Jo toinen kaupunginosa kääntyi kotihintojen laskuun

Kotimarkkinat liikkuvat yhä nopeammin kohti taantumaa nyt Tallinnassa: myös Haabersti:n kaupunginosa on kääntynyt ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2007 buumin hintojensa laskuun kodin myyjien toimesta. Tämö on nyt 2. kaupunginosa sitten Nõmme:n jälkeen, joka kohtaa laskevan hintatrendin. Tästä tarinasta löydät hyvät yksityiskohdat miksi näin on käynyt.

Puhtaasti teknisesti nähtynä Haaberstin kaupunginosan vuositrendi näyttää tänään seuraavalta.

Ison Haabersti:n kotien myyjien trendi on kääntynyt laskuun nyt viime viikkoina

Kuten kuvasta näkyy, niin trendi on nyt selvästi laskussa olkoonkin että alueen uudistuotanto on pönkittänyt kasvua ylemmäs aina viime kuukausiin saakka urheasti.

Koko Haaberstin kaupunginosa on hyvä esimerkki siitä miten uusien ja vanhojen kodin myyjien polarisaatio kehittyy pisteeseen, jossa välttämättä ei ole enää ns "voittajia" seuraavaksi helposti nähtävissä & löydettävissä.

Uusien ja vanhojen kotimyyjien näkemysero (vasemmalla) luo yhä ennätyksiään samalla kun uusia myyntejä syntyy uudistuotannon täysin myymättömään inventaarioon (oikealla) lisää

Alueella vallitsee siis tänään erittäin jyrkkä polarisaatio & markkinahäiriö toisaalta sen vanhojen kodin myyjien ja tulevaisuuden rakentajien kesken vuosille 2019 - 2020.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan talouden hidastumista sekä kaupunginosan että niiden lähiöiden tasolla tarkasti.

Vanhat kodit johtavat hintoja kohti etelänapaa

Vanhat jo asutut kodit pyyntöineen ovat koko kaupungissa kääntyneet osoittamaan alenevaa hinnoittelua viime aikoina samalla kun uudistuotanto pitää vielä kulisseja urheasti pystyssä. Kaikki Tallinnan kahdeksan eri aluetta tukevat nyt yhtenäisesti näkemystä siitä miten jo rakennettujen asuttujen kotien myyjät peilaavat lähitulevaisuutta aiempaa tummemmin sävyin. Tästä tarinasta löydät tarkat tiedot missä mennään ja miten tämä tilanne on vaikuttamassa koko kotien markkinaan jatkossakin.

Hinnat matkalla halpaan & rentoon etelään

Tallinnan kaupunginosien erot uusien ja vanhojen kesken näyttävät nyt seuraavalta.

Kahdeksan kaupunginosan vanhojen marginaalit ovat nyt jo "veden alla" ja loistavat halpuuttaan (vihreät)

Kuten kuvasta voit lukea: kaikkien alueiden vanhojen kotien pyynnöt ovat markkinoilla nyt edelliseen toteutumaan nähden vakaasti negatiiviset noin -30 ... -150 €/m2. Tilanne oli aika erilainen vielä viime kesänä kun moni alue puski vielä plussalla myös vanhojen kotien osalta.

Eniten laskevia odotuksia esiintyy Haaberstin, Kesklinn:n, Piritan ja Pohja-Tallinnan alueilla, joissa kaikissa lähestytään -150 €/m2:n rajaa per pyyntö.

Kuitenkin vaikka suunta onkin selvä, niin vasta yhdessä kaupunginosassa - Nommella - on vanhojen kotien massa riittänyt koko alueen vuositrendin kääntämiseen laskuun kuukausien luottamuksen laskiessa riittävän alas riittävän monella riittävän pitkään.

Vanhojen kotien myyjien uskon lasku alati nouseviin hintoihin johtuu kahdesta syystä: uudistuotannon yhä edelleen vyöryvästä määrästä julkiseen myyntiin yli menekin ja vanhojen myyjien itse päättämistä hintojensa tarkistuksista alemmmas uudistuotannon alati kovenevan kilpailun liikkuessa heitä vastaan.

Lopputuloksena löytyy ennätyksellisiä eroja uuden ja vanhan kodin pyyntöjen kesken niin, että eräillä alueilla lähestytään jopa 1000 €/m2 rajaa.

Tuo villinä vellova uudistuotanto

Nyt räjähtävä uudistuotannon kotien määrä on suurinta mm Haaberstissa, Keskustassa ja Pohja-Tallinnassa nykyään kaupungin markkinoilla.

Punaisena jo painostava uusien kotien kova ylitarjonta ylittää jo 50% usealla isolla alueella Tallinnassa

Suurimmat myynnin ongelmat & näiden kasvavat kuplat tulevat mitä tn jatkumaan ja laajenemaan ennen kaikkea heikomman menekin (ts Haabersti) sekä aivan kalleimpien hintojen alueille (ts Kesklinn).

Kansainvälistä trendiä pakostikin noudattavassa Tallinnassa tilanne ei kuitenkaan olennaisesti poikkea globaalista asuntomyynnin kuplista mm USA:ssa, Australissa tai jopa Suomessa missä kohdataan sama tilanne tänään isoissa kaupungeissa erityisesti kalliimpien jättiprojektien vuoksi.

Jatkossa uudistuotannon markkinat järjestyvät aivan varmasti uudelleen paikallisesti missä nähtänee joitain rakennustoimijoiden lopetuksia ylioptimistisen liian kalliin kaupungin megarakentamisen vuoksi kun kassasta loppuvat vaan rahat.

Tilanne kuitenkin jatkaa vyörymistään eteenpäin kohti kevättä pitkälti globaalien näkymien tahdittamana aika tarkasti kuten täällä kävi edellisen kerran vuoden 2007 - 2009 kiinteistökriisin tapahtumissa.

Markkinatiedot tarjoaa

Vanhojen kotien hintavertailua kaupan viime toteutumiin kotiselaimelta klassisen taustan kera

Kotiselain antaa sinulle suoran näkymän seurata tarkasti myös vanhojen kotien myyjien hinnoittelun kehitystä ja odotusten muuttumista tulevaan suoraan markkinoilta kaupungin ja kaikilta eri alueilta.

Kalamajan kotikaupan meno yhä kuplivampaa

Superkuuman Kalamajan uusien kalliiden kotien rakentamisen myyntikupla viitoittaa Tallinnan koko asunto- ja markkinariskin kehitystä monella tapaa Pohja-Tallinnasta. Koska aivan uusia ennätyksiä on yhä luotu viime viikkoina lisää, voit lukea tästä mm "Kalamajan hintatsunamin" nykytilasta sekä vertailun siihen miten tyhjiöksi polarisoituva tilanne on heijastunut halvemmille lähialueille vai onko se vielä edes... Lopusta löydät myös tiekartan miten tilanne voi edetä jatkossa eli mitä kannattaa seurata & odottaa kun tapahtumat vyöryvät keväälle lisää esiin.

Vanhojen ja uusien kotimyyjien markkinahäiriö

Uusien ja vanhojen kotien näkemysten hintaero tuntuu jo hyvin selvästi kuplan alueella Kalamajassa kodin myyjien keskihinnoissa tänään seuraavasti.

Näkemyserot ovat äärimmäisen suuria nykyään eri lähiöissä uusille ja vanhoille kodeille

Kalamaja vetää ylös & dominoi jo selvästi 957 €/m2 näkemyseroja koko kaupungiosansa Pohja-Tallinnaa (844 €/m2, keskellä) kun taas uimarantalähiön - vilkkaasti myös jo ylirakennetun - Pelgurannan lähiössä eletään rauhallisemmissa tunnelmissa saman nekemyseron ollessa vain 155 €/m2 toistaiseksi (oikealla). Tätä voi jo kutsua aiheellisesti selväksi alueelliseksi markkinahäiriöksi lukujensa valossa.

Psykologisesti vanhojen ja uusien hintojen marginaaliero kertoo siis siitä, miten paljon markkinahäiriön hintakuplaa on meneillään nyt alueella ja mitä jännittyneempi tilanne on sen markkinoilla.

Markkina-arvojen jo näkyvä paine

Myyntiin listatuista kodeista nähdään hyvin Kalamajan viime aikojen tuoreimmat ennätykset sen jo kymmenien miljoonien myymättömän rakennuskuplan osalta kun myyjien mindset on jo ns "myydä heti & kaikki pois".

Vuoden 2018 lopun mediapiikki nosti kotilistaukset myös Tallinnan lähiöissä huippuunsa

Kalamajassa on siis - ainakin - musertavat 53 miljoonaa euroa (alla kuvassa) viime viikkojen ihan tuoretta uutta listattua inventaariota kodin myynneissä kaikkiaan aktiivisena kun taas Pelgurannassa vastaava luku on n 12 miljoonaa (yllä). Suurin osa tästä on listattu esiin lähiöissä vasta 12/2018 kun globaali keskustelu kohtuuhintaisen asumisen puutteesta kuohahti käyntiin maailmalla voimalla & myyjät alkoivat liikehtiä juuri siksi yhä lisää.

Tämä silmien eteen avautuva hintasota & kilpailu iskee siis vanhoihin koteihin kun jaetaan nämä markkinasummat uudistuotantoon ja vanhoihin erilleen.

Uusien kotien markkinamassa kalliista ja halvemmasta lähiöstä nykyään 1/2019

Kalamajan markkinapaine on näin jo reilut 4x uusien kotien myynneissä vanhoihin nähden mikä myös heijastuu jo edellä kerrotussa uusien ja vanhojen pyyntöjen hintaeroissa. Tämä on paljon ja pistää vanhat myyjät ns "melko lailla polvilleen".

Oikeat mahdollisuudet sulattaa ja myydä inventaariot pois palautuvat viime kuukausien menekkiin ja myynnin toteutumiin seuraavasti.

Kalamajan myynnin avoin arvo vastaa neljän ja Pelgurannan kuuden kk puskureita lähitulevaan

Nykyinen tarjouskanta riittää kuukausitasollaan myyntiin Kalamajasta 3,7  kk ja Pelgurannasta 6,0 kk jos:

  • Alueille ei edes ilmestyisi yhtään uutta kotia myyntiin tänä aikana lisää.
  • Ja kun joulukuun pikku myyntipiikki voisi jatkua lähöille yhtä hyvin.
  • Ostajat olisivat halukkaita kalliisiinkin neliöihin & pystyisivät jopa lainoittamaan ne jostain.

Viimeinen kohta tuntuu eniten toiveunelta toteutuakseen nousevien lainakorkojen vallitessa vaikka osa kehittäjistä on siirtynyt jopa "maksa enää vain 5% omaa osuutta sisään & omista heti" -taktiikkaan viime myynneissään.

Globaalissa kuplavertailussa viime kuukaudelta näkyvästi mainittu julkinen kk-arvo listauksista on noussut mm USA:ssa myös jo nopeasti arvoon 3,5 kk mitä pidetään aika isona. Molemmat meidän mainitut lähiöt voittavat siis nämä vertailussa kirkkaasti jo tänään markkinoillaan.

Superkilpailu: pyynnöt joustavat & vakuudet tippuvat

Lopputuloksena hintakehityksistä näkyy jo aika dramaattinen ero markkinoilla siitä miten myyjät ovat myrskyn alla joutuneet tarkistamaan hinnoitteluaan alemmas.

Kalamajan vanhat -10 000 € ja uudetkin -3000 € keskimäärin

Kiihkeän superkilpailun vallitessa Kalamajassa joutuvat sekä uudistuotannon että vanhojen kotien myyjät koko mylläkän aikana selvästi yhä suurempiin myönnytyksiin listaustensa aikana. Vanhojen myyjien hintatarkistukset -10 000 € ovat kuitenkin dramaattisesti juuri heille suuremmat & kipeät kun otetaan huomioon jo se -950 €/m2 alempi alkutaso / pyyntö.

Polarisoidun superkilpailun roihutessa täysillä alueella joutuvat eniten pyyntöjen ahdinkoon vanhojen kotien myyjät tiputtaen siinä samalla omien kotiensa vakuusarvoja alueella viimeistään kaupan toteutuessa.

Kupla, tupla vai se kuitti ?!

Kaikkia tietysti askarruttaa asunnon omistajina & kenties myyjinä eniten se miltä oma tulevaisuus vaikuttaa. Mahdollisia polkuja on vain kaksi:

  1. Tilanne & paine pienenee: tällöin kalleimmilla alueilla - Kalamajassakin - koko myynnin suma alkaa purkautumaan jollain tavalla järkevästi mikä mahdollistaa investoijien & lainoittajien jatkoa sekä totaalisen kaaoksen välttämisen. Tämä kriisimittaus on nyt juuri hyvin aktiivinen.
  2. Kupla paisuu ja eskaloituu lisää yhä laajemmalle & syvemmin: kalleimpien alueiden nykyinen tauti leviää  tällöin eteenpäin yhä halvempiin ylirakennettuihin lähiöihin. Vaikeuksia on silloin luvassa lisää ylivelkaantuville äsken liikaa lainoittaneille kalleimmilla alueilla missä myynti ja tippuvat vakuusarvot vievät lainat miinukselle velkavipuun sortuneilta.

Nykymarkkinaa katsottaessa ollaan nyt tultu tilanteeseen, jossa kalleimmassa Kalamajan kaltaisessa ympäristössä on "kaikki kodit pelissä mukana" eli juurikin kaikki liikenevä on listattu esiin ja myyntiin lähes 100%.

Näin ollen, on kriisin jatkoa juurikin helpointa seurata mitä tapahtuu muissa halvempien lähiöiden myynnin kilpailussa jatkossa ts leviääkö superkilpailu näihinkin lisää vai ei.

Toistaiseksi uusien myyjät ovat pysyneet vielä aika varpaillaan halvemmilla alueilla eli merkittävä osa jo rakennetusta myymättömästä massasta ei ole vielä vyörynyt julkiseen myyntiin kuten Kalamajassa & Kesklinn:ssa nähdään (ts uusien ja vanhojen hintaero on yhä kohtuullista tasoa).

Tästä rauhasta voitanee nauttia vain niin kauan kunnes kalliimpien alueiden kaikki kortit on "katsottu" ts hinnat siellä kilpailtu niin alas vanhoissa kodeissa, että ne muistuttavat lähialueitaan. Näin vastaava ilmiö voi käynnistyä myös muualle kun välittäjät & kehittäjät kyllästyvät Kalamajan & kokevat kannattavana alkaa panostaa enemmän myyntivoimiaan ja - ennen kaikkea - ryhmäalennuksia esiin toisaallekin.

Uudistuotannon ja vanhojen kotien myyjien marginaalieroa kannattaa seurata tärkeänä lukuna markkinoiden paikallisista muutoksista ja kuplan muuttuessa selvästi lisää. Tämä arvo kun kuvaa reaaliaikaisia tunnelmia myyjien keskuudessa hyvin eli mitä markkinoilla on menossa tänään.

Markkinatiedot tarjoaa

Sataman nykyiset hintaerot kotiselaimelta

Kotiselain auttaa sinua näkemään asuntokuplan nykytilanteen tarkemmin ja selvemmin sekä tarjoaa mm juuri uusien ja vanhojen kotien marginaalien erot esiin lähiöistä. Eri asteen kuplia löytyy toki muualtakin esiin kuin vain Kalamajasta.

Kannattavimmat kodit ja niiden paikat muuttuvat nopeammin

Asuntokaupan globaalin vapinan ja pelon siirtyessä yhä selvemmin myös Tallinnaan on käsissä meille loistava tilaisuus tarkastella miten kannattavien kotien markkina kehittyy ja missä syntyvät ne parhaat asuntokauppojen uudet mahdollisuudet. Kun kotien voimistuva markkinointi nyt nostaa näkyvät listaukset aika huippuunsa  saadaan tilanteesta erittäin hyvä & tarkka kuva, jonka avulla voit kivasti suunnistaa kaupungin sen upeimmille markkinoille. Tästä tietoiskusta selvität missä nämä sijaitsevat ja miten suurta etua voit odottaa kaupasta yleisemmin sen omassa kilpailutilanteessa.

Kun Tallinnan kannattavimmat kodit listataan tänään sen kahdeksan kaupunginosan ja näiden kappalemäärin yhteen syntyy seuraava näppärä kuva, jossa ylempänä on kannattavuus kaikista alueen tarjouksista ja alempana kotien määrät.

Vain n. 2 - 3 pääkaupungin aluetta hallitsee markkinoita omilla tarjouksillaan kodeissa

 

Koko tämän markkinan kokonaisarvo pyörii nykyään n 7,8 miljoonassa eurossa eduissaan, joista valtaosa (156 kpl) siis sijoittuu selvästikin keskustaan eli Kesklinn:n alueelle. Tätä selittää sen vahvin uudistuotannon rakennusbuumi.

Kakkoseksi alueena nousee Nõmme:n kaupunginosa, jossa kannattavia on vähemmän (71 kpl) ja kuitenkin niiden arvo on lähes 1,5 miljoonaa euroa nykyään. Huomioiden alueen massiivisesti pienemmät myyntien määrät on tämä hyvä saavuutus ja kertoo kilpailun siirtyneen tälle etäiselle alueelle jo selvemmin myyjien keskuudessa.

Mielenkiintoinen alue on myös Pohja-Tallinn, jonka supervahva rakentaminen on tukenut myös markkinan polarisaatiota vanhojen ja uusien kotien välille sekä samalla lisännyt kannattavien listauksia kuten keskustassa.

Yhteensä nämä kolme aluetta vastaavat 80% koko Tallinnan kannattavien tarjouksista rahassa eli reilun kuuden miljoonan euron pottia.

Kannattavat kodit esiintyvät usein pienessä osassa pääkaupunkia aina kerrallaan eli tällä erää n 2-3 alueella näkyvimmin. Näillä tunnelmilla on myös taipumus muuttua hyvinkin nopeasti ja jyrkästi.

Miten paljon on lupa hyötyä / tinkiä ?

Tinkiminen & kilpailutus on osa arkipäivää kiinteistökaupassa kuten kaikki tiedämme hyvin. Vaan miten paljon on "riittävästi" jos tosiaan kaupoille ryhdyt?

Kannattavien kotien edut kertovat tämän melko konkreettisesti kun vaan lasketaan ja listataan edut keskimäärin alueittain esiin seuraavasti.

Kannattavuus nousee eniten & jyrkimmin vain muutamalla alueella Tallinnassa

Tiukimman kilpailun keskustassa voi siis tänään odottaa n +25 000 € etua sen sopivan kodin helmen löytyessä kohdalle laajimmasta valikoimastaan kun taas Nõmme:lta sen etu asettuu n +20 000 €.

Kuvahan myös kertoo miten nopeasti etu pienenee koko kaupungin muihin alueisiin siirryttäessä. Vaikka valikoima on hyvinkin laaja mm Lasnamäe:llä ovat myyjät vielä yhtenäinen ryhmä pyyntöineen markkinoilla, missä supertarjouksia (ts > 30 000 €/koti) on kaikkiaan melko niukasti nykyään.

Silmiin pistävä poikkeus on kaupoissaan hiljainen Pirita missä markkinoilla on hyvin vähän kannattavia koteja: täällä jo muutaman kodin supertarjous näkyykin yllättävänä piikkinä.

Missä kodit ovat

Kannattavien sijainnit kahdelta parhaalta alueelta kaupungista näyttävät seuraavalta.

"Kultaiset" kodit & pallot kartalla kertovat mistä voi löytyä hyvä ja kannattava kodin tarjous
  • Parhaimmat edut kodeista ovat selvästikin keskustassa nykyään varsin usein Satamassa Narva mnt:n ympärillä sekä Keldrimäen että Veerenni:n lähiliöiden alueilla.
  • Nõmmella isoimmat edut ja määrät koteja löytyvät useimmiten sen ison valtaväylän Vabaduse pst:n varrelta tai varsin läheltä sitä.

 

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan asuntomarkkinoiden nopeaakin liikettä alueittain Tallinnassa silloin kun ympäristö markkinoilla ei enää tue pelkästään tasaista hintojen kasvatusta kuukaudesta toiseen.

Keskustan kannattavat kodit kohisten kasvussa

Tallinnan rakennus- ja asuntokuplan tässä vaiheessa siirtyvät kodin myyjät kannattavien kotien tarjouksiin () jo heti alusta lähtien yhä aktiivisemmin. Tästä kattavasta katsauksesta (eli "KKKKKyllä" 🙂 😉 😀 ) löydät täsmällistä & hyödyllistä dataa viime viikon toistaiseksi ennätysmuutokista pääkaupungin kalleimmasta kaupunginosasta. Jos olet kiinnostunut nyt myytävistä kolmioista Tallinnaan, niin tämä juttu kannattaa varmasti lukea aika tarkasti.

Uusien kannattavien joukko kasvaa

Täysin uusien ilmoitusten joukko teki viime aikojen ennätyksen listatessaan n. 30 kpl kannattavaa kotia lisää eri puolilta keskustaa esiin markkinoille. Näiden yhteisarvo pyyntöineen oli nyt reilut viisi miljoonaa euroa.

Lisää tietoa näistä kodeista

  • M2-hinta: 2074 €/m2
  • Hinta: 177 071 €
  • Koko: 85,1 m2 ja 3 huonetta
  • Halvin: 75 555 € (40 m2)
  • Kallein: 310 000 € (169 m2)

Kiristyvä kilpailu alkaa siis painaa myyjiä kohti maagista 2000 €:n kipurajaa samalla kun kannattavuutta yritetään parantaa ostajalle merkittävästi yhä useamman toimesta.

Myyntikilpailu on kaikkein kovinta myymättömien kolmioiden kesken keskustassa (n 36% nykyään) mikä myös suoraan heijastuu näiden liikkeenä entistä useammin kannattavien kotien hintatasoille.

Mielenkiinto kohdistuu myös yhä useammin uudistuotannon taholta tuoreimpiin listauksiin ottaen tässä sopivasti nyt huomioon keskustan rajun ylituotannon sen myynnin sulatuskykyyn nähden nykyään.

Viikolta nyt nähtyyn ennätykseen tässä vaikutti erityisesti yksi uusi talo (os Gonsiori 29) eniten. Tästä talosta kun ilmestyi markkinoille lisää kannattavia koteja 9 kpl eli yhteisarvoltaan noin kahden miljoonan edestä (alkaen >2300 € / m2 eli hiukan alle 12/2018 toteutumahinnan). Näiden koko oli hieman suurempi kuin uusien yleisesti kannnattaville eli 91 m2. Uudistuotannon sopeutuminen jo viilentyvään globaaliin markkinatilanteeseen on siis hyvässä vauhdissa sekin tässä tapauksessa.

Uudet hipovat "heti myyntiin" -tavoitetta

Uusien ja juuri myynnistä poistuneiden kotien vertailu kertoo paljon lisää siitä miten ahneesti myyjät pyrkivät heti myymään tuoreet listatut kodit keskusta: mitä lähemmäs nämä arvot siirtyvät toisiaan sitä tn kauppa sulkeutuu ensimmäisten viikkojen aikana tuoreeltaan.

Seuraavassa kuvaan on koottu esiin keskimääräinen kannattavuus sekä lukumäärät markkinan muutoksista viime ennätysviikolta.

Uusien ja vanhojen kotien kannattavuus euroissa oli peilikuva niiden määriin nähden

Uusien kannattavien keskimääräinen suora alennus ostajalle oli nyt n +20 800 € / koti.

Vertailusta näkyy myös hyvin miten uudet jäivät nyt ennätyksessään n -4000 € :n päähän markkinoilta juuri myytyjen / suljettujen kannattavien kotien edusta ostajalle.

Uusien kannattavuuden ylittäessä vanhojen juuri sulkeutuneiden kannattavuuden siirtyvät myyjät periaatteessa "välittömästi myydään" tilanteeseen. Tämä johtaa uuteen dynamiikkaan, jossa osa myyjistä ei enää toivo normaalia listaus- ja myyntiaikaa vaan haluaa sulkea heti kaupan alueellisesti ts ohittaa "myyntijonon" nopeammin.

Ennätyksenä kirjattiin nyt myös uusien listausmäärin 29 kpl vrt sulkeutuneisiin 11 kpl. Tämä 3/1 tilanne sulkeutuneiden kotien myynneissä on koko kaupungissa harvinainen viikkotasolla, mutta omalta osaltaan kertoo kilpailun muutoksesta & paineesta myyjien keskuudessa sekin.

Uusien kannattavien vyöryessä suuremmilla määrillä sulkeutuneiden paikalle markkinoille kasvaa alihinnoiteltujen kotien joukko kokonaisuutena ja laajentaa ostajan valikoimaa yhä monipuolisemmaksi & mielenkiintoisemmaksi (nykyään jo n 300 tarjousta & kotia keskustan alueella !).
Tätä ryhmää kannattaa siis seurata toki jatkossakin !

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain näyttää kannattavien kotien markkinat sinulle nopeasti ja helposti juuri silloin kun sitä tarvitset.

Uusien kotien ilotulitusta joulumarkkinoille – hoo, hoo, hoo !

Viime viikko rikkoi kaikki aiemmat ennätykset uusien kotien tulitettua monet sen lisäraketit kerralla markkinoille valaisten Tallinnan taivaan kannen kerralla upealla n +30 miljoonalla uusia myymättömiä koteja, jotka ovat nyt sitten "toivoa täynnä" listattu pyhien ajan & ensi vuoden puolelle esiin. Tästä tarinasta näet missä & miten kaikki tämä oikein tapahtui ja ehkä vähän myös mihin kaikki voi johtaa.

Tämä ihme tapahtui siis viime viikolla kun Tallinnan kotimarkkinoiden ilotulitus pääsi kunnolla vauhtiin: kolmelle suuralueelle ilmestyi jo uutta vuotta enteillen valtavat varannot lisää myymättömiä uusia koteja.

Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Haabersti räiskyttivät uusia kotejaan markkinoille eniten ja rikkoivat ennätyksiään 12/2018

Uusia koteja myynnistä jo puolet

Joulun iloinen punainen / oranssi on nyt viikkojen muotivärit ainakin jos puhutaan uusista kodeista. Seuraava konservatiivinen arvio myynnin tilanteesta kertoo hyvin miten paljon vuosien 2017 - 2020 myymättömät varastot kartuttavat nyt muuttuneiden kaupunginosien tilannetta.

Haaberstin ja Kesklinn:n alueilla päästään jo yli 50% uusien tarjonnassa (punertavat lohkot) samalla kun Pohja-Tallinn laahaa vielä "vain" 45% vähän jäljessä kahdesta muusta

Myynnin tilanne näille on sikäli myös mielenkiintoinen, että vaikka prosenttiluvut tuntuvat suurilta niin ne eivät oikein vielä innosta & sytytä monia - puhutaan siis euroista suoraan.

Ihan konkreettisesti keskustan 52% koko sen markkinasta tarkoittaa ainakin 570 kpl ihan uutta odottavaa kotia eli n 129 miljoonaa euroa sen paikallisen markkinan koko arvosta pelkästään keskustan alueelle.
Tyypillisesti keskustan paikallinen kuukauden koko liikevaihto on pyörinyt viime aikoina vahvimmin 20 -25 miljoonan euron rajoissa. Myytävää pelkästään uusista riittäisi siis ainakin kuudeksi kuukaudeksi. Toki kuukauden vaihdosta suurin osa kohdistuu halvempiin vanhoihin koteihin normaalisti eli käytännössä tämän varannon voi 3x eli puhutaan helposti varovastikin jo 18  kk:n puskurista tulevaisuuteen nykyään. Myytävää siis todellakin riittää jatkoon.

Onko paljon stressiä jo

Tietysti tällainen laaja räiskiminen kehittäjien uusia koteja markkinoille vaikuttaa myyjien tunnelmiin varsinkin jos se kauppa & myynti ei suju kovin odotetusti enää omalta kohdalta. Vaan miten paljon on stressiä ja miten sitä mitata?

Yksi varsin hyvä tapa lukea markkinaa on verrata uusien ja vanhojen myyjien hinnoitteluja toisiinsa. On varsin sopiva tapa laskea marginaaleja viimeisimmän havaitun toteutumahinnan suhteen molemmille ryhmille ja verrata niitä toisiinsa. Kun marginaali on positiivinen hinnoittelevat myyjät lisätoivetta & -arvoa viime aikojen todettuun hintaan tai päinvastoin.

Tässä marginaalien vertailussa sen johtajat näyttävät vähän erilaisilta kuin aiemmin.

Vanhojen kotien myyjät ovat nyt pessimistejä Pohja-Tallinnassa ja Haaberstissa kun keskustassa usko yhä jatkuu (vrt vihreät palkit)
Mitä suuremmaksi koko kupla kehittyy Tallinnassa, sitä  suuremmaksi myös kuvan keltaiset pallot paisuvat erityisesti vilkkaan rakentamisen alueilla.

Kesklinn:ssa siis on tänään noin 705 €/m2 ero uusien ja vanhojen kotien kesken. Ts kun alueen markkinahinta on 2742 €/m2 niin ovat vanhojen kotien kauppiaat (+198 €) myyntilaidalla 2940 €/m2 tasolla. Vastaavat luvut Pohja-Tallinnasta: 2250 €/m2 (- 212 €) = 2038 €/m2. Eri alueilla on nyt aika huikeita arvostusten eroja selvästikin samaan aikaan olemassa.

Hintapainetta ja stressiä on paljon enemmän noissa alemman keskihinnan kaupunginosissa nykyään.

Näin markkinoilla menee

Paljon puhutaan & kirjoitetaan siitä pystyykö Tallinnan jatkuva nettomuutto sisään & palkkojen ns "nousu" kompensoimaan rakentamisen & hintojen nousun kestävällä tavalla asukkailleen.

Tässä siis ihan konkreettista realismia missä nyt mennään vastapainoksi "uutisille" uudistuotannon tilasta.

Oheisesta kuvasta näet havaittujen myyntiaikojen jakautuman kaikkien uudistuotannon julkisille myynneille.

Markkinoinnin kesto pitenee kun myyntipyyntöjä nostetaan & ihanneajasta (vaaka viiva) myöhästyy (punainen alue) yhä useampi

Kuvaan on merkitty m2-keskihinta / pyyntö myyjiltä sekä punaisella varjostettu jo ihanneaikansa ylittäneet myytävät uudet kodit koko massasta. Oranssilla ihan oikealta löytyy jopa ns "mission impossible" osuudet eli käytännössä myynneissään epäonnistuneet kotien osuudet missä listaukset kestävät jo vuosia ilman oikeaa tulosta.

Tästä kuvasta voi päätellä monia hyviä asioita, mutta tärkein on että Kesklinn:n nykyiset korkeimmat m2-pyynnöt ovat johtaneet uusien kotien yhä pidempään markkinointiin & siellä pysymiseen seuraavasti:

  • Sen jokaisesta uudesta listauksesta n 50% päätyy ylittämään ihanneaikansa markkinoilla olosta
  • Ihanneaika (190 pv) nousee keskustalle selvästi korkeammalle samalla kun keskihintaa on nostatettu
  • "Normaalin" hinnoittelun uusi koti päätyy ottamaan 50/50 riskin myynnin onnistumisesta Kesklinn:ssa määräajoissaan samalla kun Haaberstin ja Pohja-Tallinnan vastaavat riskit ovat vain 30/70 ja 40/60

Palataan peruskysymykseen: onko kaikki ok?

  • Keskustan riskin ollessa jo 50% jokaisen uuden kodin listautuessa saavuttaakseen onnellisen lopputuloksen ollaan jo ns "äärirajoilla" selvästi asian kanssa. Lisäykset nyt yhä myymättömiin tai keskihinnan nosto siirtävät molemmat alueen tasolle jossa enää vähemmistö uusien listauksesta yltää ihanneaikansa tavoitteeseen toivotusti. Miten paljon välittäjä jaksaa ponnistella lisää ansaitakseen nämä lisäeurot + odottaa tulosta vieläkin kauemmin? Melko aiheellinen kysymys.
  • Kahdessa muussa kaupunginosassa tilanne on vielä helpompi erityiseti uusien kotien tarjonnassa & myynnissä, mutta aivan sama dynamiikka koskee niitäkin loppujen lopuksi.

Olitpa sitten kehittäjä, ostaja, myyjä tai välittäjä niin toivottavasti sait tästä uusia eväitä & hyviä työkaluja omaan toimintaan. Omat tavoitteet kannattaa aina mitoittaa toki niin, että onnistumisen mahdollisuudet tehostuvat & paranevat.

Ostajana voit hyödyntää edellisiä faktoja suoraan seuraamalla kiinnostavien myyntikotien markkinointia ja sen kestoa eri alueilta. Myyjänä on myös hyödyllistä ymmärtää tarkoin mikä pyynnön vaikutus on lopputulokseen varsinkin odotusajan muodossa nykyään samalla kun globaali talous viilenee taustalla pikku hiljaa yhä lisää.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain tarjoaa sinulle tarkan automaattisesti päivittyvän markkinakuvan asunnoista edelliseen tapaan kun olet ostamassa tai myymässä omaa kotia. Tämä kuva avaa tarjouskohtaisen puolueettoman arvion jokaisesta julkisesta myynti-ilmoituksesta ja sen käyvästä arvosta.

Asuntojen viikkokatsaus (14.12.): uudistuotantojen Joulukalenterin luukut auki

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} ' {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Uusia ennätyksiä: Pohja-Tallinn (2250 €/m2) nousi niukasti sen kalleimmille tasoilleen aika monenkin sen uustuotannon eri alueen talon voimasta.

Kalamajan uudet kodit ohjasivat pyynnöt uusiin ennätyksiin määrissä (oikealla alhaalla) ja samalla uusien ja vanhojen kotien ero revähti lähes 900 €/m2 (vasemmalla ylhäällä) koko Pohja-Tallinnalle tämän lähiön ansiosta.
Uusien talojen kehittäjät kuumenivat lisää myyntilaidalle joulua kohti selvästikin ympäri kaupunkia & varannot ovat suuremmat kuin koskaan ennen historiassa. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Kesklinn alueella: 2743 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -25% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Pohja-Tallinn kallistui kun sen Kalamaja lähiö palautti jälleen neljän uuden talon (os Väike-Patarei 1/2 ... 1/4) samalta kehittäjältä tulevia koteja myyntiin 7,1 miljoonan euron edestä 39 kpl. Näiden keskihinta & -koko on: 3305 €/m2 ja 55,6 m2. Kodit ovat käyneet markkinoilla nyt n 165 päivää samalla kun ihanneaika alueella tällaisille kodeille on n 168 päivää nykyään. Myös monet muut alueen uusien kehittäjät innostuivat listaamaan monia koteja myyntiin lisää (ts Manufaktuuri 18 / +21 kpl, Kolde pst 71 / +16 kpl, Madala 16 / +5 kpl, Suur-Patarei 20 / +5 kpl ja Sõle 67 / 5 kpl). Näiden koko yhteisarvo oli n 8,6 miljoonaa euroa lisäyksinä markkinoille. Uudistuotantoa vyöryi siis > 15,5 miljoonan arvosta esiin vain yhteen kaupunginosaan nyt vuoden 2019 loppuun kerralla.

Kiva & ketterä jouluvaari kuumasti kuplivasta Kalamajasta jakoi jo aika hurjasti uusia taloja ja koteja sen asukkaiden iloksi & riemuksi

 


VIIME MUUTOKSET

Kotiselain jakaa viikolta muuttuneet myynnin tarjoukset kolmeen aliryhmään näin:

  • () Uudet ilmoitukset
  • (_) Uudelleen avatut
  • () Hintapäivitetyt
Yleensä näistä kaksi ensimmäistä ovat aina kalliimpia kun taas viimeinen on halvin kuvatessaan tyypillisesti enimmäkseen m2-hintojen tarkistusta alemmas kun ilmoitus & sen kodin myynti on jatkunut markkinoilla jo pidempään.

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin siis
miten markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja mihin se on menossa.

Uudet myynti-ilmoitukset

XPertti

Uudet laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa:
2078 €/m2 (-6 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kristiine, Lasnamäe ja Pirita
    markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Pohja-Tallinn ja Kesklinn
    alueilla.
Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan
uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  4 aluetta tuki hinnotelun
laskuja tarjouksiinsa ja 4 nostoja.Voluumi ryhmässä nousi selvästi: 286 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kristiine ja Lasnamäe.
Hintapäivitetyt

XPertti

Näissä ilmoituksissa oli hinnoittelun nostoja, koko ryhmän keskihinnan ollessa:
2099 €/m2 (+115 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Pohja-Tallinn, Haabersti ja Pirita
    alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Kristiine & Lasnamäe 
    niiden hinnoittelun laskuin.
Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 5 kpl nosti niiden hinnoittelua kun samalla 3 kpl laski niitä.Tarjousten määrät nousivat (304 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 101 kpl / 22% ja Pohja-Tallinn 118 kpl / 25%).Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Haabersti alueiden kalliimpien tarjousten kautta.
Uudelleen avatut

XPertti

Täällä näkyi hintojen nostoja aliryhmän keskihinnan ollessa:
2289 €/m2 (+77 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn ja Nomme
    alueiden nousseet tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Haabersti ja Kesklinn
    kaupunginosissa selvimmin.
Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 5 asuinalueella ja 3 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi ennätyksellisen paljon (466 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Nomme kaupunginosassa (ts 20 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen uudelleen avattujen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat
esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Kannattavat kodit & markkinat kasvavat rytinällä jo keskustaan

Tallinnan eräs iso salaisuus on viime viikolta huimasti kasvaneet ostajalle kannattavat kodit & markkinat Kesklinn:n alueelta. Ensimmäistä kertaa viime kuukausilta näiden määrä lähenee nyt 350 kpl kaikkiaan nykyään. Tästä löytyy tarkempia lukuja millaisia & missä nämä kodit kaiken kaikkiaan ovatkaan ja mitä voit niiltä odottaa.

Markkinan rakenteen globaalisti jo siirtyessä kohti viileämpiä & pehmeämpiä aikoja syntyi viime viikolta ihan uusia kannattavia koteja seuraavaan tapaan.

Aivan uudet viimeiset edulliset kodit väritetty palloina kannattavien markkinan päälle Tallinnasta tänään

Kuten näkyy sijoittuvatkin ne aika tasaisesti vähän joka puolelle Tallinnaa. Näistä kuitenkin eniten etua / m2 tarjoavat vihreimmät pallot osuvat aika tarkasti kahdenlaisille alueille:

  • Paljon myymätöntä uudistuotantoa sijaitsevaan lähiympäristöön
  • Selvästi koko keskustan kaupunginosan kaukaisimmille rajoille

Toisaalta, neliömäärän kasvaessa monet oranssin & punaisen pallon koditkin tarjoavat hyvin merkittävästi ostajan etua tänään: tästä kuvastakin löytyy viikolta esim Pirita tee 26F (137 m2), Kadriorg: +44 000 € etua / koti.

Tilaisuudet selvässä kasvussa

Näiden kotien markkinathan lähtivät todelliseen kasvuun vasta n 1,5 kk sitten, mutta nyt viimeinen viikko näyttää nostaneen tilaisuudet ihan uudelle tasolle sen sopiville asiakkailleen.

Kannattavien kotien kasvu on ollut vahvaa viime viikkoina juuri Kesklinn:lle

Kokonaisuudessaan keskustassa on näiden kotien markkina nyt n 28,5 miljoonaa euroa, joista hyvin merkittävä määrä on ihan tuoretta asumatonta uudistuontantoa. Ne tarjoavat myös etuja n +25 000 €/koti markkinoilla keskimäärin tänään.

Muutamia hyödyllisiä lukuja vielä lisää tähän:

  • Koko on n 89 m2 mikä tarkoittaa useimmiten kolmiota sen tarjouksessa
  • Markkinoilla on oltu n 245 päivää & n +100 päivää yli normaalikeston
  • Kodeista 27% on viime, tänä & tulevana vuonna 2019 valmistuvaa uudistuotantoa
  • Uusien talojen rakennusvuosi on 2018,5 eli ne painottuvat jopa tulevaisuuteen
  • Vanhoista kodeista: enemmistö 75% on kolmioita / tätä isompia & 74% on talon pohjakerroksia ylempänä
Ihannetapaus siis katsoa tätä markkinaa on kun hakee vähän isompaa kotia vanhasta talosta ja haluaa päästä katutasoa ylemmäs.

Entäpä sitten ?

Ok, asuntomarkkinat pääkaupungissa - lopultakin - rauhoittuvat ja tarjontaa alkaa riittää erittäin kilpailukyisen laadun vallitessa Tallinnan kodeissa jopa kalliissa keskustassakin jatkossa.

Olisiko nyt sitten hyvä / oikein huono tilaisuus katsella asuntoa / sen vaihtoa? Paljon uutta näkemystä ja dataahan syntyy jatkuvasti, joka tukee jyrkkää muutosta markkinan koko tunnelmassa lähitulevaan toki mikrotasolla. Onhan sitten se Brexit & koko EU:n romahtaminen sen takia, jne, jne... Toisaalta, ihan oikeasti hyvin harva voi kertoa koko myllerryksen keskeltä mikä tilanne on vuodenkaan päästä. Siksi loppuajatuksena jätetään tässä hautumaan seuraavat - ne jopa positiiviset ajatukset. 🙂

Pidemmän aikavälin sijoitukseen kannattavien markkina tarjoaa jo tänään hienoja koteja, jotka voivat vuokratuotollaan maksaa hyvinkin niiden omistamisen kulut. Tallinna on tasaisesti yhä kasvava ja moderni kaupunki, jossa uusia vuokralaisia on tarjolla siten melko mukavasti. Tällaisen näkymän omaavalle sijoittajalle aika on toki mielenkiintoinen markkinoilla jo nyt. Spekulatiivista lyhyttä arvonnousun hakijaa (/skippereitä) lähiaikojen tilanne enää tuskin kuitenkaan suosii yhtä hyvin: se juna kun taisi väsähtää jo pari pysäkkiä sitten.

Markkinatiedot tarjoaa

Oliko tämä kiinnostavaa sinusta? Voit tutustua myös kannattavien kotien markkinoiden toimintaan tarkemmin tai liittyä ilmaiseksi käyttäjäksi mukaan alta vaikka heti.

Asuntojen viikkokatsaus (26.11.): uudistuotannon myyntitungosta halvimmalle alueelle

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko nosti keskihinnoittelua myyjillä:
2238 €/m2.

Tarjousten alueellisia nostoja esiintyi eniten  Haabersti (+51 €€/m2 ), Lasnamae (+28  €/m2 ), Pirita (+19 €€/m2 ), Kristiine (+13  €/m2 ), Mustamae (+8 €€/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen laskuja kokivat  Kesklinn (-16  €/m2 ), Pohja-Tallinn (-3  €/m2 ), Nomme (-2  €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa laski 2738 €/m2 tasoille. Uusia ennätyksiä syntyi: Lasnamäe (1756 €€/m2) ponkaisi jyrkästi sen kalleimmille tasoilleen sitten maan kiinteistölaman v2009 pohjistaan.

Syksystä alkanut uusien kotien vyöry listauksiin nostaa myös nyt halvimman alueen m2-hintaa selvästi
Halvimmillaan uudet kodit kisaavat ostajista nyt suoraan vanhojen myyjiä vastaan kaukaisimmalla Lasnamäen alueilla kilpailun tiivistyessä. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Piritan alueella: 2364 €€/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -25% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 5 kpl nosti niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 3 kpl laski niitä.

Lasnamäe kallistui kun sen Loopealse ja  Seli  lähiöt esittelivät monia uusia koteja myyntiin: Meeliku 21/3 uuden talon pyyntöjä tuli 3 kpl lisää keskihintaan 1903 €/m2 ja Ümera 28a:sta tuli 4 kpl uusia hintaan 1795 €/m2 nostaen selvästi koko kaupunginosaa. Yhteensä näissä uusissa taloissa on myymättöämiä auki n 30 kpl valmiita koteja näiden lisäysten jälkeen.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille nostivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 2111 €/m2 (+140 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Lasnamäe, Mustamäe ja Kristiine markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun laskua esiintyi Haabersti alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu nousi kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  7 aluetta tuki hinnotelun nostoja tarjouksiinsa ja vain 1 laskuja.

Voluumi ryhmässä nousi selvästi: 232 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Lasnamäe ja Mustamäe.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen nostoja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1930 €/m2 (+9 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Lasnamäe, Haabersti ja Nomme alueiden nousseet  tarjoukset.
  • Hinnoittelun laskua näkyi mm Mustamäe ja Pirita kaupunginosissa selvimmin.

Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin nostoja hinnoittelussa myyjillä 3 asuinalueella ja 5 lieviä laskuja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi nousi  (243 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Lasnamäe ja Haabersti.

Uudelleen avatut

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa asunnoille oli keskihinnoittelun nostoa koko ryhmän keskihinnan ollessa: 2157 €/m2 (+94 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta nousi mm Haabersti, Lasnamäe ja Mustamäe alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Nomme niiden hinnoittelun laskuin.

Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 7 kpl nousi niiden hinnoittelua kun samalla 1 kpl laski niitä. Tarjousten määrät nousivat (324 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 81 kpl / 25% ja Kesklinn 70 kpl / 21%). Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Haabersti ja Lasnamäe alueiden kalliimpien tarjousten kautta.

Koko Tallinnan yhteenvetona viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena Haabersti eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään. Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 31 kpl  merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).
Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset tunnuslukujen graafit (hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä aina automaattisesti myös hintabarometrimme kartalla.

Keskusta seuraa parhaiten kotimarkkinoiden laskusuhdannetta

Keskustan kallein asuntomarkkina alkaa nyt osoittaa vuoden 2018 alusta alkanutta koko Tallinnan laskusuhdannetta kaikkein selvimmin. Sen vastuu koko kaupungin pudotuksessa on 30% kauppojen lukumääristä katsottuna. Tästä artikkelista löydät täsmätietoa miten laskusuhdanne näkyy ja etenee sekä mitä kannattaa seurata myös jatkossa.

Seuraava kuva kertoo hyvin miten laskusuhdanne alkoi kauppojen määrien tippumisella viime vuoden lopusta jo alkaen.

Tallinnan kotikauppojen startannut laskutrendi (vasemmalla) erottuu samaan tapaan hyvin myös keskustassa (oikealla) vaikka kk-vaihtelut (sininen alue) ovat erittäin suuria & ennustamattomia

Kun koko Tallinnassa kauppojen laskua näyttää kertyvän n -100 kpl alkuvuodesta, niin Kesklinn:n osuus tästä on n -30 kpl. Tämä tarkoittaa siis sitä, että kun Tallinnassa on koettu n -10% pudotus se Kesklinn:ssa yltää jopa -18% kauppojen määrissä (ts 2x).

Markkinoiden viilentyminen heijastuu siis nopeimmin pääkaupungin perinteisesti kalleimmalle & eniten kauppaa käyvälle suuralueella. Alueen kauppamäärät & m2-hinnat tn myös ennakoivat aivan ensimmäisenä lähitulevaisuuden kehitystä.

Lähiöiden myyntitunnelma vaihtelee jyrkästi

Myyjien reaktiot & tunnelmat keskustan lähiöissä tänään jakaantuvat karkeasti hyvin selvästi kahtia: laskua jo tukeviin ja sitä vastaan yhä taisteleviin pikku alueisiin.

Laskutrendiin vuodessa siirtyneitä  lähiöitä on karkeasti puolet Kesklinn:n alueella tänään

Näistä lähiöistä voi huomata miten monet ovat sieltä ihan kalliimpien päästä nykyisellä markkinahinnallaan myyjillä ts ne usein sisältävät nykyisellään suuren määrän myymätöntä uudistuotantoa.

Reilummin laskua onkin alkanut syntyä kaikkein kalleimman ydinkeskustan lähiöön.

Maakrin lähiössä on koettu keskustan suurin kotien hintapyyntöjen lasku samalla kun myyntitarjoukset ovat rajusti lisääntyneet syksyn myötä

Keskustan kiristyvä kilpailu ihan jokaisesta kodin kaupasta ajaa nyt kalleimpia lähiöitä koteineen yhä voimakkaampien alennusten piiriin samalla kun myyjät rynnivät tarjoamaan yhä lisää kotejaan markkinoille.

Näin on siis päästy todistamaan miten asuntolainoituksen tiukkeneminen & kallistuminen heijastuu hyvin nopeasti ja suoraan reaalitalouden tunnelmiin. Miten tilanne jatkossa kehittyy ja mitä on - ehkä - odotettavissa? Tätä varten kannattaa pistäytyä vuodessa 2007 ja sen peruskuviossa, joka johti syvään pudotukseen & sinne ihan "kuilun partaalle".

Deja vu & 2007

Keskeinen tapahtuma laman käynnistymisessä hintaspiraaliin vuonna 2007 oli kauppojen romahtaminen uskottavuusrajan alapuolelle myyjien silmin katsottuna.

Kotihintojen romahdus alkoi (vasemmalla & hintapalkit taustalla) kauppojen tiputtua liian alas / kk mihin on vielä matkaa markkinoilla tänään (oikealla)

Kuten kuva kertoo hyvin uskottavuusraja oli tuolloin n 700 kauppaa / kk kun korkeimmillaan käytiin silloin jopa n 1400 kpl / kk. Psykologisesti tämä riitti käynnistämään totaalisen markkinapaniikin laajassa mittakaavassa.

Loppujen lopuksi kaupat sakkasivat nopeasti alimmillaan 2009 alkuun reiluun 300 kpl / kk kunnes siihen löytyivät ne suuremmat pelastavat toimenpiteet, jotka pysäyttivät kaaoksen.

Nyt viilenemisen alettua kannattaa markkinoilla toimivan siis seurata laskeeko kk-kauppojen määrä < 600 - 700 kpl jatkossa. Tämä voi käynnistää isomman aallon markkinoilla kun se taas tarkoittaisi n -50% pudotusta viimeiseen huippuun nähden (n 1200 kpl / kk).

Kun laskevaa trendiä tutkii tänään, niin aikaa näyttäisi olevan ainakin 6 kk ennen kuin näemme mitään todellista testiä alittaa 700 kpl kaupoissa nykymenolla Tallinnassa. Joskin kk-muutokset ovat hyvin jyrkkiä nykyään & vaikea arvata. Positiivistakin on se, että markkinoilla on nyt paljon enemmän korjaavia yksityisiä toimijoita, jotka hidastavat elleivät jopa pysäytä kokonaan vuoden 2007 tapaisen ilmiön synnyn.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua ymmärtämään hintatrendien dynamiikan yksityiskohtaisesti jopa kaupunginosien lähiöiden tasolle saakka ja näin valitsemaan sinulle sopivimman tavan osallistua markkinoille.

Kuvasta ohesta näet mm koko Tallinnan edellisessä tekstissä mainitun kauppamäärien kehitystä vrt m2-hintaan.