi

Myyjien reaktiot & tunnelmat keskustan lähiöissä tänään jakaantuvat karkeasti hyvin selvästi kahtia: laskua jo tukeviin ja sitä vastaan yhä taisteleviin pikku alueisiin.

Laskutrendiin vuodessa siirtyneitä  lähiöitä on karkeasti puolet Kesklinn:n alueella tänään

Näistä lähiöistä voi huomata miten monet ovat sieltä ihan kalliimpien päästä nykyisellä markkinahinnallaan myyjillä ts ne usein sisältävät nykyisellään suuren määrän myymätöntä uudistuotantoa.

Reilummin laskua onkin alkanut syntyä kaikkein kalleimman ydinkeskustan lähiöön.

Maakrin lähiössä on koettu keskustan suurin kotien hintapyyntöjen lasku samalla kun myyntitarjoukset ovat rajusti lisääntyneet syksyn myötä

Keskustan kiristyvä kilpailu ihan jokaisesta kodin kaupasta ajaa nyt kalleimpia lähiöitä koteineen yhä voimakkaampien alennusten piiriin samalla kun myyjät rynnivät tarjoamaan yhä lisää kotejaan markkinoille.

Näin on siis päästy todistamaan miten asuntolainoituksen tiukkeneminen & kallistuminen heijastuu hyvin nopeasti ja suoraan reaalitalouden tunnelmiin. Miten tilanne jatkossa kehittyy ja mitä on - ehkä - odotettavissa? Tätä varten kannattaa pistäytyä vuodessa 2007 ja sen peruskuviossa, joka johti syvään pudotukseen & sinne ihan "kuilun partaalle".

Deja vu & 2007

Keskeinen tapahtuma laman käynnistymisessä hintaspiraaliin vuonna 2007 oli kauppojen romahtaminen uskottavuusrajan alapuolelle myyjien silmin katsottuna.

Kotihintojen romahdus alkoi (vasemmalla & hintapalkit taustalla) kauppojen tiputtua liian alas / kk mihin on vielä matkaa markkinoilla tänään (oikealla)

Kuten kuva kertoo hyvin uskottavuusraja oli tuolloin n 700 kauppaa / kk kun korkeimmillaan käytiin silloin jopa n 1400 kpl / kk. Psykologisesti tämä riitti käynnistämään totaalisen markkinapaniikin laajassa mittakaavassa.

Loppujen lopuksi kaupat sakkasivat nopeasti alimmillaan 2009 alkuun reiluun 300 kpl / kk kunnes siihen löytyivät ne suuremmat pelastavat toimenpiteet, jotka pysäyttivät kaaoksen.

Nyt viilenemisen alettua kannattaa markkinoilla toimivan siis seurata laskeeko kk-kauppojen määrä < 600 - 700 kpl jatkossa. Tämä voi käynnistää isomman aallon markkinoilla kun se taas tarkoittaisi n -50% pudotusta viimeiseen huippuun nähden (n 1200 kpl / kk).

Kun laskevaa trendiä tutkii tänään, niin aikaa näyttäisi olevan ainakin 6 kk ennen kuin näemme mitään todellista testiä alittaa 700 kpl kaupoissa nykymenolla Tallinnassa. Joskin kk-muutokset ovat hyvin jyrkkiä nykyään & vaikea arvata. Positiivistakin on se, että markkinoilla on nyt paljon enemmän korjaavia yksityisiä toimijoita, jotka hidastavat elleivät jopa pysäytä kokonaan vuoden 2007 tapaisen ilmiön synnyn.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua ymmärtämään hintatrendien dynamiikan yksityiskohtaisesti jopa kaupunginosien lähiöiden tasolle saakka ja näin valitsemaan sinulle sopivimman tavan osallistua markkinoille.

Kuvasta ohesta näet mm koko Tallinnan edellisessä tekstissä mainitun kauppamäärien kehitystä vrt m2-hintaan.

Keskustan kotien myyntiajat ylittivät investointisuosituksen

Tarjous- & myyntiajat ovat viime viikkoina Tallinnan keskustassa nousseet & ylittivät nyt 1. kertaa kiinteistösijoittajalle olennaisen 120 pv auki standardin. Kesklinn:ssa - siis keskustassa - nähtiin markkinoilla nyt tilanne, jossa kaikkein pienimpienkin kotien (ts < 30 m2 kokoluokka) ryhmässä keskimääräiset odotusajat kaupalle pitenivät n. 128 pv tasoon. Kaiken kaikkiaan markkinat näyttävät siis hidastuvan kaikkein tärkeimmällä & kalleimmalla Tallinnan asuinalueella.

Viime viikkojen keskimääräiset tarjous- ja myyntiajat Kesklinn:lle

Toki valtavan suuren keskustan alueen sisällä on yhä monia lähiöitä & pienalueita, joissa tilanne on kodin myyjien kannalta helpompi.

Yhä pidempiä myyntiaikoja kokonaisuutena selittää myös markkinoilla aktiivisesti kasvava massa uusia koteja & taloja kun uudistuotanto juuri keskustaan on ollut erityisen vahvaa samalla kun vanhoja halvempia koteja taas on poistunut markkinoilta.

Halvimmat alueet ennallaan

Markkinatilanne myynneissä on tarjousaikojensa suhteen pysynyt ennallaan kuitenkin pääkaupungin halvimmilla suuralueilla ts Lasnamäellä & Mustamäellä.

Lasnamäellä & Mustamäellä ovat ihanteelliset myyntiajat pysyneet aika ennallaan

Kevään & kesän aikana isossa markkinakuvassa näkynyt trendi, jossa myynnin dynamiikka suosii enenevästi keskustan ulkopuolisia alueita, näyttää siis vahvistuvalta juuri tänään.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselaimen kautta selvität helposti & tehokkaasti edellä kuvatut kodin ilmoitusten keskimääräiset iät päivissä (ts päiviä auki) alueittain & nykyistä markkinatilannetta peilaten.

Kodin myyntien alusta löytyy suurin vaimentuva säpinä

Kotien tarjonta & myynti pyörii Tallinnassa huimaa vauhtia ilmoittelun alkuviikkoina nykyisessä markkinatilanteessa ja aika eri tavoilla riippuen kaupunginosasta. Suurimmat inventaariot myytävistä kodeista pysyvät myynnissä tyypillisesti max 14-21 pv kun niiden määrä on n 20 - 40% koko alueensa kotien markkinoista. Mitä kalliimpi & suositumpi on alue, sitä pienempi on tyypillisesti alkuviikkojen inventaario.

Neljän suosituimman alueen kotien suht. %-määrät alkuviikoiltaan vaihtelevat jyrkästi (ts Pohja-Tallinn, Kesklinn, Lasnamäe & Mustamäe kuvassa) omilla alueillaan

Tarkemmin katsottuna suurimmat kotien varannot näyttävät seuraavilta näinä viikkoina.

Myynnin suuralueet kalleimmasta halvimpaan Tallinnassa

Kuten markkinoista näkyy, niin kaikkien kaupunginosien suurin varasto inventaariota pyörii joko < 28 pv:n haarukassa pidentyen viikon verran kaikkein halvimmalla alueella Lasnamäellä.

Kalleimmat kuin kaksoset

Kesklinn & Pohja-Tallinn - kalleimpina m2-hinnan alueina kaupungissa - toimivat myyjien & välittäjien toimesta saman kaavan mukaan: molemmissa leijonan osa inventaariosta muodostaa kolme ensimmäistä myynnin viikkoa.

Mielenkiintoisesti molemmilla on myös joukko koteja, joita halutaan pitää aktiivisesti läsnä myynnissä netissä n 98 - 106 pv jonka jälkeen ne joko suljetaa / on jopa lopulta myyty.

Toisin sanoen välittäjät kunnioittavat aika yleisesti sijoittajan < 120 pv päivää auki vanhojen ilmoitusten reunaehtoa näidenkin alueiden kohdalla.

Halvimmat: vähän veljekset kuin ilvekset

Mustamäen & Lasnamäen kohdalla nähdään alkuviikkojen inventaarion selvää nousua molemmilla & Lasnamäellä jopa niin, että aktiivisten suurempi ryhmä yhtenäisesti pitenee 28 pv asti.

Keskihinnnan laskiessa ovat myyjät valmiit panostamaan enemmän juuri ensimmäisiin viikkoihin eniten suuremmalle joukolle koteja yrityksiään.

Mustamäellä (= se kalliimpi alue) huomataan myös toinen joukko myymättömiä n 2 kk eli 56 - 63 pv:n kohdalta. Ts alue muistuttaa hieman kahta kalleinta, mutta kärsivällisyys odottaa yhtä kauan täällä on heikompaa myynnin jatkamisen osalta.

Lasnamäellä ei ole enää lainkaan jälkimmäistä ryhmää läsnä sen markkinoilla: suurimmat halut ovat myydä & sulkea kaupat heti kodin julkaisuhetkestä tuoreeltaan ns "käypään & oikeaan hintaan".

Välittäjien taktikointi taustalla

Edellistä markkinakäytöstä selittää paljon välittäjien normaali käytös juuri kalliimmista kodeista kilpailtaessa uudelle asiakkaalle sen myynnistä: on aivan alan normina luvata myydä aina aluksi ylikorkealla pyynnöllä sinun kotisi ihan vain jotta toimeksiantoon saadaan se allekirjoitus & suostumus.

Suurelle osalle näistä kodeista näyttää kuitenkin käyvän niin, että välittäjä palaa neuvottelemaan hintaa yhä alemmas jotta ostaja löytyisi. Näiden kotien joukko kasvaa & heijastuu sitten markkinoilla julkiseen myynnin koko inventaarioon juuri edellä kuvatulla tavalla myynnin 2. aaltoon jolloin koti oikeasti halutaan myydä & sen kauppa sulkea.

Ostajana kannattaa siis kodin pyyntöä arvioidessa katsoa onko ilmoitus hinnoittelunsa kiihkeimmässä alussa ja onko se kaupungin kalliimmalla alueella vai ei. Mahdollisuudet hinnantarkistuksiin kasvavat tällöin selvästi myöhemmin.
Markkinatiedot tarjoaa

Keskustalle avattua ikäjakauman tilannetta myyjillä

Kotiselain auttaa sinua löytämään suurimpien ikäryhmien %-määrät kaikilta Tallinnan alueilta aina viimeisen aktiivisen markkinatilanteen mukaan ja hyödyntämään edellisiä havaintoja. Toimi kuten ammattilainen & kohtaat paremmat kiinteistökaupat.

 

Sijoitusasuntojen kultakimpaleet yleistyvät nyt Kalamajassa

Tallinnan täysin hallitsematon rakennusbuumi luo yhä parempia tilaisuuksia sijoittajalle ylikuumilla myynnin alueilla - kuten Kalamajassa nykyään.

RSS
Tästä katsauksesta löydätkin parhaat kotien ostajan kultakimpaleet, joiden arvostus jokaista sijoitettua euroa kohti on alueellisesti korkein & ne tarjoavat myös parasta lisäarvoa sekä laadussa että hinnassa nykyään. Oheisista kodeista näet hyvin miten ylitarjonta paikallisesti johtaakin ostajan kannalta laadun huimaan paranemiseen aivan hintahaitarin alapäässä.

Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti.

Olkaapa hyvä !
Siisti valmis kaksio
hoidetusta puutalosta (40,0 m2)

Ostajan etua on jo markkinoilla: n 250 €.
---
Tarjous on nyt alle kotiselaimen aluehintasuosituksen (72 260 €) tässä kodissa: 72 000 €. Markkina-arvostukset ovat plussalla tälle kodille (ts yht +2,33%) kaiken kaikkiaan. Ilmoitus on äskettäin ylittänyt sen normaalin arvioidun myyntiajan (113 pv) myös selvästi: 133 päivää auki & hinnan laskunsa myötä siirtynyt sijoittajan kannalta houkuttelevalle tasolle. Vuokratuottoa nykyisellään on valmiiksi tarjolla nykyisellään +6% ostajalle.
Yleisarvosana: 4/5 kotibarometria
Sijoittajan toivekoti valmiilla vuokralaisilla.

NYT
72 000 €
Markkinoilla
133 päivää
Alkuhinta
77 000 €
Persoonallinen kaksio
kahdessa kerroksessa (43,1 m2)
Ostajan etua markkinoilla: n 7 350 €.
---
Kotiselaimen hintasuosituksen arvostusta nostava tekijä on rak.vuosi 2014 (+20%) Arvostukset jäävät kokonaisuudessaan myös niukasti plussalle +1,22%. Myyntihinta on n 7,4 tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen (75 863  €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: 68 500 €. Ilmoitus on jo hyvin vanha ja ollut koko myyntiajan (n 476 päivää) ALE-hintaan tarjolla.
Yleisarvosana: 4/5 kotibarometria
Oiva koti sokkelikerrosta pelkäämättömälle.

NYT
68 500 €
Markkinoilla
476 päivää
Alkuhinta
68 500 €
Moderni kaksio
kahdessa kerroksessa (41,6 m2)
Ostajan etua markkinoilla on: n 2 300 €.
---
Hintasuosituksen arvostusta nostava tekijä on hirsirakennus (+16%) kodilla samalla kun kaikki arvostukset ovat niukasti miinuksella tälle kodille markkinoilla. Suurin arvo mudostuu siis sen sijainnista. Myyntihinta on ALEnsa myötä juuri painunut n. 2,3 tuhatta alle aluehintasuosituksen (74 322 €) juuri tässä kohtaa kaupunkia nykymarkkinoilla: 72 000 €. Ilmoitus on melko kypsässä iässä & tarkistettu alemmas kertaalleen kilpailukykyiseen hintaansa. Tarjous on juuri saavuttamassa ihannemynnin aikaansa (115 pv).
Yleisarvosana: 4/5 kotibarometria
Kalamajan ystävän koti hirsitalosta.

NYT
72 000 €
Markkinoilla
119 päivää
Alkuhinta
75 000 €

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen rahasäkit markkinakartalla kertovat sinulle suoraan eniten tuottoa antavat kodin tarjoukset alueittain koko Tallinnasta edellisten myynnin tapausten tapaan. Rahasäkit ovat palvelun tilaajiemme käytössä heti.

.

Lasnamäen kaksio myy nopeammin kuin yksiö keskustasta

Asuntojen kierto omistajaltaan toiselle vaihtelee suuresti Tallinnassa riippuen ennen kaikkea sen sijainnista & m2-hinnasta. Jos noin samanlaiset asunnot ovat tarjolla kalleimmassa kesklinn:ssa, että Lasnamäellä on myyntiympäristö selvästi nopeampaa johtuen sen hintaedusta jälkimmäisessä. Jos mietit sijoitusasuntoa Tallinnaan jälleenmyynnin & arvostuksensa kannalta, niin seuraavasta infosta on eniten hyötyä juuri sinulle.

Joka kaupunginosassa & alueella on oma hintaympäristönsä toteutumahintojensa osalta, joka viime kädessä ohjaa kauppojen edistymistä. Jos visualisoidaan kolmelta suurelta myynnin alueelta niiden tarjous- & myyntiaikoja kaikissa eri asuntojen kokoluokissa, niin tänään markkinat näyttävät seuraavalta.

Tarjous- & myyntiaikoja eri kokoluokissa kaupunginosiin

Nämä alueet ovat mielenkiintoisia, koska ne myyvät kärkijoukossa yleensä kotejaan & koska myyntien toteutumahinnat ovat sopivasti melko erilaisia: Kesklinn kallein, Lasnamäe halvin & Pohja-Tallinn siinä välissä.

Tyypillisesti päiviä auki pylväikköjen pystyakselilla kertoo siis miten kauan tarjous- & myyntiaikaa on jatkettu kunnes se toteutuu markkinoilla. Toteutumahinta näkyy sinisellä palkkien alla alueittain.

Siis, kallis yksiö vs halpa kaksio

Palkeista voit kivasti lukea miten tyypillinen kaksio Lasnamäellä (siis koko < 41 m2) myykin yhtä nopeasti kuin pikku yksiö keskustassa (< 30 m2) johtuen juurikin halvemmasta neliöhinnasta. Kaksion hinnaksi muodostuu n 57 000 € Lasnamäellä kun taas yksiön hinta kipuaa keskustassa n 63 600 €. Ts vaikka myyntiajat ovat noin suunnilleen samat, niin keskustassa pääomaa tarvitaan astetta enemmän. Sijoittajalle tehokkaampi vaihtoehto on siis Lasnamäellä tässä vertailussa.

Vain pienet kaksiot & yksiöt (< 41 m2 & 115 pv) täyttävät Kesklinn:ssa & Pohja-Tallinnassa enää investoijan alle 120 päivän auki olon ehdon kun taas Lasnamäellä joukkoon mahtuu astetta isompiakin koteja (< 55 m2, 102 pv).

Taustalla tarjonnan luonne

Isommassa kuvassa (kts alla) hintoja ohjaa aina alueiden melko erilainen asuntokanta niiden omassa tarjonnassaan.

  • Kesklinn:ssa on huimasti rakennettu uutta & kallista viime vuosina tukien aina isompien asuntojen syntyä markkinoille. Näin ollen, pienistä asunnoista on eniten pulaa & niiden myyntiaikojen lyhyys siis korostuu korkeastakin m2-hinnasta huolimatta.
  • Pohja-Tallinnassa on tasaisimmin kaiken kokoisia koteja tarjolla markkinoilla. Tämän vuoksi myyntiajat pienimpien & suurimpien kotien kesken ovat lähempänä toisiaan samalla kun pidemmissä myyntiajoissa heijastuu astetta korkeampi neliöhinta Lasnamäkeen nähden.
  • Lasnamäellä on kaikkein eniten pieniä asuntoja markkinoilla ja johtuen halvemmista hinnoista on niiden kierto kaikkein nopeinta & helpointa omistajalta toiselle.
Eri kokoisten kotien aktiviista myyntitarjontaa alueittain markkinoilta
Kodin sijoittana sinun kannattaa keskittyä Tallinnan eri asuinalueiden myyntiaikojen vertailuun niiden perinteisten m2-vuokratuoton & potentiaalisen arvonnousun lisäksi. Lopputuloksena pitäisi aina olla riittävän tehokas myynnin toteutuminen sen hetken koettaessa.
Markkinatiedot tarjoaa

Haaberstin ilmoitus- & myyntiaikoja kotiselaimesta

Kotiselain tarjoaa sinulle ilmaiseksi käyttöön Tallinnan eri alueiden myyntiaikojen kokovertailut automaattisesti markkinatilanteen mukaan päivittyen.

Tältä kotihintojen trendikäännös näyttää Tallinnassa

Tallinnan yhä jatkunut nousubuumi kotihinnoissaan näyttää huojuvan taas pitkästä aikaan sen pyynnöissään: hintatrendien muutokset pääkaupungista aina keskustan yhteen erityisen herkkään & kiinnostavaan lähiöön osoittavat nyt yhtenäisesti kaikki samaan suuntaan. Kun se isompi trendikäänne kotihintojen nousulle - lopultakin - tapahtuu näyttää se juuri seuraavan tekstin mukaiselta suurimmasta alueesta pienimpään mentäessä.

Tallinnassa pientä "säröä" buumiin

Pyyntöjen hinnoittelu rikkoi aivan äskettäin nousutrendinsä

Koko Tallinnan kotien hinnoittelu on yhä vakaasti kipuamassa ylemmäs selvästi, mutta merkittävintä on kuvassa sen muutaman viime viikon voimassa ollut trendikäyräänsä alempi m2-hinnoittelu sekä se että viimeisin noteeraus markkinoilta on taas halvempi kuin tätä edellinen halvin neliöhinta. Yhtä hyvin neliöhinta voi vielä pompa ylemmäskin mm halvempien kaupunginosien tukemana kun sisäinen osto- & muuttoliike voimistuu.

Keskusta trendikkäästi aloillaan

Kesklinn:ssa pyynnöt vakiintuivat alle noustrendin

Keskusta / Kesklinn on tärkein myynnin tukipiste & alue, koska siellä pyörivät kalleimmat kotien kaupat Tallinnan suurimmilla määrillä siksi sen pyyntöjen hinnat määräävät pitkälti koko kaupungin suuntaa.

Pyynnöt ovat pysyneet melko paikallaan & pidempään kuin koko Tallinnassa ts kuusi viikkoa peräkkäin nousutrendinsä alapuolella. Lisäksi, voidaan tulkita loivan laskun jo alkaneen kesäkuun alusta nykyhetkeen, koska edellinen huippu (2563 €/m2) tapahtui 5/2017.

Jousto alemmas on yhä hyvin loivaa ja myyjät / välittäjät kaiken muuttaa voivat huomenna kun & jos kiinteisölainoitusten ympäristö sen vieläkin sallii heidän mielestään.

Kadriorg & sen "myrskyn merkit"

Kardiorg:n lähiössä pyynnöt joustivat jyrkästi alemmas kesän aikana

Mainio lähiö tulkita aivan herkintä kotihinnoittelun tulevaisuutta tänään löytyy Kadriorg:sta. Tässä suuressa lähiössä näkyy miten kalleimman uudistuotannon valtava myymätön inventaario hinnoitellaan kun trendit & uusien kotien markkinan mielialat huojuvat kollektiivisesti muutamien suurien myyjien & kehittäjiensä toimesta.

Kalliissa luksuslähiössä on tapahtunut jyrkkä hinnoittelun tarkistus, jota on kestänyt nyt 10. viikkoa alle sen trendikäyrän. Vuositrendin jyrkkyys ylös on selvästi loivempi kuin koko kaupungissa & sen kaupunginosassaan (vrt ed kuviin). Viimeisimmät kotien m2-hintapyynnöt ovat lähestymässä nyt tasoa, joka vallitsi lähiössä vuosi sitten palaten ns lähtöruutuun.

Myyjät & välittäjät säätelevät tarkasti julkisia pyyntöjään siten, että se vastaa ostajien potentiaalia & Kadriorg:n kaltaisessa ympäristössä muutokset ovat kuitenkin hyvin nopeita. Tällä hetkellä markkinoilla nähdäänkin erittäin agressiivisia bonustarjouksia Kadriorg:n tietyissä uusissa luksustaloissa niiden myynnin edistämiseksi & vain aika näyttää löytyykö ostovoimaa yhä riittävästi tukea tämän inventaarion purkamiseen. Kiinteistöbuumihan pyörii (yli?)kuumilla kierroksilla yhä useammalla kilpailevalla & halvemmallakin alueella. Kilpailu ostajan sielusta vaan kiristyy jatkossa lisää varmasti.

Kodin ostajana sinulle on siis kriittistä ymmärtää valitun & toivotun lähiön markkinan käytös myyjillä ja sen viimeisimmät tunnelmat. Tältä pohjalta ed kuvienkin mukaan voit hinnoitella oikeansuuruisen täsmätarjouksen, jonka hyväksyminen on tn helpompaa myös myyjälle.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain tarjoaa tarkat kuvat kaikista nettimyyjien hintatrendeistä Tallinnaan aina lähiö- & kotitarjouskohtaiseen tasoon saakka. Ole kuin ammattimainen sijoittaja / välittäjä ja ymmärrät markkinoita hetkessä paremmin sen avulla.

Kalliin Kalamajan koti-ilmoitukset selvästi yli normaaliaikojen

Kuumaa koti-ilmoitusten hehkua Kalamajan lähiöstä nykyään

Suositun Kalamajan kotimarkkinoilla on nähtävissä myyntijulkaisujen yhä piteneviä ilmoitusaikoja, joka voikin kertoa markkinan sopeutumisesta uuteen vaiheeseen ostajille samalla kun tämän lähiön m2-keskihinnat ovat lähteneet luisuun alemmas. Kalamaja on Pohja-Tallinnan kaupunginosan eniten & äänekkäimmin markkinoitu pienalue sisältäen ennätysmäärän uusia projekteja & taloja nykyään.

Vuoden ajalta taaksepäin keskihintojen kehitys lähiössä näyttää nyt seuraavalta.

Kalamajan kotien hinnoittelu osoittaa viilenemisen merkkejä 8/2017

Kalamajan kotihinnoittelun veturina toimi eniten uuden Balti Jaam -torin avaaminen sen viereen ja nyt kun se on ohi + syksy jo häämöttää näyttää siltä, että myyjät joukolla tarkistavat hinnoittelua alemmas kollektiivisesti. Palattuaan viime viikkoina alle lähiön koko vuoden trendikäyrän hinnoittelu näyttää tasaantuvan n 2300 €/m2 alueen kodeissaan.

Juuri tänään Kalamajan omien avoimien myynti-ilmoitusten kesto eli "päiviä auki markkinoilla" - mittari on n -29 päivää pakkasella vrt koko Pohja-Tallinnan kaupunginosan normaaliajan vastaavaan mittariin.

Kalamajan päivää auki on hieman punaisella eli koko alueen myynti on hitaampaa

Kun siis aivan yleisesti kiinteistösijoituksissa alan ohjeena kiinteistösijoituksen kannattavuudelle suositellaan max 120 päivän sääntöä avoinna, on Kalamajassa niin monia koteja listoilla ylittäen ilmoitusajan. Tämä tärkeä sijoittajan mittari ei siten toteudu enää kun kierto myynneistä on liian hidasta. Nyt ollaan korjattu 2017 vuoden alun tunnelmiin ja nähtäväksi jää jatkuuko pudotus tästä vielä alemmaskin.

Toisaalta, koko Pohja-Tallinnassa tilanne on vielä kohtuullinen & tilaisuuksia on, koskapa sillä on 116 päiviä auki arvo kaikkinen sen eri lähiöineen.

Kodin ostajan Tallinnaan kannattaa panna merkille paikalliset ympäristöjen kehityshankkeet hyvin & tuntea myös markkinan trendit tarkasti: näin pienessä yhteisössä paikalliset sijoittajat & kehittäjät yleensä kun ennakoivat hintapiikit tämänkin hyvän esimerkin nojalla jo hyvissä ajoin ennakkoon maksimoidakseen tuotot.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain tarjoaa tilaajilleen tarkan markkinanäkymän edellisten kuvien tapaan sekä lähiökohtaisiin hintoihin että niiden yksittäisten ilmoitusten "päiviä markkinoilla" ilmoitustietoihin asti.

Uimaranta-alueet viilenevät syksyyn kodin hinnoissaan

Reiluinta ALE:a tarjoaa Tallinnan uimaranta-alueista nyt Pirita & sitä ympäröivät lähiöt yleisesti, mutta myös toisaalla kaupungissa nähdään hintapyyntöjen joustoa alemmas aivan kuten syklisesti yleensä syksyä kohti tapahtuu vuosittain. Jos uimarannan läheisyys & asuminen kiinnostaa, niin nyt alkaa jälleen kodin ostajalle paranevat kuukaudet käsillä.

Oheisesta kuvasta näkyy hienosti miten paljon Piritan koko alueella hintapyynnöt ovat sen monissa lähiöissä tänään.

Useimmat Piritan kaupunginosan lähiöistä ovat laskutrendissä viim 12 kk:n ajalta mm Piritan uimaranta

Kun katsotaan tarkemmin myös Pelgurantaa pääkaupungin toisena johtavana uimaranta-alueena & lähiönä Pohja-Tallinnasta, niin voidaan hyvin vertailla näiden asuntopyyntöjen kehitystä Piritan uimarannan lähiöön seuraavasti.

Molemmat suurimmat uimaranta-alueet osoittavat hintajoustoja kohti syksyä

Kuten näet, niin Pelgurannalla tapahtunut jyrkkä nousu keskihinnoissaan vuoden 2017 alusta, jota eniten selittää alueelle jo aloitetut & markkinoidut monet uudet kerrostalot koteineen. Kuitenkin nähdään sielläkin lievää pyyntöjen laskua tultaessa nyt kesän loppumetreille. Viime syksyn hintoja n 1550 €/m2 voikin pitää melko puhtaasta vanhojen talojen käypänä pyyntinä vuosi sitten kun taas reilut 1700 €/m2 edustaa uusia + vanhoja taloja nykyään yhdessä. Optimistisimmillaan myyjät olivat maaliskuun tienoilla paikallisilla markkinoilla.

Piritan luisu alemmas alkoi melko osuvasti juuri samoihin aikoihin kun Pelgurannalla ilmestyivät laajalti listoille niiden uudet talot & kodit markkinoilla. Pyynnöt ovat valuneet alemmas luksusalueen aika huimasta 3300 €/m2 aina viime viikkojen 2600 €/m2 niin, ettei trendiviiva edes ennätä vauhdissa mukana. Myyjien odotukset ovatkin jyrkästi muuttuneet vuoden alusta samalla kun yhä useampi kauppaan pyrkivä on ymmärtänyt nykytasoista johtuvan erittäin hitaan kauppojen toteutumisen alueellaan.

Kodin ostajalle & sijoittajalle uimaranta-alueet voivat olla aika mielenkiintoisia: nämä alueet edellisten markkinakuvienkin perusteella tarjoavat mahdollisuuden vuosittaiseen sykliseen hintakehitykseen missä kevät- / kesämyynti voi luoda asunto-omistukselle sen parhaan bonuksen & tuoton.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa selvittämään nopeasti lähiöiden markkinat, joita edellisen esimerkin mukaan ohjaavat esim vuodenajan hintojen vaihtelut.

Näin paljon kodista oikeasti kannattaa maksaa Tallinnaan

Kun kodin ostajana kiinnostaa arvon säilyminen on äärimmäisen tärkeää tietää mitä asunnoista oikeasti kannattaa maksaa (ja mitä ei) myös Tallinnassa. Markkinat heiluvat nykyään villisti kuukaudesta toiseen, mutta onneksi on jo olemassa selkeä tapa ymmärtää markkinoiden se "näkymätön käsi" ja tehdä sitten omat päätöksensä sen mukaan tehokkaasti & riskin tuntien. Käymme läpi tässä kotiselaimen omat tunnelmatrendit, jotka vahvistavat toteutuvien kauppojen markkinahinnan ilmeisen tehokkaasti visuaalisessa  & helpossa muodossa.

Jos et jaksa / halua lukea pidempään (teknistä) tekstiä läpi, niin oheisessa kuvassa on kiteytetty Tallinnan käyvät max m2-hinnat sen kahdeksaan kaupunginosaan 11/2016 tilanteen mukaan julkaisuhetkellä. Suosittelemme kuitenkin lukemista loppuun, niin tn opit lisää arvonmäärittelystä alueellisesti kiinteistömarkkinoille.

Ahneus & pelko = ylihinta & se "musta pekka-petteri"

Myyjän haastehan on aina käydä kauppaa korkeimmalla mahdollisella saatavalla hinnalla omasta kodistaan ymmärrettävästi & erityisesti kun kiinteistöspekulaatiot käyvät kuumana (kuten juuri nyt kaupungin villissä kiinteistöbuumissa). Markkinat kuitenkin asettavat aina ne reunaehtonsa: mitä korkeampi hinta lopulta toteutuu, sitä tn pidempi myyntiaika / jopa toteutumaton kauppa (ts surullisen kuuluisa "musta pekka" jäi käteen).

Tallinnassa kauppaa käydään vilkkaimmin neljällä suuralueella (Kesklinn, Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Mustamäe) & näiden ulkopuolella vain aika marginaalisesti. Tähän asti on ollut ostajalle vaikeaa selvittää käypiä hintatasoja helposti Tallinnaan, mutta nyt kotiselaimesta voit nähdä hyvin visuaalisesti kaupunginosittain tarkan arvion käyvästä m2-hinnasta hetkessä. Tämä automatisoitu metodi toimii myös hitaimmin kauppaa käyvillä alueilla hyvin.

Toteutumakauppojen tunnelmatrendit

Astukaamme siis tunnelmatrendien maailmaan. Markkinan sielunelämää kuvataan parhaiten tunnelmatrendeillä, jotka ottavat huomioon kaksi keskeisintä toteutuvien kauppojen faktaa: myytyjen kotien määrät & m2-keskihinta. Piirtämällä näistä muutokset kuukaudesta toiseen voit löytää visuaalisesti seuraavien kuvien mukaiset käyvät hinnat Tallinnan neljälle suurimmalle myynnin alueelle.

Tunnelmatrendien leikkaukset: käypä m2-hinta alueellisesti (ts keltainen pallo kuvassa)

Missä trendit useimmin leikkaavat toisiaan viime aikaisten kuukausien perusteella, siinä sijaitseekin tuo ko aluemarkkinan käypä m2-keskihinta. Kuten kuvasta näkyy suurin leikkauspiste markkihinnalle on varsin helppo nähdä lähes yhdellä silmäyksellä heti.

Myös muut kaupungin markkina-alueet löytyvät vastaavalla tavalla Tallinnaan sekä ostajalle että myyjälle.

Käyvän hinnan nousua (/laskua) ?

Ostajaahan usein kiehtoo asuntokaupoissa erityisesti sen mahdollinen nopea arvonnousu (ts spekulointi). Tätä varten Tallinna tarjoaa varsin mainiot "Las Vegas" -puitteet nykyisellään (tervetuloa!), josta hyvänä esimerkkinä toimii sen Haaberstin kaupunginosa.

Tunnelmatrendit antavat vihjeen myös siitä kun alueellinen hinta näyttäisi seuraavaksi siirtyvän astetta korkeammalle tasolle. Oheinen kuva voi EHKÄ ennustaa, että Haabersti:n kauppaa käytäisiin jatkossa n tasoilla >1450 €/m2, JOS seuraavatkin kuukaudet siirtyvät samaan leikkauspisteeseen.

Mahdollinen uusi hintataso 11/2016 trendin perusteella alueelle (ts "?" kirjain kuvassa)

Aika näyttää & kertoo meille miten tässä oikein kävi !

Trendit vs ne todelliset kaupat

Nämä arviothan ovat vain mekaanisesti tuotettuja kauppatilastoista tunnelmatrendien visualisointiin virallisista luvuista.

Näin ollen, niiden vertaaminen Viron kiinteistöviraston (Maa-amet) toteutumien m2-hintoihin kertoo vasta sinulle kuinka hyvin / huonosti ne kuvaavat mm viimeisimmän marraskuun 2016 todellisia kotien myyntiolosuhteita.

Tunnelmatrendien arviot osuvat yleensä hyvin lähelle alueen todellisia kauppahintoja

Kuten kuvasta näkyy virhettä syntyy hieman joko ali- / yliarvostuksena luettuna graafeista, mutta maksimissaan & normaalisti se reilut +/-5%. Koska virheet  myös tapahtuvat molempiin suuntiin ihan yhtä monta kertaa, voit nähdä että mittarina tunnelmatrendi on melko looginen & tasapuolinen kumpaankin suuntaan - alueesta & ajankohdasta riippuen.

Kun tuota Kesklinn:n suurinta eroa (>5% selvästikin) arvioon katsoo tarkemmin, voit nähdä kauppatilastojen historiasta miksi näin kävi muuten hyvälle mittarillemme.

Kesklinn koki poikkeuksellisen kotikauppojen m2-hintapiikin juuri 11/2016

Lähde: Maa-amet

Näin jyrkkä vaihtelu ei ole kovinkaan tavallista keskustan kotien kauppatapahtumissa kk-tasoilla kuten kaupunginosan historia myös näyttää. Tämä tapaus vain vahvistaa tunnelmatrendin käytön olevan hyvä & turvallisempi idea haluttaessa vahvistaa markkinapohjainen oikea hinta keskivertokodille alueelta. Tunnelmatrendien arviot ovat hyödyllisiä.

Kodin ostajana käyttämällä tunnelmatrendejä varmistat n 5% tarkkuudella sopivaksi katsotun hinnan kodille markkinoiden itsensä vahvistamana tietona.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen tunnelmatrendit löydät helposti avaamalla kiinnostavan kaupunginosan tiedot & osoittamalla sen viimeisintä tunnelmaa kuvaavaa markkinahymiötä kartalta sen alueen hintalapusta.

 

Markkinahymiöstä avaat tunnelmatrendin vaikkapa alueelle Kesklinn