Asuntojen viikkokatsaus (25.04.): lievää vahvistumista ulkolähiöiden tuella

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä:
1974 €/m2.
Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Pohja-Tallinn (+43 €/m2 ), Haabersti (+31 €/m2 ), Nomme (+11 €/m2 ), Kristiine (+4 €/m2 ), Lasnamae (+2 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Pirita (-13 €/m2 ), Kesklinn (-9 €/m2 ), Mustamae (-2 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa laski 2502 €/m2 tasoille. Sen valuminen halvemmaksi jatkui nyt jo 7. viikkoa peräkkäin kaupungin kalleimpana & tärkeimpänä markkinan alueena.
 Markkinat palasivat kokonaisuutena nousu-uralle jälleen. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 1769 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -21% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 5 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 3 kpl laski niitä.

Pohja-Tallinn kallistui kun sen Kalamaja lähiö lisäsi kalliita uusia koteja myyntiin julki Vibu-kadulla.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1764 €/m2 (-170 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Pirita markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Kristiine ja Nomme alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  4 aluetta tuki hinnotelun laskuja tarjouksiinsa ja 4 nostoja.

Voluumi ryhmässä laski: 192 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen laskuja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1732 €/m2 (-22 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Haabersti, Kesklinn ja Kristiine alueiden laskeneet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Nomme ja Pirita kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin laskuja hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueella ja 3 lieviä nostoja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi (264 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Haabersti.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun nostoa koko ryhmän keskihinnan ollessa: 1978 €/m2 (+45 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Pohja-Tallinn, Haabersti ja Kristiine alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Kesklinn & Pirita niiden hinnoittelun laskuin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 5 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 3 kpl laski niitä. Tarjousten määrät nousivat (305 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 333 kpl / 57% ja Lasnamäe 109 kpl / 19%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Haabersti alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Kesklinn kaupunginosassa (ts 50 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Asuntojen viikkokatsaus (17.04.): kaikki alueet pyyntöjen laskussa

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko laski keskihinnoittelua myyjillä:
1966 €/m2.
Tarjousten alueellisia laskuja esiintyi eniten  Pohja-Tallinn (-43 €/m2 ), Haabersti (-27 €/m2 ), Kristiine (-16 €/m2 ), Nomme (-12 €/m2 ), Lasnamae (-6 €/m2 ), Kesklinn (-6 €/m2 ), Mustamae (-4 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen nostoja ei esiintynyt lainkaan alueittain. Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa laski 2511 €/m2 tasoille. Isojen välittäjien boikotista alkanut laskukierre jatkui siis edelleen Tallinnan keskihinnoissa samalla kun tarjousten määrät supistuivat vain parilla suuralueella (ts Kesklinn & Pohja-Tallinn) lisää.
Hinnoittelun lasku jatkui 3. viikkoa kaupungissa peräkkäin. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2311 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -20% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 7 kpl laski niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun Piritan hintatasot pysyivät viikon tasan paikoillaan.

Pohja-Tallinn halpeni eniten kun sen Kalamaja & Pelgulinn lähiöistä poistui monia kalliimpia tarjouksia myynnistä.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille nostivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1934 €/m2 (+107 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Pirita markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun laskua esiintyi mm Lasnamäe ja Mustamäe alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu nousi kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  4 aluetta tuki hinnotelun nostoja tarjouksiinsa ja 4 laskuja.

Voluumi ryhmässä laski selvästi: 194 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen laskuja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1758 €/m2 (-79 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn ja Nõmme alueiden laskeneet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Lasnamäe ja Mustamäe kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin laskuja hinnoittelussa myyjillä 2 asuinalueella ja 6 lieviä nostoja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (184 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Nõmme ja Pohja-Tallinn.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun nostoa koko ryhmän keskihinnan ollessa: 1933 €/m2 (+32 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Pohja-Tallinn, Mustamäe ja Kesklinn alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Nõmme  & Lasnamäe niiden hinnoittelun laskuin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 4 kpl nousi niiden hinnoittelua kun samalla 4 kpl laski niitä. Tarjousten määrät laskivat (283 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 69 kpl / 24% ja Pohja-Tallinn 67 kpl / 24%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Kesklinn alueiden kalliimpien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien laskua keskihinnoissa mitä tukivat alueena Nõmme eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 34 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Asuntojen viikkokatsaus (04.04.): “supistakaamme tarjousmääriä” -yhteisharjoitus

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko laski keskihinnoittelua myyjillä:
1997 €/m2.
Tarjousten alueellisia laskuja esiintyi eniten  Pohja-Tallinn (-69 €/m2 ), Lasnamae (-47 €/m2 ), Mustamae (-44 €/m2 ), Haabersti (-30 €/m2 ), Pirita (-29 €/m2 ), Nomme (-22 €/m2 ), Kesklinn (-8 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen nostoja kokivat  Kristiine (+24 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa laski 2531 €/m2 tasoille. Hintojen lasku johtui voimakkaasta uustuotannon & kalliimman myymättömän inventaarion vetämisestä pois markkinoilta viikon aikana yhteisiltä Tallinnan myyntilistauksilta netistä. Markkinoiden tasapainoa yritetään saada näin näyttämään samalla niukemmalta ostajien suuntaan selvästikin kollektiivisesti välittäjien toimesta: myynti kuitenkin jatkuu ennallaan välittäjien omilla sivustoilla valtavalle koko kaupungin uustuotannolle joskin nyt vähän vaikeammin tulkittavassa muodossa. Inventaarion yhteinen supistaminen toteutettiin niin, että kalliimmat & uustuotannon (vm 2017-18) vahvat alueet sulkivat eniten tarjouksiaan: mm Lasnamäellä kato oli vähäisempi kuin Kesklinn:ssa. Nähtäväksi jää miten hyvin taktiikka toimii myynnin elvyttämisessä "niukkuutta" näin keinotekoisesti lisäämällä.
Inventaarion supistaminen leimasi markkinoita vahvasti eräiden KV-välittäjien toimesta. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Piritan alueella: 2276 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -18 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 7 kpl laski niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 1 kpl nosti niitä.

Pohja-Tallinn halpeni kun sen Kalamaja ylikuumasta lähiöstä suljettiin valtavasti koteja näkyvistä.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1947 €/m2 (+107 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Mustamäe ja Lasnamäe markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Kristiine ja Pirita alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  4 aluetta tuki hinnotelun laskuja tarjouksiinsa ja 4 nostoja.

Voluumi ryhmässä laski: 205 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Mustamäe.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen laskuja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1767 €/m2 (-27 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn, Lasnamäe ja Nõmme alueiden laskeneet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Kesklinn ja Haabersti kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin laskuja hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueella ja 3 lieviä nostoja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (198 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Lasnamäe ja Nõmme.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun nostoa koko ryhmän keskihinnan ollessa: 2046 €/m2 (+126 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta laski mm Kesklinn, Mustamäe ja Pirita alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Pohja-Tallinn & Nõmme niiden hinnoittelun nostoin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 3 kpl laski niiden hinnoittelua kun samalla 5 kpl nosti niitä. Tarjousten määrät nousivat vahvasti (1074 kpl !!) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 356 kpl / 33% ja Pohja-Tallinn 209 kpl / 19%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Kesklinn ja Mustamäe alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien laskua keskihinnoissa mitä tukivat alueena Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 27 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Tallinnan asukasluku 3/2017: kasvua hyvin entiseen tapaan


Tallinnan asukasmäärä jatkoi kasvua 3/2017 maaliskuussa: +376 asukkaalla.


Viime vuonna 3/2016 tähän aikaan muuttovoitto pääkaupunkiin oli samaa luokkaa kuin nyt (ts +391 uutta asukasta/kk tuolloin).

Pääkaupunki kasvaa siis entiseen malliin jälleen.

Eniten nousuja kirjasivat nämä asuinalueet:

  1. Kesklinn (+120)
  2. Haabersti (+79)
  3. Lasnamäe (+71)
  4. Nõmme (+61)
  5. Põhja-Tallinn (+49)

Keskusta johtaa taas perinteiseen tapaan kasvua. Toiseksi nyt noussut Haabersti ei ole totaalinen yllätys: kaupunginosan virkeämpi asuntokauppa (ts 2/2017 & aiemmin) on nyt sitten poikinut uuden kodin ostajien muuttoja lisää alueelle.

Koko kasvun rakenne muistuttaa pitkälti samaa kuviota kuin vuosi sitten koettiin.

Muuttotappioita syntyi kahdella alueella:

  1. Mustamäe (-36)
  2. Kristiine (-2)

Suositusta kotiselaimesta kartalta näet myös hyvin visuaalisesti miten kasvu kehittyi (ts valitsemalla esiin karttataso 'Nettomuuttajat' sen oikeasta ylänurkasta) ja tunnistat myös Tallinnan eri kaupunginosat hyvin nopeasti.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia ylhäältä) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kuukausien tasoillaan.

Hyödyllistä tietää & tuntea

 

Asuntokaupat 3/2017: myynti pilviin halvimman suuralueen voimasta

Kodit laskivat yhä kuukaudessa keskihinnoiltaan 3/2017 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa tasolle: 1677 €/m2.
Isommat toteutumien m2-hintojen laskut koettiin: Kesklinn (-6,6%), Pohja-Tallinn (-5,2%), Haabersti (-2,2%)  ja Mustamäe (-1,1%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Nousijoiden puolella hinnoissaan olivat tällä kertaa: Lasnamäe (+15,0%), Pirita (+11,6%) & Nõmme (+8,1%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat laskivat nyt Lasnamäe alueiden kauppojen megamyynnin & alempien m2-hintojen painosta samalla kun koko kaupungin liikevaihto paisui jyrkästi: n 93,7 miljoonaan / kk (ts +24,6 milj/kk). Selvästi suurinta myynnin nostetta/kk rahassa kokivat Lasnamäe & Haabersti  kaupunginosat.
Hintoja alensi ennen kaikkea Lasnamäen alueen massiivinen kaupankäynti omilla kodeillaan.

Suurin osa asuinalueista halpeni

...
...

Maaliskuu 2017 muutti hintoja nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa - kuten (€/m2) kuukausitason alemmasta muutoskuvastakin voi havaita kaikkiaan 5 eri kaupunginosassa eli enemmistöllä ne siis halpenivat.

Kauppamäärät hurjassa liidossa

Kauppojen määrät (1005 kpl) Tallinnassa 3/2017 kodeille nousivat reilusti vrt 2/2017 tasoon (666 kpl) nähden. Kuukauden koko liikevaihdon arvo paisui samalla n 69,1 milj. eurosta nyt n 93,7 milj. euroon (ts jopa +35 %).

Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat  Tallinnan asuinalueet:

  1.  Lasnamäe, 307 kpl
  2. Kesklinn, 191 kpl
  3. Pohja-Tallin, 135  kpl
  4. Haabersti, 122 kpl
  5. Kristiine, 54 kpl

Kärjen muodostivat kaupungin halvin & kallein suuralue: Lasnamäe & Kesklinn. Pohja-Tallinna seurasi kolmantena n omalla normaalilla kk-kauppatasollaan, kun taas kärkikaksikossa kaupankäynti vilkastui selvästi aiempaan nähden entiseen.

Suurimmat voittaja rahassa  / liikevaihdon voitoissaan olivat:

  1. Lasnamäe (+4,7 M€/kk ts 10,1 -> 24,8 milj.euroon)
  2. Haabersti (+4,7 M€/kk ts 6,5 -> 11,2  milj.euroon)
  3. Kesklinn (+2,9 M€/kk ts 23,0 -> 25,9 milj.euroon)
  4. Kristiine (-0,3 M€/kk ts 5,5 -> 5,2 milj.euroon)
  5. Pohja-Tallinn (-1,2  M€/kk ts  12,7 -> 11,5 milj.euroon)
  6. Mustamäe (-3,0 M€/kk ts 6,0 -> 3,0 milj.euroon)
Eniten myyntiä vetivät ylös siis Lasnamäe & Haabersti markkinoilla kun ottaa huomioon niiden kehityksen viime 2 kk:n kesken. Myös keskusta oli yhä vahvaa & vilkasta aluetta kotikauppoineen & -kasvuineen. Haaberstin rooli näyttää vakiintuneen korkeamman kaupankäynnin tasoille kuukaudesta toiseen.
.
Kaupungin yleisesti halvin alue johti liikevaihdon & kauppojen nousussa taas uudelleen, mikä voi kertoa isomman trendin käänteestä ostajien hakiessa halvempia vaihtoehtoja aktiivisemmin.
.
Myyntiodotukset: 4/2017
Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen hintabarometrin tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 4/2016 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Mustamäe, Pohja-Tallinn & Kesklinn kaupunginosiin.
.
 Markkinatiedot tarjoaa 

Kotimarkkinoiden kasinon kolme kuuminta aluetta

Uustuotannon alati jatkuva vyöry Tallinnan kotien markkinoille on luonut tarjousolosuhteet, missä kolmella asuinalueella myymättömien upouusien kotien määrä lähenee nykyään jopa 50% kaikista julkisista tarjouksista. Tämä ennätys on asettanut vanhojen kotien myyjät entistä ahtaammalle hinnoitteluissaan ymmärrettävästi niin, että uusien & vanhojen keskihintojen ero ei ole koskaan ennen ollut yhtä suuri kuin nykyään. Tässä lyhyt katsauksemme aivan kaikkein villeimmiltä Tallinnan suuralueilta.

Uudistuotannon kotien kuumimmat kupla-alueet Tallinnasta

RAKENNUSBUUMIN KUUMIMMAT KUPLAT

Kun kuumana käyvästä rakennusbuumista poimitaan kylmästi prosentit esiin aktiivisista tarjousmääristä (rak.vuodet 2016 - 2018), voidaan näistä helposti listata kolme suurinta kaupunginosaa seuraavasti.

Uudistuotanto kodeissa hehkuu tulipunaisena näillä kolmella Tallinnan alueella

Tästä näkyy hienosti miten Pohja-Tallinn on noussut äsken ohi sekä Haaberstin että Kesklinn:n suhteen viime kuukausina markkinoilla inventaariossaan uusille. Punaisena hohtavat sektorit uutta vapaata inventaariota ovat siellä kaikkein suurimmat kun kokonaismäärä on vain hiuksen hienosti alle puolet eli 49% nykyään aivan uusille kodeille.

Vielä vuosi sitten Tallinnassa nähtiin vastaavissa tarjousten ryhmissä määriä n 30 - 40% välillä juuri samoilla alueilla.

VANHOJEN KOTIMYYJIEN STRESSITESTI

Hyvä tapa ymmärtää vanhojen kodin myyjien tilannetta paremmin on vertailla kaupunginosittain viime kuukauden toteutumahintaan sekä uusien että vanhojen kodin tarjousten keskihintaan ryhmissä. Katsomalla niiden marginaalia ts ostajan & myyjän mielipiteiden hintaerona m2-euroissa kertoo yhteisön odotuksista melko hyvin.

Keskustan (ts Kesklinn) alueelta uusien & vanhojen kotien tarjousmarginaalit

Näistä Kesklinn:n kuvista näet miten vanhojen kotien myyjät (oikealla) tarjoavat nykyään n -225 € alle kaupunginosan edellisen m2-hintojen toteutuman kun uusille (keskellä) marginaali on +444 €/m2 yli sen. Ts marginaali on selvästi negatiivinen & paine samalla kohdistuu nyt vanhojen kotien myyjiin vahvasti ylisuuren inventaarion kilpailutilanteesta johtuen.

Kun kaikilta näiltä kolmelta alueelta listataan uusien & vanhojen marginaalit voidaan kiteyttää stressin määrää paremmin myös seuraavaan tilannearvioon.

Uusien ja vanhojen kotitarjousten marginaalit alueittain

Tässä on vaan summattuna ero uusien ja vanhojen kotien marginaaleista aivan viimeisenä palkkina esiin. Näin m2-euroissa katsottuna Kesklinn:n tilanne siis näyttää kaikkein ankarimmalta niiden vanhojen kotien myyjillä: eroa kertyy siellä n 669 €/m2 tarjousten keskihinnoissa uusista vanhoihin mentäessä.

OSTAJAN MARKKINAT KASVUSSA

Kukaan ei oikeasti tiedä miten tässä Tallinnan kiinteistökasinossa lopulta käy. Joka tapauksessa näyttää selvältä, että nykyistä massiivista uusien kotien inventaariota ei pureta & sulateta lyhyessä ajassa millään poppakonstilla: sitä on vaan liikaa paikalliseen perheiden osto- & lainoitusvoimaan nähden.

Eräitä signaaleja tulevasta ollaan kuitenkin jo koettu viime aikoina: jo rankasti velkavipua nyt käyttäneet kehittäjät ovat rahoitussalkkua parantaakseen valmiit suuriinkiin alennuksiin yksittäisten uusien kotiensa tapauksissa saadakseen kaupasta likviditeettiä lisää & hoitaakseen riskiään lainoittajille. Tn tällainen käytös tulee myös lisääntymään jossain määrin.

Toisaalta, sellaisilla Tallinnan alueilla, joilla kaupankäynti ei ole suurta perinteisestikään koetaan jo nyt yhä piteneviä myyntiaikoja vanhojen kotien myyjillä & hintapainetta alas. Näistä kolmesta mainitusta alueesta voidaan helposti poimia tiettyjä lähiöitä, joissa prosessi on aktiivisesti menossa jo tänään ja se voidaan tunnistaa myös markkinoilta.

Kodin ostajalle avautuu Tallinnassa yhä upeammat markkinat näinä aikoina: aika kirjaimellisesti voit mennä Tallinnassa poimimaan ne ns "rusinat pullasta" jo tänään & kilpailuttaa kodin ostoa yhä halvemmasta & laadukkaammasta kaikesta tarjonnasta.

Ostaja onkin siis yhä suurempi kuningas mitä tulee kodin ostoon paikallisesti !
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa sinua ymmärtämään ja näkemään kotien markkinatilanteen sekä kaupunginosien että lähiöiden tasolla helposti & tarkasti. Kaikki edelliset kuvat ovat suoraan saatavilla viimeisimmästä markkinatilanteesta aina automaattisesti.

Tallinnan asukasluku 2/2017: vähän vaisumpi kasvu-ura jatkui


Tallinnan asukasmäärä palasi kasvuun 2/2017 helmikuussa: +238 asukkaalla.


Viime vuonna 2/2016 tähän aikaan muuttovoitto pääkaupunkiin oli astetta voimakkaampaa (ts +300 uutta asukasta/kk tuolloin).

Pääkaupunki kasvaa, mutta siis yhä laimeammin.

Eniten nousuja kirjasivat nämä asuinalueet:

  1. Kesklinn (+121)
  2. Haabersti (+71)
  3. Pohja-Tallinn (33)
  4. Kristiine (32)
  5. Pirita (20)
  6. Nõmme  (17)

Keskusta johtaa taas perinteiseen tapaan kasvua. Toiseksi nyt noussut Haabersti ei ole totaalinen yllätys: kaupunginosan virkeämpi asuntokauppa (ts 1/2017 & aiemmin) on nyt sitten poikinut uuden kodin ostajien muuttoja lisää alueelle. Viimeisen helmikuun lukujen perusteella voimme kuitenkin odottaa kevättä kohti tasoittumista tälle piikille.

Koko kasvun rakenne muistuttaa pitkälti samaa kuviota kuin vuosi sitten koettiin.

Muuttotappioita syntyi vain yhdellä alueella:

  1. Lasnamäe (-56)

Myös viime vuonna samaan aikaan tämä kaupunginosa koki vastaavaa muuttotappiota.

Suositusta kotiselaimesta kartalta näet myös hyvin visuaalisesti miten kasvu kehittyi (ts valitsemalla esiin karttataso 'Nettomuuttajat' sen oikeasta ylänurkasta) ja tunnistat myös Tallinnan eri kaupunginosat hyvin nopeasti.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin.

Hyödyllistä tietää & tuntea

 

Keskustan kotitarjoukset elävät 8 kk:n sykleissä

Kodin nettitarjoukset sulkeutuvat jyrkemmin keskustan alueilla

Kotitarjouksen myynti- & markkinointiaika noudattaa Tallinnassa v2017 alussa n 8 kk:n maksimisykliä, jonka jälkeen se yleensä on suljettu (ehkä jopa myytykin!) pois listoilta. Kotiselaimen keräämän markkinatiedoista näet miten koko Tallinnassa n 40. viikon kohdalla on tänään listatusta kotien nettitarjouksista jäljellä enää n 10%. Keskustan markkinoilla vastaava ilmiö toteutuu kaikkein voimakkaimmin & tehokkaimmin.

Keskustan markkinat muistuttavatkin eniten liikennevaloja, joissa kodin myyjällä on vain kolme melko erilaista tunnelmaa ajan kuluessa pidempään.

  1. Vihreä valo: kärsivällinen odotus.
  2. Keltainen: päätöksen- & muutoksenteko.
  3. Punainen: pois myynnistä & markkinoilta.

Toisaalla hieman loivempaa

Tallinnan muilla alueilla on myynti hieman erilaista: tarjouskannassa voi pysyä yli vuodenkin vanhoja koteja sellaisenaan pienenä murto-osana tänään näkyvästä kokonaisuudessa.

Seuraavassa kolmen alueen tarjoushistoriat, jotka muistuttavat eniten koko Tallinnan tarjousten kehitystä osana sitä.

Näiden asuinalueiden markkinakehitys muistuttaa toisiaan

Kuten näet jatkuu tiettyjen myymättömien kotien tarjonta vahvimmin näistä Pohja-Tallinnan sekä Haaberstin kohdalla. Muuten kehitykset ovat melko samankaltaisia.

Kannattaa myös huomata miten syksyinen koulujen alku näkyy myyjien tarjouksissa yhden viikon selvänä piikkinä juuri 9/2016 kuluessa alkusyksyllä erityisesti näillä kolmella keskustan ulkopuolisella suuralueella.

Kodin ostajalle Tallinnaan on hyödyllistä tuntea valitsemasi alueen tarkempi hintadynamiikka myyjillä, josta voit kenties saada lisäetua tietyn kodin myyntitilanteessa oman realistisemman tarjouksen pohjaksi kaupankäyntiin.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain kerää & esittää tarkat tiedot nykyhetken tarjousten vanhenemisesta viikoittain automaattisesti.

 

 

Tallinnan asukasluku 12/2016: nettomuutto rajusti pakkaselle


Tallinnan asukasmäärä supistui 12/2016 joulukuussa: -462 asukkaalla.


Viime vuonna 12/2015 samaan aikaan muutto ulos pääkaupungista oli paljon vähäisempää (ts -188 asukasta/kk).

Pääkaupungin muuttotappio oli jopa odotettua suurempaa vuoden lopussa.

Eniten nousuja kirjasivat vain alueet:

  1. Haabersti (+33)
  2. Pirita (+31)

Vuoden viimeinen kuukausi toisti vuoden takaista ilmiötä, mutta oli nyt selvästi jyrkempi muuttotappionsa osalta.

Muuttotappioita syntyi voimakkaimmin kaikkien suuralueiden johdolla:

  1. Mustamäe (-160)
  2. Lasnamäe (-156)
  3. Kesklinn (-72)
  4. Pohja-Tallinn (-54)

Kaupungin halvimmat suuralueet (ts Lasnamäe & Mustamäe) johtivat muuttoliikettä ulos Tallinnasta melko selvästi. Vastaavaa muuttotappiota on viimeksi koettu 12/2014 myöskin vuoden lopulla.

Suositusta kotiselaimesta kartalta näet myös hyvin visuaalisesti miten kasvu kehittyi (ts valitsemalla esiin karttataso 'Nettomuuttajat' sen oikeasta ylänurkasta) ja tunnistat myös Tallinnan eri kaupunginosat hyvin nopeasti.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin.

Hyödyllistä tietää & tuntea

 

Asuntojen viikkokatsaus (19.12.): ennätysmäärä uusia taloja lisää joulumyyntiin

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä:
1983 €/m2.
Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Nomme (+14 €/m2 ), Pohja-Tallinn (+7 €/m2 ), Kesklinn (+6 €/m2 ), Haabersti (+5 €/m2 ), Pirita (+4 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Lasnamae (-3 €/m2 ), Kristiine (-2 €/m2 ), Mustamae (-1 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa nousi 2485 €/m2 tasoille. Uusia ennätyksiä leivottiin jälleen: Nômme (1875 €/m2) nousi nyt sen kalleimmille tasoilleen sitten maan kiinteistölaman v2009. Uusia taloja monine koteineen ilmestyi nyt myyntiin Pohja-Tallinnassa, Kristiinessä & Haaberstissa.
Joulupakettina uusien talojen määrä jäi enää piirun alle 200 kpl:n tarjoushaamurajan. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Piritan alueella: 2226 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -21 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 5 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 3 kpl laski niitä.

Pohja-Tallinn kallistui kun sen Sitsi lähiöön rynni valtava tornitalo myyntiin uusine koteineen.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille nostivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1865 €/m2 (+123 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Haabersti markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun laskua esiintyi mm Lasnamäe ja Mustamäe alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu nousi kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  3 aluetta tuki hinnotelun nostoja tarjouksiinsa ja 5 lievempiä laskuja.

Voluumi ryhmässä laski: 187 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen nostoja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1829 €/m2 (+2 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn, Pirita ja Nomme alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Lasnamäe ja Pirita kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 4 asuinalueella ja 4 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (256 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Pirita ja Pohja-Tallinn.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun nostoa koko ryhmän keskihinnan ollessa: 1891 €/m2 (+101 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Haabersti alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Kristiine & Lasnamäe niiden hinnoittelun laskuin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 6 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 2 kpl laski niitä. Tarjousten määrät nousivat (317 kpl) ja niiden keskittyminen vahvistui keskustaa kohti (ts Kesklinn: 80 kpl / 25% ja Lasnamäe 70 kpl / 22%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn  ja Kesklinn alueiden kalliimpien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 41 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.