Muutamat parhaat lähiöt houkuttavat kannattavilla kodeilla

Vain tietyt keskustan lähiöt tarjoavat eniten kannattavia tilaisuuksia kodin ostoon Tallinnasta. Tästä katsauksesta löydät tarkat + hyvät lisätiedot mistä näitä voit löytää ja mihin kiinnittää huomiota nykyisillä markkinoilla. Globaalin taantuman etenevää vaikutusta voit myös arvioida juuri näiden kotien lähiöistä ensiksi kaikkein selvimmin.

Markkinoiden etääntyessä yhä lisää vanhojen ja uusien kotien hintojen kesken nähdään miten hinnoittelun paine myyjien iskee näihin kahteen lähiöön tänään eniten.

Kassisaba:n ja Raua:n lähiöitä yhdistää toisiinsa laskeva kk-trendi sekä viimeisen m2-pyynnön asettuminen vuoden takaista alemmille tasoille (ts kaksi punaista kolmiota kuvissa)

Tämän seurauksena on lähiöiden syntynyt jo mittava joukko kannattavia koteja, joiden osuus koko paikallisesta markkinasta näyttää nykyään seuraavalta.

Vaikka kannattavien määrä on suurempi Raua:ssa (24 kpl ylhäällä) on niitä suhteellisesti reilusti eniten Kassisaba:n lähiössä (16 kpl) nykyään %:ssa katsoen alueelta

Kannattavien kotien määrä kasvaa herkimmin alueilla, joilla lyhyen ajan hintatrendi on laskeva & johtaa sen suurempaan osuuteen koko paikallisesta markkinasta.

Markkinatilanne

Kahden houkuttelevimmman lähiön tilanne on hyvin erilainen ja aika mielenkiintoinen.

  • Raua on korkeamman riskin lähiö, missä tiputukset lähtöhinnoista alas ovat radikaalimmat silloin kun kauppa ei käy: odotukset liikkuvat +12 000 €:n voitosta aina -28 000 € menetykseen keskimäärin myyjälle vrt käypään kodin hintaan.
  • Kassisaba on paljon stabiilimpi lähiö, missä tiputukset ovat harvempia (n 38% kaupoista) pyynnön elinkaaren aikana ja vähäisempiä: odotukset liikkuvat -10 000 € menetyksestä suunnilleen samaan kuin edellä eli -27 000 €.

Tarkemmat erot voidaan myös kiteyttää taulukkoon vertailua varten.

..KassisabaRaua
TYYPPIKOTINormaali pyyntö / m21 936 €2 041 €

/ koti165 562 €181 792 €

Kodin keskikoko83 m2, 3 h.91 m2, >3 h.

Suuria koteja >2 h.56%88%

Katu- / pohjakerros25%42%

Uudistuotantoa38%46%
MARKKINATNormaali myyntiaika217 pv225 pv

Toteutuva myyntiaikaEdellä
+16 pv
Myöhässä
-11 pv

Normaali ALE kodille-10 000 €-8 000 €

ALE:n kohteina kaikista38%50%

Kuten tästä näkee, niin ovat Kassisaba:n kodit keskimäärin lopulta myynneissä halvempia ja antavat ostajan myös tinkiä vähän enemmän kuin kilpailijansa Raua:n alueella.

Lisäksi, valinnan varaa on myös paremmin sekä pienissä kodeissa että pois ylemmäs katutasosta mikä aina sekin nostaa asumisen arvoa kaupungissa.

Toisaalta, jos uudistuotanto / suurempi koti kiehtoo niin tarjoaa Raua selvästi runsaamman edullisen valikoiman tätä varten koko Kesklinn:n alueelta.

Kovimman myyntipaineen lähiöissä korostuu selvästi ostajan mahdollisuus tinkiä ja myyjän käsitys oikeasta reilusta hinnasta kodilleen.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain löytää sinulle helposti parhaita myynti-ilmoituksia sisältävät lähiöt Tallinnan markkinoilta: laskutrendi sekä m2-päätöshinnan alitus vuoden takaiseen näkyy automaattisesti lähiöille kartalta.

Lähiötrendin varoitukset avautuvat sen kaupunginosasta lähtien näppärästi

Rakentajien romahdus iskee asuntokuplaan lisää

Monien suurien rakennuttajien myynti romahti nyt jo vuoden 2019 alusta mikä on johtanut mm uusien talojen kotien paniikkilistauksiin sekä yhä aggressiivisempaan hinnoitteluun vanhoja koteja vastaan. Tästä jutusta voit lukea tarkan tilanteen miksi tähän on tultu ja miten se heijastuu Tallinnan asuntomarkkinoillekin nykyään.

Eniten myymättömiä uusia taloja ja koteja . näkyy markkinoilla seuraavilla toimijoilla kun rajoitutaan vain aivan kaikkein suurimpiin toimijoihin.

Suurimmat uusien talojen kehittäjät Tallinnassa markkinoilta ja niiden uusien myymättömien talojen määrät tänään (kpl)

Liikevaihtonsa ja myynnin menettäneet ovat vähemmistönä yhä (punaisella), mutta näiden koko vaikutus markkinaan on massiivinen jo tänään. Liikevaihdon sulaminen näkyy hyvin kun sitä peilaa vuoden takaiseen tilanteeseen seuraavasti.

Työntekijäkohtainen jyvitetty myynti (vasemmalla) & sen %-muutos vuodessa (oikealla)

Menetykset ovat olleet jopa luokkaa -60% ... -90% (!!) vuoden takaiseen nähden ja juurikin kaikkein suurimmilla toimijoilla (ts YIT Eesti ja Merko Ehitus) ne kaikkein kipeimmät. Paikallisen YIT:n pudotus sen raportoidusta bisnesDATAsta katsoen euroissa on 165 628 € -> 30 552 € / työntekijä samalla kun se siirtänyt valtavasti henkilöstöään ns "Viron lipun" alle kun taas Merkon menetykset senkin luvuista katsoen ovat 144 738 € -> 20 354 € / työntekijä (absoluuttisesti 5 010 319 € -> 264 604 € melko samalla työporukalla eli n 13 - 15 työntekijää).

Tallinnassa myynnin kova romahtaminen on siis tarkoittanut urakoitsijoiden uusien myymättömien kotien ruuhkautumista yhä pahemmin & enemmän markkinoille.

Koko kaupunki jo "vallattu"

Kun on näin laajasta joukosta uusia taloja ja projekteja (64 kpl) kyse, jotka kyntävät ns kohti kuilun reunaa, niin ei ole kovin ihmeellistä piirtää niiden kokonaiskuvaa Tallinnaan.

Koko keskusta palaa jo "liekeissä" romahtaneiden firmojen myyntiprojekteista

Pelkästään näiden neljän ison kehittäjän uudet talot kattavat selvästikin kaikki isommat kaupunginosat vähän jo joka puolella keskustaa. Ihan isoimmat keskittymät (kuvan "värikuplat") löytyvät nyt mm Kalamajasta, Veerenni:n tehdasalueelta ja Lasnamäen aivan alusta. Koko kaupunki on ts "vallattu".

Tässä kohtaa kannattaa vielä katsoa miltä tilanne näyttää vastaavasti kun kaikki uudet talot otetaan esiin siis myös ne toimijat, jotka eivät ole suurimpia / osoita vielä liikevaihdoltaan ilmiselvää pudotusta.

Kaupungissa on vielä paljon potentiaalia levittää kotien pensaspaloja lisää kun ja jos liikevaihdot jatkavat tippumistaan lisää

Näistä pienempien toimijoiden osalta (ts uusi talo / ne kaksi vain) löytynee monia jo konkurssin partaalla roikkuvia rakennuttajia, koska markkinoilla on kerrottu useiden toimijoiden jo myyneen salkkunsa isompien syliin sopivan käypään ALE-hintaan.

Vuokramarkkinoille lisää tunkua

Jos & nyt kun uusien kotien myynti ei enää vedä odotetusti hakevat talojen omistajat ratkaisuja myös vuokramarkkinoilta tänään. Tämä on iso päätös kehittäjälle henkisesti, koska monet hankkeet ovat luotu kalleimpaan luksusluokkaan parhaan voiton toivossa pääkaupungissa ja kuluminen käytetyksi vuokrakäytössä ei toki houkuttele varmastikaan ellei ole aivan pakkoa - sen puuttuvan kassavirran takia.

Bisnes on aina pragmaattista toimintaa, jonka tarkoitus on uudistua ja pitää organisaatio pystyssä muuttuivat olosuhteet miten haastaviksi hyvänsä. Joskus isot uhraukset tämän tavoitteen puolesta ovat suuria & kivuliaita.

"Meidän kaikkien on nyt vaan tehtävä suuria uhrauksia."

Historia toistaa itseään?

Edellisen kuplan huipulla v 2007 rakentajat olivat noin kaksi vuotta myöhässä ja jatkoivat tuotantoaan laajalti aina v 2009 asti kunnes globaali romahdus teki pohjakosketuksen. Sen kaksi vuotta se tuolloin vei ennen kuin nämä urheat "uber egot" näkivät & uskoivat omassa ympäristössään ihan omin silmin, ettei toiminta voi enää kantaa eteenpäin entisellään ja hanat pistettiin kiinni.

Digitaalisaatiolla on tässä suuri haaste & rooli: se miten saada nopeasti tämänkin tiedon leviäminen oikeisiin silmiin ja muuttamaan toimintasuunnitelmia ennen kuin on taas liian myöhäistä ts pankki hakee aina sen omansa takaisin.

"Toivossa on aina hyvä elää."

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinuakin seuraamaan kotien markkinamuutoksia lähes reaaliaikaisesti myös uusien talojen rakentajien osalta mielenkiintoisesti & visuaalisesti.

Tarjoamme välittäjille, myyjille & yrityksille hyvät apuvälineet markkinoiden kaikkien uudistuotantojen myyntisalkkujen helppoon seurantaan ja niiden käyvän arvon määrittelyyn suoraan markkinoilta.

Kysy toki lisää !!

Myyntisalkun näkymä yhdelle uudistuotannolle

Vähäisten hintanosteiden alueilla näkyvät parhaat kodin ALE:t

Parhaimpia viikon muuttuneita vanhoja myyntitarjouksia nähdään usein juurikin alueilla, missä hintojen korotukset ovat taas määrissään vähäisiä. Tästä jutusta näet miten tätä tarkastelua voi hyödyntää Tallinnaan. Päivän tilanteesta markkinoilla tästä selviää myös, että miksi juuri Nõmme ja Pohja-Tallinn johtavat tätä kehitystä nykyään kaupungissa.

Kun hintojaan laskeneet ja nostaneet kotien määrät lasketaan tärkeimmiltä alueilta yhteen, niin saadaan aika hyvin selville alueiden erot hinnoittelun laskupaineista myyjillä: mitä vähemmän nosteita esiintyy laskuihin nähden sitä vähemmän on ostajia / tarjottu koti. Seuraavassa on malliksi lukuja muutamilta kiinnostavammalta alueelta nykyään.

Kaupunginosa:KristiinePohja-TallinnNõmme
Laskeneita ALE:ja15 kpl32 kpl12 kpl
Hintanousuja3 kpl6 kpl1 kpl
Laskupaine5,05,312,0

Kuten näkyy hyvin on etäisemmällä Nõmmella laskupaine selvästi korkein näistä muutamista kaupungin korkeimmista markkinaviikon luvuista.

Kun nämä laskupaineet poimitaan kaikilta tärkeimmiltä alueilta vertailugraafiin saadaan seuraava tilannekuva.

ALE-hintojen muutokset näkyvät alueiden laskupaineista hyvin

Viikkotapahtumista näkyy tässä miten Nõmmen ylivoima koko kaupunkiin on aika selkeä samalla kun sekä Nõmme, Pohja-Tallinn että Kristiine myös sisältävät jo entuudestaan runsaasti kannattavia koteja omilla alueillaan.

Normaalisti kaupungin isoista myynti-alueista mm Kesklinn ja Lasnamäe eivät yllä kovin korkealle tässä vertailussa, koska näillä esiintyy myös runsaammin hintanousuja mikä voi tarkoittaa myös tarjouskilpailua ostajien kesken samasta kodista (vahva paino sanalla "voi" kiinteistövälittäjät tietäen). Tilannehan tietysti vaihtelee & muuttuu viikosta toiseen melko dynaamisesti.

Taustalla etäisyys & iso uudistuotanto

Pohja-Tallinnan & Nõmmen markkinoilla on hyvin erilainen myyntiympäristö nykyään.

  • Ensimmäisessä on tunnetusti hyvin suuri massa uusia myymättömiä taloja, joita halvimmillaan asetetaan jo vanhojen kotien keskihintojen tasoille myyntiin markkinoilla.
  • Jälkimmäisellä alueella on hyvin marginaalisesti uusia taloja (n 17%) myynnissä, mutta sen kaupankäynti on ollut tahmeaa johtuen juurikin kaukaisimmista etäisyydestään sisämaahan päin.

Pohja-Tallinnan polarisaatio

Pohja-Tallinnan tiukka kilpailutilanne uusien ja vanhojen kotien välillä kiteytyy parhaiten näiden näkemyseroon marginaaleista, joka on kaupungin korkein nykyään. Tämän vuoksi ostajille syntyy myös uusia hintalaskuja yhä vaan helpommin kun vanhojen myyjät ovat jo luopuneet hintojen korotuksistaan polarisoide markkinat paikallisesti. Erityisesti kevät on lisännyt tätä uusien näkyvää kilpailua yhä lisää.

Näkemysero on Tallinnan korkein tänään tässä

Nõmmen unelias markkina

Nõmmen jo kauan jatkunut laiska myyntitilanne on myös johtanut sen 12 kk hintatrendin laskuun missä normaali markkinointiaika (n 174 pv) kaikille sen myytäville kodeille on Tallinnan korkeimpia nykyään. Kuuma aurinkoinen kevät on selvästi kuitenkin piristänyt tätäkin tilannetta ihan viime viikkoina.

Nõmmen hinnoittelutrendi on ollut hieman laskeva

Etäisyys pois keskusta sekä miten paljon uudistuotanto määrällään jo kilpailee vanhoja koteja vastaan ohjaa vahvasti myyjien tunnelmia ja haluja korottaa kodin pyyntöjään. Ostaja voi parantaa merkittävästi asemiaan tarjouksen hyväksymiseen ottamalla nämä huomioon.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain listaa automaattisesti sekä hintojaan laskeneet että nousseet pyynnöt yhdellä silmäyksellä esiin ja antaa kopioida niiden kaikki perustiedot myös omaan Excel-sovellukseen helposti.

Nõmmen alueen 12 kpl laskenutta kodin tarjousta & 1 noussut €-muutoksineen

Kannattavien kivaan kotikaruselliin uusi suuralue mukaan

Keskustan ulkopuoliset rakentajat listaavat yhä suuremmalla voimalla kaikkea myymätöntä inventaariota esiin nyt: viime viikolta oli vuorossa Kristiine:n alueen iso muutos. Tästä löydät tarkkaa tietoa miten kannattavat kodit kasvoivat ko kaupunginosalle houkuttelemaan ostajia & investoijia yhä paremmin.

Suurimmat vaikutukset nähtiin kun Tondi:n lähiössä markkinoille ilmestyi paremmilla hinnoilla esiin yli 20 kpl lisää myyntejä kolmesta eri osoitteesta uusiin taloihin. Samalla kun kaupunginosan hinta notkahti viime viikkojen huipuistaan, niin lähiön m2-hinta ja kpl-määrät nousivat. Koko kaupunginosan & lähiön m2-hintaa nostaa ylemmäs eniten valtaisa 20 kerroksen läheinen tornitalo luksushintoineen.

Kaupunginosa halpeni vaikka lähiön hinta hieman nousikin uusien kotien myötä

Kaksi eri virolaista suurta kehittäjää on nyt alkanut käynnistää selvästi vahvaa hintakisaa toisiaan vastaan juurikin Tondin lähiössä, jota vauhdittaa ilmeisesti myös jo kasvanut ymmärrys alueen pitkän ajan hintarendin jäähtymisestä laskuun - lopultakin.

Uusien ja vanhojen kotien näkemysero pyynnöissä kasvoi nyt lisää samalla ollen Kristiine:ssä jo n 700 €/m2 kertoen paljon alueen kasvaneesta kuplariskistä näiden välillä ja superkovan kilpailun lisääntymisestä myyjien kesken. Koko kaupungissa suurimmillaan tämä (ns KPI) on > 1000 €/m2 Kalamajan lähiössä uusien ja vanhojen kotimyyjillä, missä vanhojen kotien myyjät ovat jo alkaneetkin ns "dumpata" tiettyjä tarjouksiaan markkinoille yhä vahvemmin.

Kristiinen lähiö alkoi siirtyä kohti Kalamajan myynnin tilannetta askelen lisää

Kristiine:n tapahtumat sen Tondissa toistavat nyt samaa kuviota, mitä ollaan jo nähty mm Kesklinn:n, Haaberstin ja Pohja-Tallinnan tietyissä ylikuumissa lähiöissä äskettäin: uusien kotien listaus vain kasvaa maksimiinsa näissä nostaen koko kaupunginosan keskihinnat huipuilleen yhä uudelleen.

Tästä johtuen Kristiine:n suuntaan nyt myös avautuvat ostajalle entistä paremmat markkinat hankkia vanhoista kodeista + vuokralle mm opiskelijalle tarkoitettuja asuntoja yliopistojen suunnasta. Uusien kotien hintapaine auttaa vanhojen myyjiä löytämään sopivan tason omille tarjouksilleen & hyväksymään kaupat helpommin. Tämä on nyt jo viides suuralue Tallinnan kahdeksasta, jossa näin käy valtaisan uudistuotannon takia.

Kuplamainen kotien kilpailutila tullee kestämään vielä tn vuosia kunnes sitten lopulta nähdään miten kävikään kun rakentajilta loppuvat pelimerkit & enemmistö sen kokee kassavirran kautta. Rohkealle sijoittajalle tilaisuus osallistua yhä parempien kotien ostoon voi parantua lisääkin myös Kristiine:n alueilla lähiaikoina.

Myyntisalkut yhä edullisempia

Kristiine:n alueen suurkehittäjän julkinen myyntisalkku näyttää seuraavalta hinnoiltaan.

Kehittäjän myyntisalkussa erottuu selvästi yksi ainoa oikeasti edullisempi kotitarjous

Tästä näet helposti miten ALE:t on asetettu voimaan selvästi enemmistölle julkisista tarjouksista: sen 17 kpl:n käypää markkinan arvoaan paremman tarjouksen joukosta erottuu yksi koti, jonka etu on jo > 23 000 € nykymarkkinoilla (pyyntö 145 000 € & 73,6 m2). Tämä on hyvin tyypillinen nykytilantanteen sen halvimman eli 1. kerroksen kaksio keskustaan tuliterään uuteen taloon.

Koko tämän ALE-myynnin tarkoitus on siis vain ennen kaikkea jatkaa peliä lainoittajien kanssa hetken vielä lisää ongelmia pelkäävälle rakentajalleen. Ostajan kannattaa tarjota hyvin aggressiivisesti vielä alle tämän hinnan kodista varmastikin & voi löytää itsensä ns "voittajana maaliin".

Tästä seuraavat arvoltaan parhaat kodit toistavat ns Tallinnan uusien kotien "normaalikaavaa" ts ne ovat nykyisin ylirakentamisen tuloksena syntyneitä ylisuuria & -kalliita koteja nykyiseen oikeiden asukkaiden (/ ei investoijien) supistuvaan ostovoimaan nähden.

Juuri ensimmäisen kerroksen uudet kodit tarjoavat yhä parempia tilaisuuksia ostoon globaalin taantumauhan kasvaessa Tallinnan ylimitoitetuttejen uusien talojen keskuudesta markkinan lukujen valossa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain paikallistaa sinulle esiin kuumimmat Tallinnan superkilpailun kotien myyntitalot kaupungista yhdellä silmäyksellä armottoman hyvän julkisen viikkolistansa kautta.

Uudet kodit & tarjoukset viikon muuttuneiden listalta kotiselaimelta

Kehittäjien hintapeli yhä villimpää kodeille

Tallinnan superkuuma asuntokupla muutti jälleen rajusti hintanäkemyksiä alemmaksi Kalamajassa viime viikolla. Tästä lyhyestä tilanteen katsauksesta näet avaintiedot kahdesta uudesta talosta, joiden hinnoittelu on muuttunut vaihteeksi n -100 000 € halvemmaksi. VIVA, VIVA Las Vegas + Tallinna ! 🙂 😀

Kaksi kehittäjän uutta taloa vm 2019 sijaitsevat aivan keskusrautatieaseman - Balti Jaam:n - naapurissa seuraavasti.

Kaksi uutta taloa ovat yhä uudelleen hakeneet sitä "oikeaa" arvoaan Balti Jaam:n naapurista

Huojunta kasvaa taas keväälle

Näiden myyjä päätyi alentamaan pyyntöjään kaikkiaan 15 eri kodista yhteensä -101 000 € verran kerrasta. Tyypillisesti nyt laskettujen kotien hintakehitys / strategia on näyttänyt seuraavalta markkinoilla.

Kodin hintakehitys (yllä) on yhä levottomampaa kun huojunta lisääntyy (alla)

Kuvasta näkyy miten tämänkin kodin tarjousaika on ylittynyt noin neljä viikkoa sen normaaliksi katsotulle (sininen palkki) samalla kun nyt hintahuojunta on alkanut nousta max 14%. Myyjä on näin ollen yhä enemmän huojuttanut ja muutellut näkemystään sopivaksi katsotusta katteesta & hinnoittelusta.

Myyntisalkut yhä optimistisia

Vaikka hintoja nyt veivataan kiihkeästi ylös ja alas lähes viikoittain, niin on tämän kehittäjän myyntinäkemys edelleen positiivinen ts kaikkiin myynteihin on leivottu sisään reilu kate & voitto sen ostajan osuessa lopulta kohdalle.

Kehittäjän myyntisalkku sisältää min >20 000 € voittoa sen alueella

Paniikkia ei siis ole ainakaan tämän kehittäjämyyjän silmin vaikka odotukset nyt taas laskivat tässä reilusti vaihteeksi.

Hintapaineet ennätyksiin alueella

Samaan aikaan kun myyjä päätti luopua hieman tavoitteistaan tapahtuu itse lähiössä & koko Pohja-Tallinnan alueella myös ennätyksiä uusien ja vanhojen kotien paineen kesken seuraavasti.

Uudistuotannon ja vanhojen kotien näkemysero on suurin Kalamajan lähiössä

Keskimääräinen hinta- ja näkemysero uusien & vanhojen kesken on koko Tallinnan suurin (ts >1000 €/m2) näillä alueilla nykyään superkilpailun alaisuudessa. Kun tähän yhdistyy nopea arvon muutos uusien muuttuessa aina vanhoiksi kannattaa fiksun ostajan & sijoittajan miettiä hyvin miten paljon on järkevää maksaa katetta uudesta kodista. Usein voi alla arvon & riskin kannalta parempi idea ostaa hyväkuntoinen vanha koti missä arvo ei romahda yhtä nopeasti kävi tässä hintakuplan kanssa miten vaan tulevina kuukausina.

Fiksun kodin ostajan kannattava vinkki on seurata kiinnostavien alueiden hinnoittelua uusien ja vanhojen kotien kesken: vanhojen kotien taso luo vankemman pohjakuvan missä alueen arvostus liikkuu nykyään normaalisti.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan uusien & vanhojen kotien markkinoiden arvostuksia nopeasti & tehokkaasti.

Tallinnan asukasluku 4/2019: kasvu vaimeni puoleen

Tallinnan asukasmäärä nousi 4/2019 viime kuussa: +144 asukkaalla.

Lasnamäe siirtyi kasvun veturiksi, jota seurasivat Haabersti & Pohja-Tallinn. Pahiten hiipui Kesklinn

Viime vuonna 4/2018 tähän aikaan kasvu oli kaksi kertaa suurempaa: +289 uutta asukasta kuukaudelta kirjattiin tuolloin sisään kaupunkiin.

Tallinnan kasvua vaimensivat eniten korkeakoulujen suuntaiset suuret alueet: Kristiine ja Mustamäe. Voittajaksi kuukaudelta selvisi halvin Lasnamäen alue.

Nousuja syntyi seuraavasti

  1. Lasnamäe (+150 uutta muuttajaa)
  2. Haabersti (+82)
  3. Põhja-Tallinn (+63)
  4. Kesklinn (+34)
  5. Pirita (+24)

Muuttotappiota koki kolme aluetta

  1. Mustamäe (-100 pois muuttajaa)
  2. Kristiine (-96)
  3. Nõmme (-13)

Jo supistuva pääkaupunki

Globaalin talouden viilentyminen sekä kasvanut paikallinen poliittinen epävarmuus näyttää johtavan Tallinnassa jopa trendinä jo supistuvaan muuton kehitykseen. Erityisesti eniten tämä koskettaa kalleimman Kesklinn:n alueen supistumista seuraavasti jatkuessaan ennallaan tulevaisuuteen.

Tallinnan supistumista on tahdittanut keskustan alue eniten

Kuvasta näkyy miten poikkeuksellinen viime vuoden loppu & alkuvuosi olivat, mikä sitten johti laskutrendin syntyyn tästä -12 kk taaksepäin. Jos tämä trendi jatkuu, niin pahimillaan keskustasta voi nettona kadota eniten eli noin -800 asukasta / vuosi kuluttajia. Koska tammikuu oli hyvin poikkeuksellinen, niin voi toki tilanne olla vuoden kuluttua myös valoisampi ja väkeä muuttaa nettona lisää. Paljoltihan tilanne palautuu kasvuhakuisten yritysten edellytyksiin palkata ja kasvaa pääkaupungissa kuten mm Helsingissäkin on nähty mikä taas palautuu harjoitettuun yritysverotuksen ja muuhun maan sisäpolitiikkaan.

Kun nyt uudistuotannon rakentamisen selkeä ylikapasiteetti on se vallitseva normi, niin uudet muuttajat kaupunkiin saattavat myös helposti valita hyvin kiinnostavia & edullisempia asumisen vaihtoehtoja jopa keskustan ulkopuoleltakin erityisesti kun on kyse perheen ensiasunnon hankinnasta jos & kun vain se oma työ löytyy edelleenkin sopivasti. Mm isoimmista myynnin alueista vähiten laskua on tuottanut vastaavalla jaksolla Pohja-Tallinn säilyttäen suhteellisesti suosiotaan eniten.

Uusien kotien massiivinen tarjonta luo yhä lisää parempia tilaisuuksia muuttaa Tallinnaan mitä kuitenkin varjostaa yritysten kasvava huoli stabiilista & myös ennakoitavasta näkymästä lähiajoille niiden omaan toimintaympäristöön.

Odotukset: alkanut kuukausi

Uusi kuukausi 5/2019 voi toki jatkaa yhä näissäkin tunnelmissa Tallinnaan, koska yleensä toukokuussa on päästy lähemmäs kahden sadan muuttajan tasoja. Paluu takaisin 450 000 asukkaan rajoille tulee kuitenkin viemään tosi pitkään vuoden alun massiivisen romahduksen jälkeen.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

Hyödyllistä tietää

Kalamajan kilpailu kiihtyy: LOFT-talon ALE:t jo -200000€

Vahvana vellovan uudistuotannon kotihinnat luovat uusia ennätyksiään viikoittain Tallinnassa: nyt pääset jo luksusluokan uuteen ns LOFT-taloon hieman yli 2000 €/m2. Tästä artikkelista löydät tarkat & hyvät tiedot miten markkina tarjoaa parastaan sinulle & asuntoihin sijoittaville ostajilleen juuri nyt kauniista Tallinnan pääkaupungistamme.

LOFT-talot tarkoittavat Tallinnassa normaalisti vanhoja tehdasrakennuksia, jotka on muunnettu uudestaan nyt asumiskäyttöön. Nämä kodit ovat kahdessa kerroksessa kun niiden olohuoneiden tila ylös saattaa yltää jopa kuuteen metriin asti korkeiden ikkunoidensa kera.

Kovasti superkilpaillussa Kalamajassa nähdään luksuskotien jo tippuvan hyvin mielenkiintoisille tasoille ostajan kannalta. Tyypillisesti myyjän salkku näyttää seuraavalta kun käypiä uuden talon hintoja verrataan sen ympäristöön nykyään.

Yhä useampi koti alittaa jo paikallisen markkina-arvon Kalamajan LOFT-talosta

Muutamat LOFT-kodit lähenevät nyt 2000 €/m2 maagista haamurajaa kuten kuvasta näet. Kehittäjä & rakentaja on erittäin voimakkaasti hinnoitellut & laskenut näiden asuntojen hintoja viime kuukausina.

Globaali kiinteistömarkkinan hidastuminen & kalleimman asuntotuotannon myynnin menekki ohjaa hintoja yhä paremmin ostajan eduksi tänään markkinoilla kaupungissa.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua ymmärtämään uusien talojen markkinoita yhä paremmin ja sen asiakkaana pääset myös suoraan näkemään ostajalle kannattavien kotien mielenkiintoiset markkinat koko Tallinnasta.

Luksustalon hintojen näkymät kotiselaimen silmin tänään Kalamajassa

Uusien kotien tulvaa keskustan ulkopuolelle ennätyksiin

Alati jatkuvat loppurutistukset uusien talojen osalta listasivat viime viikolla kolmelle alueelle keskustan ulkopuolelle massiiviset määrät uusia koteja arvoltaan jopa 16 000 000 euron arvosta. Nykyisen superkilpailun vuoksi parhaimmat arvoltaan näistä löytyivät mm Pohja-Tallinn:n ja Haaberstin kaupunginosista. Tästä katsauksesta löydät kattavan kuvauksen juuri näistä uusista kodeista.

Haabersti

Tämän alueen listatut uudet kodit (+71 kpl & 15 934 770 €) keskittyvät kolmeen eri osoitteeseen ja niiden neljään tulevaan vm 2020 uuteen eri taloon.

Kaikkein parasta arvoa tuottavat kaukaisimmat kodit (vihreä pallo) Haaberstista

Parhaan kodin tarjous löytyy suurimmasta 5-huoneesta hintaan 1681 €/m osoitteesta Uuspere tee 4 talon 1. kerroksesta. Tämän asunnon kannattavuus on asetettu n -17 000 € ostajalle nykymarkkinoilla kun normaalisti se on -33 800 € tässä talossa.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Uuspere tee 4-1 95,151/3159 900 €1 681 €-16 970 €
Taverni tee 2-27 82,253/3149 900 €1 824 €-23 712 €
Taverni tee 2-16 8252/3149 000 €1 817 €-23 884 €

Myyjä on päätynyt tarjoamaan parhaan arvon näistä kodeista niiden kaikkein suurimmmasta 95,1 m2 ja kalleimmasta 159 900 € asunnostaan.

Kesklinn

Keskustan uusimmat listatut kodit (+15 kpl & 3 510 000 €) keskittyvät aivan kaupunginosan laitamille sen Kassisaba:n lähiön yhteen uuteen tulevaan taloon (os Paldiski mnt 21) nyt vuoden 2019 aikana.

Keskihintainen uusi talo koteineen sijaitsee melko lähellä vanhaa kaupunkia

Sen parhaan kodin tarjous löytyy aivan pienimmästä 62,3 m2:n kaksiosta, jossa kannattavuus on asetettu n -33 600 € ostajalle. Normaalisti talossa se on nyt -47 700 € tasolla nykyisessä ympäristön tilanteessa.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Paldiski mnt 21-762,322/5174 000 €2 793 €-33 611 €
Paldiski mnt 21-863,223/5179 000 €2 832 €-36 673 €
Paldiski mnt 21-12 62,623/5179 000 €2 859 €-38 024 €

Myyjä on innokas siis myymään ensiksi kaikkein pienimmän kodin halvimmalla hintaan 174 000 € joskin m2-hinta ei ole sille halvin.

Lasnamäe

Tämän halvimman alueen uudet kodit (+21 kpl & 2 377 090 €) löytyvät sen Kurepõllu:n lähiöstä sen vm 2092 ja 2020 kolmesta uudesta talosta (os Liikuri 8a, 8b ja 8c).

Nämä kolme uutta taloa sijaitsetvat kovan lähirakentamisen läheisyydessä

Näiden arvoltaan parhaan suurimman 62,8 m2 kodin kannattavuus on nykyään noin -19 800 € kun se normaalisti on myyjän hinnoittelussa: -26 000 €.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Liikuri 18c-9 62,833/7130 990 €2 086 €-19 816 €
Liikuri 18c-50 61,134/7126 990 €2 078 €-20 073 €
Liikuri 18c-12 62,434/7129 990 €2 083 €-21 366 €

Myyjä on päätynyt tässä talossa tarjoamaan kaikkein suurinta asuntoaan parhaimpaan arvoon hintaan 130 990 € eli 2086 €/m2.

Pohja-Tallinn

Alueen uudet listatut kodit (+9 kpl & 1 271 720 €) löytyvät sen kahdesta vm 2018 jo rakennetusta uudesta talosta (os Manufaktuuri 20 ja Kolde pst 72).

Paras talo & tarjous (vihreä kupla) on osa suurta valmistuvaa tiivistä kerrostaloaluetta

Näiden arvoltaan edullisimman 47,7 m2:n kolmion (os Manufaktuuri 20) kannattavuus on koko Tallinnan viikon listan paras ostajalle eli n -15 600 € kannattavien rajalta. Toisen & kalleimman alueen uuden talon (Kolde pst) pyynnöissä uusien kannattavuus oli nyt jopa -45 000 €/koti.

TOP-3 alueella

KotiKokoH.KerrosHinta€/m2Kannattavuus
Manufaktuuri 20 47,731/7105 000 €2 201 €-15 640 €
Manufaktuuri 20 47,721/7105 000 €2 201 €-16 643 €
Kolde pst 72-36 44,315/5104 190 €2 352 €-26 832 €

Alueen paras tarjous tässä siis löytyy Pohja-Tallinn:sta kaikkein pienimmästä päästä 47,7 m2 alkaen hintaan 105 000 € näitä kahta osoitetta verraten.

Näistä uusien kotien parhaista korostuu selvästi se, että kehittäjät & myyjät asettavat kannattavimmat tarjoukset & toiveensa markkinoille joko talon aivan pienimpiin / suurimpiin kohteisiin omasta myyntitaktiikastaan riippuen.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua löytämään paitsi tässä mainitusta uudistuotannosta myös kaikista alueellisista kodin myynneistä kannattavien markkinoiden kannalta parhaat kodit markkinoilta.

Super-ALE:t laajenivat Kadriorg:ssa & Kalamajassa

Uusien talojen hintanokitukset alas etenivät pykälän lisää jälleen viime viikolla kun muutama merellinen uusi talo alensi pyyntöjään: toinen reilun -300 000 €:n Kadriorg:ssa ja toinen Kalamajan laidalta -43 000 €:n verran kerralla. Kalleimpien alueiden nykyinen hintakupla alkaa näin sopeutua yhä selvemmin purkaakseen uudistuotannon ylitarjontaa jotenkin järkevästi. Tästä löydät tarkemman katsauksen näiden muuttuneiden uusien talojen tarkoista tilanteista kotien markkinoilla.

Kadriorg:n kotien "valuvika" jatkui

Viikolta reilusti alentunut vm2019 uusi luksusluokana talo sijaitsee aivan meren äärellä ja paraatipaikalla satamanäkymään.

Sadaman ja Kadriorg: rajoilla muuttuvat kotitarjoukset luksustaloissa

Nämä ovat ensimmäiset merkittävät ALE:t koko luksustalon hinnoittelun ajalta ja koskettivat tällä kertaa 12 kpl myymättömiä uusia koteja.

Kadriorg:n tulvivaa luksustuotantoa voidaan pitää tällä hetkellä sen "valuvikana" kun kehittäjät ovatyliarvioineet ostajien lainoituskykyä ja monet talot ovat hyvin yli-ikäisiä.

Kalamajan LOFT:t myös halvempia

Kalamajan etäisimmissä osissa on ollut myös vilkasta hinnoittelun muutosta viime kuukaudet & viikot. Vanhan kunnostetun tehdasrakennukset korkeatasoiset LOFT:t ovat olleet usein hintapäivitysten kohteina siellä.

Kalamajan etäisimmillä rajoilla käydään jo "hintakisaa" sen uusille kodeille

Tehdastalon hinnoittelut ovat joustaneet nyt alimmilleen sitten monessa tapauksessa. Halvimmillaan LOFT:ja tarjotaan nyt > 2100 €/m2 tasoilla.

ALE:t koskettivat tällä kertaa kuutta erillistä uutta kotia lähiössä.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua selvittämään miten superkilpailu edistyy uudistuotannon keskuudessa helposti. Näet ilmaiseksi mm kokonaisten talojen sekä yksittäisten kotien markkinoilla auki ajat sekä keskinnat joilloin ero talojen vertailu toisiinsa on nopeaa.

TOP-ALEt: Jugend:a ja sijoituskotia tarjolla asumiseen

 
Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Tyylikäs kolmio
Jugend-tyylin kivitalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat miinuksella: % missä eniten arvostusta laskee rakennusvuosi 1938 (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on keski-ikäinen ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria käyvästä hinnastaan & hinta-laatusuhteesta johtuen, mutta ottaa huomioon alueelle ruuhkautuvan suuren uudistuotannon lähivuosille.
Yleisarvosana: 4/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometri
Klassisen tyylikäs koti keskustan läheisyydestä.

Tina 17, Raua, Kesklinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_
.
NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Talo on sivummalla keskustan suurimmista valtaväylistä

---

Markkinatiedot tarjoaa

Ostajan edut näet valinnasta "Vain kannattavat" kodit kotiselaimessa
  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.