Asuntojen viikkokatsaus (10.04.): boikottilasku jatkui lievänä 2. viikkoa

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko laski keskihinnoittelua myyjillä:
1984 €/m2.
Tarjousten alueellisia laskuja esiintyi eniten  Nomme (-21 €/m2 ), Kesklinn (-14 €/m2 ), Mustamae (-5 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen nostoja kokivat  Pirita (+35 €/m2 ), Lasnamae (+14 €/m2 ), Kristiine (+6 €/m2 ), Haabersti (+4 €/m2 ), Pohja-Tallinn (+2 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa laski 2517 €/m2 tasoille. Vaikka viime viikolla isot välittäjät siirtyivät pois julkisesta alan suosituimmasta myyntiportaalista (laskien markkinoita kokonaisuutena), niin kaikki on taas kuten ennenkin: suuri osa nyt enemmänkin tarjouksiaan johtavista yksityisistä myyjistä hinnoittelee kotejaan aika samaan tapaan. Viime viikon boikottishokki sai aikaan vain sen, että kilpailuvirasto päätti käynnistää kartellitutkinnan näiden 11 suurimman KV-firman osalta muodollisesti, koska tällainen samanhetkinen päätös on hyvin silmiin pistävää viranomaiselle. Tästäkään tuskin mitään seuraa, koska kaikki paikalliset tietävät hyvin miten "koskemattomia" nämä Viron rikkaimmat firmat ovat yhtään mitään oikeustoimia vastaan omissa maailmoissaan.
Lasku boikottishokin jälkeen alemmas jatkui, mutta paljon lievemmin. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 1765 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -21 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 3 kpl laski niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 5 kpl nosti niitä.

Kesklinn halpeni kun sen Kadriorg lähiöstä suljettiin luksustalon uustuotantoa pois myynnistä.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1827 €/m2 (-121 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Mustamäe, Pohja-Tallinn ja Nõmme markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Lasnamäe ja Haabersti alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  3 aluetta tuki hinnotelun laskuja tarjouksiinsa ja 5 nostoja.

Voluumi ryhmässä nousi: 207 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Mustamäe ja Pohja-Tallinn.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen nostoja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1835 €/m2 (+70 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Lasnamäe, Nõmme  ja Mustamäe alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Keslinn ja Haabersti kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 4 asuinalueella ja 3 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi (200 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Lasnamäe ja Nõmme.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun laskua koko ryhmän keskihinnan ollessa: 1901 €/m2 (-145 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta laski mm Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Mustamäe alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Pirita & Lasnamäe niiden hinnoittelun nostoin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 3 kpl laski niiden hinnoittelua kun samalla 6 kpl nosti niitä. Tarjousten määrät laskivat (298 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 333 kpl / 57% ja Lasnamäe 109 kpl / 19%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Kesklinn alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Kesklinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 27 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Tallinnan asukasluku 1/2017: kasvun rakenne muuttui


Tallinnan asukasmäärä palasi kasvuun 1/2017 tammikuussa: +354 asukkaalla.


Viime vuonna 1/2016 tähän aikaan muuttovoitto pääkaupunkiin oli hieman suurempi (ts +389 uutta asukasta/kk).

Pääkaupunki alkoi taas kasvaa, mutta astetta vaimeammin.

Eniten nousuja kirjasivat vain alueet:

  1. Kesklinn (+180)
  2. Mustamäe (+86)
  3. Haabersti (43)
  4. Lasnamäe (31)
  5. Pirita (24)
  6. Pohja-Tallinn (17)

Keskusta alkoi jälleen johtaa & imeä selvästi eniten uusia asukkaita sisään entiseen malliin. Yllätyksenä voidaan pitää kuitenkin sekä Pohja-Tallinnan että Lasnamäen suuralueiden vaisuja lukumääriä. Haaberstin luvuissa alkaa nyt heijastua ilmeisesti viime kuukausina jatkunut sen vilkas asuntokauppa.

Kasvun rakenteessa on tässä selvä muutos viime vuoden vastaavaan aikaan.

Muuttotappioita syntyi myös hitusen:

  1. Nõmme (-26)
  2. Kristiine (-1)

Suositusta kotiselaimesta kartalta näet myös hyvin visuaalisesti miten kasvu kehittyi (ts valitsemalla esiin karttataso 'Nettomuuttajat' sen oikeasta ylänurkasta) ja tunnistat myös Tallinnan eri kaupunginosat hyvin nopeasti.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin.

Hyödyllistä tietää & tuntea

 

Keskustan kotitarjoukset elävät 8 kk:n sykleissä

Kodin nettitarjoukset sulkeutuvat jyrkemmin keskustan alueilla

Kotitarjouksen myynti- & markkinointiaika noudattaa Tallinnassa v2017 alussa n 8 kk:n maksimisykliä, jonka jälkeen se yleensä on suljettu (ehkä jopa myytykin!) pois listoilta. Kotiselaimen keräämän markkinatiedoista näet miten koko Tallinnassa n 40. viikon kohdalla on tänään listatusta kotien nettitarjouksista jäljellä enää n 10%. Keskustan markkinoilla vastaava ilmiö toteutuu kaikkein voimakkaimmin & tehokkaimmin.

Keskustan markkinat muistuttavatkin eniten liikennevaloja, joissa kodin myyjällä on vain kolme melko erilaista tunnelmaa ajan kuluessa pidempään.

  1. Vihreä valo: kärsivällinen odotus.
  2. Keltainen: päätöksen- & muutoksenteko.
  3. Punainen: pois myynnistä & markkinoilta.

Toisaalla hieman loivempaa

Tallinnan muilla alueilla on myynti hieman erilaista: tarjouskannassa voi pysyä yli vuodenkin vanhoja koteja sellaisenaan pienenä murto-osana tänään näkyvästä kokonaisuudessa.

Seuraavassa kolmen alueen tarjoushistoriat, jotka muistuttavat eniten koko Tallinnan tarjousten kehitystä osana sitä.

Näiden asuinalueiden markkinakehitys muistuttaa toisiaan

Kuten näet jatkuu tiettyjen myymättömien kotien tarjonta vahvimmin näistä Pohja-Tallinnan sekä Haaberstin kohdalla. Muuten kehitykset ovat melko samankaltaisia.

Kannattaa myös huomata miten syksyinen koulujen alku näkyy myyjien tarjouksissa yhden viikon selvänä piikkinä juuri 9/2016 kuluessa alkusyksyllä erityisesti näillä kolmella keskustan ulkopuolisella suuralueella.

Kodin ostajalle Tallinnaan on hyödyllistä tuntea valitsemasi alueen tarkempi hintadynamiikka myyjillä, josta voit kenties saada lisäetua tietyn kodin myyntitilanteessa oman realistisemman tarjouksen pohjaksi kaupankäyntiin.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain kerää & esittää tarkat tiedot nykyhetken tarjousten vanhenemisesta viikoittain automaattisesti.

 

 

Tallinnan asukasluku 12/2016: nettomuutto rajusti pakkaselle


Tallinnan asukasmäärä supistui 12/2016 joulukuussa: -462 asukkaalla.


Viime vuonna 12/2015 samaan aikaan muutto ulos pääkaupungista oli paljon vähäisempää (ts -188 asukasta/kk).

Pääkaupungin muuttotappio oli jopa odotettua suurempaa vuoden lopussa.

Eniten nousuja kirjasivat vain alueet:

  1. Haabersti (+33)
  2. Pirita (+31)

Vuoden viimeinen kuukausi toisti vuoden takaista ilmiötä, mutta oli nyt selvästi jyrkempi muuttotappionsa osalta.

Muuttotappioita syntyi voimakkaimmin kaikkien suuralueiden johdolla:

  1. Mustamäe (-160)
  2. Lasnamäe (-156)
  3. Kesklinn (-72)
  4. Pohja-Tallinn (-54)

Kaupungin halvimmat suuralueet (ts Lasnamäe & Mustamäe) johtivat muuttoliikettä ulos Tallinnasta melko selvästi. Vastaavaa muuttotappiota on viimeksi koettu 12/2014 myöskin vuoden lopulla.

Suositusta kotiselaimesta kartalta näet myös hyvin visuaalisesti miten kasvu kehittyi (ts valitsemalla esiin karttataso 'Nettomuuttajat' sen oikeasta ylänurkasta) ja tunnistat myös Tallinnan eri kaupunginosat hyvin nopeasti.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin.

Hyödyllistä tietää & tuntea

 

Asuntojen viikkokatsaus (06.12.): myyjien vahva luottamus jatkui edelleen

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko laski keskihinnoittelua myyjillä vähän:
1977 €/m2.
Tarjousten alueellisia laskuja esiintyi eniten  Kristiine (-16 €/m2 ), Nomme (-12 €/m2 ), Lasnamae (-5 €/m2 ), Mustamae (-5 €/m2 ), Kesklinn (-2 €/m2 ), Pohja-Tallinn (-1 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen nostoja kokivat  Haabersti (+9 €/m2 ) & Pirita (+6 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa laski 2479 €/m2 tasoille.
Lähitulevaisuuden pyynnöt asettuivat nyt alemmaksi Tallinnan m2-keskihinnoista. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Piritan alueella: 2215 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -21% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 6 kpl laski niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 2 kpl nosti niitä.

Mustamäe halpeni kun sen Kadaka lähiössä sulkeutui moni uustuotanto kalliimmilla hinnoilla markkinoilta.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1712 €/m2 (-98 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Haabersti markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Piritan alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  7 aluetta tuki hinnotelun laskuja tarjouksiinsa ja 1 nostoja.

Voluumi ryhmässä laski selvästi: 219 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Lasnamäe ja Pohja-Tallinn.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen nostoja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1717 €/m2 (+17 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Kesklinn ja Kristiine alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Lasnamäe ja Haabersti kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueella ja 3 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (247 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Kristiine.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun laskua koko ryhmän keskihinnan ollessa: 1770 €/m2 (-108 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta laski mm Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Kesklinn alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Haabersti niiden hinnoittelun nostoin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 7 kpl laski niiden hinnoittelua kun samalla 1 kpl nosti niitä. Tarjousten määrät laskivat (331 kpl) samalla kun niiden keskittyminen vahvistui vähän keskustaa kohti (ts Kesklinn: 70 kpl / 21% ja Lasnamäe 67 kpl / 20%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Lasnamäe ja Pohja-Tallinn alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien lievää laskua keskihinnoissa mitä tukivat alueena Musta- ja Lasnamäe eniten eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Haabersti kaupunginosassa (ts 19 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Myymättömien tulvaa: >1200 ihkauutta kotia & 200 taloa markkinoilla

Uudistuotannon kotien aurinkoista "ilotulitusta" v2016 koko Tallinnasta

Uusien kotien räjähdysmäinen tarjonta Tallinnassa on muuttamassa kaupunkia radikaalisti tulevina vuosina sen asumisen suhteen varmasti. Tässä pintaraapaisussa käydään läpi vain osa kaikesta siitä alueiden markkinan myllerryksestä, joka on meneillään juuri nyt. Kaupungilla rahvaan mielipiteet kuitenkin polarisoituvat jo kahteen leiriin vankasti kysyttäessä: kupla on jo tosi paha & kaikki on vain tervettä kasvua kehittyvässä modernissa ihanassa pääkaunpungissa. Yleensä ottaen tallinnalainen virolainen aina tietää kaiken, mutta tässä vaikuttaa olevan vielä ratkaisematon tehtävä heillekin.

Keskustassa jo hypertungosta

Aivan Kesklinn:n ytimestä näkyy jo katukuvasta miten valtavia projekteja toteutuu, mutta niiden tarjonta myyntiin vasta kuvastaakin sitä kuinka kehittäjät tuntevat paineen kotien kauppoissa tänä päivänä. 

Kolme suurinta kotitarjonnan keskittymää johtaa Lasnamäen suuntaan

Kuvasta näkyy visuaalisesti auringon koosta heti uusien kotien määrä talossa ja sen väristä taas uuden talon m2-keskihinta (ts vihreä, oranssi tai punainen = edullinen vs kallis) tarjouksinaan. Mitä isompi aurinko, sitä enemmän kotien tarjouksia on talossa myynnissä.

Suurimmat tarjottavat keskittymät kohdistuvat siis nyt Sataman & keskustorin läheisyyteen sekä näiden väliin tuoreeseen 1 uuteen projektiinsa. Valtavin uusi tarjonta puskee siis nyt Lasnamäen rajan suuntaan keskustorin ympäristöön.

Keskustorin ympäristössä on kaksi uutta isoa taloa aktiivisimmin myynnissä

Vaikka keskustorin ympärillä on paljon uusia taloja koteineen kaupan erottuu kaksi niistä omaan luokkaansa tarjontansa kanssa: C.R. Jakobsoni ja Tartu mnt 52. Molemmissa taloissa kotien m2-hinta on asetettu hieman Kesklinn:n keskihintaa korkeammaksi (ts oranssi aurinko talolle).

Mielenkiintoisesti näitä vastaan: aivan äsken ilmestyi tarjouksineen markkinoille Pronksi 6a:n uusi talo, jossa jo lähtöhinta alkuun eräille kodeille on alle koko Kesklinn:n m2-keskihinnan myyjien tarjouksien. Tämä talo sai jopa julkista kritiikkiä paikallisten asukkaiden vastustaessa historiallisen talon purkua sen alta, mutta turhaan & tuloksetta.

Sataman & keskustorin välimaaston aivan tuore uusi uljas taloprojekti

Vielä yksi huima myynnin keskittymä uusia taloja löytyy Kadriorg:n puiston takaa Laululavan vierestä.

Laululavan uudet talot syntyvät meren äärelle näkyviin Piritan valtatielle

Näidenkin uusien kotien m2-hinta alittaa joissain kodeissa jo Kesklinn:n pyyntöjä selvästi vaikka ovatkin luksustaloja parhaimmalla paraatipaikalla merelle päin.

Põhja-Tallinna

Keskustan haastajaksi uusien talojen synnyssä on noussut Põhja-Tallinn:n kaupunginosa. Eniten tästä kunniasta voi kiittää sen Kalamajan "kuumaa huumaa" uusien talojen synnyssä (ts oikeassa ylänurkassa), jossa on eniten myymätöntä inventaariota lähiönä.

Suurimmat uusien kotien keskittymät Põhja-Tallinnan tarjouksissa

Kalamajassa voidaankin erottaa kaksi jopa erittäin suurta uuden rakentamisen aluetta: Lentosataman ympäristön kadut merelle päin sekä Balti Jaam:n keskustorin naapurusto aivan rautatatieaseman naapurissa.

Liikuttaessa kaupunginosan rajaa pitkin alas löytyy vielä yksi suuri keskittymä uusia taloja myös Rohu:n kadulta.

Uutena piirteenä markkinoilla näkyy kehittäjien innostus siirtyä kohti Stroomi:n uimarantaa eli Pelgurannan alueille. Aivan äskettäin julkistettiin jopa kaksi 10-kerroksen uutta tornitalon projektia sinnekin myyntiin, joista toisessa heti alkuun tuli markkinoille "vain" 32 kpl uusia koteja (Kolde pst 72). Muut uudet keskittymät taloja löytyvät Pelgurannan alueen kaukaisemmasta osasta (ts vasemmassa yläkulmassa kuvassa edellä).

Kalamajan hinnoittelu on pääasiassa kallista edelleenkin

Kalamajan hinnoittelu on hyvin kallista vrt lähiön sijaintiin osana Põhja-Tallinnaa, mutta poikkeuksia on alkanut markkinoilla näkyä myös uusien talojen kanssa (mm Soo 14a projekti kuvassa).

Vastakohtana tälle kehitykselle ovat Pelgurannan alueen ympäristön uudet talot, joissa heti alkuun neliöitä kaupataan alle kaupunginosan kaikkien myyjien tarjousten. Kyse on uusista tornitaloista, joiden vyöry alueelle on myös nostanut pintaan kritiikkiä paikallisten keskuudessa.  Toinen tornitalo (Madala 16) tullee olemaan se halvin lähiön alueelle nouseva massiivinen uudistuotanto (alk n. 1800 €/m2).

Pelgurannan tornitalot myyvät "paljon & halvalla" -tyyliin uusia kotejaan Stroomin rannoille

Haabersti (/ Mustamäe)

Tässä kaupunginosassa on kaksi teemaa, joiden ympärille uudet kodit & talot syntyvät: luodaanpa uusi lähiöalue katuineen & muutetaanpa nuo betonibunkkerien venäläistaustaiset asukkaat toisaalle. Toki voi ajatella, että Mustamäen rajan pinnassa rakentuvat uudet talot ovat myös porkkana Mustamäen ankeiden lähiöiden uusiin asumisvaihtoehtoihin.

Oheisessa kuvassa ylin kupla kupla kuvaa ensimmäistä ja muut Väike-Õismäelle kuviteltua muutosta.

Haaberstin uuden lähiön konaiset talot uusilla (tulevilla) kaduilla ovat hinnoiteltu jopa alle Haabersti:n keskihinnan oheisen kuvan mukaan sen Pikaliivan lähiössä (< 1600 €/m2).

Betonilähiön ympäristössä taas hinnat alkavat sen uusissa valtavissa taloissa olla nykyään vieläkin aggressiivisemmin halvempia kuin sekä Haaberstin että Mustamäen tarjouksissa yleensä jo lähtötasoissaan (alk 1500 €/m2).

Haaberstin & Mustamäen uusien kotien alhaiset m2-hintatasot ovat nyt jo sellaisia, että ne kilpailevat ja painavat vanhojen kerrostalojen arvoa alaspäin lähiöissä.
Paikallisen betoniasumisen korvaavia taloja heti Mustamäen puolelle Väike-Õismäellä

Pääkaupungin muut alueet

Tähän oli koottu vain aivan kaikkein suurimmat myyntikeskittymät markkinoilta tänään, mutta lähes kaikkialla on yksittäisiä myymättömiä uusia taloja koteineen markkinoilla ja paljon lisää (vrt aurinkoja kartalla) vm 2015 - 2017.

Uuden inventaarion määrä on nyt n 200 uutta taloa & niissä reilut 1250 kpl koteja odottamassa ostajaansa v2015-2017.

Satojen miljoonien arvoinen kysymys (ainakin rahoittajapankeille & kehittäjille) onkin se, että mistä löytyvät ostajat tälle kaikelle uudelle uudelle asumistuotannolleen.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain kertoo näppärästi tuoreimman tilanteen uudistuotannon tarjonnasta Tallinnaan.

Kotien normaali myynti- & tarjousaika nousi 30 viikkoon Tallinnassa

Tallinnan kotien julkinen normaali myyntiaika netissä piteni 30 viikkoon lokakuussa 2016 ilmenee kotiselaimen tarjouskannan kauppatiedoista. Edelliseen katsaukseen nähden on myyntiaika kasvanut nyt noin neljällä viikolla lisää. Pisimpään & eniten markkinoilla pysyvät nyt Pohja-Tallinnan & Piritan tarjoukset.

Oheinen kuva kertoo koko kotien tarjouskannasta nykyään & siitä näkee hyvin miten jyrkästi tarjonta vähenee kun aktiivinen myytävä kodin julkinen tarjous vanhenee >30 viikkoa (= n. 7 kk).

Myyntitarjoukset supistuvat jyrkästi 30. viikon jälkeen Tallinnassa (10/2016)

Suurimmat kaupunginosat ovat myöskin hyvin erilaisia kun vertaa niiden tarjousten markkinoilla käyttäytymistä toisiinsa.

Kodin tarjouksien määrät & iät neljällä Tallinnan suuralueella

Kuvasta näkee miten jyrkästi & tehokkaasti tarjoukset poistuvat Kesklinn:ssa myynnistä (ts sininen paksu viiva) kun taas vastakohtana Lasnamäellä hiipuminen on hitainta & uskoa riittää myyjillä pidempään.

Pohja-Tallinnassa on myös poikkeuksena suurempi joukko pidempään eli 36 viikkoa markkinoilla pysyviä tarjouksia vrt kolmeen muuhun kaupunginosaan ja siellä on max 59 viikon ikäisiä tarjouksia kaikkein eniten myynnissä.

Kodin myyjän "kipuraja" sulkea / myydä tarjous markkinoilta riippuu hieman siis asuinalueesta, jota katsellaan. Yleisesti ottaen se on kuitenkin selvästi melko samaa luokkaa koko Tallinnassa.

Johtavaa optimismia kahdella alueella

Markkinoilla pisimpään kestäneet tarjoukset ja niinde määrät kaupunginosittain osoittavat sitkeimpien myyjien alueet oheisen kuvan mukaan.

Vanhimmat & runsaimmat kodin tarjoukset löytyvät Pohja-Tallinnasta & Piritalta

Kaksi kaupunginosaa on tässä selvästi yli muiden eli 59 viikkoa auki olleita tarjouksia on suurin joukko Pohja-Tallinnassa sekä Piritalla.

Yleensä ottaen jopa edes max 59 viikon markkinoinnin aikana kahden johtavan kaupunginosan kodin tarjoukset ovat hyvin passiivisesti päivittämässä omia hintojaan, joka viittaa lähinnä "varmuuden vuoksi" näyteikkunatarjontaan aivan muutamia poikkeuksia mukaan laskematta. Piritalla tapahtuu myös selvästi useammin aktiivista hinnan uudelleen arviointia Pohja-Tallinnaan verrattuna nykyään: tietyissä kodin vanhimmissa tarjouksissa tarkistukset alemmas ovat olleet max luokkaa >30 000 € eli n -10% lähtötarjoukseen nähden.

Ostajana voit hyötyä kaupanteon hetkellä tietämällä siis kuinka lähellä "kipurajaa" (/30. vko) myyjä juuri tällä hetkellä on markkinoilla.

Markkinatiedot tarjoaa

Erään kodin tarjouksen hinnoittelua

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan Tallinnan asuntokaupan kehitystä täsmällisesti tarjouksien iän kannalta. Liittymällä jäseneksi & asiakkaaksi avaat käyttöösi täyden tarjouskohtaisen elinkaaren & hintahistorian tiedot nätisti visuaalisesti suoraan sen interaktiiviselta kartalta.

 

Tallinnan koteja myydään puoli vuotta maksimissaan

Tallinnan kotien julkinen markkinointi netissä kestää nykyään yleensä lähes 6 kk (= 24 vko) ilmenee kotiselaimen tarjouskannan keräämien tarjoustietojen perusteella. Mielenkiintoisesti koko markkina selvästi polarisoituu yhä enemmän Kesklinn:n & Pohja-Tallinn:n suuntaan kun katsotaan pidempään markkinoilla pysyvien tarjousten määriä. Tämä teksti valaisee sinulle miten tämä tapahtuu käytännössä lyhyesti.

Oheinen grafiikka kertoo koko kotien tarjouskannasta nykyään & siitä näkee miten jyrkästi tarjonta todellakin loppuu kun aktiivinen myytävä kodin tarjous vanhenee >24 viikkoa (ts lähes puoli vuotta). Tällöin viimeistään koti joko myyntiyritys loppuu tai se on itse asiassa päätetty myydä.

Tarjousmäärien jakauma kodin nettimarkkoilta Tallinnassa (9/2016)

Kodin ostajana on hyödyllistä tietää: mitä vanhemmaksi tarjous markkinoilla muuttuu kohti n 6 kk:n maagista rajaa Tallinnassa sitä tn se löytyy keskustan / Kesklinn:n alueelta, jossa muutenkin käydään vilkkainta & tehokkainta  asuntokauppaa. Esim juuri viimeisen 24. viimeisen viikon osalta n 45% tarjouksista sijoittuu juuri keskustaan.

Sitkeintä optimismia Pohja-Tallinn:ssa

Jopa 52 viikkoa / siis vuoden markkinoilla olleita tarjouksia löytyy omana ryhmänään myös suurempi joukko silmiin pistävästi vaikka siis 24 vko:n jälkeen tarjonta normaalisti pienenee jyrkästi oheisen käyrän mukaan. Tässä - sitkeimpien optimistien - myyjien ryhmässä on erikoista se, että valtaosa kodin tarjouksista keskittyy juuri Pohja-Tallinnan alueelle ylivoimaisesti ts n 34% nykyisessä markkinatilanteessa. Heillä on pääkaupungin suurin usko myynnin jatkamiseen kuukaudesta toiseen / pakko toimia näin.

Kun katsotaan kunkin kodin hintakehitystä tämän ryhmän sisällä on hyvä tietää, että suurin osa näistä myyjistä ei välitä edes vuoden aikana juurikaan päivittää tai muuttaa tarjoustaan vaikka markkinatilanne muuttuisi radikaalisti ympärillä. Joskin tietyissä tapauksissa ovat pyyntöjen alennukset myös melko radikaaleja.

Ostajana voit hyötyä kaupanteon hetkellä tietämällä siis kuinka lähellä "kipurajaa" (/24. vko) myyjä juuri tällä hetkellä on markkinoilla: lähestyttäessä puolta vuotta on yhä tn, että myyjä haluaa oikeasti sulkea kaupan kanssasi.

Markkinatiedot tarjoaa

Erään tarjouksen hinnoittelua

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan Tallinnan asuntokaupan kehitystä täsmällisesti tarjouksien iän kannalta. Liittymällä jäseneksi & asiakkaaksi avaat käyttöösi täyden tarjouskohtaisen elinkaaren & hintahistorian tiedot nätisti visuaalisesti suoraan sen interaktiiviselta kartalta.

 

Helpotusrallia Brexit-paniikin jälkeen kotimarkkinoilla 7/2016

Helpotusralli kotien kaupoissa (ts "dead-cat bounce") näkyi selvästi Tallinnan asuntomarkkinoillakin. Alkuvuodesta jo alkanut luisuminen kotien hinnoissa kalliissa keskustassa päättyi - melko odotettuun - paikalliseen hintaralliin Brexit-päätöksen tultua ulos. Kodin ostajat pelkäsivät pahinta & kauppoja tehtiin varovaisemmin vain halvemmilla alueilla ja kas kun päätös on tehty uusi ralli saattoi taas alkaa kaupungissa. Samalla hellittivät myös pelot Tallinnan halvimmilla alueille myyjien keskuudessa eli tarjoukset lähtivät nousuun. Kiitos siis jälleen EKP:n uljaalle setelipainolle suoraan Frankfurtiin tuesta todelliseen perinteiseen kivijalkateollisuuteen.

Edellisen 12 kk:n m2-keskihintojen kehityksen tiivistävät oheiset kuvat hyvin.

Pohja-Tallinn voitti kauppoja Kesklinn:n kustannuksella alkuvuodesta 2016

Selvä voittaja helpotusrallissa on Pohja-Tallinn: 1 kuukauden ero myyjän ja ostajan välillä kaventui viime vuoden minimiin. Samalla myös arvonnousua mittaava trendikäyrä kääntyi jyrkempään nousuun näiden kahden alueiden välillä. Joka tapauksessa myyjien näkemys erkaantuu yhä edelleen nopeammin ostajista eli tn yhä pidemmät myyntiajat ovat edessä kaupunginosien myyjille keskimäärin.

Luottamuspula vaivasi halvempien alueiden myyjiä alkuvuodesta alkaen

Vaikka molemmilla halvemmilla alueilla ostettujen kotien keskihinnat laskivat ovat trendikäyrät silti luottavaisia loppujen lopuksi arvon nousuun nopeammin kuin mitä myyjät odottavat. Lasnamäellä tämä arvon nousu on nopeampaa (ts toteutumien kerroin = 2.10x) kuin Mustamäellä, mutta vastapainona ovat todella suuret heilahtelut kuukaudesta toiseen toteutuvien kauppojen keskuudessa eli se kuuluisa "suurempi riski + isommat tuotot" tässäkin kohtaa.

Nähtäväksi nyt jääkin kuinka yhden kuukauden ihme tämä heinäkuu sitten olikaan eli tulevat viikot kaiken muuttaa taas voi.

 

Suuralueet tukevat nostetta kotien hinnoissa – jyrkimmin kaikkein halvimmat

Asuntomarkkinoiden tunnelma on kääntynyt kesän alkuun nyt posiviiseksi kun ynnätään viime kuukausien kehitystä yhteen. Kaikki tärkeimmät neljä kaupunginosaa (Kesklinn, Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn) ovat nyt nousutrendissä toteutuneissa m2-keskihinnoissaan. Kauppatilastot kertovat myös, että jyrkimmin & halukkaimmin ostajat nostivat halvimpien alueiden keskihintoja eli ostivat entistäkin kalliimpia koteja siellä.

Päivitys 7/2016: Brexit-shokin myötä lyhyen aikavälin kodin myyntiodotukset ovat voimakkaasti muuttuneet Tallinnassa myöskin.

Edellisen 12 kk:n m2-keskihintojen kehityksen tiivistävät oheiset kuvat hyvin.

Kodin hintojen kehitys kaupunginosissa Kesklinn & Pohja-Tallinn

Tästä nähdään miten Kesklinn & Pohja-Tallinn ovat samankaltaisessa tilanteessa: molemmilla toteutuneiden kodin kauppojen keskihinta nousee, mutta tätä vieläkin nopeammin nousee myyjien tarjousten m2-hinta markkinoilla. Tätä selittää pitkälti voimakas kalliimpi markkinoille vyöryvä uudistuotanto, jonka osuus on ollut kasvussa koko tarjonnassa. Pohja-Tallinnassa erityisesti on vaikuttanut Kalamajan huumaava kehitys vuoden ajalta sen rakentamisessa.

Kodin hintojen kehitys kaupunginosissa Mustamäe & Lasnamäe

Lasnamäe & Mustamäe toimivat kaupungin halvimpina asuinalueina myös samalla lailla pareittain keskenään: näissä toteuneiden kauppojen hinta on jyrkemmin nousussa kuin niiden kotien myyntitarjouksissa markkinoilla. Koska näillekin alueille rakennetaan paljon uusia kerrostaloja, joiden tarjousten määrät kasvavat kovasti markkinoilla, on vanhojen kodin myyjien pitänyt alentaa pyyntöjään viime vuoden kuluessa enemmän kuin kahdella edellisellä alueella. Tämä näkyy sitten myyjien pyyntöjen koko keskihinnassa hyvin hitaana nousuna. Vaikka ostajan ja myyjän näkemys hinnasta on jo hyvin lähellä toisiaan näillä alueilla, on tämä lisännyt kauppaa kodeista kuitenkin vain lähinnä Lasnamäen eräissä lähiöissä astetta vilkkaammaksi.

Alkuvuoden erittäin jännittyneistä & epävarmoistakin tunnelmista on siis toivuttu & kotien markkinat näyttävät jälleen vahvoilta kokonaisuutena kaikilla asuntojen myynnin tärkeimmillä alueilla Tallinnassa.