Haabersti nousee kohisten kannattavissa kodeissaan

Kaikessa hiljaisuudessa ovat kannattavien kotien määrät nostaneet Haaberstin yhä kuumemmaksi alueeksi Tallinnan kuplivilla asuntomarkkinoilla. Tästä katsauksesta löydät tarkemmat tiedot miksi ja kuinka kaikki tapahtuu juuri nyt.

Tänään kaikkien kaupunginosien listalla Haabersti löytyy jo kolmannelta sijalta tarjotessaan kannattavia koteja ostajille.

Kannattavien määrät ja parhaiden alueiden etujen markkina-arvot

Vaikka keskusta eli Kesklinn on selvästi se "kukkulan kuningas" koko Tallinnassa johtuen juurikin huippukalliista m2-pyynnöistään, niin sen jälkeen seuraavat kisaavat alueet ovat melko tasainen joukko markkina-arvoiltaan.

Viime aikojen markkinakehitys on siis nostanut Haabersti:n sekä Pohja-Tallinn:n että Nõmme:n edelle. Tätä kehitystä on tukenut mm koko alueen lievästi laskeva m2-hintatrendi viime 12 kk:n ajalta. Tämähän tekee siitä yhä mielenkiintoisemman alueen erityisesti kun tiedetään siellä vallitseva uudistuotannon ylitarjonnan n 50% myymätön (yli-) kapasiteetti.

Kannattaa siis katsoa tarkemmin miten kannattavat kodit tyypillisesti syntyvät ja minne.

Markkinatilanne ja -ennuste

Viime aikojen markkinoilta voidaan hyvin tarkasti nähdä miten kannattavat ovat syntyneet Haaberstin alueella ja mihin avoimiin myynteihin se ennen kaikkea kohdistuu eniten.

Kannattavien kotien oheinen lähiajan markkinaennuste perustuu koneoppimisen käyttöön viime aikaisen nähdyn markkinakäytöksen perusteella juuri Haabersti:n kaupunginosalle.

Kun myytävät ja listatut kodit jaetaan lähiöihin ja poimitaan esiin näistä juuri ne tekijät jotka ennustavat parhaiten ostajan syntyviä etuja jatkossa syntyvät seuraavat kuvat.

Ostajan edut syntyvät eri tavoilla nyt lähiöstä riippuen

Vasemmalta tässä näkyy miten Haabersti kaukaisimmat lähiöt - Tiskre & Vismeistri - tuottavat melko loogisesti kodin käypää hintaa halvempia pyyntöjä ja näistä etuja merkittävästi parhaiten (ts kodin alimmat & halvimmat kerrokset 1 - 3 & etuja > 10 000 €). Tässä myyjät leipovat suuren etäisyyden keskustasta osaksi hinnoittelua selvästikin.

Oikealta taas löytyvät yksityiskohdat miten etuja voi odottaa 3 - 4 muista lähiöstä, jotka muodostavat myös sen leijonan osan koko Haaberstin myynnin listatusta kotien kaikesta tarjonnasta. Nämä markkinan mahdolliset uudet edut voisi kiteyttää myös vaikka seuraaviin kuvauksiin:

  • Vanhemmat ja pienemmät 1. kerroksen kodit kaikista neljästä lähiöstä.
  • Kolmesta muusta lähiöstä ...
    • Suuremmat kodit ylemmistä kerroksista aina viime vuoteen asti rakennusvuoden perusteella.
    • Tästä vuodesta tulevaisuuteen ne uudistuotannot, jotka a) ovat koon puolesta se "seuraavaksi suuri haaste" myynnille ja b) löytyvät alemmista 1. - 3. kerroksista uusissa taloissa.

Nämä ovatkin aivan riittävän tarkat suositukset, joita voit aika hyvin käyttää vaikkapa hakujen suodatuksessa lähiaikoina vertaillessa tuoreimpia kotien esittelyjä paikallisista kotien myyntiportaaleista (mm kv.ee ja city24.ee).

Fiksumman kodin ostajan kannattaa tuntea markkinan etuja tarjoavat alueet & piirteet kannattaviin koteihin, jolloin todellisten helmien löytäminen & erottaminen näiden joukosta on aina helpompaa ja myös tuottavampaa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain avaa kattavan näkyvän kannattaviin koteihin sinulle tilaajana, joista aika ajoittain markkinoiden muuttuessa julkaisemme myös edellisen kaltaisia hyviä vinkkejä sijoittajan sekä tavallisen kodin hakijan iloksi & hyödyksi.

Asuntojen viikkokatsaus (15.10.): myymätön upouusi asuintila nousi jo >50% keskustassa

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko laski keskihinnoittelua myyjillä:
2231 €€/m2.

Tarjousten alueellisia laskuja esiintyi eniten  Haabersti (-136 €€/m2 ), Mustamae (-5 €€/m2 ), Nomme (-5 €€/m2 ), Pohja-Tallinn (-2 €€/m2 ), alueilla. Tarjoushintojen nostoja kokivat  Lasnamae (+16 €€/m2 ), Pirita (+11 €€/m2 ), Kristiine (+9 €€/m2 ), Kesklinn (+2 €€/m2 ),. Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa nousi 2760 €€/m2 tasoille. Samalla kertaa keskustan alue varmisti 1. kertaa nyt ylittäneensä 50% haamurajan upouusilla myynnissä olevilla kodeillaan, joissa kukaan ei ole vielä toistaiseksi asunut. Tästäkin huolimatta, uusien tornitalojen luonti yhä jatkaa uljasta kasvuaan Tallinnan keskustassa.

Keskustassa on nyt jo >52% (vasemmalla) vapaita uusia koteja samalla kun uusien & vanhojen kotien marginaali - / hintaero on kasvanut 706 €/m2 (oikealla) eli siis: kupla vai ei? Sinä päätät ! 🙂 😀

Haaberstin aluetta laskivat rajusti sen kaukaisimmat suuret uudistuotannon muutokset vielä vasta sen rakennettavista taloistaan. Samalla Astangun lähiöstä käynnistyi yhä kovempi kilpailu vanhoja kotien myyjiä kohtaan sen lähistölle. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Kesklinn alueella: 2760 €€/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -20% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 4 kpl laski niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 4 kpl nosti niitä.

Haabersti halpeni kun sen Astangu lähiö esitteli yhä uusia halvempia koteja & kun Kakumäe merellinen lähiö leikkasi voimakkaasti listauksiaan sen kalleimpia koteja pois markkinoilta. Astangun uusien myymättömien kotien yhteisarvo on nyt 5,2  miljoonaa € samalla kun niiden keskihinta & -koko on nyt: 1976 €/m2 ja 71,6  m2 (ts kolmioita enimmäkseen).

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille nostivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 2079 €/m2 (+23 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Lasnamäe ja Kristiine markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun laskua esiintyi mm Pohja-Tallinn ja Mustamäe alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu nousi kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  5 aluetta tuki hinnotelun nostoja tarjouksiinsa ja 3 laskuja.

Voluumi ryhmässä nousi : 191 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Kristiine.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen laskuja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1691 €/m2 (-131 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn, Haabersti ja Mustamäe alueiden laskeneet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Lasnamäe ja Pirita kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin laskuja hinnoittelussa myyjillä 6 asuinalueella ja 2 lieviä nostoja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (224 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Mustamäe ja Pohja-Tallinn.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun laskua koko ryhmän keskihinnan ollessa: 1849 €/m2 (-1 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta laski mm Mustamäe ja Pohja-Tallinn alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Pohja-Tallinn & Lasnamäe niiden hinnoittelun nostoin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 2 kpl laski niiden hinnoittelua kun samalla 6 kpl nosti niitä. Tarjousten määrät nousivat (581 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 74 kpl / 21% ja Lasnamäe 68 kpl / 19%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Mustamäe ja Pohja-Tallinn alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 36 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Vakuusarvojen aleneminen uhkaa lainoittajia alueittain yhä enenevästi

Villejä riskejä myöntäneet lainoittajat asuntoluottoihin ovat kasvavan paineen alla kun markkinat alkavat viilenemään myös Tallinnassa ostajien maksukyvyttömyyteen. Maan kolmen johtavan pankin & eräiden yksityisten lainoittajien stressinsieto testataan näinä kuukausina entistä tarkemmin kun tiettyjen kaupungin alueiden kotien vakuusarvot alkavat tippumaan yhä hitaampien myyntiaikojen kera. Tästä tarinasta löydät hyvää tietoa miten tilanne muuttuu & missä nykytilanteesssa näkyvimmin.

Hintojen jähmettymistä näkyy sekä keskustassa & sen ulkopuolella

Lainoitus jähmettyvissä lähiöissä

Hintojen nosteen sakatessa lähiötasolla muuttuu sijoituksen tuotto vakuusriskiksi kun markkina alkaa ruuhkautumaan liikaa myytäviä koteja tiivistäen samalla kilpailua näiden kesken.

Tällaisia lähiöitä näkyy jo monia kun katsot lähiötrendejä sekä keskihinnan että tarjousten määrien kautta yhdessä. Tässä on listaa tärkeimmistä juuri näinä aikoina.

Sadama, Kesklinn

Sadaman hinnoittelu on ollut alavireessä vuoden alusta asti

Tästä lähiöstä voi lukea miten sen tarjonta kasvoi voimakkaasti alkukeväästä ja nyt 2. kerran aivan viime viikkoina. Uudistuotannon vetämällä alueella myyjät ovat kuitenkin pitäneet hintoja vakaasti < 2800 €/m2. Lähiö on jopa hintojensa puolesta laskutrendissä myyjien taholta.

Lainoittajien riskit ovat kohonneet täällä johtuen suurista myyntimääristä yhdistettynä korkeaan m2-hintaan. Avoin myymätön markkina-arvo on: > 25 miljoonaa euroa.

Kuuman kesän jälkeen tilanne onkin jo melko hyvin pehmennyttä jäätelöpuikkoa kodin ostajalle 🙂

Tõnismäe, Kesklinn

Kalliin lähiön hinnoittelu on aika vakaassa laskupaineessa

Lähiön yhä reilumpi myymätön varanto painaa melko nopeasti keskihintaa alemmas täällä mikä johtaa vuoden loppua kohti lähiön hinnoittelun laskutrendiin nykytahdilla.

Avoin myymätön markkina-arvo on nyt: 25 miljoonaa euroa.

Ostajalle tilanne alkaa siis olla ns aika makoisa pikku hiljaa täälläkin päin ... 🙂 😀

Juhkentali, Kesklinn

Lähiössä nähtiin hintojen painetta jopa alemmas kesän aluksi

Tätä suurta lähiötä voidaan kirjaimellisesti pitää koko Lasnamäen alueen ulokkeena keskustan suuntaan missä hintojen jähmettyminen on ollut myös nähtävissä melko saman kehityksen & kaavan mukaan.

Avoin myymätön markkina-arvo kodeille on: 9 miljoonaa euroa.

Tässä lähiössä voi ostaja alkaa poimia parhaita kodin kukkasia pikku hiljaa / odottaa vielä niiden kasvua vähän lisää 🙂 😀 😉

Pelguranna, Pohja-Tallinn

Lähiön hinnat ovat hyvin pysähtyneet vakaasti huipulleen

Suuren uima-rannan lähiössä koetaan nyt kesän & odotusten päättyminen kun sen hintapyynnöille on syntynyt uusi aika pysyvältä vaikuttava lasikatto.

Avoin markkina-arvo kodeille tänään: > 11 miljoonaa euroa.

Olisiko tässä se viimeisen kesäisen jäätelötötterön oston paikka kodin etsijälle vai ei ? 🙂 😀 😀

Astangu, Haabersti

Astangun hinnat tippuivat merkittävästi kevään ajaksi heti epävarmuuden alettua

Uudistuotannon ohjaamassa etäisessä lähiössä yritetään kovasti päästä sen kaikkein korkeimmille hintatasoilleen uudelleen samalla kun markkinoilla on tarjolla -20% vähemmän koteja kuin keväällä.

Avoin markkina-arvo on: < 9 miljoonaa euroa.

Se paahtoleipä alkaa olla jo aika "kypsä" kodin ostajalle kun kesän ALE:n aika ei edes kyennyt sulattamaan myymätöntä varantoa paljoakaan alemmas 🙂 😉 😉

Siili, Mustamäe

Lähiön hinnoittelua on laskenut huipultaan vakaasti

Tämä aika pikkuinen markkina on mielenkiintoinen lisä niille, jotka etsivät koulujen alkua kohti vuokrainvestointeja opiskelijoille kun myyjät näyttävät olevan halukkaita alempiin m2-hintoihin jo nyt. Lähiö sijaitsee kivasti juurikin keskustan & Tallinnann suurimpien korkeakoulujen kampusten välimaastossa.

Avoin markkina-arvo kodeista alueella on: > 1 miljoonaa euroa.

Ostajalle nämä myyntien ruuhkautuvat lähiöt tarjoavat toki tilaisuuksia entistä herkemmin samalla kun lainoittajat / lainaajat mieluummin haluaisivat sulkea omia positioitaan markkinoilta. Siksi näitä alueita on hyvin kannattavaa seurata juuri niiden myyjien käyttäytymisen perusteella. Loppujen lopuksi, lähiöt ovat se seuraava askel koko kaupunginosien jälkeen, jotka alkavat osoittaa meille tasoittuvilla hinnoillaan suhdannehuipun loppua & laskun alkuja.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa hakemaan kiinnostavimpia asuinalueita näppärästi, joilla pankkien & finanssilaitosten riskit ovat kasvussa eniten ja siten mahdollisuudet tehdä kodin superlöytöjä kasvavat parhaiten ostajalle.

Uudistuotannon määrä jo melkein puolet markkinoista

Valtoimenaan lisääntyneen uudistuotannon kotien määrä Tallinnassa lähenee jo alueittain 50% - pitääkö jo huolestua? Tästä jutusta löydät mainiota faktaa siitä miten & missä kaikki tämä uudistuotanto on vaikuttanut asumisen arvoon eniten.

Kun katsot uusien talojen & kotien karttaa tänään, niin voit löytää aika hyvin Tallinnan todella "kuumat" alueet.

Uusien talojen tarjonta hehkuu kuumana aika monilla alueilla

Tilanne on selvästi kuuma tietyillä keskustan sekä Haaberstin lähiöillä ja mm Kalamajassa.

Tarkemmin faktoina nähdään myös, että kaikkein kuumimmilla kaupungin alueilla uusien kotien osuus liikkuu n 40 - 50 % haarukassa.

Kolmella alueella uusien kotien myynti vastaa n puolta tarjonnasta

Vanhojen kotien myyjillä on siis käsissään todellinen hintakilpailu nyt alueittain jopa uusien talojen kehittäjiä vastaan.

Vaikutus arvostuksiin

Myyjien keskuudessa ollaan nähty kuluvan vuoden 2018 aikana kahden eri tason vaikutuksia uusien talojen paineesta: alueellisia & itse kodin ominaisuuksiin kohdistuvia.

  • Alueelliset hintapaineetkohdistuvat sellaisiin lähiöihin yhä selvemmin joiden yleiskunto & -taso on jäänyt muun kaupungin kehityksessä pahasti jälkeen. Tästä näkyvät hyvinä esimerkkeinä mm keskustan Keldrimäen sekä Haaberstin Väike-Õismäe lähiöt, joissa nähdään keskihinnan polkevan paikoillaan / jo laskevan viime 12 kk kuluessa.

    Elementtilähiön arvo elää toisessa todellisuudessa ympäristöön nähden
  • Ominaisuuksiin kohdistuvat vaikutukset ovat näkyneet mm talon alimpien kerrosten, suurten asuntojen ja tiettyjen rakennustyyppien - mm puutalojen - rajuina yksittäisinä alennusmyynteinä niillä markkinoilla, jotka ovat muutenkin ylikapasiteetin kohteina näinä aikoina. Mainio esimerkki juuri tästä hyvin jatkuvasta tilanteesta löytyy Pohja-Tallinnan kalliista Kalamajasta, jonne ilmestyy usein hyvin halpoja koteja myyntiin näillä ominaisuuksilla.

Ihan keskustorin kupeessa kodin 1. kerros on selvästi halvempi kuin kolmas sen vanhasta kerrostalosta

Aihetta jo huoleen vai ei ?

Kumpikaan edellä kerrottu ei vielä aiheuta kuplan puhkeamista vaikka onkin kasvava haaste toki vanhojen kotien myyjille. Vuodet 2007 - 2009 edellisessä kriisissä opettivat meille, että Tallinnassakin kuplan puhkeaminen vaatii globaalin lainoitusympäristön jyrkkää muutosta. Siksi onkin hyvä seurata koko markkinan prosessia viileästi tiettyjen lähiöiden tasolla, joiden kautta se uusi kriisi alkaa myös täällä edetä ensin esiin.

Kuplan puhkeaminen voi olla liioiteltua, mutta lähivuosia kestävät vaikutukset vanhojen kotien hintojen pysähtymiseen / jopa laskuun ovat hyvin realistinen näkymä kun nykyinen rakennusvauhti yhä jatkuu entisellään. Sijoittajat - ammattimaisesti - toki aina seuraavat myös paikallisten lainoittajien pankkiosakkeiden arvostuksia, jotka ennustivat erittäin hyvin sen edellisen finanssikriisin etenemisen.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain antaa sinulle mainion työkalun seurata yksityiskohtaisesti vaikkapa sitä seuraavaa suurta "jytkyä" jännittäviltä kotien  kiinteistömarkkinoilta 🙂 🙂

Suurimmat kiinteistökuplan alueet näkyvät jo parhaisssa tarjouksissa

 

Eniten kuplivia kaupunginosia yhdistää meri ja sen rantanäkymät

Kiristyvä lainoitusnäkymä alkaa jo tuntua muutamilla alueilla Tallinnassa kotien hintahaitarin kupliessa uusiin ennätyksiin uusien & vanhojen kotien pyynnöissä. Missä & miten kiinteistöbuumin kuplaa voit hyödyntää eniten selviää sinulle tarkemin tästä artikkelista.

Aktiiviset kodin myyjien nykytunnelmat (/ markinan sentimentit) ovat viime viikkoina kehittyneet pyyntöjen marginaaleissa alueittain seuraavasti kaikkein kuumimpien kuplien alueilla.

Uusien & vanhojen kotien marginaalierot neljällä eri suuren myynnin alueella

Tästä kuvasta näet miten Haaberstin ennätysvilkas rakentaminen normaalisti melko vaisulla kotikaupan alueella on johtanut sen korkeaan johtoon marginaaneissa: n 890 €/m2 uusien & vanhojen kotien kesken.

Käytännössä markkinoilla on nyt siis suuri massa uusia kalliita taloja, joiden kauppa on aika hidasta. Tästä seuraa marginaalien jatkuvaa kasvua samalla kun markkina on polarisoitunut kahteen kastiin entistä enemmän tällä alueella.

Kesklinn & Pohja-Tallinn muistuttavat seuraavina hyvin paljon toisiaan saman suuruisella kuplamittarillaan / marginaalien eroilla n 740 €/m2. Näistä parempia ostajaa kosivia pyyntöjä voit odottaa Kesklinn:sta enemmän kun sen vanhojen kotien myyjät tarjoavat astettta edullisemmin m2-hinnoissaan asuntoja myyntiin nykyään (ts -192 €/m2 alle toteutumahinnan).

Viimeisellä luksusalueella - Piritalla - on myös kuplan merkit luettavissa eron ollessa siellä > 600 €/m2 vanhojen & uusien kotien marginaaleissa keskimäärin. Piritan erityispiirre on kuitenkin se, että kauppaa käydään hyvin niukasti samalla kun hinnoittelu elää kuukaudesta toiseen voimakkaammin. Tästä johtuen marginaalivertailu ei ole yhtä luotettavaa kuin edellä.

Vielä vuosi sitten nähtiin huomattavasti maltillisempia lukuja näissä kaikissa eri alueiden marginaalieroissa.

Uudistuotanto kuplien veturina

Vahvan kilpailun ympäristöissä / heikommissa riskiprojekteissa aivan uusia kokonaisia taloja on jo alkanut siirtyä ALE -tasoille sopeutuakseen paremmin muuttuvaan markkinatilanteeseen.

Seuraavissa uusissa taloissa näkyy hyvin miten kilpailupaine luo nyt tilaisuuksia kokonaisissa uusissa taloissa.

Koko uuden tornitalon pyyntö on -5,4% halvempi kuin alueen

Uuden tulevan (2019) kerrostalon hinta on -17,7% halvempi kuin alueella

Toinen nykyään yleisesti käytetty myyjien strategia on tarjota kalliimmista projekteista yksittäisiä asuntoja super-ALE hintaan eli selvästi alueen nykyistä arvostusta halvemmalla.

Pidemmälle tulevaisuuteen suunnitellussa talossa on jo -33,3% super-ALE:n kodin tarjouksia

Kaikkein suurimpien kuplien alueilta näkyy myös miten uudistuotanto keskinäisessä kovassa kilpailussa alkaa vaikuttaa: markkinat tarjoavat yhä useammin "kultakimpaleita" vanhojen kotien hakijalle. Näitä löydät kivasti ns "TOP-ALE:t" viikkokatsauksistamme aivan tuoreina.

Uusien & vanhojen kotien marginaaliero on hyvä mittattari kun haluat paikantaa missä markkinat ovat eniten jännittyneet ja tarjoavat siis ostajalle parhaimpia tilaisuuksia hakea edullista kotia. Erityisesti jos vanhojen kotien marginaali painuu negatiiviseksi kertoo se entistä paremmista syntyvistä mahdollisuuksista.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain seuraa puolestasi & auttaa löytämään suotuisimmat kaupunginosat oma kodin ostajalle kuten edeltä saatoit nähdä.

 

Ylirakennetulla uudistuotannon alueella lisää ALE:ja kodin ostajille

Haaberstin kaupunginosassa muutama kotien kehittäjä jatkoi hintojen ALE:ja selvästi lisää. Tällä kertaa upouusien kotien hintojen tarkistukset kohdistuivat alueen etäisimpiin uusiin elementtitalohin sekä aivan uuteen merelliseen luksustaloon. Hintojen leikkauksia tehtiin yhteensä viikossa n -142 500 € yli kymmenessä eri uudessa kodissa. Kun olet etsimässä kilpailukykyisempään hintaan kotia tästä löydät oikeaa & hyvää täsmätietoa aiheesta.

Astangu 19 kerrostalot, ALE: -31 000 €/vko

Tässä kolmen ison uuden elementtitalon kompleksissa (ts 19/1, 19/2 ja 19/3) laskivat 8 kpl uusia koteja yhteensä -31 000 € :n verran ja kohdistuivat isompiin neliöihin & kolmioihin. Uuteen neliöön pääset muuttamaan parhaimmillaan m2-hintaan, joita nähdään useimmin vain Haaberstin kolkoimmassa lähiössä Väike-Õismäellä. Ostajan etua on leivottua tarjoukseen jopa n +9 000 € oheiskuvan mukaan.

Kolmen kerrostalon projekti Astangu:n lähiössä Haaberstissa

Vabaõhumuseuumi tee 1 luksustalo "LAEV", ALE -111 500 €/vko

Tässä ainutlaatuisen kalliissa & upeassa Haaberstin projektissa merimaisemilla leikattiin pyyntöjä neljältä sen kodilta yhteensä n -111 500 € kohdistuen kaiken kokoisiin asuntoihin. Luksuskaksioon pääset nyt muuttamaan tämän jälkeen n 151 000 €:n sijoituksella neliöhinnan nyt asettuessa sille n 2 900 €/m2.

Luksustalossa ennen Rocca al Mare:n kauppakeskusta suuria ALE:ja

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain kautta voit selvittää uusien talojen kuumimmat hintatrendit & -muutokset Tallinnaan edellisten tarjousten tapaan.

Rakentaja tarkisti taas myymättömiä kotejaan <100 tonnia alemmas

Uudistuotantoa aivan Haaberstin perukoilta

Haaberstin kaupunginosan uusien kotien ylitarjonta laskee pyyntöjä nyt lisää: paikallinen kehittäjä tarkisti ALE:ja yhteensä 70 000 euroa viikossa alueen kaukaisimmassa uudistuotannon projektissaan. Tarkistukset kohdistuivat pääasiassa vain isompiin kolmioihin & kaksioihin. Viime marraskuusta 11/2017 käynnistynyt kahden uuden talon hintojen huojunta on samalla noussut ennätykseen n 30% tietyille kodeille.

Tarkemmin katsottuna nämä uudet talot (os Astangu 19/2 ja 19/3) sijaitsevat Astangun lähiössä aivan mikroautoradan naapurissa.

Parin eniten muuttuneen kodin hinnoittelu & sen huojunta näyttää nykyään seuraavalta.

Viime kuukausina ALE on selvästi voimistunut näille uusille kodeille

Viime marraskuun 2017 alusta tämä kehittäjä aloitti reagoida selvästikin voimakkaammin & päivittää omia hintojaan aktiivisemmin aivan uusille kodeilleen. Sen jälkeenn huojunta hinnoittelussa onkin jatkuvasti tasaisesti kasvanut molemmissa tapauksissa.

Useimmat päivittyneet uudet hinnat ovat nyt alle koko kaupunginosan viime myyntijakson toteutuneen todellisen m2-hinnan pyynnöissään.

Samaan aikaan maailmalla rahamarkkinat aloittivat myllerryksen myös jota on jatkunut aina viime aikoihin saakka globaalien pörssien säestyksellä. Tämä on saattanut muuttaa myös ko rakentajan myyntiodotuksia dramaattisesti sulkea omat kauppansa ajoissa.

Tämä hintojen kehitys tukee yleistä käsitystä siitä miten globaalin talouden pehmentyminen näkyy & etenee kotien myynnissä kiinteistösektorissa:

  • Voimakkaimman ylituotannon ja suurempien etäisyyksien kodeissa nähdään  ensin syntyvän hintojen tarkistuksia selvästi alemmaksi.
  • Suurimmat - pitkän myyntiajan kokeneet - kodit (ts > kaksiot) kohtaavat hintojen tarkistuksia helpommin kuin halvemmat & aivan pienet.
  • Hintojen tarkistukset valuvat ensin esiin yksityisten myyjien ja pienempien resurssien kehittäjien projekteihin.
Jos siis haluat ostajana löytää ne parhaat tarjoukset markkinoilta, niin kannattaa yhtenä uusista taloista hakea tällaisia koteja & alueita akviisimmin.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen ALE:t myyjiltä

Kotiselain auttaa sinua automaattisesti pomimaan selvästi parhaimmat kotien tarjoustilanteet Tallinnaan markkinoilta.

Näin hyödyt kodin ostajana Haaberstin massiivisesta uudistuotannosta

Haaberstin kaupunginosan myymätön uudistuotanto hipoo taas uusia ennätyksiään: koko tarjouskannasta on nyt  jo puolet ts ainakin reilut 250 kpl myytäviä aivan uusia koteja (eli >50% sen tarjouksista!)  ja ne ovat enimmäkseen vm 2017 - 2018. Tämä luo alueelle entistä paremmat ostajan markkinat erityisesti lähiöihin, joissa edullinen uudistuotanto & vanhojen kotien kilpailu kohtaa toisensa voimakkaasti.

Pikaliivan lähiöön syntyy kokonaisia uusia katuja pienkerrostaloineen

Vanhojen & uusien kasvava ero: ostajan mahdollisuus

Tässä Haaberstin koko talojen kehittämisessä on vanhojen & uusien kotien tarjousten hintaero revähtänyt ennätykseensä.

Uusien luksuskotien ennätyshinnoittelua Haaberstin toteutumahintoihin nähden

Viime kuussa 5/2017 kotien kauppaa käytiin tasolla 1513 €/m2 keskimäärin Haaberstissa. Tämä on selvästi jo yli vanhojen kotien myynnin keskihinnan eli nyt kaupunginosan vanhoja koteja yleisesti kaupataan Tallinnan alhaisimmalla negatiivisella marginaalilla (-82 €/m2) ostajan hyväksi.

Kehittäjien tavoite myydä yhä kalliimpaa luksuskotia Haaberstissa ei nykypäivän lukujen valossa näytä ihan toteutuvan: kauppahinta on lähes tuhat euroa alle uusien pyyntöjen.

Uustuotantoa jopa vanhojen hinnoilla

Nykyään Haaberstista löytyy kaksi lähiötä, joissa uusia koteja tarjotaan vain hivenen yli toteutumien markkinahintojen 1600 - 1700 €/m2: Pikaliiva & Astangu. Näistä jälkimmäisessä aivan uusia koteja voit kalastaa jo 1500 - 1600 €/m2 hintaluokassa eli lähes koko kaupunginosan toteutumia peilaten.

Pikaliivan & Astangun lähiön edullisimpia uusia koteja Haaberstissa

Luonnollisesti tällainen valtava hintapaine uuden tulviessa markkinoille heijastuu ympäristön vanhojen kotien myyjiin voimalla. Näitä kahta Haaberstin lähiötä ympäröivine tarjouksineen kannattaa siis tutkia tarkemminkin, jos edullinen investointi & kodin hankinta Tallinnaan käy mielessä.

Kodin ostajalle hyvä tilaisuus tutustua alihinnoiteltuun omaan kotiin heijastuu usein massiivisen uudistuotannon naapurustoon.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselaimesta löydät kaikki tarvittavat työkalut (mm lähiökohtaiset tarjoustrendit) paikallistaa ne parhaat ostajan markkinat uudistuotantojen alueilta Tallinnasta.