Näitä kaupunginosia kodin ostajat yhä arvostavat

Asuntokuplaa tai ei??! Ostajat eivät pysty / halua rahoittaa isoimmilla alueilla hintojen jatkuvaa nostetta kuin enää muutamalla alueella lisää. Näiden alueiden joukossa ei ole kallein keskustan alue Tallinnassa. Sen sijaan, tilalla ovat nousseet pari halvempaa & nopeasti kehittyvää kaupunginosaa heti sen vierestä. Takaluukku näyttäisi jo löytyvän siis jopa loputtamasti EKP:n ylös pumpatuilla kiinteistömarkkinoillakin paikallisesti. Myös Brexit-shokki haitannee sekin ostajia lisää kun ruotsalaiset pankit tulevat vieläkin varovaisemmiksi juuri suurissa uusissa lainojen ehdoissaan.

Tallinnassa ei ole suurikaan salaisuus investoijille paikallisesti se, että kodin markkinoilla liikkuva koko rahoitettu pääoma on juuttunut pitkältikin viime kuukausina n 40-70 M€/kk pysyvään hintahaarukkaan. Samaan aikaan taas myyjien hintapyynnöt ovat laukanneet tasaisesti yhä ylemmäs viikosta ja kuukaudesta toiseen kaupungissa. Tämä selvä epätasapaino ajaakin yhä useammat kodin ostajat pois keskustasta ja halvempiin ratkaisuihin.

Joukossa tietysti kulkee suuri määrä puhtaita kiinteistöjen keinottelijoita & flippaajiakin kun Virossa kerran eletään "ihan oikesti lännen mallin mukaan".

Ohessa on viimeisin myyjien tilanne mm Kesklinn:n alueen m2-keskihinnoista viime viikoille asti.

Keskustan kotien hinnoittelu on yhä komeaa katsottavaa myyjillä 7/2016

Tämän kalleuden johdosta on kotien myynnin dynamiikka muuttunut merkittävästi: eihän normaali virolainen perhe voi ostaa superkalliimpaa kotia kuin heidän pankista saamansa max rahoitus antaa myöten ihan käytännössä. Ei edes näyttääkseen sille lähinaapurille - ei.

Niinpä, vain kaksi keskihinnoiltaan trendeissä yhä nousevaa ostajien tuettua suuraluetta nousee esiin pääkaupungissa: Kristiine & Pohja-Tallinn nykyään. Molemmilla alueilla on selkeästi paitsi myyjien tuki korkeampiin hintoihin, myös ostajien vastaavaa näkemystä vielä olemassa. Kodin arvostukset siis jatkavat nousujaan.

Pohja-Tallinnan & Kristiinen tarjoukset seuraavat nousutrendejään 7/2016

Näistä kahdesta taas myyjien marginaalia - siis ostajan & myyjän näkemysten eroa kauppahinnasta - tukee Pohja-Tallinna kaikkein eniten ostajien hintanosteita.

Marginaali on kapenemassa ostajien & myyjien kesken Pohja-Tallinnassa 3 kk jaksolla (pun. nuoli)

Täälläkin on kuitenkin jo nähtävissä keskustan kaltainen ylikuumeneminen mm sen Kalamajan lähiössä, jossa uustuotanto on lähinnä ns "vimmaisen vilkasta" yhä nykyään. Varmaa on vain tänään vain, että tyhjistä myytävistä kodeista ei tule olemaan ainakaan pulaa parin tulevankaan vuoden aikana tässäkään lähiössä.

Vastaava tarkastelu Kesklinn:sta ei ole yhtä mairitteleva myyjien kannalta: myynti- ja ostohinta erkaantuvat toisistaan.

Marginaali on viime kuukaudet huimasti kasvanut Kesklinn:ssa sen kotien myynneissä jo 4 kk:n ajan

.

Kodin ostajana Tallinnasta kannattaa siis pysähtyä & harkita hyvin tarkkaan omaa asumisen tarkoitusta myös investoinnin näkökulmasta lähitulevaisuuteen: eri kaupunginosat tallaavat nyt melko lailla omia polkujaan & myös äskettäinen globaali Brexit-epävarmuuden lisääntyminen voi johtaa kovin jyrkkiinkin käänteisiin kodin arvostuksissa lähikuukausina.

Markkinatiedot tarjoaa

Joka kaupunginosalle löytyy hintatrendi kotiselaimesta

Kotiselain tarjoaa nopean ikkunan seurata Tallinnan EU:n kriisitilanteista toiseen kaupunginosien tarkkuudella & reaaliaikaisesti.

Suuralueet tukevat nostetta kotien hinnoissa – jyrkimmin kaikkein halvimmat

Asuntomarkkinoiden tunnelma on kääntynyt kesän alkuun nyt posiviiseksi kun ynnätään viime kuukausien kehitystä yhteen. Kaikki tärkeimmät neljä kaupunginosaa (Kesklinn, Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn) ovat nyt nousutrendissä toteutuneissa m2-keskihinnoissaan. Kauppatilastot kertovat myös, että jyrkimmin & halukkaimmin ostajat nostivat halvimpien alueiden keskihintoja eli ostivat entistäkin kalliimpia koteja siellä.

Päivitys 7/2016: Brexit-shokin myötä lyhyen aikavälin kodin myyntiodotukset ovat voimakkaasti muuttuneet Tallinnassa myöskin.

Edellisen 12 kk:n m2-keskihintojen kehityksen tiivistävät oheiset kuvat hyvin.

Kodin hintojen kehitys kaupunginosissa Kesklinn & Pohja-Tallinn

Tästä nähdään miten Kesklinn & Pohja-Tallinn ovat samankaltaisessa tilanteessa: molemmilla toteutuneiden kodin kauppojen keskihinta nousee, mutta tätä vieläkin nopeammin nousee myyjien tarjousten m2-hinta markkinoilla. Tätä selittää pitkälti voimakas kalliimpi markkinoille vyöryvä uudistuotanto, jonka osuus on ollut kasvussa koko tarjonnassa. Pohja-Tallinnassa erityisesti on vaikuttanut Kalamajan huumaava kehitys vuoden ajalta sen rakentamisessa.

Kodin hintojen kehitys kaupunginosissa Mustamäe & Lasnamäe

Lasnamäe & Mustamäe toimivat kaupungin halvimpina asuinalueina myös samalla lailla pareittain keskenään: näissä toteuneiden kauppojen hinta on jyrkemmin nousussa kuin niiden kotien myyntitarjouksissa markkinoilla. Koska näillekin alueille rakennetaan paljon uusia kerrostaloja, joiden tarjousten määrät kasvavat kovasti markkinoilla, on vanhojen kodin myyjien pitänyt alentaa pyyntöjään viime vuoden kuluessa enemmän kuin kahdella edellisellä alueella. Tämä näkyy sitten myyjien pyyntöjen koko keskihinnassa hyvin hitaana nousuna. Vaikka ostajan ja myyjän näkemys hinnasta on jo hyvin lähellä toisiaan näillä alueilla, on tämä lisännyt kauppaa kodeista kuitenkin vain lähinnä Lasnamäen eräissä lähiöissä astetta vilkkaammaksi.

Alkuvuoden erittäin jännittyneistä & epävarmoistakin tunnelmista on siis toivuttu & kotien markkinat näyttävät jälleen vahvoilta kokonaisuutena kaikilla asuntojen myynnin tärkeimmillä alueilla Tallinnassa.

 

MEGAhalpuuttajat luovat “Onnibussimaisia” tilaisuuksia kodin ostajalle

Tarjouksiaan eniten tiputtaneet kodin myyjät "MEGAhalpuuttajat" löytyvät myös kaupunginosin Tallinnaan. Näiden muuttuvat viikoittaiset kotien tiedot ovat mielenkiintoista seurattavaa & antavat tilaisuuden tutustua koteihin, jotka voivat olla - ehkäpä vain väliaikaisesti - hyvin halvaksi hinnoiteltuja kaupungin eri osissa. Tässä katsausta yhden viikon osalta millaisia koteja Tallinna tarjoaa tässä ryhmässä ostajalle eli ns "parhaat palat". Kansalaiset, olkaapa siis hyvä: viikon tuorein lista parhaista halventumisista !

 Narva mnt 16, Raua, Kesklinn: halpuutus -10% / vko

Vain kolmen korttelin päässä Viru-keskuksesta eli juurikin aivan ydinkeskustan edullinen kolmio. Hintaa painaa eniten tn kodin kunto, joka kyllä kaipaa kunnon remonttia sekä sen 1. kerroksen sijainti katutasosta. Erityisesti keskussa korostuu hinnoissa kodin kerroksen korkeus kadun jatkuvasta hälinästä pois. Plussana on taas aito kivitalo, jota arvostetaan eniten. Toisaalta, hintaan n 1600 €/m2 mahdollisuus parantaa tästä vuokra-kämppä & sijoitus pidemmäksi aikaa ovat aika hyvät kun vastassa on alati yhä nouseva keskustan keskihinta siellä 2130 €/m2 toteutuvilla nykytasoilla.

Jakobi 24, Keldrimäe, Kesklinn: halpuutus -7% / vko

Siisti tasokas & valmis kaksio katutasosta vanhassa puutalossa kahdesssa kerroksessa eli 1/2 + sokkelikerros. Tämän hintaa rokottaa eniten Keldrimäen lähiö, jossa ovat mm vanha vironvenäläisten eniten asuttamat elementtibunkkerit Lastekodun kadulla sekä myös lähialueelle valtavasti tunkeva uudistuotanto. Tähän hintaan 1600 €/m2 on kuitenkin kodin tasossa sen verran luksusta, että se osunee jo oikeille rajoille. Koska sokkeliin on laajennettu uusi keittiö sekä kylpytilat, niin kannattaa varmistaa, että ne on oikeasti rekisteröity virallisiin neliöhin Viron kiinteistörekisteriin: muutoin edessä voi olla vaikeuksia joko pankin / sen seuraavan omistajan myynnin kanssa.

Õle 30, Pelgulinn, Põhja-Tallinn: halpuutus -21% / vko

Tätä tilavaa kaksiota myydään puutalosta urakalla & tosissaan: myyntiin on valjastettu nyt jo jopa 6 kpl eri välittäjiä. Näiden hinnatkin vaihtelevat reilusti jopa +/- 20 000 €, josta on suomalaisena aika vaikeaa ymmärtää meklarin lisäarvoa samasta tuotteesta. Kodin arvo piilee sen puutalon omassa idyllissä: ei ole suurikaan salaisuus paikallisesti, että tässä kaupunginosassa puutalot ovat juurikin vahvimmilla markkinoilla kivitaloja vastaan. Miinuksena on selkeästi talon uusimaton lämpöeristys & julkisivu. Joten tätä 1700 €/m2 voi pitää alennustenkin jälkeen vielä korkeana pyyntönä alueen kilpailutinteeseen nähden, mutta ehkäpä tilanne vielä paranee ostajalle.

Laevastiku 12, Paljassaare, Põhja-Tallinn: halpuutus -12% / vko

Tämä valmis kaksio jatkaa halpenemistaan merkittävästi jo ainakin toista viikkoa. Lisäksi, myyntiin on ilmestynyt mukaan myös jo 2. meklarikin. Kodin suurin haaste myynnissä on sen sijainti: Paljassaaren alue, jossa on eniten raskasta teollista tuotantoa ja sitten vain tämä pikkuruinen blokki sen uusittuja pientaloja olemassa. Mahdollista kuitenkin on, että Tallinnan Paljassaaren merenrannan uusi yleiskaava alkaisi tulla voimaan jos/kun koko kaupunginosan laajeminen etenee nykyisellään n 5 - 10 vuotta eteenpäin. Paljassaaressa on myös pikkuruinen suosittu uimaranta pienen pyöräilymatkan päässä upein näkymin Tallinnan keskustaan. Hintapyyntö >1350 €/m2 voi siis olla kuitenkin hieman yläkanttiin viritetty.

Markkinatiedot tarjoaa
Kahdella napautuksella piirtyvät MEGAhalpuuttajat kotiselaimeen

  • Kotiselaimen MEGAhalpuuttajat avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta "TOP-ALEt", joka siirtää listan kartalle.
  • Sen jälkeen näkyvät %-halpuutukset ja uusi painike, joka tuo nämä MEGAhalpuuttajat esiin.
  • Tarkemmat kodin tiedot löytyvät lopulta aina napauttamalla kunkin väritettyä omaa hintakuplaa kartalta

.

Pohja-Tallinnan pienalue ylsi jo +130% asuntomyynnin kasvuun 2/2014 (y/y)

Myynnin kasvun kolme avainaluetta Pohja-Tallinnassa

Pohja-Tallinnan kaupunginosan asuntojen myyntiä dominoivat nämä kolme sen pienaluetta: Kalamaja, Pelgulinn ja Pelguranna. Näiden koko yhteenlaskettu myynti 2/2014 vastasi 85% koko kaupunginosan potista.

Kalamajan nousu viime vuosina on ollut nähtävissä trendinä jo selvästi pitkään, mutta nyt viimeisten kuukausien kehitys osoittaa että joukkoon on liittynyt kaksi muuta suurta pienaluetta lisää hyvin kasvaneella myynnillään.

Kun Kalamajan osuus (3,3 milj./kk) koko kaupunginosan 7,7 miljoonan myynnistä oli helmikuussa n 45%, lähestyivät tätä vastaavasti Pelgulinn (1,4 milj./kk) ja Pelguranna (1,5 milj./kk) kumpainenkin jo n 20% niiden omilla osuuksillaan.

Viime vuoteen 2/2013 verrattuna kasvua: koko kaupunginosan myynti on paisunut uskomattomat +96%.

Tässä kasvussa ovat erityisesti Kalamaja ja Pelguranna ovat näytelleet suurimpia avainrooleja omilla vieläkin suuremmilla myynnin kasvuillaan (+114% ja +131%) vuodessa. Pelgulinnankaan ei pidä varmasti hävetä omaa +31% osuuttaan kasvullaan vrt useimpiin muihin Tallinnan kaikkiin eri pienalueisiin.

  • Pelgurannan vetovoimaa voi selittää lähinnä sen uimarannan upeilla merinäkymillä ja alueelle syntyvien uusien kauppakeskusten parempien palvelujen kautta. Muutenhan koko aluetta dominoivat lähinnä 60-luvulla rakennetut melkoisen tylsät elementtitalot, joita tosin on kiitettävästi alettu julkisivuiltaan kohentaa nyt viime vuosina.
  • Pelgulinnan erityistilanne näyttää liittyvän myydyn huoneiston keskikoon selvään tippumiseen vuoteen 2013 nähden, joka melko suoraan viittaa oikean hintaisten tilavampien asuntojen puutteeseen. Tähän ongelmaan ovat myös kehittäjät aktiivisesti nyt heränneet: pienalueella on merkittävä määrä uudistuotantoa tullut & tulossa markkinoille näinä aikoina.

Yleensä ottaen - koko Tallinnassa ostajan trendinä on aina viime kuukausiin asti ollut hakea & ostaa yhä suurempia asuntoja itselleen.

Lisäarvopalveluilla voit helposti tarkistaa kulloisenkin viikon markkinatilanteen Tallinnan asuntotarjonnasta sen mukavalta kartalta:

Tallinna on kuin Las Vegas 3/2014 (y/y)

USA:n johtavimmat markkina-analyytikot ovat seuranneet asunto- ja kiinteistökauppojen hintakehitystä viime vuonna ja luetelleet selvästi epänormaalia suurimmat arvojen nostajien metropolit esiin (ts hintakuplia). Näiden joukossa on mm Las Vegas, joka nyt elävästi alkaa muistuttaa paikallista Tallinnaa: molemmat ovat pystyneet vetämään asuntojensa markkinahintoja reilusti yli +20% ylös 2013 vuoden kuluessa.

Tietenkään Tallinna EI ole oikeasti Las Vegas: pelikasinojen osuus kun on vain murto-osa koko kaupungin myynnistä ja sen eurojen kierrosta.

Toisaalta, virolaisten lähes esteetön & naivisti avoin ihannointi USA:n markkinatalouden mallista näyttää nyt poikivan konkreettista tulosta ainakin yhdellä keskeisellä talouden sektorilla ja moni paikallinen asuja tuntee nyt taas rikastuneensa - siis ainakin paperilla & teoriassa.

Useat paikalliset kiinteistövälittäjätkin ovat alkaneet puhua ääneen jo hintakuplasta ja liian nopean arvostusten tason nousujen riskeistä, joista maassa on hyvin tuoreet muistot vielä v 2007-2009 jaksoltaan melko äskettäin. Siis itseään vastaan kun välittäjäsopimuksien prosentien tuotot näille bisneksille ovat suoraan normaalisti sidottu toteutuvaan kiinteistön lopulliseen myyntihintaan.

Lähitulevaisuudessa voimmekin syystä odottaa erilaisten "short sale" instrumenttien tarjonnan lisääntymistä kiinteistöjen omistajien markkina-arvon tippumisen riskiä vastaan pankeilta sekä yhä tiiviimpää dialogia eri markkinaosapuolien välillä siitä mikä onkaan - vähän pidemmällä perspektiivillä - hyväksi näin pienille markkinoille.

Kukaan tuskin toivoo Viroon vuoden 2009 tapahtumien toisintoa jos sen voi välttää sopivalla strategialla.

  •  http://www.zillow.com/research/february-2014-market-report-6550/

Merkittävimmät asuinalueet alkoivat hipoa 10 milj/kk rajaa asuntokaupoissa

Noin 10 miljoonan kk-myynnin asuntoalueet Tallinnasta
Viime kuukausien kauppatilastot asunnoista ovat tehneet yhä uusia ennätyksiä Tallinnan näiden neljän merkittävimmän asuinalueen osalta: Kesklinn, Pohja-Tallinn, Lasnamäe ja Mustamäe. Näiden 4 kuukausimyynti on ylittänyt / lähentynyt nyt 10 miljoonan euron rajapyykkiä viimeisen puolen vuoden 2013-14 vaihteissa.

Tarkempi katselmus kauppadataan kertoo myös, että Kesklinn kävi ennen Joulua jo 15 miljoonassa myynnillään kun taas perän pitäjä Mustamäe joutui tyytymään vain 8,5 miljoonan euron myyntiin. Sekä Pohja-Tallinn että Lasnamäe hipoivat jo äskettäin yli 9 miljoonan myynnillään 10 rajan rikkomista.

Pohja-Tallinn hipaisi 10 milj. rajaa kotiselaimen hintabarometrin silmin 2/2014

Useat paikalliset välittäjät ovat jo toistuvasti varoittaneet markkinan liian nopeasta noususta kaupungissa.

Baltic News for Finns kerää tarkkoja kauppa- ja markkinatietoja sekä tarjoaa tätä dataa koskevia lisäarvopalveluja jäsenilleen. Hintabarometrista voit helposti nähdä missä Tallinnan asuntomarkkinat kulkevat juuri tänään.

Pohja-Tallinn eteni toiseksi asuntojen myynnissä: kasvua +110%, 9/2013 – 2/2014

Pohja-Tallinn kasvatti sen markkinaosuuttaan jyrkästi eniten koko Tallinnassa viime syksystä alkaneen pääkaupungin asuntojen myynnin kovassa kasvussa. Kaupunginosan sijoitus nousi nyt kakkoseksi ohi jo kaupungin suurimman alueen Lasnamäen myynnin.

Helmikuun 2014 markkinatietokannan kuvasta näkyy hyvin selvästi kuinka koko myynnistä kolme suurinta kaupunginosaa vastaavat reilut puolesta koko pääkaupungin asuntomyynnistä nykyään. Neljä kaupunginosaa käytännössä dominoivat >75% koko Tallinnan markkinaa:

  1. Kesklinn
  2. Pohja-Tallinn
  3. Lasnamäe
  4. Mustamäe

Myynti eri pääkaupungin alueilla saatiin aikaan hyvin eri keinoin. Kun Kesklinn alueella myytiin kalleimpia asuntoja vähemmän, niin Lasnamäellä myytiin kaupungin halvimpia neliöitä voluumiltaan eniten. Pohja-Tallinn sijoittui tässä näiden kahden ed. asuinalueen välimaastoon. Kun markkinaosuus teknisesti jaetaan kolmeen perustekijäänsä (ts kauppamäärät, keskikoko ja keskihinta), niin Pohja-Tallinnan kasvua eniten selittää selvästi kauppamäärien voimakas +48% kasvu ja tätä seuraa +13% keskihinnan nousu syksystä vuoden alkuun katsottuna.

Asuntokaupan kasvujohtaja Tallinnassa

Kaksi hitainta aluetta myymään asuntojaan ovat: Pirita ja Nomme. Molemmat ovat myös samalla alueita, joiden myyjillä on hyvin optimistiset odotukset korkean neliöhinnan saantiin ja tietyllä tavalla leimautuneita virolaisten omiksi eliittialueiksi samalla kertaa.

Viime syksyn alusta 7/2014 alkaneessa pääkaupungin asuntojen hintojen rallissa koko markkinan arvo turposi 2/2014 kuukauteen suhteellisen lyhyessä ajassa +22% Tallinnassa (ts myynti: 45 milj. eurosta -> 55 milj. miljoonaan). Tässä kasvussa nappasi siis itselleen Pohja-Tallinn jo huikeat +109% myyntiä lisää samalla vertailujaksolla (myynti: 3,7 milj. eurosta -> 7,7 miljoonaan) eli siis n 5x koko Tallinnan yleistä asuntomarkkinan nousua nopeammin.

Markkinatilanne asunnoille