Uudistuotannon myynti hidastunut satamassa eniten

Uusien talojen rakennusbuumin keskellä sataman lähiö tekee uusia ennätyksiään sen myymättömien uusien kotien saralla viikosta toiseen Tallinnassa. Tästä pikku tarinasta opit miten & miksi näin tapahtuu juuri nyt pääkaupungissa.

Alati vihertyvää uusien talojen tunnelmaa näkyvissä kodin ostajan eduksi

Sataman lähiön kotien pyyntöjen kehitys antaa meille hyvän kuvan mitä on kuplinut viimeisen vuoden aikana pikku alueella.

Pyyntöjen määrät paisuvat - m2-hinnat laskevat

Laajalti juurikin eniten uudistuotannolla ladatussa lähiössä keskihinnat ovat olleet selvässä laskupaineessa samalla kun näet miten pyyntöjen määrät & lähiön markkina-arvo on kivunnut ennätykseen raketin lailla. Lopputulos on nyt puhdasta jäätelöä ellei vielä "hunajaa" ostajalle.

Kun keväällä maaliskuussa globaali epävarmuus lisääntyi vyöryivät yhä suuremmat määrät koteja esiin myyntiin tässä lähiössä niin, että nyt lähestytään 25 miljoonan euron myymätöntä varantoa pelkästään julki listatuissa avoimissa myynneissä. Todellisuus on varmasti tätäkin netin markkinointia suurempi.

Kehittäjät siis hermostuivat odottamaan & talouden signaalien selvästi heiketessä keväällä yhä useampi ryntäsi myyntilaidalle oikein urakalla tarjouksineen mikä korostuu nykyään markkinoilla hyvin näkyvästi.

Monia uusia taloja jo SUPER-ALE:ssa

Yksittäiset talot hohtavat nyt ns SUPER-ALE:ssa yhä enemmän juuri satamassa ts niiden kodeista ainakin yksi / useampia on asetettu selvästi koko Kesklinn:n markkinahintaa alemmaksi pyynnöissään nykyään.

Ostajalle aika mielenkiintoisimpia uusia taloja löytyy mm Tuukri & Lüüsi kadun projekteista seuraavasti.

Muutamia uusia taloja SUPER-ALE:sta satamassa

Näiden talojen myyntiä on siis jatkettu ainakin 344 pv & 161 pv asti samalla kun sataman normaali myyntiaika on tänään n 182 pv.

Neliöhinnat ovat myös koko taloissa selvästi alempia (-9,7% ja -5,3%) kuin koko kaupunginosassa yleensä (= 2727 €/m2).

Tarkempi katsaus pyyntöjen nykytilaan kertoo meille myös miten päivän tilanne on kallellaan ostajalle vahvasti: näistä toisessa - Lüüsi:n - talossa 27 kpl (75%) ja toisessa 11 kpl (85%) pyynnöistä on halvempia kuin Kesklinn:n nykyinen hinta. Halvimmat kodit lähtevät kehittäjiltä n -25% alennuksella keskustaan nähden.

Sataman alueella toistuu tämä aika sama tilanne sen useimmissa uusissa taloissa nykyään.

Keskihinnan alentumisen paineen voit siis konkreettisesti nähdä & ymmärtää markkinatilanteeseen nähden katsomalla kunkin talon sisäistä tarjontaa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kopioi dataa omaan käyttöön

Kotiselain visualisoi nopeasti & helposti uudistuotannon nykytilaa markkinolta edelliseen tapaan: voit avata ja katsoa mistä vain Tallinnasta myyjien nykytunnelmat uusien talojensa kera. Lisäksi, voit kopioida koko tarjontatilanteen vaikkapa suoraan omaan taulukkolaskimeen myös tarkempia jatkovertailuja varten.

Myynnin tahmeus näkyy jo ylituotetuissa lähiöissä

Myyntiaikojen mittarit hehkuvat jo punaisella eräiden vähemmän myyvien keskustan kotien lähiöissä tänään: kiinteistöbuumin kova rakentaminen on johtanut viime vuodet tilanteeseen, missä markkinat hidastuvat katu- / lähiötasolla sellaisilla alueille missä ostajista on eniten pula. Tästä löydät kuvauksen siitä miten & missä suhdanteen viilentyminen on alkanut tuntua kaupungissa jo eniten.

Ydinkeskusta kolme lähiötä hidastumisen kohteena

Markkinatilanne näyttää nykyään seuraavalta.

Ydinkeskustan lähiöt: Keldrimäe, Maakri & Kompassi
Myynnin mittarit näyttävät punaisempaa viivettä myynneissä

Kuvan kolmessa korostetussa lähiöistä näkyy miten myyntiajat ovat hyvin reilusti ylittäneet niiden arvioidun normaalikeston: Kompassin lähiössä puhutaan jo lähes 2x kun sen pyynnöt ovat n 172 päivää jäljessä 192 päivästään.

Lainoituksen kiristyminen tuntuu

Odotusten toteutuessa yhä enemmän asuntolainojen korkojen noususta pankeissa ollaan siis suhdannesyklin vaiheessa, jossa konkreettisesti havaitaan miten reaalitalous alkaa viiletä Tallinnankin eri alueilla.

Tämän prosessin edistyessä näkymä on varsin ennustettava lähitulevaan: sekä normaalit myyntiajat että niiden ylitykset yhä vaan pitenevät samalla kun uusia lähiöitä alkaa liittyä laajemmin samaan tilanteeseen mukaan. Keskihintojen näkyvää nousua samalla tukee myös kalliimpien kotien suhteellisesti yhä suurempi määrä markkinoilla.

Kauppa on siis hitaampaa kun puhutaan Tallinnan kalleimmasta Kesklinn:n alueesta: tuntuvasti tiukentunut lainoitusmahdollisuus näkyy tässäkin luonnollisesti sellaisilla alueilla eniten, missä vaaditaan eniten pääomaa ostajan taskusta / aluetta ei pidetä ostajan kannalta kilpailukykyisenä enää.

Rahoitukseen pystyvälle kodin ostajalle markkina on nyt kuitenkin loistava & paranee vaan yhä lisää: tarjoukset sekä uusista kodeista että vanhoista ovat siirtymässä edullisesta superedulliseen suuntaan hyvin paikallisesti. Ne meistä, jotka nyt uskovat ettei taantuma iskekään globaalisti & ovatkin oikeassa, voivat tehdä elämänsä kauppoja kotimarkkinoilla lähikuukausina myös Tallinnasta. Velkavivun kanssa pitää kuitenkin olla varovainen: lainatakauksen arvo alueittain alenee lähikuukausina tn myös lisää.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain antaa sinulle tarkan kuvan myyntiaikojen kehityksestä lähiötasolle asti & auttaa siten valitsemaan juuri parhaimmat & mielenkiintoisimmat alueet kodin ostoa suunnitellessa.

Kalamajan kodit kuumempia kuin koskaan ennen

Kiinteistöbuumin alati yhä turvotessa ovat Kalamajan kaikki tunnusluvut rikkoneet uusia ennätyksiä viime viikkoina & kuukausina sen kodin myyjien keskuudessa Pohja-Tallinnassa. Tästä lyhyestä jutusta ymmärrät yksityiskohtaisesti mitä on ollut kuplimassa aina viime viikkoihin asti tässä superkuumasssa lähiössä sen kodeille - eikä siis ainoastaan ulkolämpötilan puolesta.

Kalamajan avainperuskysymys kun syksy & turismi viilenee

Oheinen kehityskuva kertoo kaiken mitä olemme nähneet toistaiseksi.

Kaikki luvut ovat jo liekinpunaisia Kalamajassa

Lähiön keskihinta on rikkonut äskettäin aivan uusia tasoja kun se lähestyy nyt 3000 €/m2. Tätä ovat tukeneet yhä villimmät uudistuotannon pyynnöt, jotka ovat kuin ovatkin onnistuneet nostamaan lähiön myymättömän markkina-arvon noin 2x vuoden takaisesta tilanteesta ts se on nyt > 44 miljoonaa euroa.

Loppujen lopuksi, hintojen kova nosto uusien talojen myötä on myös jyrkästi kohottanut päiväkohtaisen huojunnan uuteen ennätykseen n 26%. Tämä on lähiötasolla myös Tallinnan uusi ennätys.

Huojunta / hermostuneisuus kuvaa sitä miten paljon myyjät liikuttavat hintojaan päivästä toiseen joko ylös tai alas.

Kaikki ainekset ovat siis koossa siihen seuraavaan suureen liikkeeseen lähiössä kun myyjien tunnelma taas muuttuu.

  • Viime kädessä kuluvien kuukausien lähiön toteutuneet kaupat tulevat olemaan iso avaintekijä sille miten huojunta kehittyy jatkossa kun käsissä on näinkin suuret ennätysvarastot myymätöntä asuinpinta-alaa.
  • Toisena henkisenä ajurina toimii varmasti myös ylipitkäksi venynyt myyntiaika mikä auttanee tekemään rationaalisia päätöksiä paremmin & tehokkaammin myyjien keskuudessa.
Kun asunnot kuumasta lähiöstä - kuten Kalamaja - kiinnostaa, niin kannattaa tarkistaa siis miten myyjien tarjonta on paitsi hinnan myös kpl-määrien kehittynyt sekä miten hermostunut / huojuva ko markkina on nykyään. Myös kaupunginosan hintakuplan riski on hyvä ottaa huomioon ennen suuren päätöksentekoa: Kalamaja on eniten nostanut myös koko kaupunginosan riskin kaupungin korkeimmille tasoille nykyään eli >40% kaikille sen kodin omistajilleen.

Markkinatiedot tarjoaa

Lähiötason markkinadata
Kaupunginosasta sen lähiön tilaan painalluksella

Kotiselain auttaa tuntemaan kotien markkinaa kunkin lähiön sisältä käsin & kertoo viimeisimmät tunnelmat sieltä tarkasti & helposti.

Uudistuotannon määrä jo melkein puolet markkinoista

Valtoimenaan lisääntyneen uudistuotannon kotien määrä Tallinnassa lähenee jo alueittain 50% - pitääkö jo huolestua? Tästä jutusta löydät mainiota faktaa siitä miten & missä kaikki tämä uudistuotanto on vaikuttanut asumisen arvoon eniten.

Kun katsot uusien talojen & kotien karttaa tänään, niin voit löytää aika hyvin Tallinnan todella "kuumat" alueet.

Uusien talojen tarjonta hehkuu kuumana aika monilla alueilla

Tilanne on selvästi kuuma tietyillä keskustan sekä Haaberstin lähiöillä ja mm Kalamajassa.

Tarkemmin faktoina nähdään myös, että kaikkein kuumimmilla kaupungin alueilla uusien kotien osuus liikkuu n 40 - 50 % haarukassa.

Kolmella alueella uusien kotien myynti vastaa n puolta tarjonnasta

Vanhojen kotien myyjillä on siis käsissään todellinen hintakilpailu nyt alueittain jopa uusien talojen kehittäjiä vastaan.

Vaikutus arvostuksiin

Myyjien keskuudessa ollaan nähty kuluvan vuoden 2018 aikana kahden eri tason vaikutuksia uusien talojen paineesta: alueellisia & itse kodin ominaisuuksiin kohdistuvia.

  • Alueelliset hintapaineetkohdistuvat sellaisiin lähiöihin yhä selvemmin joiden yleiskunto & -taso on jäänyt muun kaupungin kehityksessä pahasti jälkeen. Tästä näkyvät hyvinä esimerkkeinä mm keskustan Keldrimäen sekä Haaberstin Väike-Õismäe lähiöt, joissa nähdään keskihinnan polkevan paikoillaan / jo laskevan viime 12 kk kuluessa.

    Elementtilähiön arvo elää toisessa todellisuudessa ympäristöön nähden
  • Ominaisuuksiin kohdistuvat vaikutukset ovat näkyneet mm talon alimpien kerrosten, suurten asuntojen ja tiettyjen rakennustyyppien - mm puutalojen - rajuina yksittäisinä alennusmyynteinä niillä markkinoilla, jotka ovat muutenkin ylikapasiteetin kohteina näinä aikoina. Mainio esimerkki juuri tästä hyvin jatkuvasta tilanteesta löytyy Pohja-Tallinnan kalliista Kalamajasta, jonne ilmestyy usein hyvin halpoja koteja myyntiin näillä ominaisuuksilla.
Ihan keskustorin kupeessa kodin 1. kerros on selvästi halvempi kuin kolmas sen vanhasta kerrostalosta

Aihetta jo huoleen vai ei ?

Kumpikaan edellä kerrottu ei vielä aiheuta kuplan puhkeamista vaikka onkin kasvava haaste toki vanhojen kotien myyjille. Vuodet 2007 - 2009 edellisessä kriisissä opettivat meille, että Tallinnassakin kuplan puhkeaminen vaatii globaalin lainoitusympäristön jyrkkää muutosta. Siksi onkin hyvä seurata koko markkinan prosessia viileästi tiettyjen lähiöiden tasolla, joiden kautta se uusi kriisi alkaa myös täällä edetä ensin esiin.

Kuplan puhkeaminen voi olla liioiteltua, mutta lähivuosia kestävät vaikutukset vanhojen kotien hintojen pysähtymiseen / jopa laskuun ovat hyvin realistinen näkymä kun nykyinen rakennusvauhti yhä jatkuu entisellään. Sijoittajat - ammattimaisesti - toki aina seuraavat myös paikallisten lainoittajien pankkiosakkeiden arvostuksia, jotka ennustivat erittäin hyvin sen edellisen finanssikriisin etenemisen.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain antaa sinulle mainion työkalun seurata yksityiskohtaisesti vaikkapa sitä seuraavaa suurta "jytkyä" jännittäviltä kotien  kiinteistömarkkinoilta 🙂 🙂

Hintakuplat kasvavat läntisessä Tallinnassa eniten

Suurin kotien hintakupla löytyy Haaberstista tänään

Kotien hintakuplat alkavat erottua yhä selvemmin nyt kaupungissa kun intiaanikesä jatkaa harvinaista kulkuaan Tallinnassa: hiipuva kotien kysyntä häämöttää jo tunnelin päässä lainoitusympäristön kallistuessa jatkossa mihin myyjät ovat alkaneet reagoida myös nykyään. Tätä ilmiötä johtavat läntiset kaupungin alueet tänään. Tästä jutusta opit mitä se tarkoittaa & miten voit suhtautua kupliin kuin mihin tahansa välttämättömään luonnonilmiöön: "onhan se hyvä kun välillä sataa jotta ruoho voi taas kasvaa paremmin jatkossa".

Kuplii, kuplii... siis lännessä

Kun kuplien kuumuus pistetään järjestykseen kaupunginosittain, niin syntyy seuraava hyvä kuva Tallinnasta.

Hintakuplan syynä on kuilu uusien & vanhojen kotien hinnoissa

Tästä näet miten kuplan kuumuus prosentteina on suurin Haaberstissa ja tätä seuraa Pohja-Tallinn: molemmissa ollaan nyt n 40% tasoilla kun taas 3. tuleva Lasnamäen alue yltää vain 28%. Pienin kupla onkin - yllättäen - vähiten uusia taloja kokevalla Piritalla.

Mitä tämä tarkoittaa? Hintakuplassahan uusien & vanhojen kotien hinnat irtautuvat toisistaan yhä enemmän kun myyjät & kehittäjät ovat kasvavasti eri mieltä kotien hinnoitteluistaan. Mm Haaberstissa tämä m2-hintaero ylittää nyt 900 €/m2 kuvan mukaan missä heijastuu juurikin tämän alueen erittäin runsas uudistuotanto verrattuna sen vanhojen kotien äärimmäisen edullisiin elementtitalojen lähiöihin.

Parempia tilaisuuksi oman kodin hankintaan

Suurempi hintakupla auttaa kodin ostajaa monin tavoin. Sen voimassa ollessa voit nähdä markkinoilla enemmän liikettä isommassa mittakaavassa & kenties tehdä sen "elämäsi löydön" paremmin. Sekä vanhojen että uusien kotien hakija hyötyy tästä suuresti, mutta hieman eri tavoilla.

Uusien talojen kehittäjät ovat useimmiten itse myymässä suuria rakentamiaan koteja massoina markkinoilla. Hintakuplan vaikutuksesta nähdäänkin usein suuria kampanjoita kokonaisten taloryhmien ympärillä kun he yrittävät löytää sitä oikeaa uutta hintaa muuttuvan kysynnän suhteen. Näitähän on nähty toistuvasti mm Haaberstin alueella vuoden 2018 kuluessa.

Vanhojen kotien markkina koostuu yleensä yksittäisistä myyjistä & heidän välittäjistään, jotka sopulimaisesti seuraavat toinen toistaan hinnoittelun muuttuessa & myynnin olennaisesti pitkittyessä yli asetetun takarajan. Näille markkinoille on tyypillistä, että hintavaihtelut voivat olla suuria samassa lähiössä / talossa naapurien kesken. Tästä syystä vanhemman kodin ostaja voi löytää selvästi alihinnoitellun pyynnön laatuun nähden jokaista yksittäistä pyyntöä katsomalla laadukkaammalla alueelta. Toisaalta, hieman heikommista lähiöistä voi vuokrasalkun kasvattaja & investoija tehdä superlöytöjä, jotka pienellä edullisella korjauksella muuutyuvat aika kivaksi lisätulon lähteeksi (ts ROI maksimoituu todellakin).

Kasvanut hintakupla auttaa sinua: tunnistat näitä tilaisuuksia & löydät ne entistä paremmin muuttuviltakin markkinoilta. Monet näkevät kuplan uhkana, mutta todellisuudessa se auttaa lopulta kaikkia sopeutumaan nopeammin uuteen markkinatilanteeseen tehokkaammin.
Markkinatiedot tarjoaa

Keskustan hintakupla nykyään

Kotiselain auttaa hyvin nopeasti hahmottamaan kaupungin eri alueiden hintakuplan suuruuden nykyään: löydät sen helposti avaamalla kaupunginosan & tarkistamalla kuplanikonin punaisuuden määrän. Osoittamalla ikona selvität kuplan %-suuruuden aivan tarkasti & täsmällisesti.

Asunto- & kiinteistölainoittajien iso luottamustesti vasta edessä

Suuret asuntolainojen & rakentamismarkkinoiden pankit ovat kohtaamassa bisneselämänsä haastetta piakkoin siitä, miten sijoittajat lopulta päättävät koko suhdanteen jatkosta: viime syksystä alkanut pörssikurssien notkahdus on kahdella johtavalla toimijalla tulossa testiin lähiaikoina nopeasti.
Molemmilla ruotsalaispankeilla on valtavat pelimerkit tänään Viron & Balttian markkinoilla niiden velkasalkuissaan, jota viime vuosien alati kiihtynyt rakentaminen on yhä vaan lisännyt.

Sijoittajien isot saappaat & vastuu

Osakesijoittajien päätöksenteon hetki on käsillä seuvaavan kuvan mukaan nyt melko pian jo väistämättä: mitä tapahtuu kun hinta kohtaa punaisen kohtalonviivansa?

Kotilainoittajien tämä alamäki jatku/ei: kas siinäpä ISO pulma?

Alaspäin valuvat punainen trendi & paine on jatkunut, mutta ei ole vielä kiihtynyt tavalla joka nähtiin v2007 alussa kun edellinen suuri kiinteistökriisi todella puhkesi kuplastaan. Tällöin parissa vuodessa sijoittajat myivät näiden lainoittajien arvon nopeasti aivan pohjille.

Näiden rahoitusjättien käsissä on siis jälleen aivan suoraan myös Tallinna & Viron kiinteistösektorin tulevaisuus tässä ja nyt.

Kodin ostajana, myyjänä & kiinteistöammattilaisena juuri näiden pankkien osakkeita kannattaa toki seurata ison kuvan kirkastamiseksi: edellisen kiinteistökriisin aikana näiden pankkien osakkeen arvot melko tarkasti suoraan kertoivat sekä suhdanteen huipun että lopullisen pohjan.

Asuntojen viikkokatsaus (16.07.): uudistuotannon vellominen kiihtyy yhä

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä:
2206 €/m2.
Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Pohja-Tallinn (+55 €/m2 ), Kesklinn (+24 €/m2 ), Lasnamae (+19 €/m2 ), Pirita (+8 €/m2 ), Mustamae (+5 €/m2 alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Haabersti (-6 €/m2 ), Nomme (-5 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa nousi 2703 €/m2 tasoille. Kalamajan huojuminen hinnoissa kasvoi yhä lisää kun tällä kertaa oli vuorossa jyrkkä piikki ylös sen uusien luksustalojen voimasta. Tämä riitti nostamaan Tallinnan sen uuteen ennätykseen keskihinnassa.

Kalamajan huojunta villiintyi kehittäjien nokittaessa toisiaan vastaan kellä on kalleimmat uudet kodit tarjolla
Uudistuotannon levoton myynti kuumenee helteiden kanssa kilpaa pääkaupungissa. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella: 2109 €€/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -19% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 5 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 2 kpl laski niitä.

Pohja-Tallinn kallistui kun sen Kalamaja lähiö listasi uusia luksustaloja lisää kolme kpl myyntiin uudelleen (Väike-Patarei 1/1, 1/2 ja 1/3). Tämän blokin yhteisarvo on n 6,5 miljoonaa & kotien keskihinnan ollessa 3538 €/m2 ja -koon 54 m2. Uusia koteja tuli 35 kpl lisää kerralla esiin mikä nosti uusien myymättömien kotien osuuden jo 62% koko lähiössä.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille nostivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 2163 €/m2 (+114 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Lasnamäe markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun laskua esiintyi mm Haabersti ja Mustamäe alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu nousi kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  3 aluetta tuki hinnotelun nostoja tarjouksiinsa ja 5 laskuja.

Voluumi ryhmässä nousi selvästi: 211 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen nostoja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 2018 €/m2 (+115 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Lasnamäe, Kesklinn ja Haabersti alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Pohja-Tallinn ja Pirita kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueella ja 3 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (183  kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Lasnamäe.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun nostoa koko ryhmän keskihinnan ollessa: 2366 €/m2 (+260 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Pohja-Tallinn, Kesklinn ja Lasnamäe alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Mustamäe & Haabersti niiden hinnoittelun laskuin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 6 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 2 kpl laski niitä. Tarjousten määrät nousivat (366  kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 121 kpl / 33% ja Pohja-Tallinn 73 kpl / 20%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Kesklinn alueiden kallliimpien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Kesklinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Haabersti kaupunginosassa (ts 28 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Suurimmat kiinteistökuplan alueet näkyvät jo parhaisssa tarjouksissa

 

Eniten kuplivia kaupunginosia yhdistää meri ja sen rantanäkymät

Kiristyvä lainoitusnäkymä alkaa jo tuntua muutamilla alueilla Tallinnassa kotien hintahaitarin kupliessa uusiin ennätyksiin uusien & vanhojen kotien pyynnöissä. Missä & miten kiinteistöbuumin kuplaa voit hyödyntää eniten selviää sinulle tarkemin tästä artikkelista.

Aktiiviset kodin myyjien nykytunnelmat (/ markinan sentimentit) ovat viime viikkoina kehittyneet pyyntöjen marginaaleissa alueittain seuraavasti kaikkein kuumimpien kuplien alueilla.

Uusien & vanhojen kotien marginaalierot neljällä eri suuren myynnin alueella

Tästä kuvasta näet miten Haaberstin ennätysvilkas rakentaminen normaalisti melko vaisulla kotikaupan alueella on johtanut sen korkeaan johtoon marginaaneissa: n 890 €/m2 uusien & vanhojen kotien kesken.

Käytännössä markkinoilla on nyt siis suuri massa uusia kalliita taloja, joiden kauppa on aika hidasta. Tästä seuraa marginaalien jatkuvaa kasvua samalla kun markkina on polarisoitunut kahteen kastiin entistä enemmän tällä alueella.

Kesklinn & Pohja-Tallinn muistuttavat seuraavina hyvin paljon toisiaan saman suuruisella kuplamittarillaan / marginaalien eroilla n 740 €/m2. Näistä parempia ostajaa kosivia pyyntöjä voit odottaa Kesklinn:sta enemmän kun sen vanhojen kotien myyjät tarjoavat astettta edullisemmin m2-hinnoissaan asuntoja myyntiin nykyään (ts -192 €/m2 alle toteutumahinnan).

Viimeisellä luksusalueella - Piritalla - on myös kuplan merkit luettavissa eron ollessa siellä > 600 €/m2 vanhojen & uusien kotien marginaaleissa keskimäärin. Piritan erityispiirre on kuitenkin se, että kauppaa käydään hyvin niukasti samalla kun hinnoittelu elää kuukaudesta toiseen voimakkaammin. Tästä johtuen marginaalivertailu ei ole yhtä luotettavaa kuin edellä.

Vielä vuosi sitten nähtiin huomattavasti maltillisempia lukuja näissä kaikissa eri alueiden marginaalieroissa.

Uudistuotanto kuplien veturina

Vahvan kilpailun ympäristöissä / heikommissa riskiprojekteissa aivan uusia kokonaisia taloja on jo alkanut siirtyä ALE -tasoille sopeutuakseen paremmin muuttuvaan markkinatilanteeseen.

Seuraavissa uusissa taloissa näkyy hyvin miten kilpailupaine luo nyt tilaisuuksia kokonaisissa uusissa taloissa.

Koko uuden tornitalon pyyntö on -5,4% halvempi kuin alueen
Uuden tulevan (2019) kerrostalon hinta on -17,7% halvempi kuin alueella

Toinen nykyään yleisesti käytetty myyjien strategia on tarjota kalliimmista projekteista yksittäisiä asuntoja super-ALE hintaan eli selvästi alueen nykyistä arvostusta halvemmalla.

Pidemmälle tulevaisuuteen suunnitellussa talossa on jo -33,3% super-ALE:n kodin tarjouksia

Kaikkein suurimpien kuplien alueilta näkyy myös miten uudistuotanto keskinäisessä kovassa kilpailussa alkaa vaikuttaa: markkinat tarjoavat yhä useammin "kultakimpaleita" vanhojen kotien hakijalle. Näitä löydät kivasti ns "TOP-ALE:t" viikkokatsauksistamme aivan tuoreina.

Uusien & vanhojen kotien marginaaliero on hyvä mittattari kun haluat paikantaa missä markkinat ovat eniten jännittyneet ja tarjoavat siis ostajalle parhaimpia tilaisuuksia hakea edullista kotia. Erityisesti jos vanhojen kotien marginaali painuu negatiiviseksi kertoo se entistä paremmista syntyvistä mahdollisuuksista.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain seuraa puolestasi & auttaa löytämään suotuisimmat kaupunginosat oma kodin ostajalle kuten edeltä saatoit nähdä.

 

Suurimmat alueet tarjoavat vanhoja koteja jo markkinaa halvemmalla

Isoimmat & tärkeimmät Tallinnan alueet luovat yhä herkemmin kodin ostajalle hyviä tilaisuuksia

Kiinteistöbuumin huipputunnelma heijastuu kaikkiin neljään suurimpaan myyntialueeseen & luo yhä uusia upeita tilaisuuksia kodin ostajalle nyt tulevina kuukausina & viikkoina. Tämän neljän koplan vanhojen kotien myyjät & välittäjät ovat joukolla alentaneet vanhojen kotien pyyntöjä tuntuvasti nyt kesää kohti. Tästä jutusta löydät hyvät tiedot miten nykytilanne näkyy kotikaupoissa ja mitä kannattaa seurata tarkemmin markkinoilta.

Edellisessä tarinassa jo kerroimme marginaalin kehityksestä muutamalla parhaimmalla alueella. Tämä mittari voidaan myös jakaa uusien & vanhojen kotien kesken alueittan seuraavaan tapaan.

Neljää suurta aluetta yhdistää vanhojen kotien yhä edullisemmat marginaalit

Kuten kuvasta voit lukea ovat kaikkien neljän suurimman vanhojen kotien hintapyyntöjen marginaalit jo selvästi pakkasella vrt edelliseen alueen toteutushintaan oikeissa kaupoissa.

Tämä kertoo sinulle myös hyvin tarkasti miten herkästi nämä myyjät & välittäjät tuovat pyyntöjään yhä lähemmäs ostajaa erityisesti vanhoissa asunnoissa nykyään: mitä enemmän pakkaselle mennään sitä parempia tarjouksia voit odottaa vanhoista kodeista keskimäärin. Yllätys ei ole myöskään selvästi kaksi johtavaa aluetta (Kesklinn & Lasnamäe), joista puhuttiin jo aiemmin täällä parhaimmilla marginaaleillaan: -192 €/m2 ja -178 €/m2.

Kahden johtavan alueen jälkeen on siis lupa odottaa hyvä tarjouksia myös Mustamäe:n ja Pohja-Tallinn:n kaupunginosista -134 €/m2 ja -96 €/m2 marginaalein vanhoille kodeille.

Tiivistettynä lyhyesti

  • Kilpailutilanteen jatkuvat kiristyminen uusien & vanhojen kotien välillä on siis kevään kuluessa jakanut markkinat entistä kauemmas toisistaan "kahteen kastiin", joka näyttää jatkuvan edelleen yhä lisää.
  • Kaupunginosien alati kohoavaa m2-keskihintaa on myös onnistuttu tukemaan ylemmäs luomalla yhä suurempia & kalliimpia varantoja uusia koteja markkinoille esiin samalla kun taas vanhojen kotien keskihinta on joko pysähtynyt / jopa laskenut.
Ostajana & myyjänä sinun kannattaa varmasti kiinnittää huomiota alueen vanhojen kotien marginaaliin kun haluat selvittää mistä voit löytää entistä helpommin parempia kotien tarjouksia pyyntöhinnoiltaan.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain laskee automaattisesti hyväksesi uusien & vanhojen kotien tarkat marginaalit edelliseen tapaan kaikilta kaupungin alueilta sen nykytilanteesta.

Kotien hintarallin loppusuora erottaa “jyvät akanoista”

Pari Tallinnan lähiötä liikkuu toisiaan vastaan kotimarkkinoilla nykyään

Tallinnan kuumana kiihtynyt kiinteistöbuumi lähestyy loppunäytelmäänsä vääjäämättä kun lainakorot nousevat yhä lisää ostajille: kesää kohti alkanut levottumuus myyjien kotien hinnoissa on alkanut erotella lähiöitä toisistaan armottomasti markkinavoimien puristuksessa. Tästä jutusta löydät muutamia jänniä tapauksia mm ylikuuman Kalamajan sekä ydinkeskustan Sibulaküla:n nykyisestä markkinatilanteesta.

EKP:n (ts Euroopan keskuspankin) nostaessa pääoman hintaa ennustetusti tulevina kuukausina ovat asuntojen lainahanat sulkeutumassa mistä nähdään nyt siis ensimmäisiä todellisia viitteitä mm Tallinnan jo kirkkaan punaisilta kiinteistömarkkinoilta.

Kallein ydinkeskusta polarisoituu

Aivan ydinkeskustan Sibulakülan kotien hinnoittelu kertoo miten vanhojen kotien myyjät toimivat nykytilanteessa kun m2-hinnat vaan laskevat.

Vanhojen kotien hinnat laskussa samalla kun huojunta lisääntyy myyjien mielissä

Kuten kuvasta näkyy tuntevat vanhojen kotien myyjät yhä suurempaa painetta omissa kotien tarjouksissaan kalleimmalla & tärkeimmällä keskustan - Kesklinn - kaupunginosan alueella. Tämä johtuu ympärillä vellovasta massiivisesta jo pitkään myymättömästä uudistuotannon kapasiteetista, joka kilpailee liiankin suoraan heitä vastaan. Huojunta & epävarmuus on nyt tasoa 20% viime viikkojen ajoilta.

Tulikuuma Kalamaja: lisää vaan löylyä kiukaalle

Aina niin hipsteri- & polkupyörävetoisen Kalamajan lähiöstä näet myös miten kotien eniten jo ylituotetussa & kalleimmassa lähiössä myyjät painavat lisää kaasua kun ns "sky has NO LIMIT" -mieliala vallitsee eufoorisessa huumassa missä ns "mikään ei voi mennä pieleen" - legendaarisesti.

Myyjät puskevat yhä vaan ylemmäs & kun myös huojunta kasvaa rajusti kohti kesää

Keskihintaa on kiritetty nyt vuoden aikana jo uskomattomat +400 €/m2 Kalamajassa pelkästään uudistuotannon huumaavassa imussa. Toukokuussa 2018 kuitenkin aloitettu viimeisin hintaralli näyttää johtavan nousevaan n 20% epävarmuuteenn m2-hintojen "oikeasta" tasosta kodin myyjien keskuudessa.

Edellisistä - aivan vastakkaisista - tilanteista voit helposti nähdä miten jyrkästi asuntolainoituksen kallistuminen johtaa joko hintojen jyrkkää laskua tai -rallia riippuen uudistuotannon nykyisestä määrästä ko alueella. Ainut yhdistävä tekijä on tässä dynaamisessa tilanteessa ainoastaan hintavakauden olennainen heikkeneminen myyjien joukossa. Ostatko siis kodin juuri siitä lähiöstä, jossa hinnat huojuvat jo liian villisti? Kannattaa toki harkita vielä kerran.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain tarjoaa sinulle lähiökohtaiset myyjien hintatrendit sekä -huojunnan ihan ilmaiseksi kun Tallinnan kodit kiinnostavat lisää. Tämä auttaa sinua tekemään oikean valinnan jos olet ostamassa asuntoa tai myyjänä helpottaa myös tehokkaampaa & parempaa hinnoittelua.