Kotien normaali myynti- & tarjousaika nousi 30 viikkoon Tallinnassa

Tallinnan kotien julkinen normaali myyntiaika netissä piteni 30 viikkoon lokakuussa 2016 ilmenee kotiselaimen tarjouskannan kauppatiedoista. Edelliseen katsaukseen nähden on myyntiaika kasvanut nyt noin neljällä viikolla lisää. Pisimpään & eniten markkinoilla pysyvät nyt Pohja-Tallinnan & Piritan tarjoukset.

Oheinen kuva kertoo koko kotien tarjouskannasta nykyään & siitä näkee hyvin miten jyrkästi tarjonta vähenee kun aktiivinen myytävä kodin julkinen tarjous vanhenee >30 viikkoa (= n. 7 kk).

Myyntitarjoukset supistuvat jyrkästi 30. viikon jälkeen Tallinnassa (10/2016)

Suurimmat kaupunginosat ovat myöskin hyvin erilaisia kun vertaa niiden tarjousten markkinoilla käyttäytymistä toisiinsa.

Kodin tarjouksien määrät & iät neljällä Tallinnan suuralueella

Kuvasta näkee miten jyrkästi & tehokkaasti tarjoukset poistuvat Kesklinn:ssa myynnistä (ts sininen paksu viiva) kun taas vastakohtana Lasnamäellä hiipuminen on hitainta & uskoa riittää myyjillä pidempään.

Pohja-Tallinnassa on myös poikkeuksena suurempi joukko pidempään eli 36 viikkoa markkinoilla pysyviä tarjouksia vrt kolmeen muuhun kaupunginosaan ja siellä on max 59 viikon ikäisiä tarjouksia kaikkein eniten myynnissä.

Kodin myyjän "kipuraja" sulkea / myydä tarjous markkinoilta riippuu hieman siis asuinalueesta, jota katsellaan. Yleisesti ottaen se on kuitenkin selvästi melko samaa luokkaa koko Tallinnassa.

Johtavaa optimismia kahdella alueella

Markkinoilla pisimpään kestäneet tarjoukset ja niinde määrät kaupunginosittain osoittavat sitkeimpien myyjien alueet oheisen kuvan mukaan.

Vanhimmat & runsaimmat kodin tarjoukset löytyvät Pohja-Tallinnasta & Piritalta

Kaksi kaupunginosaa on tässä selvästi yli muiden eli 59 viikkoa auki olleita tarjouksia on suurin joukko Pohja-Tallinnassa sekä Piritalla.

Yleensä ottaen jopa edes max 59 viikon markkinoinnin aikana kahden johtavan kaupunginosan kodin tarjoukset ovat hyvin passiivisesti päivittämässä omia hintojaan, joka viittaa lähinnä "varmuuden vuoksi" näyteikkunatarjontaan aivan muutamia poikkeuksia mukaan laskematta. Piritalla tapahtuu myös selvästi useammin aktiivista hinnan uudelleen arviointia Pohja-Tallinnaan verrattuna nykyään: tietyissä kodin vanhimmissa tarjouksissa tarkistukset alemmas ovat olleet max luokkaa >30 000 € eli n -10% lähtötarjoukseen nähden.

Ostajana voit hyötyä kaupanteon hetkellä tietämällä siis kuinka lähellä "kipurajaa" (/30. vko) myyjä juuri tällä hetkellä on markkinoilla.

Markkinatiedot tarjoaa

Erään kodin tarjouksen hinnoittelua

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan Tallinnan asuntokaupan kehitystä täsmällisesti tarjouksien iän kannalta. Liittymällä jäseneksi & asiakkaaksi avaat käyttöösi täyden tarjouskohtaisen elinkaaren & hintahistorian tiedot nätisti visuaalisesti suoraan sen interaktiiviselta kartalta.

 

TOP-ALEt viikolta: kauppakeskusten läheisyyttä tarjolla asumiseen

Tarjouksiaan eniten tiputtaneet kodit - nuo "TOP-ALEt" - löytyvät suoraan Tallinnaan kotiselaimesta netistä kivasti. Näiden muuttuvat viikoittaiset kotivinkit ovat mielenkiintoista seurattavaa & antavat tilaisuuden tutustua SUPERtarjouksiin, jotka voivat olla - vain hetken - hyvin halvaksi hinnoiteltuja. Viikkokatsaus kokoaa sinulle / todella tarkalle ostajalle vain parhaita edullisia koteja eli ns "ne kotimarkkinoiden oikeat helmet" esiin, joissa alentunut hinta & korkeampi arvostus kohtaavat toisensa.  
RSS
Olkaapa hyvä !

Avara kaksio
avokeittiöllä & isolla parvekkeella (60,7 m2)
Myyntiä haittaa suuri myymätön uustuotannon kanta samalla kadulla lähellä (Pärnu mnt 126) aika samassa hintaluokassa. Myyntihinta on nyt selvästi alle kotiselaimen aluehintasuosituksen (126 126 €) juuri tässä talossa & kohtaa: 114 000 €. Suurin aluehintasuosituksen arvoa nostava tekijä on rak.vuosi (v2006), josta lisäarvoa kertyy +13% yli keskiarvon hinnan Kesklinn:n alueella markkinoilla. Tarjous on jo 5. viikkoa markkinoilla laskien nyt vasta 1. kertaa selvästi sen hinnassaan.
Valmis koti uudehkossa talossa viihtyvälle.

NYT
114 000 €
Markkinoilla
5 viikkoa
Alkuhinta
124 000 €

 

Uusi avara kattokaksio
avokeittiöllä & saunalla (66,3 m2)
Myyntiä haittaa Pelgurannan lähiöön rajusti lisääntyvä halpa uustuotanto. Tarjous on alle kotiselaimen aluehintasuosituksen (84 061 €) juuri tässä kodissa selvästi: 77 700 €. Suurin arvostusta nostava tekijä on kodin huoneiden määrä, joka nostaa arvoa +11% Pohja-Tallinnassa. Hinta on nyt joustanut 1. kerran hintahistorian aikana, mutta tarjous on vielä aika nuori markkinoilla.
Tingittyyn hintaan kimppakämppä opiskelikaveruksille sopivasti.

NYT
77 700 €
Markkinoilla
6 viikkoa
Alkuhinta
81 400 €

Uusi tila kattokaksio
avokeittiöllä ja saunalla (66,3 m2)
Tämän myyntiä vaikeuttaa Kristiinen lähistön edullinen uustuotanto hyvin samassa hintaluokassa (Mooni 21). Arvostusta aluehintasuosituksessa nostaa tänään eniten asunnon reilu koko hintakilpailussa. Eniten arvostusta +14% nostava tekijä on talon rak.vuosi (v2004). Myyntihinta on alle kotiselaimen aluehintasuosituksen (132 175 €) juuri tässä sen melko tasaisen hintalaskun jälkeen: 127 000  € ja tarjous alkaa olla ns "keski-iässä" eli neuvotteluvaraa saattaa löytyä paremmin myyntiehdoista.
Valmis koti pois melusta & läheltä jättikauppakeskusta.

NYT
127 00 €
Markkinoilla
14 viikkoa
Alkuhinta
135 000 €

Valoisa uusi luksuskolmio
kahdessa kerroksessa & saunalla (81 m2)
Tarjousta painaa eniten samat myytävät talot kuin edellistäkin Kristiine:n tarjousta. Kodin arvostusta nostaa eniten 4. kerros +6% Kristiinenn alueella. Tarjoushinta on laskenut alle kotiselaimen aluehintasuosituksen (152 977 €) juuri tässä kodissa & kohtaa: 149 000 €. Tarjouksen 1. lasku tapahtui vasta nyt, mutta sen ikä markkinoilla on yhä aika nuori.
Laadukas iso koti seurantaan lähitulevaisuuteen.

NYT
149 000 €
Markkinoilla
6 viikkoa
Alkuhinta
153 000 €

 

Markkinatiedot tarjoaa

Yhdellä napautuksella TOP-ALEt & kahdella napautuksella MEGAhalpuuttajat esiin
  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Tallinnan koteja myydään puoli vuotta maksimissaan

Tallinnan kotien julkinen markkinointi netissä kestää nykyään yleensä lähes 6 kk (= 24 vko) ilmenee kotiselaimen tarjouskannan keräämien tarjoustietojen perusteella. Mielenkiintoisesti koko markkina selvästi polarisoituu yhä enemmän Kesklinn:n & Pohja-Tallinn:n suuntaan kun katsotaan pidempään markkinoilla pysyvien tarjousten määriä. Tämä teksti valaisee sinulle miten tämä tapahtuu käytännössä lyhyesti.

Oheinen grafiikka kertoo koko kotien tarjouskannasta nykyään & siitä näkee miten jyrkästi tarjonta todellakin loppuu kun aktiivinen myytävä kodin tarjous vanhenee >24 viikkoa (ts lähes puoli vuotta). Tällöin viimeistään koti joko myyntiyritys loppuu tai se on itse asiassa päätetty myydä.

Tarjousmäärien jakauma kodin nettimarkkoilta Tallinnassa (9/2016)

Kodin ostajana on hyödyllistä tietää: mitä vanhemmaksi tarjous markkinoilla muuttuu kohti n 6 kk:n maagista rajaa Tallinnassa sitä tn se löytyy keskustan / Kesklinn:n alueelta, jossa muutenkin käydään vilkkainta & tehokkainta  asuntokauppaa. Esim juuri viimeisen 24. viimeisen viikon osalta n 45% tarjouksista sijoittuu juuri keskustaan.

Sitkeintä optimismia Pohja-Tallinn:ssa

Jopa 52 viikkoa / siis vuoden markkinoilla olleita tarjouksia löytyy omana ryhmänään myös suurempi joukko silmiin pistävästi vaikka siis 24 vko:n jälkeen tarjonta normaalisti pienenee jyrkästi oheisen käyrän mukaan. Tässä - sitkeimpien optimistien - myyjien ryhmässä on erikoista se, että valtaosa kodin tarjouksista keskittyy juuri Pohja-Tallinnan alueelle ylivoimaisesti ts n 34% nykyisessä markkinatilanteessa. Heillä on pääkaupungin suurin usko myynnin jatkamiseen kuukaudesta toiseen / pakko toimia näin.

Kun katsotaan kunkin kodin hintakehitystä tämän ryhmän sisällä on hyvä tietää, että suurin osa näistä myyjistä ei välitä edes vuoden aikana juurikaan päivittää tai muuttaa tarjoustaan vaikka markkinatilanne muuttuisi radikaalisti ympärillä. Joskin tietyissä tapauksissa ovat pyyntöjen alennukset myös melko radikaaleja.

Ostajana voit hyötyä kaupanteon hetkellä tietämällä siis kuinka lähellä "kipurajaa" (/24. vko) myyjä juuri tällä hetkellä on markkinoilla: lähestyttäessä puolta vuotta on yhä tn, että myyjä haluaa oikeasti sulkea kaupan kanssasi.

Markkinatiedot tarjoaa

Erään tarjouksen hinnoittelua

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan Tallinnan asuntokaupan kehitystä täsmällisesti tarjouksien iän kannalta. Liittymällä jäseneksi & asiakkaaksi avaat käyttöösi täyden tarjouskohtaisen elinkaaren & hintahistorian tiedot nätisti visuaalisesti suoraan sen interaktiiviselta kartalta.

 

Näitä kaupunginosia kodin ostajat yhä arvostavat

Asuntokuplaa tai ei??! Ostajat eivät pysty / halua rahoittaa isoimmilla alueilla hintojen jatkuvaa nostetta kuin enää muutamalla alueella lisää. Näiden alueiden joukossa ei ole kallein keskustan alue Tallinnassa. Sen sijaan, tilalla ovat nousseet pari halvempaa & nopeasti kehittyvää kaupunginosaa heti sen vierestä. Takaluukku näyttäisi jo löytyvän siis jopa loputtamasti EKP:n ylös pumpatuilla kiinteistömarkkinoillakin paikallisesti. Myös Brexit-shokki haitannee sekin ostajia lisää kun ruotsalaiset pankit tulevat vieläkin varovaisemmiksi juuri suurissa uusissa lainojen ehdoissaan.

Tallinnassa ei ole suurikaan salaisuus investoijille paikallisesti se, että kodin markkinoilla liikkuva koko rahoitettu pääoma on juuttunut pitkältikin viime kuukausina n 40-70 M€/kk pysyvään hintahaarukkaan. Samaan aikaan taas myyjien hintapyynnöt ovat laukanneet tasaisesti yhä ylemmäs viikosta ja kuukaudesta toiseen kaupungissa. Tämä selvä epätasapaino ajaakin yhä useammat kodin ostajat pois keskustasta ja halvempiin ratkaisuihin.

Joukossa tietysti kulkee suuri määrä puhtaita kiinteistöjen keinottelijoita & flippaajiakin kun Virossa kerran eletään "ihan oikesti lännen mallin mukaan".

Ohessa on viimeisin myyjien tilanne mm Kesklinn:n alueen m2-keskihinnoista viime viikoille asti.

Keskustan kotien hinnoittelu on yhä komeaa katsottavaa myyjillä 7/2016

Tämän kalleuden johdosta on kotien myynnin dynamiikka muuttunut merkittävästi: eihän normaali virolainen perhe voi ostaa superkalliimpaa kotia kuin heidän pankista saamansa max rahoitus antaa myöten ihan käytännössä. Ei edes näyttääkseen sille lähinaapurille - ei.

Niinpä, vain kaksi keskihinnoiltaan trendeissä yhä nousevaa ostajien tuettua suuraluetta nousee esiin pääkaupungissa: Kristiine & Pohja-Tallinn nykyään. Molemmilla alueilla on selkeästi paitsi myyjien tuki korkeampiin hintoihin, myös ostajien vastaavaa näkemystä vielä olemassa. Kodin arvostukset siis jatkavat nousujaan.

Pohja-Tallinnan & Kristiinen tarjoukset seuraavat nousutrendejään 7/2016

Näistä kahdesta taas myyjien marginaalia - siis ostajan & myyjän näkemysten eroa kauppahinnasta - tukee Pohja-Tallinna kaikkein eniten ostajien hintanosteita.

Marginaali on kapenemassa ostajien & myyjien kesken Pohja-Tallinnassa 3 kk jaksolla (pun. nuoli)

Täälläkin on kuitenkin jo nähtävissä keskustan kaltainen ylikuumeneminen mm sen Kalamajan lähiössä, jossa uustuotanto on lähinnä ns "vimmaisen vilkasta" yhä nykyään. Varmaa on vain tänään vain, että tyhjistä myytävistä kodeista ei tule olemaan ainakaan pulaa parin tulevankaan vuoden aikana tässäkään lähiössä.

Vastaava tarkastelu Kesklinn:sta ei ole yhtä mairitteleva myyjien kannalta: myynti- ja ostohinta erkaantuvat toisistaan.

Marginaali on viime kuukaudet huimasti kasvanut Kesklinn:ssa sen kotien myynneissä jo 4 kk:n ajan

.

Kodin ostajana Tallinnasta kannattaa siis pysähtyä & harkita hyvin tarkkaan omaa asumisen tarkoitusta myös investoinnin näkökulmasta lähitulevaisuuteen: eri kaupunginosat tallaavat nyt melko lailla omia polkujaan & myös äskettäinen globaali Brexit-epävarmuuden lisääntyminen voi johtaa kovin jyrkkiinkin käänteisiin kodin arvostuksissa lähikuukausina.

Markkinatiedot tarjoaa

Joka kaupunginosalle löytyy hintatrendi kotiselaimesta

Kotiselain tarjoaa nopean ikkunan seurata Tallinnan EU:n kriisitilanteista toiseen kaupunginosien tarkkuudella & reaaliaikaisesti.