Vain muutama suuralue täyttää kodin investointivaatimukset

Jatkuva hintapyyntöjen nousu Tallinnassa on muuttanut asuntomarkkinoita niin, että neljä suurinta myyntialuetta ei enää täytä kaikkia standardeja investoijan reunaehtoja. Tärkeä perinteinen reunaehto kannattavasta vuokrakohteesta: sen myynneissä on yleensä <120 päivän ilmoitusten kiertonopeus / kaupattava koti. Tämä perusehto toteutuu enää Tallinnassa vain kahdella kaupunginosan alueella nykymarkkinoilla - nimittäin: Mustamäellä & Lasnamäellä.

Kaikkien kerros- & pientalokotien viimeisimmät markkinoilla olojen ajat näyttävät nykyään seuraavalta.

Ilmoistusajat heikoimmasta parhaimpaan kodin sijoittajalle alueittain Tallinnassa (8/2017)

Samaan aikaan kun Kesklinn:ssa & Pohja-Tallinnassa ollaan jo ns "riskirajoilla" investoijan perusehdon mukaan normaalissa ilmoitusajassa, niin kuvasta hyvin näkee miten parempi tilanne yhä on Musta- & Lasnamäellä keskimäärin katsoen.

Tähän tietysti vaikuttaa m2-keskihinnan kehitys, joka suoraan linkittyy myös uudistuotannon määrän kasvuun & tarjontaan alueittain. Äskettäin julkaistun paikallisen markkinakyselyn mukaan suurimmat keskittymät uudistuotantoa valmistuu juurikin Kesklinn (26%), Lasnamäe (22%), Pohja-Tallinn (20%) ja Mustamäe (14%) alueille, mutta koska Mustamäe & Lasnamäe ovat halvempia näistä ovat ilmoitus- & myyntiajat siellä astetta nopeampia.

Lähiöiden kätketyt helmet

Vaikka suuri yleiskuva näyttääkin investoijalle varoitusmerkkiä jo kahden ison kaupunginosan kohdalta, niin katsomalla tarkemmin niiden sisältä monia niiden eri lähiöitä näkemys muuttuu: pienaluiden suosio kun on hyvin paikallista mitä tulee kodin myyntiin & ostoon. Vaikkapa keskustasta voit löytää monia lähiöitä, joissa kiertonopeus on lyhyempi.

Tärkein ydinsanoma tässä bloggauksessa onkin se, että muutamissa nyt mainituissa kaupunginosissa helmien löytäminen sijoittajalle on astetta helpompaa silloin kun tavoitteena on arvonnousua lähitulevaisuudesta. Ilmoitusaika markkinoilla on hyvä lähtökohta paikantaa automaattisesti sopivia alueita.

Hyvä on myöskin tässä muistaa, että markkinat muuttuvat pikku hiljaa jatkuvasti isoissa kaupungeissa dynaamisesti & ne yleensä seuraavat isompia makrotason  kehitystrendejä niiden taustalla (mm liikenneyhteyksien & palvelurakenteen paraneminen paikallisesti).

Markkinatiedot tarjoaa

Kotien automaattiset ilmoitusajat tarkastelussa

Voit kotiselaimen avulla vaivattomasti & kivasti itse tarkistaa - kuten ammattimainen sijoittaja - nykyiset kaikkien kaupunginosien ns "Päiviä auki" aktiiviset kodin ilmoitteluajat (= 8 kpl Tallinnassa). Tämä parantaa mahdollisuuksia ymmärtää kiinteistösijoituksen riskiä oman edelleen myynnin näkökulmasta.

Tallinnan asukasluku 7/2017: kärkeen palasivat perinteiset suuralueet


Tallinnan asukasmäärä kasvoi 7/2017 heinäkuussa: +232 asukkaalla.


Viime vuonna 7/2016 tähän aikaan muuttovoitto pääkaupunkiin oli heikompaa (ts +175 uutta asukasta/kk kirjattiin tuolloin).

Nettomuuttajien kasvu oli hieman viime vuotta vilkkaampaa.

Eniten nousuja kirjasivat nämä asuinalueet:

  1. Kesklinn (+139)
  2. Pohja-Tallinn (+62)
  3. Haabersti (+59)
  4. Nomme (+21)
  5. Pirita (+15)

Kärjessä jatkoi yhä keskustan alue kun toiseksi palasi Pohja-Tallinn. Myös Haaberstin hyvä muuttovire jaksoi jatkua 3. kk edelleen koko kaupungissa.

Muuttotappioita syntyi seuraavasti:

  1. Lasnamaäe (-39)
  2. Kristiine (-24)
  3. Mustamäe  (-1)
Suurin yllätys oli sekä Lasnamäen vaisu muuttajien määrä viime vuoden 2016 tilanteeseen nähden.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

Hyödyllistä tietää & tuntea

 

Asuntokaupat 7/2017: hintojen jousto alemmas jatkui

Kodit laskivat  keskihinnoiltaan 7/2017 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa tasolle: 1668 €/m2.

Isommat toteutumien m2-hintojen laskut koettiin: Pohja-Tallinn (-6,3), Pirita (-5,1%), Kesklinn (-2,2%), Lasnamäe (-1,8%), Nõmme  (-1,1%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Nousijoiden puolella hinnoissaan olivat tällä kertaa: Mustamäe (+6,2%), Kristiine (+1,1%) & Haabersti (+1,0%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat laskivat kun kolme suurinta kaupunginosaa laski yhdessä keskihintaansa alemmaksi. Samalla koko kaupungin liikevaihto supistui jyrkästi: n 60,0 miljoonaan / kk (ts -7,5 milj/kk) toista kuukautta peräkkäin. Tähän vaikutti vahvimmin Kesklinn:n, Lasnamäen, Haaberstin & Pohja-Tallinn:n myyntien supistuminen. Selvästi suurinta myynnin supistimista rahassa näistä kokivat Kesklinn & Lasnamäe kaupunginosat.
Kaupungin kallein & halvin laskivat hintojaan alemmas yhtenäisesti.

Useimmat suuralueet laskussa

...
...

Heinäkuu 2017 muutti hintoja nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa - kuten (€/m2) kuukausitason alemmasta muutoskuvastakin voi havaita kaikkiaan viiden eri kaupunginosan toimesta.

Kauppamäärät jatkoivat laskua

Kauppojen määrät (ts 638 kpl) Tallinnassa 7/2017 kodeille laskivat selvästi vrt 6/2017 kuukausitasoon (730 kpl) nähden (-92 kpl). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n 67,5 milj. eurosta nyt n 60,0 milj. euroon (ts -11%). Laskua kauppoihin kirjattiin nyt 2. kuukausi peräkkäin.

 Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat  Tallinnan asuinalueet:

  1. Mustamäe, 166 kpl
  2. Lasnamäe, 114 kpl
  3. Pohja-Tallinn, 110 kpl
  4. Kesklinn, 104 kpl 
  5. Haabersti, 51 kpl
  6. Kristiine, 45 kpl

Kärkeen nousi syksyn koulujen alkua ennakoiden Mustamäen korkeakoulujen alue jatkaen ed kuukauden trendiään.

Kärkikaksikon muodostivat tällä kertaa kaksi halvinta koko Tallinnan suuraluetta samalla kun yleensä kärjessä kauppoja johtava kallein keskustan alue tippui listalla neljänneksi.

Suurimmat menettäjä rahassa & liikevaihdon supistumisessa:

  1. Kesklinn (-4,7 M€/kk ts 18,2 -> 13,5 milj.euroon)
  2. Lasnamäe (-3,8 M€/kk ts 11,9 -> 8,1 milj.euroon)
  3. Haabersti (-1,5 M€/kk ts 6,2 -> 4,7 milj.euroon)
  4. Pohja-Tallinn (-1,4 M€/kk ts  9,9 -> 8,5 milj.euroon)
  5. Kristiine (-0,3 M€/kk ts 4,2 -> 3,9 milj.euroon)
  6. Mustamäe (+3,6 M€/kk ts 10,6 ->  14,2 milj.euroon)
Selvästi suurin myynnin leikkaus tapahtui Kesklinn:n sekä Tallinnan halvimman suuralueen Lasnamäen kautta.
.
Neljästä pääkaupungin suurimmasta myynnin alueesta selvisi plussalle & kasvuun edellisen kuukauden tapaan ainoastaan Mustamäen kaupunginosa, joka kiri myyntejään ylös merkittävästi ennakoiden yleensä vuosittain toistuvaa elo/syyskuun kysyntäpiikkiä markkinoilla uusien opiskelijoiden takia.
.
Myyntiodotukset: 8/2017
Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen hintabarometrin tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 8/2016 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Kesklinn, Lasnamäe, Pohja-Tallinn & Mustamäe kaupunginosiin.
.
Kun kesä- & heinäkuun myynti näytti suosivan ennakolta jo Mustamäen aluetta on tn sen tilanteen normalisoituvan alemmas samalla kuitenkin näyttää siltä, että markkinaympäristö suosii viime kuukausien valossa enemmän halvempia alueita kuin aivan kalleinta keskustaa.
.
 Markkinatiedot tarjoaa 

Asuntojen viikkokatsaus (31.07.): korkeakoulusuuntaiset alueet kallistuivat eniten

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä:
2077 €/m2.
Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Kristiine (+19 €/m2 ), Mustamae (+6 €/m2 ), Pohja-Tallinn (+4 €/m2 ), Haabersti (+3 €/m2 ), Kesklinn (+1 €/m2 ), Pirita (+1 €/m2 ), alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Lasnamae (-8 €/m2 ), Nomme (-8 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa nousi 2552 €/m2 tasoille. Mustamäen kaupunginosa teki uuden ennätyksen sen keskihinnassaan 1634 €/m2 julkisissa pyynnöissään.
Mustamäen korkeakoulualue kallistui yhä lisää 5. viikkoa. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2071 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -29 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 6 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 2 kpl laski niitä.

Kristiine kallistui kun sen Tondi lähiössä listautui uudistuotantoa myyntiin 3 eri naapuritalosta.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1941 €/m2 (-148 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Mustamäe markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Kristiine ja Nomme alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  5 aluetta tuki hinnotelun laskuja tarjouksiinsa ja 3 nostoja.

Voluumi ryhmässä nousi selvästi: 220 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa keskihintojen muutosta ei tapahtunut sen aliryhmän koko keskihinnan ollessa: 1852 €/m2 (+/-0 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Nomme alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Kristiine ja Pirita kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin melko harvinainen nettotasapaino hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueen noustessa ja 3 laskiessa. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (221 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun nostoa koko ryhmän keskihinnan ollessa: 1937 €/m2 (-130 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Kesklinn, Mustamäe ja Pohja-Tallinn alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Kristiine & Pirita niiden hinnoittelun laskuin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 6 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 2 kpl laski niitä. Tarjousten määrät nousivat (289 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni keskustaa kohti (ts Kesklinn: 88 kpl / 30% ja Lasnamäe 59 kpl / 20%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Mustamäe ja Nõmme alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Kristiine eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Kristiine kaupunginosassa (ts 12 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Asuntojen viikkokatsaus (24.07.): markkina ennakoi jo opiskelujen alkua

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä: 2074 €/m2.

Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Nomme (+18 €/m2 ), Haabersti (+7 €/m2 ), Mustamae (+7 €/m2 ), Kesklinn (+5 €/m2 ), Lasnamae (+4 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Pirita (-35 €/m2 ), Kristiine (-11 €/m2 ), Pohja-Tallinn (-6 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa nousi 2551 €/m2 tasoille. Uusia ennätyksiä leivottiin jälleen: Mustamäe (1628 €/m2) ponkaisi jyrkästi sen kalleimmille tasoilleen sitten maan kiinteistölaman v2009 yhden uustuotannon talon voimasta.
Korkeakoulualueen Mustamäe:n vakaa nousu jatkui 4. viikkoa peräkkäin markkinoilla 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2068 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -29 % vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 5 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 3 kpl laski niitä.

Mustamäe kallistui kun sen Mustamäe lähiöstä poistui monia yksiöitä markkinoilta.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille nostivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 2088 €/m2 (+80€/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn ja Mustamäe markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun laskua esiintyi mm Pohja-Tallinn ja Kristiine alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu nousi kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  4 aluetta tuki hinnotelun nostoja tarjouksiinsa ja 4 laskuja.

Voluumi ryhmässä laski: 194 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Mustamäe.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen nostoja  sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1851 €/m2 (+37 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pirita ja Haabersti alueiden noussseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Kesklinn ja Lasnamäe kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 3 asuinalueella ja 5 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi (235 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Haabersti ja Pirita.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoilla oli keskihinnoittelun laskua koko ryhmän keskihinnan ollessa: 2067 €/m2 (-54 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta laski mm Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Pirita alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Mustamäe & Nomme niiden hinnoittelun nostoin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 6 kpl laski niiden hinnoittelua kun samalla 2 kpl nosti niitä. Tarjousten määrät laskivat (285 kpl) ja niiden keskittyminen voimistui keskustaa kohti (ts Kesklinn: 108 kpl / 38% ja Pohja-Tallinn 43 kpl / 15%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Kesklinn alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Mustamäe eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 30  kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Ison kodin myyntiaika tuplautuu Tallinnan keskustassa helposti

Pienen kodin/yksiön normaali myynti- & tarjousaika Kesklinn:ssa on selvästi lyhyempi kuin kaikkein suurimpien viikosta toiseen. Koska keskihinnat ovat myös kaupungin korkeimpia, eroavat alle 30 m2:n ja 70 - 250 m2 (= se suurin kokoluokka) kotien myyntiajat myös jyrkästi toisistaan: kun pienen kodin kaupat suljetaan n 12 viikossa keskimäärin, niin suurimpien omistajien pitää varautua odottamaan jo 23 viikkoa sen ostajan löytymistä.

Onko oma kodin välittäjäsi edes tehokas?

Tämä on keskeinen avainkysymys, jos olet myymässä kotia: tuntemalla & tarkistamalla oman alueesi normaalin myyntiajan voit paremmin arvioida välittäjän kykyjä oikeati paneutua sinun kiinteistösi myyntiprosessiin & -tuloksiin.

Keskustan alue voidaan tarkemmin jakaa seuraaviin kokoluokkiin & niiden myyntiaikoihin, jotka ovat vertailtavissa suoraan mm Viron kiinteistöviraston (Maa-amet) hyödyllisten Tallinnan kotien virallisten myyntitilastojen kanssa.

Kodin myyntiaika keskustassa kodin eri kokoluokissa

Kuvasta voi lukea mm sen, että 50 m2:n keskustan kaksio kestää pyöreästi 17 viikkoa myynnissä kunnes se joko lopulta myydään / vedetään vaan muusta syystä pois markkinoilta.

Ihan eri fiilis keskustan ulkopuolella

Mielenkiintoista on Tallinnassa myös katsoa miten tilanne myyntiajoissa muuttuu jos koti sijaitsee kolmella muulla eniten kauppaa pyörittävällä alueella.

Myyntiaikojen vertailu suurimpien & tärkeimpien kaupunginosien kesken

Tästä kuvastahan näkee hyvin miten keskustan myyntiajat kulkevat äärimmäisyydestä toiseen pienten & suurten kotien kesken. Lisäksi, samaa mallia noudattaa myös pääkaupungin halvimman Lasnamäen alue: sen aivan pienempien (< 30 m2) kotien myyntiaika on noin puolet nopeampaa (ts noin 7 viikkoa) keskustaan nähden. Aivan isoimpien kotien (> 70 m2) viikoissa taas ollaankin melko tasoissa.

Pohja-Tallinnan & Mustamäen tilanne muistuttaa myös toisiaan vaikka keskihinnat ovatkin aivan toisenlaiset nykyään kaupunginosissa myyjien ilmoituksissa. Molemmista näkyy miten aivan pienimmästä kodista isoimpaan ei ole markkinointiajoissa yhtä suurta huojuntaa kuin kahdella ed. alueella.

Kodin ostajana on oikein hyvä tietää miten käy jos & kun myyntiä joutuu toteuttamaan: kuten nykymarkkinasta näet kodin koosta riippuen tilanne voi olla hyvin erilainen alueiden erilaisista arvostuksista johtuen.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain laskee & näyttää automaattisesti sinulle myynti- & tarjousaikojen kehityksen juuri viimeisen markkinatilanteen mukaan helposti.

Voit myös kivasti tarkistaa Tallinnan julkisista myynti-ilmoituksista kartalta missä vaiheessa ne ovat alueeellaan nyt: nuorempia / vanhempia kuin alueensa normaali myyntiaika.

Osta & myy siis seuraava kotisi kuin kiinteistöalan ammattilainen & tutustu faktoihin omalta alueeltasi - se kannattaa varmasti.

Tallinnan asukasluku 6/2017: muutto vaimeni parilla yllätysalueella


Tallinnan asukasmäärä kasvoi 6/2017 toukokuussa: +194 asukkaalla.


Viime vuonna 6/2016 tähän aikaan muuttovoitto pääkaupunkiin oli hitusen vahvempaa (ts +232 uutta asukasta/kk kirjattiin tuolloin).

Nettomuuttajien kasvu oli linjassa viime vuoden vastaavaan aikaan.

Eniten nousuja kirjasivat nämä asuinalueet:

  1. Kesklinn (+95)
  2. Haabersti (+69)
  3. Kristiine (+25)
  4. Pirita (+21)
  5. Lasnamäe (+11)
  6. Pohja-Tallinn (+4)

Kärkeen palasi perinteinen keskustan alue, mutta Haaberstin viime kuukauden hyvä muuttovire jaksoi jatkua 2. edelleen koko kaupungissa.

Tämä tukee yhä käsitystämme siitä miten vilkkaampaa asuntokauppa on ollut viime kuukausina juurikin Haaberstin kaupunginosassa, joka tietysti luo uusia pysyviä asukkaita alueelle.

Muuttotappioita syntyi seuraavasti:

  1. Nõmme (-24)
  2. Mustamäe (-7)
Suurin yllätys oli sekä Lasnamäen että Mustamäen vaisu muuttajien määrä viime vuoden 2016 tilanteeseen nähden.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin.

Hyödyllistä tietää & tuntea

 

Asuntokaupat 6/2017: myynti siirtyi ulkolähiöihin enemmän

Kodit nousivat yhä lisää keskihinnoiltaan 6/2017 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa tasolla: 1695 €/m2.

Isommat toteutumien m2-hintojen nousut koettiin: Pirita (+19,5%), Kesklinn (+4,8%), Lasnamäe (+4,5), Mustamäe (+3,9) & Pohja-Tallinn (+1,7%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Laskijoiden puolella hinnoissaan olivat tällä kertaa: Nomme (-5,0%), Kristiine (-4,5%) & Haabersti (-3,2%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat nousivat kun neljä suurinta kaupunginosaa nosti yhdessä keskihintaansa kalliimmaksi . Samalla koko kaupungin liikevaihto taas kutistui jyrkästi: n 67,5 miljoonaan / kk (ts -14 milj/kk). Tähän vaikutti vahvimmin Kesklinn:n, Kristiine:n & Pohja-Tallinnan myynnin supistuminen. Selvästi suurinta myynnin kasvua/kk rahassa kokivat Haabersti & Mustamäe kaupunginosat.
Kodin ostajat tukivat halvempien alueiden kasvua eniten Tallinnassa.

"Neljä suurta" johtivat hintakehitystä ylös

...
...

Kesäkuu 2017 muutti hintoja nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa - kuten (€/m2) kuukausitason alemmasta muutoskuvastakin voi havaita neljän suurimman & vaikuttavimman kaupunginosan johdolla.

Kauppamäärät alas hintojen noustessa

Kauppojen määrät (ts 730 kpl) Tallinnassa 6/2017 kodeille laskivat selvästi vrt 5/2017 kuukausitasoon (848 kpl) nähden (-100 kpl). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n 82,0 milj. eurosta nyt n 67,5 milj. euroon (ts -18%).

 Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat  Tallinnan asuinalueet:

  1.  Lasnamäe, 166 kpl
  2. Mustamäe, 150 kpl
  3. Kesklinn, 156 kpl
  4. Pohja-Tallin, 103 kpl 
  5. Haabersti, 57 kpl
  6. Kristiine, 48 kpl

Kärjessä hyvin vakiintunut tuttu kaksikko jälleen. Mustamäe nousi pitkästä aikaa omaa tasoaan korkeammalle ja kolmanneksi samalla kun Pohja-Tallinna koki pientä vaimenemista vastaavasti sen suosiossaan.

Mustamäen nousua huimasti ylemmäs voi selittää mm alkusyksyyn yleensä ajoittuva kotien kysynnän piikki aina korkeakoulujen alkaessa: osa ostajista jo huomattua tämän ilmiön saattaa puhtaasti spekuloida markkinoilla entistäkin enemmän.

Huolimatta Haaberstin kaupunginosan valtavasta näkyvästä uusien asuntojen myymättömästä kotien varannoista jäi sen myyntitulos kohtuullisen vaisuksi välittäjien ponnisteluihin nähden tässäkin kuukaudessa: kotien  kauppamäärät laskivat selvästi alueella.

Suurimmat voittajat rahassa & liikevaihdon kasvussa:

  1. Mustamäe (+5,5 M€/kk ts 5,1 -> 10,6 milj.euroon)
  2. Haabersti (+0,8 M€/kk ts 5,4 -> 6,2 milj.euroon)
  3. Lasnamäe (-2,1 M€/kk ts 14,0 -> 11,9 milj.euroon)
  4. Pohja-Tallinn (-4,1 M€/kk ts  14,0 -> 9,9 milj.euroon)
  5. Kristiine (-4,3 M€/kk ts 8,5 -> 4,2 milj.euroon)
  6. Kesklinn (-4,7 M€/kk ts 22,9 -> 18,2 milj.euroon)
Myyntiään kasvatti melko yllättävä parivaljakko perinteisten neljän suuren kaupunginosan ulkopuolelta.
.
Suurin voittaja oli Mustamäen kaupunginosa, joka siis käytännössä 2x myyntinsä kuukauden aikana. Välittäjien yhä suurempi yritys Haaberstin puolesta kantoi sen nyt myös listan kakkoseksi vaikka myynti siellä ei kovin dramaattisesti noussutkaan.
.
Markkinoiden muutoksesta kertoo paljon sekin, että pudotusta kärsi ylivoimaisesti eniten nyt kaupungin kallein & yleensä eniten kotejaan myyvä keskustan alue samalla kun halvin alue pysyi yhä listan kolmantena (ts Lasnamäe). Ostajien halu & kyky rahoittaa kotiaan näytti siis yhä siirtyvän kohti halvempia mahdollisuuksia asua Tallinnassa.
.
Myyntiodotukset: 7/2017
Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen hintabarometrin tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 7/2016 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Pohja-Tallinn, Kesklinn, Lasnamäe & Mustamäe kaupunginosiin.
.
Kesäkuu yllätti meidät kuitenkin täysin sen toteutuneissa myynneissään joten lienee turvallista sanoa, että heinäkuun tuleva myynti saattaa jatkaa markkinan muutosta & vuoden takaiset myynnin olosuhteet eivät enää pädekään isossa kuvassa.
.
 Markkinatiedot tarjoaa 

Asuntojen viikkokatsaus (12.06.): huoleton nousuhuuma jatkui kesäisesti

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä jälleen uuteen ennätykseen:
2079 €/m2.
Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Nomme (+19 €/m2 ), Lasnamae (+8 €/m2 ), Mustamae (+4 €/m2 ), Pohja-Tallinn (+1 €/m2 ), Kristiine (+1 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Pirita (-20 €/m2 ), Haabersti (-2 €/m2 ), Kesklinn (-1 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa laski 2557 €/m2 tasoille. Uusia ennätyksiä tarjousten hinnoittelussa kodeille: Lasnamäe (1518 €/m2) nousi nyt sen kalleimmille tasoilleen sitten maan kiinteistölaman v2009.
Lasnamäen halvin alue jatkoi trendiään uuteen ennätykseen jo 10. viikkoa Tallinnassa
Kallistuvat halvimmat alueet johtivat koko kaupungin hinnoittelua ylemmäs. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Piritan alueella: 2257 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -31% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 5 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 3 kpl laski niitä.

Lasnamäe kallistui kun sen monet lähiöt sulkivat halvempia tarjouksiaan pois markkinoilta.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 2022 €/m2 (-47 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn ja Kristiine markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Pohja-Tallinn, Lasnamäe ja Haabersti alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  2 aluetta tuki hinnotelun laskuja tarjouksiinsa ja 6 nostoja.

Voluumi ryhmässä nousi selvästi: 269 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Kristiine.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen laskuja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1756 €/m2 (-106 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Kristiine alueiden laskeneet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Lasnamäe kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin laskuja hinnoittelussa myyjillä 7 asuinalueella ja 1 lieviä nostoja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi (284 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun laskua koko ryhmän keskihinnan ollessa: 2009 €/m2 (-62 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta laski mm Pohja-Tallinn ja Kristiine alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Haabersti, Lasnamäe & Nomme niiden hinnoittelun nostoin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 3 kpl laski niiden hinnoittelua kun samalla 5 kpl nosti niitä. Tarjousten määrät nousivat (382 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 105 kpl / 27% ja Lasnamäe 63 kpl / 16%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn & Kristiine alueiden halvempien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Lasnamäe eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 56  kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja markkinapiirteet graafein (kauppahinnat, m2-vuosihinnat, tarjous- & myyntiajat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalla.

Asuntokaupat 5/2017: myynti lähes ennätykseen keskustan ALEn tuella

Kodit pysyivät melko ennallaan kuukaudessa keskihinnoiltaan 5/2017 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa tasolla: 1664 €/m2.
Isommat toteutumien m2-hintojen nousut koettiin: Nõmme (+15,2%), Kristiine (+7,6%), Pohja-Tallinn (+4,4%)  ja Haabersti (+2,8%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Laskijoiden puolella hinnoissaan olivat tällä kertaa: Mustamäe (-7,7%), Lasnamäe (-5,7%), Kesklinn (-4,1%) & Pirita  (-2,3%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat olivat hyvin ennallaan mitä korosti Kesklinn & Pohja-Tallinna alueiden vastakkaiset hintamuutokset . Samalla koko kaupungin liikevaihto kasvoi taas jyrkästi: n 82,0 miljoonaan / kk (ts +23 milj/kk). Tähän vaikutti vahvimmin juuri Kesklinn:n parantunut myyntitulos. Selvästi suurinta myynnin kasvua/kk rahassa kokivat Kesklinn & Pohja-Tallinn kaupunginosat.
Kesklinn:n ALE & Pohja-Tallinnan kallistuminen tukivat tasapainoa eniten.

Asuinalueet nätisti kahtia

...
...

Toukokuu 2017 muutti hintoja nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat olivat ennallaan Tallinnassa - kuten (€/m2) kuukausitason alemmasta muutoskuvastakin voi havaita jakautuivat kaupunginosat tasan kahtia muutosten suhteen hinnoissaan.

Kauppamäärät lujassa nousussa

Kauppojen määrät (ts 848 kpl) Tallinnassa 5/2017 kodeille nousivat merkittävästi vrt 4/2017 kuukausitasoon (651 kpl) nähden (+200 kpl). Kuukauden koko liikevaihdon arvo kasvoi reilusti samalla n 59,0 milj. eurosta nyt n 82,0 milj. euroon (ts +39% !!).

 Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat  Tallinnan asuinalueet:

  1.  Lasnamäe, 195 kpl
  2. Kesklinn, 171 kpl
  3. Pohja-Tallin, 156 kpl 
  4. Mustamäe, 111 kpl
  5. Haabersti, 82 kpl
  6. Kristiine, 71 kpl

Kärjessä samat kuin viimeksi eli kaupungin halvin & kallein suuralue: Lasnamäe & Kesklinn. Pohja-Tallinna seurasi kolmantena hieman vahvistuen suosiossaan aiemmasta kuukaudesta. Myös Kristiine koki suhteellisesti omaa vahvaa vilkastumista kaupunginosan kodin myynneissään.

Suurimmat voittajat rahassa & liikevaihdon kasvussa:

  1. Kesklinn (+6,5 M€/kk ts 16,4 -> 22,9 milj.euroon)
  2. Pohja-Tallinn (+5,3 M€/kk ts  8,7 -> 14,0 milj.euroon)
  3. Kristiine (+3,7 M€/kk ts 4,8 -> 8,5 milj.euroon)
  4. Lasnamäe (+3,4 M€/kk ts 10,6 -> 14,0 milj.euroon)
  5. Haabersti (-1,1 M€/kk ts 6,5 -> 5,4 milj.euroon)
  6. Mustamäe (-1,7 M€/kk ts 6,8 -> 5,1 milj.euroon)
Eniten myyntiä kasvattivat siis Kesklinn & Pohja-Tallinn kaupunginosat, joita seurasivat melko tasoissa keskenään Kristiine & Lasnamäe alueet.
.
Liikevaihdollaan kallein Kesklinn oli nyt ylivoimainen johtaja: alueen keskihinnan joustolla vähän alemmas oli siis välittömät vaikutukset sen kauppamääriin ja liikevaihdon paisumiseen.
.
Koko myynnin liikevaihto läheni uudelleen maagista 100 miljoonan euron haamurajaa ollen nyt kuitenkin hieman alempi kuin maaliskuussa jo koettu 94 miljoonan euron ennätys: asuntokauppa kävi kuumana koleasta keväästä huolimatta.
.
Myyntiodotukset: 6/2017
Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen hintabarometrin tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 6/2016 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Pohja-Tallinn, Kesklinn & Mustamäe kaupunginosiin.
.
 Markkinatiedot tarjoaa