TOP-ALEt viikolta: keskustoria, merinäkymää ja kattoterassia nyt asumiseen

Tarjouksiaan eniten tiputtaneet kodin myyjät "TOP-ALEt" löytyvät myös kaupunginosin Tallinnaan kotiselaimesta. Näiden muuttuvat viikoittaiset kotivinkit ovat mielenkiintoista seurattavaa & antavat tilaisuuden tutustua ALE-tarjouksiin, jotka voivat olla - ehkäpä vain väliaikaisesti - hyvin halvaksi hinnoiteltuja. Tässä katsausta yhden viikon osalta millaisia koteja Tallinna tarjoaa tässä ryhmässä ostajalle eli ns "ne parhaat palat". Kodin ostajat & Tallinnan ystävät, olkaapa siis hyvä !!


Pärnu mnt 110, Kitseküla, Kesklinn: halpuutus  -10 000 € / vko

Luksustason sisustettu kolmio uudehkossa talossa hissin kera. Hintaa painaa mm kaukaisin Kitseküla lähiö keskustan alueella sekä läheinen hyvin massiivinen uudistuotannon myyntitarjonta (ts Pärnu mnt 126, 24 avointa tarjousta n 2000 €/m2). Myöskin vilkkaasti liikennöity valtatie vierellä on haaste. Plussan puolelta löytyy toki 5. kerros (+113 €/m2, premium ). Alennusta on nyt n -18 150 € viime 3 kk:n koko keskustan m2-hintojen toteutumiin nähden & myyntihinta on jo alle kotiselaimen ostajasuosituksen (1850 €/m2) viikolle juuri tässä talossa: 1843 €/m2. Koska ympärillä on niukasti samanlaisia koteja, tarjouksen hinta tuntuu aika sopivalta.


Lastekodu 5, Keldrimäe, Kesklinn: halpuutus -10 400 € / vko

Korjausta kaipaava kolmio vankassa kivitalossa pikku kadulta aivan ydinkeskustasta. Tämän hintaa alas rokottaa varmasti kodin 1. katukerros (-296 €/m2, premium ) sekä venäläiskielinen Keldrimäe elementtilähiö ympärillä & valtava nouseva uudistuotanto joka puolella läheisyydessä. Plussana ovat erittäin laajat lähipalvelut, Keskturg & sijainti vähän syrjässä itse Lastekodun rauhattomalta kadulta. Tarjous on nyt tippunut n -27 200 € alle viime 3 kk:n m2-keskihinnan keskustassa samalla kun se on aika selvästi alle kotiselaimen läheisten tarjousten ostosuosituksen ( = 1957 €/m2):  1704 €/m2. Sillä varauksella ettei usko uustuotannon romauttavan lähiön suosiota kokonaan & talon voisi peruskorjata lähivuosina, tätä tarjousta voi pitää oikeaan tasoon viritettynä.

Kopliranna 27, Kopli, Põhja-Tallinn: halpuutus -5 000 / vko

Vehreässä miljöössä talvisin merinäkymin valmis pikku kaksio kivitalossa uimarannan naapurista. Hintaa painaa sen sijainti Kopli halvimmassa lähiössä Pohja-Tallinnan kaupunginosassa, vaikka talo on heti rajan lähellä Pelguranna  lähiötä. Myöskään lähipalvelut eivät ole kovin vieressä. Toisaalta, naapurusto on viime vuosina huomattavasti kohentunut ja sijainti on varsin viihtyisän siistin pientalokadun - Sirbin - läheisyydessä. Kodin arvoa lisää myös 2. kerros (+92 €/m2,  premium  nykyään). Pyyntö on nyt n 2409 € alle viime 3 kk:n Pohja-Tallinnan keskiarvon. Kotiselaimen hintasuositukseen (1512 €/m2) nähden tarjous on yhä korkeahko: 1556 €/m2. Näin ollen, tätä voi suositella merimaisemasta innostuneille jos hinnassa on vielä tinkimisvaraa alemmas & kun uskoo rakentamisen jatkuvan Kopliin asti.
Kaera 22, Pelgulinn, Põhja-Tallinn: halpuutus -1000 / vko (KIIREmyynti!)

Reilu kaksio kattoterassilla hissillisestä talosta keskustanäkymin - suoraan omistajalta. Tarjousta & myyntiä painaa monta samanaikaista tarjousta samasta talosta (ongelmia?) sekä uudistuotannon massiivinen laajeneminen tarjouksineen Pelgulinn ja Pelguranna lähiöissä melko lähietäisyydelle (mm Ketrajan 3 upouutta kerrostaloa & tuleva korkea Sõle 31 talo lähistöllä). Koti on kuitenkin rauhallisesta 5. kerroksesta (-125 €/m2 premium , joka ei tässä päde kun talossahan on hissi) vilkkaalta Sõle -kadulta pois sekä keskellä erittäin hyviä palveluja. ALEa on nyt massiiviset -30 400 € viim. 3 kk keskihintaan Pohja-Tallinnan toteutumista. Kotiselaimen lähistön hintasuosituskin on selvästi korkeampi (1620 €/m2 ostajalle 8.8.2016) kuin tarjouksen m2-hinta: 1272 €/m2. Tarjous on mielenkiintoisella tasolla kunhan vaan tarkistaa talon asiat & suunnitelmat kunnolla läpi KÜ:n johtajalta.

Markkinatiedot tarjoaa

Yhdellä napautuksella TOP-ALEt & kahdella napautuksella MEGAhalpuuttajat esiin
  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka siirtää listan kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla kunkin väritettyä omaa hintakuplaa kartalta

.

Tallinnan asukasluku 7/2016: keskustan kasvu lähes pysähtyi

 Tallinnan asukasmäärä kasvoi 7/2016 heinäkuussa melko lailla ed kuukauden tapaan: väkimäärä nousi yhä +175 asukkaalla. Viime vuonna 7/2015 samaan aikaan uusia asujia kertyi toki paljon enemmän (ts +445 asukasta/kk). Tallinan kasvunopeus tippui viime vuoden vastaavasta ajasta siis melko runsaasti.

Eniten nousuja kirjasivat seuraavat alueet:

  1. Pohja-Tallinn (+77)
  2. Haabersti (+48)
  3. Mustamäe (+44)
  4. Pirita (+19)

Yllättäen myös Kesklinn ei enää mahtunut listalla suosituimpien alueiden piiriin Tallinnassa samalla kun Pohja-Tallinn teki paluun muuttajien kärkeen. Myös Haaberstin nousu 2. oli merkittävää. Myös Lasnamäen jättialue vaimeni viime kuukausista muuttojen kohteena. Kaiken kaikkiaan poikkeuksellinen kuukausi vrt aiempaan lähihistoriaan kaupungille.

Muuttotappioita kärsivät: Nõmme (-24 muuttajaa) & Kristiine (-10 muuttajaa) alueet.

Suositusta kotiselaimesta kartalta näet myös hyvin visuaalisesti miten kasvu kehittyi (ts valitsemalla esiin karttataso 'Nettomuuttajat' sen oikeasta ylänurkasta) ja tunnistat nämä Tallinnan eri kaupunginosat hyvin nopeasti.

.

Asukaskasvu koko Tallinnassa oli nyt 3. kk peräkkäin yhä supistuvamman trendin mukaista.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin. Graafista näkyy hyvin mm syklinen syyskuun 2015 tyypillinen piikki muutoissa Tallinnan korkeakoulujen alkaessa aina alueilla: Kesklinn, Kristiine ja Mustamäe. Päättynyt heinäkuu ei enää tukenut kasvupiikkiä tänä vuonna, mutta korkeimmat odotukset kohdistuvat - 2 viime vuoden - perusteella juurikin elo/syyskuuhun.

Hyödyllistä tietää & tuntea

 

Helpotusrallia Brexit-paniikin jälkeen kotimarkkinoilla 7/2016

Helpotusralli kotien kaupoissa (ts "dead-cat bounce") näkyi selvästi Tallinnan asuntomarkkinoillakin. Alkuvuodesta jo alkanut luisuminen kotien hinnoissa kalliissa keskustassa päättyi - melko odotettuun - paikalliseen hintaralliin Brexit-päätöksen tultua ulos. Kodin ostajat pelkäsivät pahinta & kauppoja tehtiin varovaisemmin vain halvemmilla alueilla ja kas kun päätös on tehty uusi ralli saattoi taas alkaa kaupungissa. Samalla hellittivät myös pelot Tallinnan halvimmilla alueille myyjien keskuudessa eli tarjoukset lähtivät nousuun. Kiitos siis jälleen EKP:n uljaalle setelipainolle suoraan Frankfurtiin tuesta todelliseen perinteiseen kivijalkateollisuuteen.

Edellisen 12 kk:n m2-keskihintojen kehityksen tiivistävät oheiset kuvat hyvin.

Pohja-Tallinn voitti kauppoja Kesklinn:n kustannuksella alkuvuodesta 2016

Selvä voittaja helpotusrallissa on Pohja-Tallinn: 1 kuukauden ero myyjän ja ostajan välillä kaventui viime vuoden minimiin. Samalla myös arvonnousua mittaava trendikäyrä kääntyi jyrkempään nousuun näiden kahden alueiden välillä. Joka tapauksessa myyjien näkemys erkaantuu yhä edelleen nopeammin ostajista eli tn yhä pidemmät myyntiajat ovat edessä kaupunginosien myyjille keskimäärin.

Luottamuspula vaivasi halvempien alueiden myyjiä alkuvuodesta alkaen

Vaikka molemmilla halvemmilla alueilla ostettujen kotien keskihinnat laskivat ovat trendikäyrät silti luottavaisia loppujen lopuksi arvon nousuun nopeammin kuin mitä myyjät odottavat. Lasnamäellä tämä arvon nousu on nopeampaa (ts toteutumien kerroin = 2.10x) kuin Mustamäellä, mutta vastapainona ovat todella suuret heilahtelut kuukaudesta toiseen toteutuvien kauppojen keskuudessa eli se kuuluisa "suurempi riski + isommat tuotot" tässäkin kohtaa.

Nähtäväksi nyt jääkin kuinka yhden kuukauden ihme tämä heinäkuu sitten olikaan eli tulevat viikot kaiken muuttaa taas voi.

 

Virheelliset tarjoustiedot yhä yleisempiä Kalamajan, Kelmikülan ja Sikupillin lähiöissä

Myyjien virheelliset kotien tarjoustiedot ovat jatkaneet loivaa kasvuaan Tallinnassa ja kaikkein eniten näitä virheitä esiintyy Tallinnan kolmessa lähiössä: Kalamaja ,  Kelmiküla ja  Sikupilli . Se tyypillinen vedätys myyjän taholta on esittää koti osana kalleinta Kesklinn:n aluetta, vaikka se olisi itse asiassa naapurialueella. Viimeksi katsoimme tätä ongelmaa kesäkuun alussa, mutta asia on uudelleen ns "pihvi", koska tilanne ei ole ainakaan parantunut myyjien & välittäjien keskuudessa vaan heikentynyt. Heinäkuun lopun tilanne on selvitetty ohessa tarkemmin.

Pohja-Tallinnan Kalamaja :n lähiössä väärin listatut tarjoukset ovat muuttuneet seuraavasti.

Kalamajan väärät kotitarjoukset ovat kasvaneet kesäkuuhun nähden

Pohja-Tallinnan Kelmiküla :n lähiössä on myös runsaasti virheellisiä tarjouksia Kesklinn:aa mainostaen.

Virheelliset kotien tarjoukset Kelmikülassa (ts listattu myyntiin Kesklinn:sta): kasvussa

Lasnamäen Sikupilli :n lähiössä näyttää olevan monia välittäjiä markkinoilla, jotka laskevat sen keskustaan kuuluvaksi.

Myös Sikupillin lähiössä virheelliset kodin tarjoukset kasvoivat kesällä

"MUSTA LISTA" huijaavista asuntomyyjistä

Emme mielellämme julkaise firmoja & myyjiä nettiin, mutta koska tilanne on valumassa selvästi yhä pahempaan suuntaan niin tässä on julkinen "musta lista" näihin tarjouksiin osallistuvista myyjistä & välittäjistä:

  • Uus Maa
  • RE/MAX
  • Domus Kinnisvara
  • Ober-Hausi Kinnisvara
  • 1Partner
  • LVM Kinnisvara
  • Baltic Sotheby´s International Realty
  • LAAM Kinnisvara
  • Marknor Kinnisvara
  • Larsen Kinnisvara
  • A4 Kinnisvara
  • DK Prestige Estate
  • Ruutmeetrid kinnisvara
  • City Property
  • Vladimir Kuznetsov FIE
  • Alfil KV
  • Servin Kinnisvara
  • Maurits Grupp
  • Kivi Kinnisvaraburoo
  • Korter24.ee
  • KVkapital
  • CKE Kinnisvara
  • Armuvara
  • Hansman Kinnisvara
  • Kolmer Kinnisvara
  • Ankos KV
  • Tehing24 Kinnisvara
  • Kjaula
Välittäjät saavat nimensä pois tältä täysin julkiselta listalta yksinkertaisesti päivittämällä oman tarjouksensa oikealle alueelle.

Markkinatiedot tarjoaaKotiselaimella tarkistat helposti myös kotien myyntilistausten kaupunginosien oikeellisuuden.Tee näin:

  1. Valitse kiinnostava kaupunginosa ja avaa se.
  2. Valitse katukartta oikeasta yläkulmasta & lisäät kontrastia.
  3. Tutki kaupunginosan ulkopuolella olevia väripisteitä.
  4. Klikkaa kiinnostavaa + avaa sen myyntilistauksesta kiinteistöportaalista.
  5. Totea virheellisesti tarjoavat myyjät portaalista.

TOP-ALEt viikolta: Stalinin arvoasumista, satamakuhinaa & uimarantaa asumiseen

Tarjouksiaan eniten tiputtaneet kodin myyjät "TOP-ALEt" löytyvät myös kaupunginosin Tallinnaan kotiselaimesta. Näiden muuttuvat viikoittaiset kotien vinkit ovat mielenkiintoista seurattavaa & antavat tilaisuuden tutustua tarjouksiin, jotka voivat olla - ehkäpä vain väliaikaisesti - hyvin halvaksi hinnoiteltuja kaupungin eri osissa. Tässä katsausta yhden viikon osalta millaisia koteja Tallinna tarjoaa tässä ryhmässä ostajalle eli ns "parhaat palat". Kodin ostajat & Tallinnan ystävät, olkaapa siis hyvä !!

 

 Sõle 69, Pelguranna, Pohja-Tallinn: halpuutus  -1000 € / vko

Tyylikkäässä kunnostetussa kivitalossa uusittu kolmio. Hintaa painaa mm 1. kerros (-49 €/m2 premium ) heti vilkkaimmin liikennöidyn Sõle-kadun vieressä sekä lähiöön valmituvat massiiviset määrät uudistuotantoa tänä & ensi vuonna. Toisaalta, paksuseinäinen kivitalo kadun ääniä vastaan, hyvät lähipalvelut vieressä sekä Stroomin uimaranta kävelymatkan päässä. Alennusta hinnassa on nyt reilut 29 000 € viimeisen kolmen kuukauden kaupunginosan keskihintaan neliöltä. Tarjousta 1193 €/m2 voi pitää hyvin edullisena kun katsoo kaupunginosan & lähiön tilaa & kehitystä.

Õle 30, Pelgulinn, Pohja-Tallinn: halpuutus -24600 € / vko

Peruskorjattu kaksio puutalossa kahdessa kerroksessa. Hintaa rokottaa varmasti puutalon huono peruskunto sekä Pelgulinn lähiöön jo siirtynyt kova kilpailu tarjouksissa melko samantasoiseen asumiseen. Plussana on äärimmäisen rauhallinen sijainti lähiön pikku kadulla sekä vireästi kasvavat palvelu kävelymatkan päässä Telliskiven virkistysalueella. Neliöhintaa 1460 €/m2 voi pitää kuitenkin melko kohtuullisena.

Uus-Sadama 25, Sadama, Põhja-Tallinn: halpuutus -6000 / vko

Heti D-terminaalin kupeessa siististi peruskorjattu kolmio avokeittiöllä ja satamanäkymin. Hintaa varmasti painostaa lähes ympärivuorokainen liikenne sataman aivan vilkkaimmilla kulmilla sekä merinäkymän puute. Myöskään 2. kerroksen sijainti ei ole paras mahdollinen keskustassa (kts premium ). Positiivisella puolella ovat suomalaisittain kaupungin suurimmat alkoholihallit & ravintolapalvelut vieressä sekä ydinkeskusta kävelymatkan päässä. Hintapyyntönä 1983 €/m2 on kuitekin kallis yhä: keskusta löytyy paljon kilpailua vastaavassa asumistasossa ja rauhallisemmistakin paikoista kuin tästä kohtaa Sadama lähiöstä. Kotiselaimen hintasuositus ostajalle ehdottaa 1927 €/m2 hintaa (28.7.) ympäröivien lähitarjousten perusteella, joka tarkoittaa 115 600 €:n myyntihintaa.

Kari 23, Pelguranna, Põhja-Tallinn: halpuutus -2900 / vko

Melkein uimarantanäkymin kaksio Stroomin rannan kupeesta. Vaikka koti on peruskorjattu, niin hintaa & myyntiä haittaa sen 1. kerros (-40 €/m2  premium  nykyään) ja suhteellisen pimeät ulkonäkymät (2. ja 3. kerros arvostetuimpia näissä taloissa: +92 €/m2  premium  & +174 €/m2  premium  alueen normaaliin m2-keskihintaan). Lisäksi, samassa talossa on myynnissä jo paljon muutakin tarjontaan, joka viittaa omistajien tyytymättömyyteen talon nykysuunnitelmista & -tilasta. Plussan puolella ovat hyvät lähipalvelut sekä hyvin kunnostettu ympäristö uimarantoineen. Hintaa 1350 €/m2 voi pitää oikean suuntaisena kun kaikki ynnää yhteen Pelguranna lähiössä.

Pelguranna 39, Pelguranna, Põhja-Tallinn: halpuutus -2000 / vko

Heti uimarannan vieressä sijaitseva siisti peruskaksio avokeittiöllä alueen asumisen perusstandardin mukaan. Hintaa laskevat näkymät sisäpihan suuntaan ikkunoista sekä 4. kerros (ei hissejä näissä taloissa eli n -117 €/m2 premium  tästä puutteesta). Myöskin sisustus on melko peruskuntoinen ja vaatinee ehostusta uuden omistajansa toimesta kokonaan. Positiivista on uimarannan välitön läheisyys sekä hyvät lähipalvelut. Hintapyyntö 1381 €/m2 voi kuitenkin olla hieman yläkanttiin koska Pelguranna lähiössä näkyy halvempia samantyylisiä koteja myynnistä nykyään.

Markkinatiedot tarjoaa

Yhdellä napautuksella TOP-ALEt & kahdella napautuksella MEGAhalpuuttajat esiin
  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta "TOP-ALEt", joka siirtää listan heti kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla kunkin väritettyä omaa hintakuplaa kartalta

.

Brexit vyörytti uudet kodit myyntiin esiin keskustan alueille

Voimakkain Brexit-shokin vaikutus kotien myynnissä Tallinnaan nähdään näinä viikkoina Kesklinnan kaupunginosassa: sen uudet kodit listautuvat myyntiin ennätystahtiin esiin markkinoille. Vain parissa viikossa ollaan nähty lähes 100 uuden kodin listauksen lisäys kun muut kaupunginosat eivät ole reagoineet vielä sen vahvemmin talousstressin tilanteeseen.

Tarkemmin katsoen Brexit-vaikutus näyttää seuraavalta uusien (< 10 v. rakennetut) & vanhojen (> 10 v. sitten rakennetut) kotien välillä.

Viime viikkojen rallia kesklinn:n uusiin tarjouksiin Brexit:stä

Kotien tarjousten kova kasvu kertoo siitä, miten valtava puskuri myymätöntä inventaariota sijaitsee tänään keskustassa: 930 kpl uusien ryhmässä  ylivoimaisesti Tallinnan kaikkien kaupunginosien suurin määrä.

Koko Kesklinn:n tarjousten kakusta kahden tämän 2016 vuoden & tulevan v2017 kotien määrät yhteensä edustavat markkinoista pyyntöineen jo 32%. Näistä kodeista peräti 258 kpl on vielä rakentamatonta vuodelle 2017 listattua ennakkomyyntien asuntoa. Keskihinnan ollessa myöskin n 2950 €/m2 ankkuroituu koko tarjonta myös vankasti Tallinnan kalleimman hintaluokan luksuskotien ryhmään.

Huikea kolmannes myytävistä kodeista on aivan uusia Kesklinn:ssa

Suurin osa kaikesta tästä myymättömästä kotien inventaariosta sijoittuu Sadaman, Kadriorg:n (= Kadriorg:n puiston + laululavan ympäristöt) sekä Keldrimäen lähiöihin.

Uusien kotien massat ryhmittyvät 3-4 keskeiseen lähiöön Tallinnassa

Kaupungin sadoilta asuntojen välittäjiltä ei ainakaan siis lopu työhaasteet kesken kaiken myymättömän keskustan asuintilan kanssa ihan ensi vuonna. Kymmenien miljoonien eurojen kysymys vain on: kenelle nämä kaikki uudet luksuskodit loppusijoitetaan nyt kun koko globaalia taloutta järkyttää kriisi & epävarmuus tulevina vuosina?

 Kannattaakin muistaa

  • Brexit-shokki näkyy jo paikallisesti uusien kotien tarjouksissa & sen kalleimmassa segmentissä.
  • Globaalit asuntolainojen korkojen marginaalit notkahtivat rajusti kriisin myötä halventaen rahoitusta lainoittajapankeille alimmilleen sitten vuoden 2013. Jos pankit joutuvat tiukempaan kilpailuun kodin ostajista siirtyy tämä hyöty asuntolainoittajille osittain lähikuukausien aikana. Tätä ennen pankit pitävät voitot itsellään jo myydyistä lainasopimuksista ja muuttuneesta halvemmasta rahoituksesta. Lainasopimuksen kilpailutus kannattaa taas uudelleen lainoitetuille kotien omistajille.
  • Voittajiksi myynneissä ovat nousussa edulliset kodit & asuinalueet - myös Tallinnassa.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain avaa tarkan näkymän asuntotarjouksiin ja niiden hintamuutoksiin.

Näitä kaupunginosia kodin ostajat yhä arvostavat

Asuntokuplaa tai ei??! Ostajat eivät pysty / halua rahoittaa isoimmilla alueilla hintojen jatkuvaa nostetta kuin enää muutamalla alueella lisää. Näiden alueiden joukossa ei ole kallein keskustan alue Tallinnassa. Sen sijaan, tilalla ovat nousseet pari halvempaa & nopeasti kehittyvää kaupunginosaa heti sen vierestä. Takaluukku näyttäisi jo löytyvän siis jopa loputtamasti EKP:n ylös pumpatuilla kiinteistömarkkinoillakin paikallisesti. Myös Brexit-shokki haitannee sekin ostajia lisää kun ruotsalaiset pankit tulevat vieläkin varovaisemmiksi juuri suurissa uusissa lainojen ehdoissaan.

Tallinnassa ei ole suurikaan salaisuus investoijille paikallisesti se, että kodin markkinoilla liikkuva koko rahoitettu pääoma on juuttunut pitkältikin viime kuukausina n 40-70 M€/kk pysyvään hintahaarukkaan. Samaan aikaan taas myyjien hintapyynnöt ovat laukanneet tasaisesti yhä ylemmäs viikosta ja kuukaudesta toiseen kaupungissa. Tämä selvä epätasapaino ajaakin yhä useammat kodin ostajat pois keskustasta ja halvempiin ratkaisuihin.

Joukossa tietysti kulkee suuri määrä puhtaita kiinteistöjen keinottelijoita & flippaajiakin kun Virossa kerran eletään "ihan oikesti lännen mallin mukaan".

Ohessa on viimeisin myyjien tilanne mm Kesklinn:n alueen m2-keskihinnoista viime viikoille asti.

Keskustan kotien hinnoittelu on yhä komeaa katsottavaa myyjillä 7/2016

Tämän kalleuden johdosta on kotien myynnin dynamiikka muuttunut merkittävästi: eihän normaali virolainen perhe voi ostaa superkalliimpaa kotia kuin heidän pankista saamansa max rahoitus antaa myöten ihan käytännössä. Ei edes näyttääkseen sille lähinaapurille - ei.

Niinpä, vain kaksi keskihinnoiltaan trendeissä yhä nousevaa ostajien tuettua suuraluetta nousee esiin pääkaupungissa: Kristiine & Pohja-Tallinn nykyään. Molemmilla alueilla on selkeästi paitsi myyjien tuki korkeampiin hintoihin, myös ostajien vastaavaa näkemystä vielä olemassa. Kodin arvostukset siis jatkavat nousujaan.

Pohja-Tallinnan & Kristiinen tarjoukset seuraavat nousutrendejään 7/2016

Näistä kahdesta taas myyjien marginaalia - siis ostajan & myyjän näkemysten eroa kauppahinnasta - tukee Pohja-Tallinna kaikkein eniten ostajien hintanosteita.

Marginaali on kapenemassa ostajien & myyjien kesken Pohja-Tallinnassa 3 kk jaksolla (pun. nuoli)

Täälläkin on kuitenkin jo nähtävissä keskustan kaltainen ylikuumeneminen mm sen Kalamajan lähiössä, jossa uustuotanto on lähinnä ns "vimmaisen vilkasta" yhä nykyään. Varmaa on vain tänään vain, että tyhjistä myytävistä kodeista ei tule olemaan ainakaan pulaa parin tulevankaan vuoden aikana tässäkään lähiössä.

Vastaava tarkastelu Kesklinn:sta ei ole yhtä mairitteleva myyjien kannalta: myynti- ja ostohinta erkaantuvat toisistaan.

Marginaali on viime kuukaudet huimasti kasvanut Kesklinn:ssa sen kotien myynneissä jo 4 kk:n ajan

.

Kodin ostajana Tallinnasta kannattaa siis pysähtyä & harkita hyvin tarkkaan omaa asumisen tarkoitusta myös investoinnin näkökulmasta lähitulevaisuuteen: eri kaupunginosat tallaavat nyt melko lailla omia polkujaan & myös äskettäinen globaali Brexit-epävarmuuden lisääntyminen voi johtaa kovin jyrkkiinkin käänteisiin kodin arvostuksissa lähikuukausina.

Markkinatiedot tarjoaa

Joka kaupunginosalle löytyy hintatrendi kotiselaimesta

Kotiselain tarjoaa nopean ikkunan seurata Tallinnan EU:n kriisitilanteista toiseen kaupunginosien tarkkuudella & reaaliaikaisesti.

Suuralueet tukevat nostetta kotien hinnoissa – jyrkimmin kaikkein halvimmat

Asuntomarkkinoiden tunnelma on kääntynyt kesän alkuun nyt posiviiseksi kun ynnätään viime kuukausien kehitystä yhteen. Kaikki tärkeimmät neljä kaupunginosaa (Kesklinn, Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn) ovat nyt nousutrendissä toteutuneissa m2-keskihinnoissaan. Kauppatilastot kertovat myös, että jyrkimmin & halukkaimmin ostajat nostivat halvimpien alueiden keskihintoja eli ostivat entistäkin kalliimpia koteja siellä.

Päivitys 7/2016: Brexit-shokin myötä lyhyen aikavälin kodin myyntiodotukset ovat voimakkaasti muuttuneet Tallinnassa myöskin.

Edellisen 12 kk:n m2-keskihintojen kehityksen tiivistävät oheiset kuvat hyvin.

Kodin hintojen kehitys kaupunginosissa Kesklinn & Pohja-Tallinn

Tästä nähdään miten Kesklinn & Pohja-Tallinn ovat samankaltaisessa tilanteessa: molemmilla toteutuneiden kodin kauppojen keskihinta nousee, mutta tätä vieläkin nopeammin nousee myyjien tarjousten m2-hinta markkinoilla. Tätä selittää pitkälti voimakas kalliimpi markkinoille vyöryvä uudistuotanto, jonka osuus on ollut kasvussa koko tarjonnassa. Pohja-Tallinnassa erityisesti on vaikuttanut Kalamajan huumaava kehitys vuoden ajalta sen rakentamisessa.

Kodin hintojen kehitys kaupunginosissa Mustamäe & Lasnamäe

Lasnamäe & Mustamäe toimivat kaupungin halvimpina asuinalueina myös samalla lailla pareittain keskenään: näissä toteuneiden kauppojen hinta on jyrkemmin nousussa kuin niiden kotien myyntitarjouksissa markkinoilla. Koska näillekin alueille rakennetaan paljon uusia kerrostaloja, joiden tarjousten määrät kasvavat kovasti markkinoilla, on vanhojen kodin myyjien pitänyt alentaa pyyntöjään viime vuoden kuluessa enemmän kuin kahdella edellisellä alueella. Tämä näkyy sitten myyjien pyyntöjen koko keskihinnassa hyvin hitaana nousuna. Vaikka ostajan ja myyjän näkemys hinnasta on jo hyvin lähellä toisiaan näillä alueilla, on tämä lisännyt kauppaa kodeista kuitenkin vain lähinnä Lasnamäen eräissä lähiöissä astetta vilkkaammaksi.

Alkuvuoden erittäin jännittyneistä & epävarmoistakin tunnelmista on siis toivuttu & kotien markkinat näyttävät jälleen vahvoilta kokonaisuutena kaikilla asuntojen myynnin tärkeimmillä alueilla Tallinnassa.

 

Varo ostaja: kotien tarjoaminen osana kalliimpaa aluetta yleistyi

Yhä useampi koti on listattuna osana sen kalliimpaa naapurialuetta virheellisesti Lasnamäen Sikupillin lähiössä nykyään. Tarkoituksena on myyjillä nopeuttaa myyntiä esittämällä koti portaalien nettisivujen listauksissa tällä keinolla keskustan halvempien tarjousten joukossa. Ulkomaalainen & vähän varomaton ostaja voikin tehdä kalliin virheen tarttuessaan tällaiseen Tallinnan tarjoukseen, koska Lasnamäen keskihinnat ovat kaupungin halvimmat juuri keskustaan nähden.

Ennätysmäärä koteja tarjoutuu nyt keskustaan kuuluvaksi Lasnamäen lähiössä

Oheisessa kuvasta näkyy kotien myyntejä markkinoilta (6/2016), missä nuo vaaleanvihreät pisteet edustavat yksittäisiä koteja. Kaikki Sikupilliin merkityt pisteet ovat myyjiensä mielestä Kesklinn:n alueelle kuuluvia. Todellisuudessa (kts tummansininen viiva) ne kuuluvat Lasnamäelle kun tarjousten keskihinnat poikkeavat lähes 1000 €/m2 toisistaan (2460 vs 1428 €/m2).

Myyjät johtavat harhaan tällä toiminnallaan myös toteutumahintojen vertailua toteutumahintojen osalta: ostaja voi "vahingossa" tarkistaa Maa-amet:n tilastoista keskihinnan Kesklinn:n puolelta & uskoa tässä ns "elämänsä tilaisuuteen". Kauemmin kaupungissa jo asunut ei tähän niin helposti erehdy, tietenkään.

Teknisesti katsoen myyjät, jotka listaavat kotinsa väärään kaupunginosaan, syyllistyvät samalla petoksen yritykseen ostajiaan kohtaan.
Markkinatiedot tarjoaa

Varoitus väärästä tarjouksesta kotiselaimessa
Kotiselain varoittaa automaattisesti kodin hakijaa tarjouksista, jotka on listattu väärin Tallinnassa ja nopeuttaa sinulle oikein toimivien myyjien tunnistamista markkinoilta automaattisesti. Nopeutamme myös tutustumista (kts kuva) väärin listannaiseen myyjiin jotta sen rehellisen kumppanin löytäminen helpottuu ostajalle.

MEGAhalpuuttajat luovat “Onnibussimaisia” tilaisuuksia kodin ostajalle

Tarjouksiaan eniten tiputtaneet kodin myyjät "MEGAhalpuuttajat" löytyvät myös kaupunginosin Tallinnaan. Näiden muuttuvat viikoittaiset kotien tiedot ovat mielenkiintoista seurattavaa & antavat tilaisuuden tutustua koteihin, jotka voivat olla - ehkäpä vain väliaikaisesti - hyvin halvaksi hinnoiteltuja kaupungin eri osissa. Tässä katsausta yhden viikon osalta millaisia koteja Tallinna tarjoaa tässä ryhmässä ostajalle eli ns "parhaat palat". Kansalaiset, olkaapa siis hyvä: viikon tuorein lista parhaista halventumisista !

 Narva mnt 16, Raua, Kesklinn: halpuutus -10% / vko

Vain kolmen korttelin päässä Viru-keskuksesta eli juurikin aivan ydinkeskustan edullinen kolmio. Hintaa painaa eniten tn kodin kunto, joka kyllä kaipaa kunnon remonttia sekä sen 1. kerroksen sijainti katutasosta. Erityisesti keskussa korostuu hinnoissa kodin kerroksen korkeus kadun jatkuvasta hälinästä pois. Plussana on taas aito kivitalo, jota arvostetaan eniten. Toisaalta, hintaan n 1600 €/m2 mahdollisuus parantaa tästä vuokra-kämppä & sijoitus pidemmäksi aikaa ovat aika hyvät kun vastassa on alati yhä nouseva keskustan keskihinta siellä 2130 €/m2 toteutuvilla nykytasoilla.

Jakobi 24, Keldrimäe, Kesklinn: halpuutus -7% / vko

Siisti tasokas & valmis kaksio katutasosta vanhassa puutalossa kahdesssa kerroksessa eli 1/2 + sokkelikerros. Tämän hintaa rokottaa eniten Keldrimäen lähiö, jossa ovat mm vanha vironvenäläisten eniten asuttamat elementtibunkkerit Lastekodun kadulla sekä myös lähialueelle valtavasti tunkeva uudistuotanto. Tähän hintaan 1600 €/m2 on kuitenkin kodin tasossa sen verran luksusta, että se osunee jo oikeille rajoille. Koska sokkeliin on laajennettu uusi keittiö sekä kylpytilat, niin kannattaa varmistaa, että ne on oikeasti rekisteröity virallisiin neliöhin Viron kiinteistörekisteriin: muutoin edessä voi olla vaikeuksia joko pankin / sen seuraavan omistajan myynnin kanssa.

Õle 30, Pelgulinn, Põhja-Tallinn: halpuutus -21% / vko

Tätä tilavaa kaksiota myydään puutalosta urakalla & tosissaan: myyntiin on valjastettu nyt jo jopa 6 kpl eri välittäjiä. Näiden hinnatkin vaihtelevat reilusti jopa +/- 20 000 €, josta on suomalaisena aika vaikeaa ymmärtää meklarin lisäarvoa samasta tuotteesta. Kodin arvo piilee sen puutalon omassa idyllissä: ei ole suurikaan salaisuus paikallisesti, että tässä kaupunginosassa puutalot ovat juurikin vahvimmilla markkinoilla kivitaloja vastaan. Miinuksena on selkeästi talon uusimaton lämpöeristys & julkisivu. Joten tätä 1700 €/m2 voi pitää alennustenkin jälkeen vielä korkeana pyyntönä alueen kilpailutinteeseen nähden, mutta ehkäpä tilanne vielä paranee ostajalle.

Laevastiku 12, Paljassaare, Põhja-Tallinn: halpuutus -12% / vko

Tämä valmis kaksio jatkaa halpenemistaan merkittävästi jo ainakin toista viikkoa. Lisäksi, myyntiin on ilmestynyt mukaan myös jo 2. meklarikin. Kodin suurin haaste myynnissä on sen sijainti: Paljassaaren alue, jossa on eniten raskasta teollista tuotantoa ja sitten vain tämä pikkuruinen blokki sen uusittuja pientaloja olemassa. Mahdollista kuitenkin on, että Tallinnan Paljassaaren merenrannan uusi yleiskaava alkaisi tulla voimaan jos/kun koko kaupunginosan laajeminen etenee nykyisellään n 5 - 10 vuotta eteenpäin. Paljassaaressa on myös pikkuruinen suosittu uimaranta pienen pyöräilymatkan päässä upein näkymin Tallinnan keskustaan. Hintapyyntö >1350 €/m2 voi siis olla kuitenkin hieman yläkanttiin viritetty.

Markkinatiedot tarjoaa
Kahdella napautuksella piirtyvät MEGAhalpuuttajat kotiselaimeen

  • Kotiselaimen MEGAhalpuuttajat avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta "TOP-ALEt", joka siirtää listan kartalle.
  • Sen jälkeen näkyvät %-halpuutukset ja uusi painike, joka tuo nämä MEGAhalpuuttajat esiin.
  • Tarkemmat kodin tiedot löytyvät lopulta aina napauttamalla kunkin väritettyä omaa hintakuplaa kartalta

.