Rakennuspomo povaa kasvua

Rakennusyritysten liiton johtajan Indrek Petersonin mukaan voi ensi vuonna rakentaminen vilkastua n  +10-15 %.

Kun seuraavaa vuotta ennustetaan tiedämme jo nyt, että Viron valtio on kiinnittänyt huomattavasti enemmän investointeja rakentamiseen. Päästöoikeuksien myynnistä saatavien varojen siirtäminen energiatehokkuuteen ensi vuonna voi nostaa hankkeiden määrää merkittävästi, ennustaa johtaja.

Uutisen loi E24.ee

Tallinnaan 500 uutta asuntoa

Ober-Haus Kinnisvara:n oma tuore asuntomarkkinatutkimus osoittaa nyt, että Tallinnan keskustan kysyntä asunnoissa on elpymässä ja rakennuttajan riski verrattuna muihin alueisiin Virossa on huomattavasti alhaisempi.

Kiinteistävälittäjän mukaan tällä hetkellä tapahtuu keskustassa jo n. 500 uuden asunnon rakentaminen, joista suurin osa valmistuu lähimmän vuoden aikana. Lisäksi on aloitettu keskustassa kymmeniä uusia asemakaavoja, joiden rakentaminen voi johtaa tuhansiin uusiin kohteisiin toteutuessaan.

Markkinatilanne tänään ja vuosi sitten: Tallinnan keskustassa on sekä kauppojen lukumäärä että rahoituksen määrä noussut huomattavasti.

Toisaalta ovat myös myyntimäärät nousussa ja hinnoissa havaittavissa tasaantumista. Verrattuna viime vuoden syksyyn on ulkomaalaisten - ja erityisesti suomalaisten - osuus keskustan asuntomarkkinoihin kasvanut huomattavasti, toteaa yhtiön analyytikko Rain Rätt.

Hänen mukaansa voi todeta, että viime vuoden lopulla aloitettua kehittämishankkeet on käytännössä myyty loppuun.

Yleensä nykyisessä markkinatilanteessa hyväksytään uusien asuntojen hintataso 18 000-24 000 kruunua / m2 keskustan reuna-alueilla ja 26 000-31 000 kruunua / m2 ydinkeskustassa.

Kun muutama kuukausi sitten näytti, että uusien asuntojen osalta kysyntä alkaa pian ylittämään tarjontaa, niin viime viikkoina on ollut havaittavissa tiettyä kysynnän supistumista.

Asiasta kertoi E24.ee

Myyntiajat lyhenevät edelleen

Pindi Kinnisvara:n hallituksen jäsen Peep Sooman kirjoittaa, että Viron suurissa kaupungeissa on asuntojen myyntiaika huomattavasti lyhentynyt viime aikoina: pyydetty järkevä myyntihinta voi tapahtua jopa muutamien viikkojen aikana.

Euron saapuminen kiinteistömarkkinoille ei ole onneksi johtanut hidastumiseen mikä johtaisi vuoden alussa uuteen markkinoiden lamaantuminen näillä näkymin.

Taustalla vaikuttavat sekä myönteiset viestit talouden osalta että toisaalta sävyttää kuitenkin myös  tulevan euron luoma optimismi. Merkittävintä markkinoilla on se, että asuntojen hinnat ovat nyt lopullisesti pohjalla  käyneet kriisin aikana.

Taantuman ollessa syvimmillään v 2009 olivat myyntiajat historian pisimmät: Tallinnan keskimääräisen asunnon myyntiaika saavutti 4-5 kk. Tuolloin  hinnat laskivat todella nopeasti ja se on nyt pysyvästi ohi.

Vaikka tarjousten määrä nyt on edelleen myytyihin nähden verrattuna korkea, ovat markkinat alkaneet toimia normaalisti.

Yliarvostettuja kohteita on edelleen erittäin vaikea myydä, koska halvempia vaihtoehtoja on tarjolla paljon.

Toisaalta markkinoilla on viime kuukausina näkynyt maltillinen optimismi, joka ohjaa monet säästöjä omistavat ihmiset uudelleen kiinteistömarkkinoille investointeja etsimään ja hyvällä paikalla oleva tarjous ostetaan nyt nopeasti pois.

Esimerkiksi, Mustamäella sijaitsevaa tavallinen huoneistoa, josta pyydetään 14 000 kruunua /m2 voi olla tarjolla  tuloksetta koko vuoden. Jos saman tavallisen kohteen hinta vastaa alueen keskimääräistä hintaa eli n. 12 000 kruunua / m2 mahdollinen ostaja löytyy helposti kuukauden kuluessa.

Tällaiset trendit pätevät myös muissa suurissa kaupungeissa: Tartossa ja Pärnussa.

Myyntien määrä ei kuitenkaan ole vielä niin suuri, että se ensi vuonna merkittävästi hinnankorotusta aiheuttaa. Pikemminkin markkinat pysyvät nyt vakaina, koska suuri osa ihmisistä on edelleen suuren työttömyyden vuoksi estynyt lainoittamasta kiinteistöhankintojaan.

Asiasta uutisoi E24.ee

Haapsalussa outoja asuntohintoja

Haapsalun keskustassa asunnon m2 maksaa keskimäärin 10 000 kruunun luokkaa, mutta korjauksen tarpeessa ja uuden asunnon hintaero on vain 10%, toteaa Uusi Maa firman Haapsalu toimiston päällikkö Argo Veide.

Haapsalussa arvokkainta aluetta on keskusta. Tällä hetkellä siellä on vain yksi uusi kerrostalo, mutta tulevaisuudessa on keskustaan suunniteltu useita uusia kerrostaloja.

On outoa, että kunnostettavan ja uuden asunnon hintaero ei ole usein suurempi, koska  300 000-400 000 kr maksavan omaisuuden osalta tällä kateta edes korjausta nykyhinnoilla,  sanoo Veide.

Tämä vuosi on Läänemaalla Veiden mukaan ollut suhteellisen rauhallinen kaupassa. Tulevina vuosina on jo kuitenkin vahvistettu ja asemakaava olemassa useille uusille kerrostalo tai liikerakennukselle. Uustuotantoa on siis luvassa.

Verrattuna kahden viime vuoden aikaan on talojen tarjousten lukumäärä tuplaantunut, mutta niiden myynti ei ole toteutunut samasssa suhteessa. Yleensä on ongelma hinta-laatusuhteen väärä arvio. Talojen keskihinta on 1,5 miljoonaa kruunua.

Asiasta uutisoi E24.ee

Get Directions

Osta koti & saat viljelymaan ilmaiseksi

Se on nyt totta: innovatiivinen kiinteistöfirma tarjoaa Virossa jokaiselle sen kodinostajalle viljelypalstan ilmaiseksi. Tällaista tarjoataan Raen kunnassa sijaitseva Uuesalu alueelta uusille ostajille, jotka ennen tulevaa maaliskuun loppua tekevät sopimuksen.

Uuesalu asuinalueella vaikuttaa yritys nimeltään Ibe'n Estonia OÜ,  jonka johtajan Ülle Kullörin mukaan Uuesallu asumaan tulevat pääasiassa pienten lasten perheet, joista monet olisivat mielissään mahdollisuudesta kotinsa vieressä olevasta ikiomasta viljelypalstasta.

Sopimuksen mukainen viljelymaan käyttöoikeus alkaa ensi keväästä. Aluksi solmitaan yrityksen kanssa kaksivuotinen sopimus - myöhemmin on mahdollista sopimusta vielä vuodella jatkaa. Kyseessä on määräaikainen ilmaiseksi käytettävissä oleva sopimus, jonka mielenkiintoisesti voi nyt yhdistää kodin ostosopimukseen.

Viljelymaan määrä jokaista perhettä kohti riippuu siitä, kuinka paljon sopimuksia meillä kevääseen mennessä kertyy,  jatkaa yrityksen edustaja. Nyt ensi vaiheessa olemme suunnitelleet käyttöön maa-alueeksi lähes kolmen hehtaarin palaa, joka sitten on jaettu kaikille sopimuksen meille solmineille. Erittäin suuren kiinnostuksen mukaan voidaan pinta-alaa vielä lisätäkin, sanoi Kullör.

Uuesalun asuinalue sijaitsee Raen kunnassa Järven kylässä Tallinnan keskustasta 8 kilometrin päässä. Paras yhteys sinne on Viljandin maantie, josta Nabalan tien risteyksestä johtaa suoraan leveä asfalttitie paikan päälle. Myös 1. päivästä marraskuuta 2010 on järjestetty bussiyhteys Tallinnan keskustasta Uuesalun asuinalueella.

Asiasta kirjoitti city24.ee

Get Directions

Talojen m2 hinnat kolmannesta alemmat

Talojen keskimääräinen neliömetriä tarjoushinta on nyt n. -33% alhaisempi kuin 2008 kriisin alkaessa. Näin kertoo kiinteistöporttaali City24.ee tilastosivuillaan.

Vuoden 2008 alussa pysyi talojen keskimääräinen m2 tarjoushinta 16 500 kr rajalla. Nyt syksyllä keskihinta vakiintui 11 000 kr rajalle.

Talojen m2-keskimääräiset tarjoushinnat olivat marraskuun kolmannella viikolla Viron kunnissa seuraavat:

Harjumaa - 15 325 kr
Hiidenmaa - 10 902 kr
Saarenmaa - 10 436 kr
Tartumaa - 10 242 kr
Pärnumaa - 8 948 kr
Läänemaa - 8 888 kr
Raplamaa - 7 577 kr
Itä-Virumaa - 7 315 kr
Valgamaa - 7 113 kr
Võrumaa - 7 072 kr
Länsi-Virumaa - 6 910 kr
Viljandimaa - 6 339 kr
Järvamaa - 5 817 kr
Põlvamaa - 4 944 kr
Jõgevamaa - 4 349 kr

Viimsin suosio hiipumassa?

Tallinna kaupungissa Piritan uimarannan takana sijaitsevan Viimsin asuntoalue ei olekaan enää niin suosittu ostajien keskuudessa. Syynä on alueen liian suuri asukasmäärä ja tästä aiheutunut ruuhkaisuus. Näin tiivistää 1Partner Kinnisvara:n (11015625) BN4F_kysely BN4F_kysely BN4F_kysely . välittäjä Olmer Õigus omassa kolumnissaan.

Harjumaan kunnan markkinat piristyivät heti syyskuun alusta lähtien. Kaupaksi kävivät hyvin hyvän infran varrella sijaitsevat remontoidut 1-2 huoneen asunnot. Ostohalua lisäsi myös >1. kerros ja alempi kuin ylin kerros. Kaikkein suosituimmassa keskustassa ja vanhassa kaupungissa hinnat nousivat jo vuoden takaiseen nähden +10%.

Ostajat olivat myös erittäin kriittisiä sähkö- ja lämmityslaskun koosta.

Viimsin suurimpana pullonkaulana pitää välittäjä asujamäärään nähden jälkeen jäänyttä infrastruktuurin kehitystä (tiet & kulkuyhteydet). Siksi alueella on nyt paljon tarjontaa valmiiksi kaavoitetuissa taloaan odottavissa tonteissa.

Get Directions

Uustuotanto voi joutua ALE:een

Uusia asuntoja on viimeisen 6 kk aikana tullut markkinoille siinä määrin, että myynnissä menestyminen on pysäyttänyt hintojen nousun tai jopa hieman laskenut niitä, kirjoittaa Pindi Kinnisvara:n analyytikko Siim Simson Postimees:n liitteessä Koti ja Kiinteistö.

On syntymässä vakava vaara ylitarjonnasta uustuotannossa. Vielä vuoden alussa näytti, että uusien asuntojen alkuvarasto on kiinnostuneisiin nähden liian pieni - vaikka tarjouksessa oli Harjumaalta yli puolitoista tuhatta asuntoa. Kyse olikin buumin jälkeisistä hyljeksityistä kohteista: huono paikka, kehno suunnittelu, liian korkea hinta tai muuten vaan toimimaton asunto. Tämmöiset ei niin monia ostajia innosta.

Varastossa nyt: 2300 asuntoa

Pindi Kinnisvara:n seurantatietojen mukaan v. 2008-2009 on syntynyt markkinoille uusia yksittäisiä hankkeita paljon. V 2010 näistä ensimmäiset aloitettiin myös rakentamaan.

Pindi Kinnisvara:n asemakaavojen hyväksymisen seurantatietojen mukaan pelkästään Tallinnassa suunnittelussa ja toteuttamisessa on nyt yli 15 000 asuntoa. Näistä yli >10 000 on jo myös voimassa oleva rakennushanke tai -lupa, mikä tarkoittaa:  ollaan valmiita heti aloittamaan rakentaminen.

Yhteensä Tallinnassa ja Harjun kunnan seurantatietojen mukaan varastoon syntyy lähes 2300 uutta asuntoa, joista aktiivisessa myynnissä on < 1800  kpl - muiden kohteiden myynti on eri syistä jäädytetty.

Tarjouksia on suuri määrä (eli >700) lisääntynyt  nyt kuuden kuukauden aikana. 25:sta eri rakenteilla olevista projekteista on asunnoista myyty vain noin sata, mikä tekee noin 15 myyntiä kuukaudessa (vuoden kolmen ensimmäisen kuukauden aikana uusia kohteita markkinoilla ei vielä ollut).

Nykyisen vauhdin mukaan rakenteilla olevien projektien myyntiin menee lähes neljä vuotta. Myös lähikuukausina on seurantatietojen mukaan tulossa myyntiin n 200 uutta asuntoa, pääosin Tallinnassa.

Rauhalliset kk:t edessä

V 2010 markkinoille tulleista uustuotannosta viimeisen  6 kk:n toteutunut keskimääräinen kauppahinta on Tallinnassa ja Harjun  kunnassa 21 890 kr / m²,  lähiössä kehitettävät hankkeet ovat luokkaa 14 000 - 16 000 kr / m².

Tulevaisuudessa näihin hintoihin ei enää päästäne. Keskustassa ja sen lähiympäristössä on rakentamisessa käynnistetty nyt hankkeita, joiden keskimääräinen neliöhinta on asetettu välille 18 000 - 23 000 kr / m².

Siirtyminen puutteesta ylitarjontaan uustuotannossa on hyvä uutinen kaikille ostajille. Ostajien määrä ei yksinkertaisesti ole niin suuri, että nopeasti kasvava varasto voisi olennaisesti ainakaan pienentyä.

Markkinoilla odotetaan myös, että eurosta johtuu ainakin parin kk:n hiljeneminen, mikä näkyy varmasti myös uusien asuntojen kaupassa.

Lisäksi ei kannata unohtaa niitä kohteita, joiden myynti on nyt jäädytetty, mutta jotka kuitenkin saattavat palata markkinoille v 2011 aikana.

Minne menet kiinteistömarkkinat?

Mitä seuraavaksi? Kysyttiin välitystoimistojen unionin  seminaarissa Tallinnassa.

Vaikka huippunostetta kiinteistömarkkinoilla ei enää odoteta ollaan optimistisia lähitulevaisuuden suhteen. Ne yritykset, jotka nyt on olemassa, jatkavat vakaalla kasvupohjalla.

Tulevaisuus on siis ruusuinen.

Kaikille ei myönnetä enää pankeista lainaa, mutta kunnon maksukykyinen asiakas saa myönteisen päätöksen muutaman päivän kuluessa. Positiivinen signaali sekin.

Hälyttäviä kysymyksiä liikepankeille heitti ilmaan seminaariin osallistunut Viron Pankin edustaja: "Miksi marginaalit Viron pankeissa ovat huomattavasti korkeammat kuin esimerkiksi Suomessa ja Ruotsissa?"

Samaan asiaan EFTEN Capitalin johtaja Viljar Arakas oli kohtalaisen optimistinen. Muistakaamme, että hän olikin yksi ensimmäisistä mielipidevaikuttajia v 2007. Tuolloin keväällä pidetyssä konferenssissa "Minne kulkee Viron kiinteistömarkkinat?" Totesi mies napakasti: "Kiinnittäkää turvavyöt!"

Viljar Arakas totesi, että ellei edistystä tapahdu ulkomailla, ei myöskään Virossa. Hän lisäsi, että syrjäisille alueilla - kuten Viro - päätyy paljon rahaa viimeisenä ja lähtee ensimmäisenä.

Viime vuosina ovat kaikki rakentajat tippuneet pilvistä alas ja rakennusmarkkinoilla näkyvä tilanne nyt on edelleen vaikea. On jäänyt jäljelle lähinnä julkiset hankinnat: jäteveden putkitukset, sillat, tiet jne..

V 2013 päättyy EU:n rakenteelliset tuet Virossa, sen käyttämöttömiä ylijäämiä voi kuitenkin vielä pari vuotta myöhemmin nostaa julkishankkeisiin. Edelleen on todennäköistä, että EU:n rakennerahastoja on myös tulevalla kaudella saatavissa Viroon.

Julkisella sektorilla on vaan paha tapa, että hankkeet lykätään. ja päätöksiä ei synny.  Tärkein syy on hankintojen kyseenalaistaminen. Valitettavasti se on jo vakiintunut käytäntö, että edelleen löytyy syy, miksi oikaisuvaatimusta hankkeelle aina vaaditaan yhä uudelleen rakennuttajalta.

Paras aika hankkia nyt

Nyt olisi kyllä paras aika kiinteistöjen hankintaan. Kiinteistöalan on käynyt läpi vaikeita haasteita ja nyt alalla panostetaan suunnitteluun, materiaalien valintaan ja uusrakentamisen laatuun.

On kuitenkin otettava huomioon, että työttömyys on edelleen suuri ja ennen tämän ongelman ratkaisua ei voida kiinteistömarkkinoilla odottaa kovin kiivasta kasvua.

Yllättävästi vaan on asuntojen "paperilla myynti" toipunut uskomattoman nopeasti. Vuoden-puolitoista sitten oli vielä vallitseva käsitys, että ei kukaan "sikaa säkissä" osta näkemättä. Tämmöistäkin nyt taas tapahtuu.

Erityisesti Tallinnan keskustan uustuotannossa, jossa 20-40% on myyty tai huoneet sisustettu ennen kuin lapio on kaivanut edes monttua talolle.

Tällainen ilmiö on ehkä palautunut, mutta myyntierien loppuunmyynti vie nyt huomattavasti enemmän aikaa kuin buumin aikaan viimeksi.

Kaikkia kiihottava ja ristiriitaisia mielipiteitä aiheuttava: euro.

Mitäpäs se tekee?

Tn asuntomarkkinoilla ei muutu 1. tammikuuta 2011 mitään. Aktiivisessa euroliitännässä on oltu Virossa jo seitsemän vuotta ja mahdolliset hintavaikutukset on varmaan diskontattu nykyisiin markkinahintoihin.

Kiinteistömarkkinoiden 9 FAKTAA:

1. Nopeaa nousua kiinteistömarkkinoilla ei ole odotettavissa, mutta pahin on ohi. Myytti, että hinnat voivat vain nousta - on osoitettu vääräksi.

2. Asuntolainan edellytykset eivät ole muuttuneet, mutta liikekiinteistöjen hinnat kyllä. Luotettavan maksukyvyn asiakas saa myönteisen päätöksen muutaman päivän kuluessa.

3. Viron markkinat sijaitsevat pohjolassa. Tänne päätyy paljon rahaa viimeisenä ja lähtee ensimmäisenä. Pääoma on arka ja haluaa pysyä kotona.

4. Onnistuva rakennuttaja on mukautunut tilanteeseen nyt: on kustannustehokas ja pitää kustannukset hallinnassa joka päivä.

5. Asumisen neliömetrin hintaa nyt keskimääräistä palkkaa / kk. Keskimääräinen hintataso on 2005 toisen neljänneksen tasolla. Ostovoima heikkenee työttömyyden tai työpaikkojen katoamisen pelon vuoksi. Energian hinta on taas viimeisen kymmenen vuoden aikana 5x.

6. Asuntojen "paperilla myynti" ennakkoon taas muodissa: 20-40% myydään tai varataan jo ennen rakentamisen aloittamista.

7. Asuntomarkkinat eivät muutu euron käyttöönotossa v 2011.

8. Uutta buumia ei heti tule: Suomessa ja Ruotsissa toipuminen vei aikaa kymmenen vuotta - Viron pienuuden takia täällä ehkä  vähemmän.

9. Vuokramarkkinoiden toipuminen etenee: kohtuulliset tuotot taas mahdollisia omistajillekin.