Näin paljon kodista oikeasti kannattaa maksaa Tallinnaan

Kun kodin ostajana kiinnostaa arvon säilyminen on äärimmäisen tärkeää tietää mitä asunnoista oikeasti kannattaa maksaa (ja mitä ei) myös Tallinnassa. Markkinat heiluvat nykyään villisti kuukaudesta toiseen, mutta onneksi on jo olemassa selkeä tapa ymmärtää markkinoiden se "näkymätön käsi" ja tehdä sitten omat päätöksensä sen mukaan tehokkaasti & riskin tuntien. Käymme läpi tässä kotiselaimen omat tunnelmatrendit, jotka vahvistavat toteutuvien kauppojen markkinahinnan ilmeisen tehokkaasti visuaalisessa  & helpossa muodossa.

Jos et jaksa / halua lukea pidempään (teknistä) tekstiä läpi, niin oheisessa kuvassa on kiteytetty Tallinnan käyvät max m2-hinnat sen kahdeksaan kaupunginosaan 11/2016 tilanteen mukaan julkaisuhetkellä. Suosittelemme kuitenkin lukemista loppuun, niin tn opit lisää arvonmäärittelystä alueellisesti kiinteistömarkkinoille.

Ahneus & pelko = ylihinta & se "musta pekka-petteri"

Myyjän haastehan on aina käydä kauppaa korkeimmalla mahdollisella saatavalla hinnalla omasta kodistaan ymmärrettävästi & erityisesti kun kiinteistöspekulaatiot käyvät kuumana (kuten juuri nyt kaupungin villissä kiinteistöbuumissa). Markkinat kuitenkin asettavat aina ne reunaehtonsa: mitä korkeampi hinta lopulta toteutuu, sitä tn pidempi myyntiaika / jopa toteutumaton kauppa (ts surullisen kuuluisa "musta pekka" jäi käteen).

Tallinnassa kauppaa käydään vilkkaimmin neljällä suuralueella (Kesklinn, Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Mustamäe) & näiden ulkopuolella vain aika marginaalisesti. Tähän asti on ollut ostajalle vaikeaa selvittää käypiä hintatasoja helposti Tallinnaan, mutta nyt kotiselaimesta voit nähdä hyvin visuaalisesti kaupunginosittain tarkan arvion käyvästä m2-hinnasta hetkessä. Tämä automatisoitu metodi toimii myös hitaimmin kauppaa käyvillä alueilla hyvin.

Toteutumakauppojen tunnelmatrendit

Astukaamme siis tunnelmatrendien maailmaan. Markkinan sielunelämää kuvataan parhaiten tunnelmatrendeillä, jotka ottavat huomioon kaksi keskeisintä toteutuvien kauppojen faktaa: myytyjen kotien määrät & m2-keskihinta. Piirtämällä näistä muutokset kuukaudesta toiseen voit löytää visuaalisesti seuraavien kuvien mukaiset käyvät hinnat Tallinnan neljälle suurimmalle myynnin alueelle.

Tunnelmatrendien leikkaukset: käypä m2-hinta alueellisesti (ts keltainen pallo kuvassa)

Missä trendit useimmin leikkaavat toisiaan viime aikaisten kuukausien perusteella, siinä sijaitseekin tuo ko aluemarkkinan käypä m2-keskihinta. Kuten kuvasta näkyy suurin leikkauspiste markkihinnalle on varsin helppo nähdä lähes yhdellä silmäyksellä heti.

Myös muut kaupungin markkina-alueet löytyvät vastaavalla tavalla Tallinnaan sekä ostajalle että myyjälle.

Käyvän hinnan nousua (/laskua) ?

Ostajaahan usein kiehtoo asuntokaupoissa erityisesti sen mahdollinen nopea arvonnousu (ts spekulointi). Tätä varten Tallinna tarjoaa varsin mainiot "Las Vegas" -puitteet nykyisellään (tervetuloa!), josta hyvänä esimerkkinä toimii sen Haaberstin kaupunginosa.

Tunnelmatrendit antavat vihjeen myös siitä kun alueellinen hinta näyttäisi seuraavaksi siirtyvän astetta korkeammalle tasolle. Oheinen kuva voi EHKÄ ennustaa, että Haabersti:n kauppaa käytäisiin jatkossa n tasoilla >1450 €/m2, JOS seuraavatkin kuukaudet siirtyvät samaan leikkauspisteeseen.

Mahdollinen uusi hintataso 11/2016 trendin perusteella alueelle (ts "?" kirjain kuvassa)

Aika näyttää & kertoo meille miten tässä oikein kävi !

Trendit vs ne todelliset kaupat

Nämä arviothan ovat vain mekaanisesti tuotettuja kauppatilastoista tunnelmatrendien visualisointiin virallisista luvuista.

Näin ollen, niiden vertaaminen Viron kiinteistöviraston (Maa-amet) toteutumien m2-hintoihin kertoo vasta sinulle kuinka hyvin / huonosti ne kuvaavat mm viimeisimmän marraskuun 2016 todellisia kotien myyntiolosuhteita.

Tunnelmatrendien arviot osuvat yleensä hyvin lähelle alueen todellisia kauppahintoja

Kuten kuvasta näkyy virhettä syntyy hieman joko ali- / yliarvostuksena luettuna graafeista, mutta maksimissaan & normaalisti se reilut +/-5%. Koska virheet  myös tapahtuvat molempiin suuntiin ihan yhtä monta kertaa, voit nähdä että mittarina tunnelmatrendi on melko looginen & tasapuolinen kumpaankin suuntaan - alueesta & ajankohdasta riippuen.

Kun tuota Kesklinn:n suurinta eroa (>5% selvästikin) arvioon katsoo tarkemmin, voit nähdä kauppatilastojen historiasta miksi näin kävi muuten hyvälle mittarillemme.

Kesklinn koki poikkeuksellisen kotikauppojen m2-hintapiikin juuri 11/2016

Lähde: Maa-amet

Näin jyrkkä vaihtelu ei ole kovinkaan tavallista keskustan kotien kauppatapahtumissa kk-tasoilla kuten kaupunginosan historia myös näyttää. Tämä tapaus vain vahvistaa tunnelmatrendin käytön olevan hyvä & turvallisempi idea haluttaessa vahvistaa markkinapohjainen oikea hinta keskivertokodille alueelta. Tunnelmatrendien arviot ovat hyödyllisiä.

Kodin ostajana käyttämällä tunnelmatrendejä varmistat n 5% tarkkuudella sopivaksi katsotun hinnan kodille markkinoiden itsensä vahvistamana tietona.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen tunnelmatrendit löydät helposti avaamalla kiinnostavan kaupunginosan tiedot & osoittamalla sen viimeisintä tunnelmaa kuvaavaa markkinahymiötä kartalta sen alueen hintalapusta.

 

Markkinahymiöstä avaat tunnelmatrendin vaikkapa alueelle Kesklinn

Näitä kaupunginosia kodin ostajat yhä arvostavat

Asuntokuplaa tai ei??! Ostajat eivät pysty / halua rahoittaa isoimmilla alueilla hintojen jatkuvaa nostetta kuin enää muutamalla alueella lisää. Näiden alueiden joukossa ei ole kallein keskustan alue Tallinnassa. Sen sijaan, tilalla ovat nousseet pari halvempaa & nopeasti kehittyvää kaupunginosaa heti sen vierestä. Takaluukku näyttäisi jo löytyvän siis jopa loputtamasti EKP:n ylös pumpatuilla kiinteistömarkkinoillakin paikallisesti. Myös Brexit-shokki haitannee sekin ostajia lisää kun ruotsalaiset pankit tulevat vieläkin varovaisemmiksi juuri suurissa uusissa lainojen ehdoissaan.

Tallinnassa ei ole suurikaan salaisuus investoijille paikallisesti se, että kodin markkinoilla liikkuva koko rahoitettu pääoma on juuttunut pitkältikin viime kuukausina n 40-70 M€/kk pysyvään hintahaarukkaan. Samaan aikaan taas myyjien hintapyynnöt ovat laukanneet tasaisesti yhä ylemmäs viikosta ja kuukaudesta toiseen kaupungissa. Tämä selvä epätasapaino ajaakin yhä useammat kodin ostajat pois keskustasta ja halvempiin ratkaisuihin.

Joukossa tietysti kulkee suuri määrä puhtaita kiinteistöjen keinottelijoita & flippaajiakin kun Virossa kerran eletään "ihan oikesti lännen mallin mukaan".

Ohessa on viimeisin myyjien tilanne mm Kesklinn:n alueen m2-keskihinnoista viime viikoille asti.

Keskustan kotien hinnoittelu on yhä komeaa katsottavaa myyjillä 7/2016

Tämän kalleuden johdosta on kotien myynnin dynamiikka muuttunut merkittävästi: eihän normaali virolainen perhe voi ostaa superkalliimpaa kotia kuin heidän pankista saamansa max rahoitus antaa myöten ihan käytännössä. Ei edes näyttääkseen sille lähinaapurille - ei.

Niinpä, vain kaksi keskihinnoiltaan trendeissä yhä nousevaa ostajien tuettua suuraluetta nousee esiin pääkaupungissa: Kristiine & Pohja-Tallinn nykyään. Molemmilla alueilla on selkeästi paitsi myyjien tuki korkeampiin hintoihin, myös ostajien vastaavaa näkemystä vielä olemassa. Kodin arvostukset siis jatkavat nousujaan.

Pohja-Tallinnan & Kristiinen tarjoukset seuraavat nousutrendejään 7/2016

Näistä kahdesta taas myyjien marginaalia - siis ostajan & myyjän näkemysten eroa kauppahinnasta - tukee Pohja-Tallinna kaikkein eniten ostajien hintanosteita.

Marginaali on kapenemassa ostajien & myyjien kesken Pohja-Tallinnassa 3 kk jaksolla (pun. nuoli)

Täälläkin on kuitenkin jo nähtävissä keskustan kaltainen ylikuumeneminen mm sen Kalamajan lähiössä, jossa uustuotanto on lähinnä ns "vimmaisen vilkasta" yhä nykyään. Varmaa on vain tänään vain, että tyhjistä myytävistä kodeista ei tule olemaan ainakaan pulaa parin tulevankaan vuoden aikana tässäkään lähiössä.

Vastaava tarkastelu Kesklinn:sta ei ole yhtä mairitteleva myyjien kannalta: myynti- ja ostohinta erkaantuvat toisistaan.

Marginaali on viime kuukaudet huimasti kasvanut Kesklinn:ssa sen kotien myynneissä jo 4 kk:n ajan

.

Kodin ostajana Tallinnasta kannattaa siis pysähtyä & harkita hyvin tarkkaan omaa asumisen tarkoitusta myös investoinnin näkökulmasta lähitulevaisuuteen: eri kaupunginosat tallaavat nyt melko lailla omia polkujaan & myös äskettäinen globaali Brexit-epävarmuuden lisääntyminen voi johtaa kovin jyrkkiinkin käänteisiin kodin arvostuksissa lähikuukausina.

Markkinatiedot tarjoaa

Joka kaupunginosalle löytyy hintatrendi kotiselaimesta

Kotiselain tarjoaa nopean ikkunan seurata Tallinnan EU:n kriisitilanteista toiseen kaupunginosien tarkkuudella & reaaliaikaisesti.

Aluearvostus kodista talokohtaisesti esiin kotiselaimen laskurilla

Kotien arvonmääritystä kaksoisklikkaamalla avoimena kaikille vaikka Kalamajan koteihin

Kotien myynnin tarjouksista nyt talokohtaiset automaattiset m2-suositukset helposti esiin kotiselaimesta. Sekä myyjän että ostajan ne käyvät keskimääräiset kotien m2-hinnat ovat nyt kaikkien avoimesti käytettävissä palvelustamme.

Mikään ei estä sen käyttöä - vaikkapa ajankuluksi - laivalla & matkalla Helsingistä Tallinnaan ihan huviksi vaan.

Juuri äskettäinn kaikille julkisesti avattu uusi palvelu luo entistäkin läpinäkyvämmän ympäristön kodin ostajalle paikallisesti. Se laskee ja merkitsee automaattisesti ns lähialuehinnan talokohtaisesti suosituksena (ts napauttamalla taloa). Tämän avulla on helppoa visuaalisesti arvioida myynnissä olevan kodin talosta sen hinnoittelun järkevyys. Nyt siis helppoa & nopeaa löytää myös aliarvostettuja tarjouksia paikallisesti markkinoilta.

Paikanna & löydä kotihinnat ympäriltäsi !

Kun vierailet Tallinnassa paikan päällä, voit helposti katsella kotimarkkinoiden tilannetta juuri nyt näkyvään ympäristöön kadulta.
Kiinnostaako joku tietty talo? Pikku paikannuspainikkeesta  löydät itsesi mobiililaitteen kartalle missä vain ja kaksoisklikkaamalla kiinnostavaa taloa kartalta löydät sille automaattisesti nykymarkkinatilanteen mukaisen arvion lähialueen hinnoitteluissa.
Siis: nopeaa, hauskaa & helppoa !

Hyvä kuitenkin muistaa, että edellä kerrottu uusi jännittävä palvelu perustuu mekaaniseen laskentaan nyt myytävien lähitarjousten suhteen. Parhaimmillaan se onkin kun arvioidaan jo nyt markkinoilla myytävän tarjouksen järkevyyttä suhteessa lähialueen muihin tarjouksiin. Mitä enemmän läheisiä tarjouksia löytyy, sitä parempi on hinnoittelun tarkkuus. Jokainen talo & koti on kuitenkin aivan erilainen kokonaisuus eli tällaista arviota kannattaa pitää vain karkeasti suuntaa antavana.

Asiakkuudella enemmän iloa & hyötyä irti

Tarkimmat hinta-arviot erään talon sisältä Kalamajasta

Kotiselaimen ilmainen laskuri on mainio väline tutustua Tallinnan markkinaan, mutta avaamalla tilauksen saat vieläkin lisää apua: voit päästä jopa talokohtaiseen sisäiseen hintalaskuriin. Tämä antaa sinun helposti vertailla juuri talosta miten kodin hintaan vaikuttaa arvostuksena alueella vaikkapa sen eri kerros & neliöiden määrät.

Keskustan läheisyys nostaa kodin arvoa markkinoilla, vaan eipä aina kaikkialla

Kodin tarjoukset Tallinnasta jakavat nykyään useat pääkaupungin lähiöt kahteen eri kastiin näkyvästi: korkeamman & matalamman arvostuksen alueisiin. Matalamman arvostuksen alueilla esiintyy tyypillisesti aina enemmän keskihinnaltaan edullisempia kodin tarjouksia, joissa niiden tarjous- / pyyntöhinta on jopa alle viime aikojen toteutumahinnan.

Seuraavassa on silmäys Tallinnan tärkeimmistä & eniten kotien kauppaa pyörittävistä alueista ja niiden markkinatilanteista nykyään (3/2016 otantatilanne).

Kesklinn

Kesklinnassa edulliset kodin tarjoukset

Keskustan alueelta nähdään selvästi miten sen Tõnismäe, Vanalinn, Tatari, Sibulaküla ja Maakri lähiöt ovat myyjien mielestä kalleimpia niin, ettei toteushintaa alhaisempia tarjouksia näissä juurikaan esiinny. Liikuttaessa näitä ulommas aivan ydinkeskusta muualle edullistenkin kotien määrä merkittävästi lisääntyy.

Pohja-Tallinn

Pohja-Tallinnan edulliset kodin tarjoukset

Pohjoisesta Tallinnasta näkyy miten sen kolme lähiötä ovat ylitse muiden: Kalamaja, Kelmiküla ja Pelgulinn. Näillä alueilla edullisten tarjousten määrä on hyvin vähäistä. Suurimmat sumat edullisia tarjouksia keskittyvät taas Pelgurannan, Karjamaan sekä Koplin aluille. Lisäksi, myös Sõle -kadun läheisyys näyttää poikivan edullisempia tarjouksia Pelgulinnan lähiön sisällä.

Kaupungiosassa hinnoittelun kalleus peilautuu melko suoraan etäisyyteen Tallinnan keskustaan nähden.

Lasnamäe

Lasnamäen edulliset kodin tarjoukset

Tässä kaupunginosassa listaavat myyjät sen Sikupillin ja Kurepõllun lähiöissä kaikkein niukimmin edullisia koteja esille myyntiin. Kaikilla muilla alueilla näistä ei ole pulaa.

Lasnamäellä - kuten Pohjois-Tallinnassa - myös tarjousten kalleus peilautuu aivan suoraan lähiön etäisyyteen pääkaupungin keskustasta.

Mustamäe

Mustamäen edulliset kodin tarjoukset

Mustamäellä kaikilla muilla paitsi Kadaka:n lähiön alueilla esiintyy runsaasti edullisia koteja nykyään ts Sääsen ja Mustamäen (suurlähiön) aleilla.

Erityispiirteenä kaupunginosassa on Teknisen korkeakoulun (TTÜ:n) ympäristö, jossa tarjolla on enimmäkseen kalliimpia koteja juuri Kadakan lähiössä, joista monet ovat myös tuoretta uustuotantoa heti kampuksen vieressä.

Kristiine

Kristiinen edulliset kodin tarjoukset

Kristiine:n sisältäessä vain yhden massiivisen keskustaa läheisen Lillekülan lähiönsä, nähdään sen sisältä kuvasta miten kaikki edullisemmat tarjoukset keskittyvät toisaalta Endla-kadun taakse ja toisaalta joidenkin suurten uudistuotantojen ympäristöön Mustamäen tien ympäristöön.

Haabersti

Haaberstin edulliset kodin tarjoukset

Useimmat edulliset tarjoukset keskittyvät voimakkaasti Haaberstin kaupunginosassa sen kahteen lähiöön: Väike-Öismäe ja Astangu. Mentäessä meren suuntaan (ylös kuvassa) ovat edulliset tarjoukset poikkeus, joka vahvistaa säännön.

Kodin ostajana voit hyötyä Tallinnan tarjouksista suoraan katsomalla kaupunginosia yksitellen ja niiden tyypillisiä edullisten kotien tarjontaa normaalisti: kun jossain kalliimmassa lähiössä on tarjolla edullinen koti voi se tarjota kivan mahdollisuuteen edullisempaan kodin ostoon nykyiseltä arvoalueelta.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain tuo sinulle käyttöön nopean tavan nähdä kaikki edullisemmat kodin tarjoukset Tallinnan eri kaupunginosista.Kokeilepa näin:

  1. Mene kaupunginosan sisään & avaa sen tarjouskartta esiin.
  2. Napauta vasemmasta yläkulmasta kpl-painiketta alueelle & avaat sen tarjoustaulukon.
  3. Nostat kaupunginosan toteutushintaa halvemmat esiin kartalle maagisella "Kaikki edulliset" -painikkeella ja löydät ne kartalta korostettuina kuluvan viikon markkinatilanteen mukaan.
  4. Aktivoi myös lähiöt esiin kotiselaimen oikeasta ylänurkasta.
Edulliset automaattisesti kotiselaimeen esiin

Ostajan markkinat kodeille voimistuivat Tallinnassa

Ostajan markkinat kodeille laajenivat viime viikolla Tallinnassakin lisää: Pohja-Tallinn nosti sen toteutumia edullisempia tarjouksia jo n 85% koko tarjouskannasta. Valtaosa 15% kalliimmista myyjien markkinoiden tarjouksista sijoittuu nykyään Kalamajan lähiöön tässä kaupunginosassa. Myös parilla muulla alueella ovat ostajan markkinat vahvempina olemassa: Mustamäe & Haabersti. Näillä alueilla on ostajalla vahvimmat neuvotteluasemat kodin hinnan tinkimisen suhteen nyt Tallinnassa.

Tarkemmin katsottuna viime viikon ostajan markkinat kaikissa kaupunginosissa näyttivät seuraavan kuvan mukaisilta. Vihreän palkin pituus kuvassa peilaa suoraan ostajan markkinan vahvuutta ko alueella. Kuten näkyy, monissa kaupunginosissa hinnoittelu on melko tasapainossa edelleen eli myyjien luottamus kaupan syntymiseen korkeammillakin m2-hinnoilla on edelleen vahvaa.

Lokakuu 2015 osoitti ostajan markkinan syvenemistä eräisssä kaupunginosissa

Kolmella alueella myyjien luottamus on kuitenkin heikkenemässä (Pohja-Tallinn, Haabersti ja Mustamäe) koko alueen tarjouskannassa, joka yleensä johtuu nykyään alueen polarisoitumisesta hinnoittelussa uudistuotannon ja vanhojen vapaarahoitteisten kotien kesken yhä enemmän.

Mielenkiintoisesti ovat Tallinnan keskustassa (Kesklinn) myyjät säilyttäneet yhä uskonsa tarjouksissaan kauppoihin jopa 50% vaikka viime kuukausien myynnin (€) ja kauppamäärien (kpl) lasku on ollut jatkuva trendi tällä asuinalueella.

Ostajan kannalta on erittäin hyödyllistä löytää sellaisia asuinalueita, joissa vanhojen kotien hinta on laskupaineessa, mutta joissa myöskin on selvät merkit alueen arvon noususta tavalla tai toisella. Esim, alueen infra tai palvelujen rakenne uudistuu ja tuo lisäarvoa alueella asumiseen jatkossa lähivuosien perspektiivissä.
 Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain kertoo sinulle koko kaupungin ostajan markkinat yhdeltä näytöltä aina viimeisen markkinatilanteen mukaan.

Haaberstin vanhat asunnot eivät innosta & Kristiine laskupaineessa

Kotiselain kuvaa viikoittain Tallinnan asuntomarkkinoista sen 8 eri alueelta. Viime viikkojen kehityksestä on suomalaiselle mielenkiintoista nähdä, että muutamilla alueilla vanhojen asuntojen tarjoukset ovat siirtyneet ALE-tilaan: Haaberstissa myyjien marginaalit ovat jo negatiiviset pysyvämmin samalla kun Kristiine:n alueen tarjouskanta on selvässä matalapaineissa myöskin.

Viime viikon markkinatilanteen mukaisesti oli myyjien marginaali Haaberstissa vanhoille asunnoille negatiivinen (ts pyynnöt -50 €/m2 < käypä markkinahinta) oheisen kotiselaimen kauppahintojen kuvan mukaan.

Tämä tilanne on muodostunut melko pysyväksi ko kaupunginosalle.

Myös Kristiine:n kehitys on selvästi alenevassa hintatrendissä sen omassa tarjouskannassaan, joka alkoi jo noin  5/2014 toukokuussa ja on jatkunut siitä asti melko muuttumattomana.

Kristiine on asuinalue, joka sijoittuu keskustan ja Mustamäen väliin Tallinnassa ja sen asuntotarjousten hinnoittelu yritti seurata tämän vuoden 2014 alussa vielä kallista keskustaa, mutta näyttää nyt vääjäämättä valuvan pikku hiljaa normaalin Mustamäen hinnoittelun suuntaan - juuri vanhoille asunnoille.

Tämä on hyvä uutinen sellaisille asunnon ostajille, jotka haluavat asua lähelle keskustaa mutta kuitenkin melko rauhallisella omakotitalojen alueella.

Myyjien vauraus & korkeakoulut ohjaavat marginaaleja Tallinnan asuntotarjouksissa

Piritan ja Lasnamäen äärilaidat myyntitarjouksissa Tallinnassa (7/2014)

Tallinnan kaupungiosat jakautuvat hyvin eri kasteihin niiden myynnin hinnoittelussa riippuen siitä, miten paljon alueella on suurempia asuntoja tarjolla: Piritan suurella luksusalueella ei ole juurikaan yksiöitä tarjolla vaan enemmistönä >2-huoneen asunnot ja myyjien marginaalit ovat kaupungin korkeimmat. Kotiselaimen hintabarometrin uusituista upeista ja selkeistä markkinan näkymistä myös selviää teille hyvin, että toisessa ääripäässä Lasnamäen - tunnetusti köyhemmän - alueen alimmat kaupungin marginaalit ovat nykyisin voimassa kun alueella on se kaupungin suurin yksiöiden tarjonta. Voidaan siis kiteyttää, että alueen myyjien varallisuustaso melko suoraan ohjaa hinnoittelun odotuksia asuntojen myyjillä Tallinnassa eri kaupunginosiin.

Kolme neljästä kaupungiosaa mukana trendissä

3/4 aluetta Tallinnassa seuraa trendiä asuntojen hinnoittelussa

Oheisesta kuvasta näkyy hyvin miten juuri isojen asuntojen tarjonta valtaosin ohjaa marginaalien muodostumista Tallinnassa tänään.

  • Kesklinn: sen vanhan kaupungin painotuksellaan on tunnetusti Tallinnan korkeimpien markkinahintojen aluetta samalla kun sen tarjonta painottuu selvästi isompiin huoneistoihin markkinoilla. Myös marginaalit ovat täällä korkeammat (n 313 €/m2, 7/2014).
  • Kristiine ja Haabersti taas ovat melko samaa kastia yhdessä: tarjonta painottuu eniten yksiöihin ja kaksioihin samalla lailla samalla kun marginaalit ovat matalammat vrt siihen mitä ostajat haluavat maksaa omistuksen hankkimisesta näiltä alueilta.
  • Mustamäe on lievä poikkeus koska sen tarjonta muistuttaa 2 edellistä, mutta marginaali on selvästi yhä korkeampi. Tätä voi selittää mm Tallinnan teknisen korkeakoulun sijainnilla alueella, jolloin esim opiskelijoiden tarvitsemista vuokra-asunnoista halutaan pyytää korkeampia hintoja. Alue on viime aikoina kärsinyt korkeimmista myyjien marginaaleista reilusti alentuneiden kauppamäärien kautta.

Nõmme: tuo virolaisten oma kulttuurialue

Nõmmen asuntohinnoittelua 7/2014

Myös Nõmmen hinnoittelussa nähdään samaa kuin Piritan luksusalueella: asuntojen tarjonta täällä painottuu suurempiin huoneistoihin samalla kun sen marginaalit & odotukset ovat kiinteistöjen myyjillä mitoitettu hyvin korkealle suhteessa muuhun kaupunkiin.

Tämä Nõmme on erityisesti virolaisten suosiossa asujaimistoltaan ja rankattu paikallisesti hyvin korkealle virolaisten mielipiteissä, koska sen omakotitalojen tyyli ja rakennusaika painottuu juuri Viron oman itsenäisyyden aikoihin ja historia on tärkeää heillekin. Virolaisilla omat odotukset omista kiinteistöistään ovat kuitenkin yleensä aina ylimitoitettuja vrt todellisiin realistisiin markkinahintoihin.

"Poikkeus vahvistaa säännön": Pohja-Tallinn

Pohja-Tallinnan erikoinen hinnoittelukupla sen asunnoissa

Tällä hetkellä (7/2014), markkinoiden mielenkiintoinen poikkeus näkyy & löytyy Pohja-Tallinnan alueella: vaikka alue tarjoaa aivan kaikkein vähiten suurempia asuntoja myyntiin koko pääkaupungista, niin sen myyjien marginaalit ovat mitoitettu aivan huippuunsa nykyään.

Kalamajan pienalue on kuuluisa trendikkyydestä & sen suosiosta virolaisten city-perheiden unelmien asuinpaikkana ja sen hintojen odotukset ovatkin levinneet onnistuneesti melko laajalle koko kaupunginosaan.

Ostajat eivät ole kuitenkaan enää seuranneet tätäkään trendiä viime kuukausina kauppatilastojen valossa.

Kaupunginosaan liittyy siis näin ne kaikkein vahvimmat myyjien spekulaatiot tuotoista (= marginaali: jo 250 €/m2), koska se ei noudata muun pääkaupungin normaaleja markkinoiden hinnoittelusääntöjä.

Kotiselaimen näytöt

Aivan ne tuoreimman markkinatilanteen päivittyvät vertailunäytöt löydät kotiselaimen hintabarometrin kartalta napauttamalla sinua kiinnostavan kaupunginosan keskihintaa & ALE-prosenttia:

Lähde, asuntojen  ostohinnat: Maa-amet

Myynti tyrehtyi jopa -15% Tallinnan asunnoille 4/2014

Myynti vaimeni 2 kaupunginosassa eniten 4/2014

Viime kuukausi 4/2014 antoi kylmää kyytiä asuntomarkkinoille: Tallinnan myynti romahti vaihdossa n -6 miljoonaa euroa eli pyöreästi -15% kuukautta aiempaan nähden. Osansa kyydityksestä saivat kaikki merkittävimmät asuinalueet: Mustamäe (-23% / -1,5 milj.), Lasnamäe (-22% / -1,8 milj.), Kesklinn (-13% / -2 milj.) ja Pohja-Tallinn (-4% / -0,4 milj.). Tämä ON paljon vain yhden kk aikana kevätaikana.

Tähän asti pääkaupungin moodi on ollut viime syksystä alkaneesta rallista alkaen "myyjien markkinat", jossa keskihinnat jatkavat tarmokasta nousuaan kuusta toiseen. Viime kuun heikko tulos heittää kuitenkin synkän varjon nyt sekä välittäjien että asuntojen omistajien pohdittavaksi.

Ovatko hinnat jo liian korkeat?

Heti vuoden 2014 alussa tapahtui raju marginaalien nosto Tallinnassa, jonka seurauksena hetkellisesti ostajat ryntäsivätkin - aika ennustettavasti - peloissaan pankkeihin lainoittamaan ja ostamaan lisää asuntoja, kun siis vielä pystyvät.

Marginaalien kehitys on kuitenkin ollut hyvin erilaista suosituimmilla myyntialueilla tarjouskannasssa. Tämä on nyt jakamassa markkinaa entistä enemmän alueittain uudelleen ostajien sitä oikeaa rahoitusvoimaa mitattaessa. Voittajaksi selvinnevät myynnissä ne, joiden marginaalit pysyvät riittävän maltillisina ostajien todelliseen kysyntään nähden.

Mustamäen jo liian kalliit marginaalit v2014 alusta

Myynnin avainalueiden viime huhtikuun tarjousten marginaalit olivatkin seuraavat:

  1. Kesklinn, 250-300 €/m2.
  2. Mustamäe, 200 €/m2.
  3. Lasnamäe 100-150 €/m2.
  4. Pohja-Tallinn, 100-130 €/m2.

Muut Tallinnan alueethan näyttelevät lähinnä marginaalista roolia kaikissa asuntojen kaupoissa.

Vähiten myynnin laskua siis koki juuri se alue, jonka marginaali oli alhaisin viime kuussa. Kotiselaimen hintabarometri seuraa reaaliaikaisesti Tallinnan pienalueiden marginaaleja ja niiden tarkkaa viikkohistoriaa kaikkien sen suomalaisostajien ja -myyjien hyväksi.

Fundamentit ostajaryhmistä

Jopa virolainen eli perusbaltti on alkanut ilmeisesti harkita uuden käänteen valossa omia toimiaan: onko ihan järkevää sitoutua pankin kahleisiin lainoituksessa enää ja miten korkealla panoksella olkoonkin, että täällä kyseessä on - ennen kaikkea - näyttävistä kulisseistaan nauttiva pikkuinen kansa ja pääkaupunkilainen.

Myös rallia kiitettävästi tukeneet paikalliset monet yksityiset flipperit ovat nyt uuden kääteen edessä: käteen voi jäädä se musta pekka dramaattisesti entistä helpommin klassisessa "varman voiton" osta vanha, kunnosta ja myy se heti -projektissa.

Joten jäljelle jäävät odotukset & toive rikkaampien ulkomaalaisten - suomalaisten - lisäostoista maahan, jonka puolesta ovatkin jo liputtaneet eräät tunnetut suuret johtavat kiinteistövälittäjät yhä näkyvämmin hintarallin pyörteissä.

Varmaa on vain se, että nyt sähäkästi reagoivilla Tallinnan vapailla asuntomarkkinoilla ei kesää kohti enää puutu ainakaan niitä kuuluisia: "vauhtia ja vaarallisia tilanteita !"

Lisäarvopalveluilla voit helposti tarkistaa kulloisenkin viikon markkinatilanteen & marginaalit Tallinnan asuntotarjonnasta sen mukavalta kartalta:

Kodin ostajan muistilista

Meiltä aika usein kysytään Tallinnassa suomalaisen suusta mitä kannattaisi muistaa jos aikoo ostaa / sijoittaa asuntoon Tallinnassa. Tämä pikku artikkelimme toivottavasti palvelee sinua, jos suunnitelmasi kulkevat tähän suuntaan, että tosiaan haluat omaa kotia Tallinnasta tai Virosta.

Pakkohuutokaupan kodit

Asia erikseen ovat julkiset pankkien huutokaupat niiden niiden omien tytäryhtiöiden kautta. Nämä tekevät osin yhteistyötä tiettyjen valittujen välittäjien kanssa joidenkin kotien realisoimiseksi ja perinteisen suomalaisen muinoisen "Arsenal-mallin" mukaan käyttävät pakkohuutokauppoja julkisena myyntikanavana. Huutokaupat ovat suomalaisen kannalta pieni ongelma, koska kaikki tarjoukset ovat vain eestiksi kirjoitettu. Tässä on se keskeisin kanava kiinteistöjen pakkohuudatukseen:

Monet tuolla sivuston listoilla esiintyvistä lakimiehistä myös puhuvat soittaessasi englantia tai jopa suomea.

Hyvä vinkki

Kuten moni suomalaisista jo hyvin  tietääkin paras työkalu tekstien ymmärtämiseen suomeksi on edelleen Google:n kääntäjä (Viro -> Suomi), jolle voit antaa syötteeksi ihan suoraan avaamasi kohteen nettiosoitteen (eli teknisesti "URL":n). Useimmiten edes pääkohdat kohteista selviävät tätä kautta - mikä yleensä riittääkin.

Huutokaupan prosessi on seuraava:

  1. Kiinteistö tulee myyntiin lakimiehen ja omistajapankin vahvistamalla lähtöhinnalla.
  2. Jos se ei mene kaupaksi hintaa tarkistetaan n. kuukauden välein aina pykälän alaspäin.
  3. Lakimies yleensä kertoo kuinka usein joku tietty kohde on jo ollut huudatuksen kohteena kysyttäessä.

Pakkohuutokaupan tilaisuuteen osallistuessa on hyödyllistä tietää miten asiat on järjestetty lainoittajapankkien toimesta: kaikilla suurimmilla pankeilla on täällä paikallisesti niiden tytäryhtiönään markkinoilla sen ikioma "Arsenal", joka kiinnostuksensa puitteissa usein saattaa ilmestyä paikalle huutamaan sinua vastaan, yllättäin. Tällä lailla lainoittajapankki yrittää tietysti lypsää sen parhaan hinnan kun on useimmiten kysymys roskalainan tappion minimoimisesta. Esim v 2010 aikana näiden tytäryhtiöiden aktiivisuus oli 2x - 4x suurempi kuin vuotta aiemmin eli pankin taseita puhdistettiin tosissaan. Nämä pienet tyttäret eivät osallistu toistensa huutokauppoihin vaan ainoastaan oman isäntäpankin huudatuksiin.

Näiden roskanhoitoyhtiöidensä toiminnasta paikalliset liikepankit ovat olleet median suuntaan varsin vaitonaisia - melko ymmärrettävistä syistä.

Ostokohteen katselmus

Paikan päälle kun menet välittäjä toimii saman kaavan mukaan kuin suomessakin: ostaja saa niitä tietoja mitä ymmärtää itse kysyä. Automaattisesti ei tapahdu paljoa ts välittäjillä ei ole pakkoa kertoa mitään peruslistaa asioita - paitsi se hintapyyntö totta kai. Aktiivisuus kannattaa ja palkitaan.

Tarkistettavat perusasiat (kunto, remontit, infrapalvelut yms) ovat myös samanlaiset vaikkapa asunnosta kuin Suomessa. Tarkkana kannattaa olla erityisesti:

  • Taloyhtiön ( eli korterühistys) myyjältä ostajalle mahdollisesti siirtyvistä / nollautuvista lainoista.
  • Asuntoon tai taloon kauppahinnalla jäävän irtaimiston luvatusta määrästä.

Muista ne ikkunat !

Suomesta poiketen kerrostalossa ikkunat kuuluvat osana asuntoa sen omistajalle eikä asunto-osakeyhtiölle. Joten niiden kunto varsinkin vanhemmissa taloissa on hyvä tarkistaa ennen ostopäätöksen tekoa.

Tomiiko KÜ oikeasti ?

Kannattaa myös tarkistaa taloyhtiön olemassa olo (se KÜ), sen koostumus ja viime aikojen aktiivisuus. Automaattisesti omistajana siirryt KÜ:n jäseneksi, mutta on huomattavasti mukavampaa osallistua jos sinne kuuluu viroa tai jopa suomea ymmärtäviä muita omistajia ennestään. KÜ:n aktiivisuus voi olla myös hyvin laiskaa: vaikkapa se yksi pakollinen lakisääteinen kokous / vuosi tai sitten jos on nuorempia työelämässä olevia perheitä, niin taloa oikeasti yritetään parantaa kuten Suomessa on tapana.

 


Nyrkkisääntönä: virolaisenemmistöisessä talossa toimii aika usein KÜ tehokkaammin kuin venäläistaustaisessa.

Energiatodistuksella säästät

Voit pyytää energia-auditoinnin todistuksen talon talven lämmityskulujen varmistamiseksi. Esim, Tallinnassa energia-arviointeja on nyt tehty jo vuosia pätevästi ja monista vanhoista kivi- tai puutaloista löytyy jopa lämpökamerakuvat ja mittaukset aika äskettäin. Jos talossa on tehty peruskorjausremontteja + otettu pankilainaa, niin nämä ovat nykyään pakollisia tiedottaa pankin suuntaan lainan saamiseksi. Sen lisäksi tietysti kannattaa vaatia omistajalta ko kohteen ne oikeat ylläpitolaskut viimeisiltä talvikuukausilta nähtäväksi.

Vanhempien kivitalojen energialuokitukset ovat usein kehnoja vrt suomalaiseen normaaliin standardiin (ts energialuokat >D ovat aika tavallisia).


Korkeat talven lämmityskulut voivat tulla yllätyksenä suomalaiselle vanhemmissa taloissa ja asunnoissa !

Hintatarjous

Kohdetta kannattaa tinkiä välittäjän kautta kuten meilläkin on tapana. Välittäjä kertoo tarjouksesi ostajalla tai joissain tapauksessa omistaja jopa suoraan suostuu neuvottelemaan hinnasta ja muista ehdoista kanssasi. Tässä ei oikeastaan ole mitään erilaista meidän jo tuntemiin tapoihin.

Myyjän maksuvaikeuksista voit yrittää kysyä ko talon taloyhtiön (KÜ) pj:lta jos hän haluaa tehdä yhteistyötä ja sinulla on aikaa sopia tapaaminen. Jotkut pj:t tekevät mielellään yhteistyötä: se kodin omistaja saattaa olla jo asuntolainansa lisäksi velkaa myös ko KÜ:lle pakollisten ylläpitokulujen velkoina.

Nyt uuden asuntobuumin huipulla markkinat ovat polarisoitumassa vanhojen kotien & uusien kotien myyjiin yhä enemmän: löydät kotiselaimelta nykyisen tarkan markkinakuvan sekä voit myös:

Kaupan teko

Tallinnassa asunto- ja kiinteistökauppa solmitaan aina notaarin luona, jonne ilmestyvät myyjä, ostaja, virallisesti hyväksytty tulkki, välittäjä ja mahdollinen pankin lainan edustaja. Notaarin voit vaihtaa tai valita välittäjän suosituksesta piittaamatta vapaasti.

Ensikäynnillä sovitaan yleensä varsinaisen kaupanteon pvm ja notaari antaa sinulle firmansa pankkiyhteyden, jonne haluaa kauppasumman ennen kaupantekoa siirretyksi virallista leimattua kuittiaan vastaan. Lisäksi, sinun tulee osoittaa tulkki tai pyytää välittäjää etsimään sellainen paikalle jotta kaikki viroksi virallisesti laaditut kauppakirjan pykälät tulevat varmasti ymmärretyksi. Tulkkauspalvelun hinta liikkuu normaalisti haitarissa  n 30 -40 euroa. Hinta kannattaa vahvistaa ennakkoon ennen kaupankäyntitilaisuutta. Notaari haluaa toki oman siivunsa myös erikseen ja yleensä välittäjän palkkio on taas leivottu sisään sovittuun kauppasummaan myyjältä kuten Suomessakin.

Itse kauppatilaisuudessa notaari lukee läpi kauppakirjan kaikki pykälät + ehdot ja olettaa tulkin aina seuraavan perässä tekstiään. Riippuen tulkista näin ei aina käy automaattisesti: tulkkia kannattaakin patistaa tai ohjeistaa miten tarkasti haluaa kaikki pykälät suomeksi tilaisuuden alkaessa.

Kauppakirjaa käsiteltäessä erityisvaroitus suomalaiselle on:

  • kauppakirjaan on syytä kirjallisesti listata tarkkaan kaikki asuntoon jäävä myyjän irtaimisto. Esim, keittiökalusteet, tiskipöydän kansi, uuni, parketti, suihkukoppi, poreallas, yms.

Usein Tallinnassa kohtaa meitä suomalaisia, jotka ovat kauppansa jälkeen yllättyneitä miten jotkin Suomessa "automaattisesti" asuntoon kuuluvat asiat ovat kadonneet kun sinne muutti sisään. Kauppakulttuuri on vaan erilainen ja kun sen tietää sen kanssa voi elää.

Standardi maksimiaika myyjälle / vuokralaiselle muuttaa ja siirtyä pois ostetusta asunnosta on yksi kuukausi kauppakirjan päivämäärästä. Tästäkin voi neuvotella ja se kirjataan osaksi kauppakirjaa. Tätä koskien kannattaa miettiä etukäteen minkä kokoisen sanktiosumman / päivä haluaa asukkaalta kauppakirjaan, joka ei suoriudu muuttamaan pois aikanaan. Yleensä myyjä tinkii tähän aika alhaista summaa, jonka voit nostatuttaa ylöspäin sopivasti.

Tällä hetkellä standardivuokrat asunnoista tuottavat keskimäärin n 4% pääomansa arvosta Tallinnassa / vuosi. Tähän voi peilata sanktiomaksun suuruutta aika kivasti.

Allekirjoittamastasi kauppakirjasta jää kirjallinen dokumentti sinulle, notaarille ja myyjälle, jonka jälkeen kauppa onkin sitova kaikkine ehtoineen.

Muutto ja pakolliset sopimukset

Useimmiten haluat ainakin veden, sähkön ja mahdollisen kaasun elämistä varten heti käyttöösi. Virossa on useimmissa kerrostaloissa vähän samanlainen As. Oy -malli kuin suomessakin: sitä vaan kutsutaan nimellä KÜ eli korterühistys. Normaalisti uuden kodin omistajan ilmestyessä tämä omistajien yhteisö alkaa kuukausittain automaattisesti laskuttaa sinua kiinteistön vedestä ja kaasusta sen mittareiden ja todellisten kulutuksien perusteella. Asunnossasi voi olla vesi, kaasu ja sähkömittari, jonka lukemat joka kuukausi toimitetaan KÜ:n pj:lle jollakin sovitulla keinolla.

Sähkösopimus pitää joka tapauksessa  itse solmia energiayhtiön toimistossa piipahtamalla tai tekemällä ne maan ID-kortilla suoraan netissä: Virossa voi valita erikseen sähkömyyjän (mm Eesti energia a ja 220 energia) ja fyysisen verkkotoimittajan (ts Elektrilevi) kuten Suomessa. Joskus myös kaasusopimus pitää erikseen solmia haluamansa kaasutoimittajan kanssa (useita markkinoilla) tai se on yhteissopimuksen takana ko KÜ:n ostamana koko talolle ts laskutetaan vastikkeessa kuukausittain.

Virossa ei useinkaan tunneta suomalaista isännöintimallia: kaikki asunnon kulutukset (lämmitys, kaasu, sähkö ja vesi) ynnätään KÜ:n toimesta sellaisenan kuin ne todellisuudessa tapahtuivat ja laskutetaan kuukausittain. Systeemi on läpinäkyvä & tehokas: joka kuukausi näet mihin menoeriin asunnon omistaminen oikeasti jyvittyy. Mikään isännöitsijä ei yritä budjetoida asuntovastiketta keskimäärin läpi vuoden vaan kesällä asuminen on halpaa kun lämmitystä ei tarvita ja talvella taas luokkaa kalliimpaa rakennuksen lämmitystarpeesta riippuen.

Useimmissa taloissa toimii myös talonmies joko oman talon jonkun omistajan tai naapuritalon osoitteesta. Talonmies taas laskuttaa palveluistaan suoraan KÜ:ta omista töistään sovitun mallin mukaan. Sinun ei tarvitse sopia mitään erikseen vaikkapa rappukäytävän tai autopaikkasi siivouksen hoidosta.

Onnistuneita kauppoja kaikille !

Asuntoportaalit netistä

Virossa on erittäin kehittyneet keskitetyt markkinoita seuraavat kiinteistöportaalit välittäjien yhteistuumissa toimivina kanavina. Tutustumisen arvoisia sivustoja ovat:

Näistä saa myyjien kuvan markkinoiden nykytilasta kun vaan jaksaa käyttää aikaa sivuilla.