Tallinnan asukasluku 9/2019: kasvun odotukset täyttyivät

Tallinnan asukasmäärä nousi 9/2019 viime kuussa: +1339 asukkaalla.

Kärjessä olivat korkeakoulujen suuntaiset Kesklinn, Mustamäe & Kristiine jota seurasi Pohja-Tallinn

Viime vuonna 9/2018 tähän aikaan kasvua oli samaa luokkaa: +1443 uutta asukasta kuukaudelta kirjattiin tuolloin sisään pääkaupunkiin. Syksyn muuttopiikki toteutui siis entisellään.

Tallinnan kasvua johtivat Kesklinn, Mustamäe ja Kristiine, jotka kaikki ovat myös korkeakoulujen suunnan toiminta-alueita.

Nousuja syntyi seuraavasti

  1. Kesklinn (+473 sisään muuttajaa)
  2. Mustamäe (+247)
  3. Kristiine (+234)
  4. Pohja-Tallinn (+115)
  5. Haabersti (+104)
  6. Nõmme (+58) & Pirita (+57)

Muuttotappiota ei kokenut mikään alue

  1. - (0 pois muuttajaa)

Odotukset: alkanut kuukausi

Uusi kuukausi 10/2019 lataa odotuksia kasvulle n +650 muuttajan verran vrt viime vuoteen. Koulujen opiskelijamuuttojen jälkeen niiden vaikutus tyypillisesti vaimenee vuoden loppua kohtia selvästi. Globaalin talouden heikkenemisestä huolimatta taustalla voi tämä näkymä olla mahdollinen.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

Hyödyllistä tietää

Merelliset luksuskodit romahtivat >1/2 miljoonaa syksyyn pyynnöissään

Suuri määrä luksuskoteja laski merkittävästi hinnoittelujaan äskettäin kahden uuden huvijahtisataman alueelta. Viilenevän syksyn & suhdanteen hidastuvat myynnin odotukset siirtyvät näin osaksi juuri ylikuumina pyörivien uudistuotantojen taloja lisää. Tästä tekstistä löydät tarkkaa tietoa sekä Kalamajan että Kakumäen lähiöiden kotien uudesta tilanteesta.

Huvijahtisamat sijaitsevat molemmat läntisellä puolella Tallinnaa ja niiden hinnat tippuivat alas reilusti.

Kalamajan ja Kakumäen pienvenesatamat

Kalamaja

Lähiön muuttuneiden kärjessä sataman kodit

Tämän niin kutsutun Noblessnerin uuden modernin kerrostalojen alueen muutama uusi talo aleni kohti Kalamajan normaalia keskimääräistä pyyntöjen tasoa 2352 €/m2 kuuden eri ison kodin -170 000 €:n tarkistusten myötä alemmas. Näiden uusien kotien avainluvut ovat seuraavat.

Hinta_M2-hinta_Pisin ikä_
KeskiarvoMinimiKeskiarvoMinimiStaapli
3-58
Staapli
8-1
457 667 €379 000 €3 206,84 €3 003,61 €882 pv644 pv
Kolme Noblessnerin äsken halventunutta taloa ilmasta

Kaikki talojen alentuneet suuret 4- ja 5-huoneiset kodit kuuluvat lähiössä tuntuvaan alati ruuhkautuvaan myymättömien kalliiden kotien massaan, jota myös leimaa reilusti normaalista viivästyneet myyntiajat.

Kaiken kaikkiaan tähän ryhmään koteja kuuluu nykyään 84 kpl ja normaalisti ne ovat ylittäneet myynti-ikänsä 273 pv:llä. Ts nämä Staapli:n alentuneet kodit ovat reilusti yli-ikäisiä ja siksi ne tarkistuivat alemmas.

Muuttuneiden paras tarjous on tällä hetkellä os. Staapli 3-60, joka sisältää n +31 000 € premium:a myyjälle vrt sen käypään arvoon lähiön markkinoilla.

Kakumäe

Listan kärjessä Kakumäen sataman kodit

Kaukaisen & uuden Haaberstin kaupunginosan uuden venesataman kolme uutta kerrostaloa aleni myös kohti sen alueen kaupunginosan normaalitasoa 2079 €/m2 kohti. Täällä kahdeksan eri kotia tuotiin vähän lähemmäs ostajiaan, joista suurin osa oli isoja >100 m2 tiloja mutta taktisesti mukaan mahtui myös yksi 61 m2 kaksiokin.

Hinta_M2-hinta_Pisin ikä_
KeskiarvoMinimiKeskiarvoMinimiLesta
10/1-13
Lesta
10/2-28
329 126 €197 600 €2 981,25 €2 850,00 €483 pv476 pv
Kakumäen pienvenesatama & uudet talot sen niemen kärjessä ilmasta katsoen

Kakumäen näiden kotien myynnin tekee haasteelliseksi yleisesti Haaberstin alueen paljon laiskempi kotien vaihto kuin suuren neljän Tallinnan suosituimman suuralueen mistä seuraa:

  • Koko suuralueen hintatrendin selvä tasoittuminen viime 12 kk:lta
  • Uusien kotien kasautuminen markkinoille ollen jo >50% tarjonnasta
  • Muiden uusien kotien kilpailun mielikuva hinnoista alk. n 1950 €/m2

Tällä muuttuneella hinnoittelulla näyttää siltä, että parhaimmillaankin ostajalle Kakumäe:n sataman kodit sisältävät reilun bonuksen myyjälle. Vaikka kodit ovat absoluuttisesti halvempia kuin Kalamajassa ovat ne käyvän arvon perusteella kalliimpia kun otetaan lähiön ympäristö täysin huomioon.

Myymättömien luksuskotien luokassa nähdään taas merkittäviä muutoksia joiden perusteella on hyvä odottaa vilkkaan kilpailun jatkuvan lisää. Ostovoiman pysähtyminen aloilleen painostaa kehittäjät yhä voimakkaampiin myönnytyksiin sekä ALE:n että suorien lainoitustukien muodossa (mm omarahoitus vain 5% kodin hinnasta).

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa vertailemaan eri uudistuotantoja toisiinsa mm laskemalla automaattisesti kunkin kodin käyvän arvon sen omassa lähiössään.

Näin laman uhka ruuhkauttaa kotien myyntiä lisää

Uudistuotannon ylitarjonta & sen myynnin vahva viivästyminen tarjoaa ostajalle yhä parempia tilaisuuksia. Nyt voit Tallinnan eri lähiöistä löytää runsaimmat keskittymät tietyn kokoisia koteja, joissa tarjonta ruuhkautuu viivästymisen kautta eniten. Tämä katsaus johdattaa sinut Pohja-Tallinn:n markkinan tarjouksiin tarkemmin & avaa ovet aivan ruuhkaisimpiin lähiöhin.

Pohja-Tallinn

Pohja-Tallinn on nopeasti rakentuva ja kehittyvä kaupunginosa, jonka keskeisimmät suuret uudistuotannon alueet tarjonnaltaan ovat: Kalamaja, Pelgulinn ja Pelguranna. Näistä Kalamaja on erityisen aktiivinen viime vuosiltaan uusissa kodeissaan.

Seuraavat yhteen kasautuneet kodin myynnit ovat samassa tilanteessa hyvin viivästyneitä myyntiajoissaan ja samantyylisiä muutenkin omissa ryhmissään.

Jo Kalamajan näiden pyyntöjen arvo on n 60 M€ ja määrä 178 kpl. Tämä vastaa rahassa >25% ja määrissä >10% koko kaupunginosan avoimista myynnin koti-ilmoituksista.

Kalamajan suuret uudet kodit

Kalamajan lähiön iso myynnin haaste on sen isojen kotien uudistuotannoissa

Lähiön myymätön inventaario uusissa kodeissa kohdistuu nykyään kolmioihin ja tätä suurempiin koteihin. Tyypillisesti näiden m2-koko alkaa n 70 m2 ja kyse on enimmäkseen uudistuotannosta.

Tarkempi kuva paljastaa, että parhaat tilaisuudet ostajalle jakautuvat kahteen eri ryhmään melko selvästi keskimäärin kolmioiden ja vielä suurempien kotien kesken seuraavasti.

€/M2M2H.RakennettuViivästyminen
2 988,49 €70-803v.2019-280 pv
3 337,44 €>1204-5v.2018-172 pv

Näistä ryhmistä voi ostaja odottaa löytävänsä upeita tarjouksia lähitulevaisuudesta juurikin johtuen niiden merkittävästi viivästyneistä myynneistä ja ylitarjonnasta kun aivan uusi koti kiinnostaa.

Isompien uudempien (> 114 m2) kalliiden kotien myyntiennuste tänään viittaa siihen, että niiden alittaessa -132 pv:n viivästymisen se jatkuu ainakin -172 pv asti koko Pohja-Tallinnassa.

Rantalähiön pienemmät kodit

Uimarantalähiön kotien tarjonta painottuu kaksioihin

Uimarannan lähiöstä Pelgurannassa sekä sen naapurista Pelgulinn:ssa vallitsee kilpaillut ruuhkaiset markkinat, jotka painottuvat kaikkein eniten normaaleihin kalliimpiin kaksioihin.

Määrällisesti tätä blokkia johtaa vahvasti juuri rantalähiö, mutta myös Pelgulinn ja Kalamaja näyttelevät omaa merkittävää roolia markkinoilla.

Myynnin suurin tarjonta tulvii & kuplii rantalähiön kaksioissa n. 60%

Ryhmän tyypillinen myymätön koti näyttää seuraavalta.

€/M2M2H.RakennettuViivästyminen
2 146,22 €40-502v.2018-438 pv

Lähiön normaali pyyntöhinta on viime kesän pyörinyt aika tasaisesti n 1800 €/m2 rajoilla eli kipuraja tuntuvaan viivästymiseen on tässä reilut +300 €.

Myynnin viivästyminen on selvästi siis näkyvämpi haaste siirryttäessä vähän kauemmas keskustasta jo pienemmillekin kalliimmille kodeille.

Kun hajonta tässä ryhmässä on paljon suurempaa kuin edellä, niin löytyy toki myös sekä hintojen että kodin koon osalta monia aika erilaisia koteja mm seuraavasti.

MyyntikotiLähiö€/m2M2H.Rakennettu
Kopli 52/1Kalamaja1 545 €55,02v.1950
Kaera 14Pelgulinn1 496 €50,82v.1961
Randla 8Pelguranna2 171 €36,22v.1965

Globaalin taantuman lähestyessä on hyvin mahdollista, että juuri edellä kuvatuista - eniten viivästyneistä & ruuhkautuvista - ryhmistä myymättömiä koteja valuu yhä halvempia tarjouksia herkimmin esiin seuraavaksi.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain tukee myös uudistuotannon viivästymisten seuraamista lähiöissä: voit avata uudesta talosta helposti se kaikki myyntiedot kodeittain.

____

Tallinnan asukasluku 8/2019: pomppu koulujen alkuun alkoi sittenkin

Tallinnan asukasmäärä nousi 8/2019 viime kuussa: +647 asukkaalla.

Kasvua johtivat korkeakoulujen ydinalueet Kesklinn & Mustamäe jota seurasivat Pohja-Tallinn ja Lasnamäe melko tasoissa

Viime vuonna 8/2018 tähän aikaan kasvua oli vähemmän: +379 uutta asukasta kuukaudelta kirjattiin tuolloin sisään pääkaupunkiin. Kasvu nousi nyt selvästi Tallinnassa elokuussa 2019 vuoden takaiseen nähden.

Tallinnan kasvua johtivat Kesklinn ja Mustamäe, jotka molemmat ovat myös korkeakoulujen aktiivisia toiminta-alueita.

Nousuja syntyi seuraavasti

  1. Kesklinn (+202 sisään muuttajaa)
  2. Mustamäe (+141)
  3. Pohja-Tallinn (+118)
  4. Lasnamäe (+111)
  5. Haabersti (+78)
  6. Pirita (+38)

Muuttotappiota koki vain yksi alue

  1. Nõmme (-54 pois muuttajaa)

Odotukset: alkanut kuukausi

Uusi kuukausi 9/2019 lataa odotuksia kasvulle jopa n +1400 muuttajan verran vrt viime vuoteen. Nyt nähty tulos todisti, että koulujen alku on edelleen voimakas ajuri uusille asukkaille globaalista talouden heikkenemisestä huolimatta taustalla. Näin ollen hyvä veikkaus kasvuun on noin +1200 uutta asukasta sisään ensi kuulle kun jyvitetään tämän loppukesän kuukaudet viime vuoden toteutuman mukaan muutoissa yhteen tällekin vuodelle.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

Hyödyllistä tietää

Tallinnan asukasluku 7/2019: romahdus syveni 10x lisää

Tallinnan asukasmäärä laski 7/2019 viime kuussa: -276 asukkaalla.

Supistuminen kiihtyi Lasnamäen johdolla jota seurasivat Mustamäe & Pohja-Tallinn

Viime vuonna 7/2018 tähän aikaan kasvua oli vielä olemassa reilusti: +299 uutta asukasta kuukaudelta kirjattiin tuolloin sisään pääkaupunkiin. Kasvu tippui nyt 2. kuukautta peräkkäin selvästi Tallinnassa heinäkuussa 2019.

Tallinnan supistumista johtivat perinteisesti halvimmat & köyhimmät suuret asuinalueet eli Lasnamäe ja Mustamäe.

Muuttotappiota koki jopa viisi aluetta

  1. Lasnamäe (-219 pois muuttajaa)
  2. Mustamäe (-53)
  3. Pohja-Tallinn (-48)
  4. Kristiine (-17)
  5. Nõmme (-9)

Nousuja syntyi seuraavasti

  1. Kesklinn (+34)
  2. Pirita (+27)
  3. Haabersti (+9)

Odotukset: alkanut kuukausi

Uusi kuukausi 8/2019 lataa odotuksia kasvulle jopa n +400 muuttajan verran vrt viime vuoteen. Nyt jo nähdyn notkahdusten johdosta tämä ennuste on aika reilusti liian suuri. Jos Tallinnassa kivutaan edes plussalle voidaan olla kovin tyytyväisiä kaupungin vetovoimaan tässä nykyisessä maailman suhdannetilanteessa.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

Hyödyllistä tietää

Asuntokaupat 6/2019: kuumaa huumaa isommille kodeille

Kodit nousivat m2-hinnoiltaan 6/2019 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2 kuukaudelta)

Suurimmat m2-hintojen nostot koettiin: Haabersti (+14%), Pirita (+5%), Kesklinn (+4%) ja Mustamäe (+1%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Laskijoiden puolella hinnoissa taas olivat Nõmme (-9%) , Kristiine (-6%), Lasnamäe (-1%) ja Pohja-Tallin (-1%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat nousivat kun Kesklinn ja Mustamäe nostivat niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto nousi: n _ miljoonaan / kk (ts +3 M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin ennen kaikkea Kesklinn:n ja Haaberstin kasvanut myynti korkeammilla m2-hinnoillaan.

Suurien asuntojen myynti (koko 70 - 250 m2) sekä Kesklinn:ssa (50 kpl / 12,0 M€) että Pohja-Tallinnassa (29 kpl & 5,2 M€) oli poikkeuksellisen vilkasta kuukauden ajalta. Tämä nosti merkittävästi näiden alueiden kauppamääriä ja liikevaihtoja.

Nousijat & laskijat hyvin tasoissa

...

...

6/2019 muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat nousivat Tallinnassa - kuten kuukausitason alemmasta %-muutoskuvastakin voi havaita neljän eri alueen voimasta, joista kolme suuraluetta painoi eniten määriensä voimalla: Kesklinn, Haabersti ja Mustamäe.

Myyntimäärät hyvin ennallaan

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 6/2019 kodeille olivat ennallaan vrt 5/2019 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo nousi samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johdossa erottuivat kaksi kuumaa aluetta: Kesklinn ja Pohja-Tallinn.  Näitä seurasivat Lasnamäe sekä Mustamäe. Neljän alueen kärki sisälsi jälleen kerran samat myynnin tärkeimmät alueet kuten tapana on aina ollut. Koko Tallinnan kauppamäärät jatkoi nyt 3. kuukautta yli 700 kpl rajalla.

Kauppamäärissä johtoon nousivat kalleimmat suuralueet Tallinnasta.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Ohje: vähennä aktiivisia alueita niiden palloista klikkaamalla & fokusoi kaksoisklikkaamalla näkymä vain yhteen alueeseen.

Suurimmat voittajat rahassa & myynneissä (M€)

Myynnin suurimmat muutokset kaupunginosin näyttivät seuraavalta.

  1. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  2. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  3. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  4. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  5. . (. M€/kk ts . -> . M€)
  6. . (. M€/kk ts . -> . M€)

Kaupan kokonaisarvo nousi n +3 miljoonalla eurolla pääkaupungissa. Ylivoimaisesti kaikista Kesklinn:n alue koki piikin sen toteutuneissa kaupoissaan voimakkaimmin.

Myynnin kasvuun vaikuttivat selvimmin juuri Kesklinnan kauppojen nousu viime kuusta sen kalliimmilla m2-hinnoillaan ja erityisesti suurimmissa asunnoissaan.

Myyntiodotukset: 7/2019

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 7/2018 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

TOP-ALEt: romantiikkaa & sijoitusyksiötä tarjolla asumiseen

 
Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaa hyvä !
Avara & valoisa kaksio
kahdessa kerroksessa puutalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat pakkasella: % missä eniten arvostusta laskee puutalo (n %) tänään sen kilpailun ympäristössä. Lisäarvoa syntyy sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on uusi ( pv auki) ollen alle sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria johtuen kodin laadusta, mutta ottaen huomioon puutalojen laskevan suosion keskustassa.
Yleisarvosana: 4/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometri
Kaunis koti keskustaan rauhalliselta pikku kadulta.

 

Jakobi 24a, Keldrimäe, Kesklinn, Tallinn Avaa myyntitarjous

_
.
NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta

 

Talo sijaitsee paikallisen Rimi -supermarketin vieressä

---

Markkinatiedot tarjoaa

Ostajan edut näet valinnasta "Vain kannattavat" kodit kotiselaimessa
  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Asuntojen viikkokatsaus (21.06.): kuuma kesä alensi odotuksia

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __.

 

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Suurin osa Tallinnan lähiöistä äänesti pienen hintojen laskun puolesta keskikesän kuumuudessa. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Haaberstin alueella:  2057 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -24% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

 

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Kesklinn  halpeni kun sen Kassisaba , Tõnismäe ja Veerenni lähiöt esittelivät myös jopa monia kannattavia koteja eniten lisää myyntiin Kesklinn:n alueelta.

Uusien listausten kannattavien kotien määrä oli suurin keskustassa hintojen laskiessa vähän

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien laskua keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Kesklinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Kristiine kaupunginosassa (ts 16 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trendit & graafit
(m2-rakennusvuosihinnat, vanhat vs uudet, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat esillä automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


Rakentajien romahdus iskee asuntokuplaan lisää

Monien suurien rakennuttajien myynti romahti nyt jo vuoden 2019 alusta mikä on johtanut mm uusien talojen kotien paniikkilistauksiin sekä yhä aggressiivisempaan hinnoitteluun vanhoja koteja vastaan. Tästä jutusta voit lukea tarkan tilanteen miksi tähän on tultu ja miten se heijastuu Tallinnan asuntomarkkinoillekin nykyään.

Eniten myymättömiä uusia taloja ja koteja . näkyy markkinoilla seuraavilla toimijoilla kun rajoitutaan vain aivan kaikkein suurimpiin toimijoihin.

Suurimmat uusien talojen kehittäjät Tallinnassa markkinoilta ja niiden uusien myymättömien talojen määrät tänään (kpl)

Liikevaihtonsa ja myynnin menettäneet ovat vähemmistönä yhä (punaisella), mutta näiden koko vaikutus markkinaan on massiivinen jo tänään. Liikevaihdon sulaminen näkyy hyvin kun sitä peilaa vuoden takaiseen tilanteeseen seuraavasti.

Työntekijäkohtainen jyvitetty myynti (vasemmalla) & sen %-muutos vuodessa (oikealla)

Menetykset ovat olleet jopa luokkaa -60% ... -90% (!!) vuoden takaiseen nähden ja juurikin kaikkein suurimmilla toimijoilla (ts YIT Eesti ja Merko Ehitus) ne kaikkein kipeimmät. Paikallisen YIT:n pudotus sen raportoidusta bisnesDATAsta katsoen euroissa on 165 628 € -> 30 552 € / työntekijä samalla kun se siirtänyt valtavasti henkilöstöään ns "Viron lipun" alle kun taas Merkon menetykset senkin luvuista katsoen ovat 144 738 € -> 20 354 € / työntekijä (absoluuttisesti 5 010 319 € -> 264 604 € melko samalla työporukalla eli n 13 - 15 työntekijää).

Tallinnassa myynnin kova romahtaminen on siis tarkoittanut urakoitsijoiden uusien myymättömien kotien ruuhkautumista yhä pahemmin & enemmän markkinoille.

Koko kaupunki jo "vallattu"

Kun on näin laajasta joukosta uusia taloja ja projekteja (64 kpl) kyse, jotka kyntävät ns kohti kuilun reunaa, niin ei ole kovin ihmeellistä piirtää niiden kokonaiskuvaa Tallinnaan.

Koko keskusta palaa jo "liekeissä" romahtaneiden firmojen myyntiprojekteista

Pelkästään näiden neljän ison kehittäjän uudet talot kattavat selvästikin kaikki isommat kaupunginosat vähän jo joka puolella keskustaa. Ihan isoimmat keskittymät (kuvan "värikuplat") löytyvät nyt mm Kalamajasta, Veerenni:n tehdasalueelta ja Lasnamäen aivan alusta. Koko kaupunki on ts "vallattu".

Tässä kohtaa kannattaa vielä katsoa miltä tilanne näyttää vastaavasti kun kaikki uudet talot otetaan esiin siis myös ne toimijat, jotka eivät ole suurimpia / osoita vielä liikevaihdoltaan ilmiselvää pudotusta.

Kaupungissa on vielä paljon potentiaalia levittää kotien pensaspaloja lisää kun ja jos liikevaihdot jatkavat tippumistaan lisää

Näistä pienempien toimijoiden osalta (ts uusi talo / ne kaksi vain) löytynee monia jo konkurssin partaalla roikkuvia rakennuttajia, koska markkinoilla on kerrottu useiden toimijoiden jo myyneen salkkunsa isompien syliin sopivan käypään ALE-hintaan.

Vuokramarkkinoille lisää tunkua

Jos & nyt kun uusien kotien myynti ei enää vedä odotetusti hakevat talojen omistajat ratkaisuja myös vuokramarkkinoilta tänään. Tämä on iso päätös kehittäjälle henkisesti, koska monet hankkeet ovat luotu kalleimpaan luksusluokkaan parhaan voiton toivossa pääkaupungissa ja kuluminen käytetyksi vuokrakäytössä ei toki houkuttele varmastikaan ellei ole aivan pakkoa - sen puuttuvan kassavirran takia.

Bisnes on aina pragmaattista toimintaa, jonka tarkoitus on uudistua ja pitää organisaatio pystyssä muuttuivat olosuhteet miten haastaviksi hyvänsä. Joskus isot uhraukset tämän tavoitteen puolesta ovat suuria & kivuliaita.

"Meidän kaikkien on nyt vaan tehtävä suuria uhrauksia."

Historia toistaa itseään?

Edellisen kuplan huipulla v 2007 rakentajat olivat noin kaksi vuotta myöhässä ja jatkoivat tuotantoaan laajalti aina v 2009 asti kunnes globaali romahdus teki pohjakosketuksen. Sen kaksi vuotta se tuolloin vei ennen kuin nämä urheat "uber egot" näkivät & uskoivat omassa ympäristössään ihan omin silmin, ettei toiminta voi enää kantaa eteenpäin entisellään ja hanat pistettiin kiinni.

Digitaalisaatiolla on tässä suuri haaste & rooli: se miten saada nopeasti tämänkin tiedon leviäminen oikeisiin silmiin ja muuttamaan toimintasuunnitelmia ennen kuin on taas liian myöhäistä ts pankki hakee aina sen omansa takaisin.

"Toivossa on aina hyvä elää."

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinuakin seuraamaan kotien markkinamuutoksia lähes reaaliaikaisesti myös uusien talojen rakentajien osalta mielenkiintoisesti & visuaalisesti.

Tarjoamme välittäjille, myyjille & yrityksille hyvät apuvälineet markkinoiden kaikkien uudistuotantojen myyntisalkkujen helppoon seurantaan ja niiden käyvän arvon määrittelyyn suoraan markkinoilta.

Kysy toki lisää !!

Myyntisalkun näkymä yhdelle uudistuotannolle

Vähäisten hintanosteiden alueilla näkyvät parhaat kodin ALE:t

Parhaimpia viikon muuttuneita vanhoja myyntitarjouksia nähdään usein juurikin alueilla, missä hintojen korotukset ovat taas määrissään vähäisiä. Tästä jutusta näet miten tätä tarkastelua voi hyödyntää Tallinnaan. Päivän tilanteesta markkinoilla tästä selviää myös, että miksi juuri Nõmme ja Pohja-Tallinn johtavat tätä kehitystä nykyään kaupungissa.

Kun hintojaan laskeneet ja nostaneet kotien määrät lasketaan tärkeimmiltä alueilta yhteen, niin saadaan aika hyvin selville alueiden erot hinnoittelun laskupaineista myyjillä: mitä vähemmän nosteita esiintyy laskuihin nähden sitä vähemmän on ostajia / tarjottu koti. Seuraavassa on malliksi lukuja muutamilta kiinnostavammalta alueelta nykyään.

Kaupunginosa:KristiinePohja-TallinnNõmme
Laskeneita ALE:ja15 kpl32 kpl12 kpl
Hintanousuja3 kpl6 kpl1 kpl
Laskupaine5,05,312,0

Kuten näkyy hyvin on etäisemmällä Nõmmella laskupaine selvästi korkein näistä muutamista kaupungin korkeimmista markkinaviikon luvuista.

Kun nämä laskupaineet poimitaan kaikilta tärkeimmiltä alueilta vertailugraafiin saadaan seuraava tilannekuva.

ALE-hintojen muutokset näkyvät alueiden laskupaineista hyvin

Viikkotapahtumista näkyy tässä miten Nõmmen ylivoima koko kaupunkiin on aika selkeä samalla kun sekä Nõmme, Pohja-Tallinn että Kristiine myös sisältävät jo entuudestaan runsaasti kannattavia koteja omilla alueillaan.

Normaalisti kaupungin isoista myynti-alueista mm Kesklinn ja Lasnamäe eivät yllä kovin korkealle tässä vertailussa, koska näillä esiintyy myös runsaammin hintanousuja mikä voi tarkoittaa myös tarjouskilpailua ostajien kesken samasta kodista (vahva paino sanalla "voi" kiinteistövälittäjät tietäen). Tilannehan tietysti vaihtelee & muuttuu viikosta toiseen melko dynaamisesti.

Taustalla etäisyys & iso uudistuotanto

Pohja-Tallinnan & Nõmmen markkinoilla on hyvin erilainen myyntiympäristö nykyään.

  • Ensimmäisessä on tunnetusti hyvin suuri massa uusia myymättömiä taloja, joita halvimmillaan asetetaan jo vanhojen kotien keskihintojen tasoille myyntiin markkinoilla.
  • Jälkimmäisellä alueella on hyvin marginaalisesti uusia taloja (n 17%) myynnissä, mutta sen kaupankäynti on ollut tahmeaa johtuen juurikin kaukaisimmista etäisyydestään sisämaahan päin.

Pohja-Tallinnan polarisaatio

Pohja-Tallinnan tiukka kilpailutilanne uusien ja vanhojen kotien välillä kiteytyy parhaiten näiden näkemyseroon marginaaleista, joka on kaupungin korkein nykyään. Tämän vuoksi ostajille syntyy myös uusia hintalaskuja yhä vaan helpommin kun vanhojen myyjät ovat jo luopuneet hintojen korotuksistaan polarisoide markkinat paikallisesti. Erityisesti kevät on lisännyt tätä uusien näkyvää kilpailua yhä lisää.

Näkemysero on Tallinnan korkein tänään tässä

Nõmmen unelias markkina

Nõmmen jo kauan jatkunut laiska myyntitilanne on myös johtanut sen 12 kk hintatrendin laskuun missä normaali markkinointiaika (n 174 pv) kaikille sen myytäville kodeille on Tallinnan korkeimpia nykyään. Kuuma aurinkoinen kevät on selvästi kuitenkin piristänyt tätäkin tilannetta ihan viime viikkoina.

Nõmmen hinnoittelutrendi on ollut hieman laskeva

Etäisyys pois keskusta sekä miten paljon uudistuotanto määrällään jo kilpailee vanhoja koteja vastaan ohjaa vahvasti myyjien tunnelmia ja haluja korottaa kodin pyyntöjään. Ostaja voi parantaa merkittävästi asemiaan tarjouksen hyväksymiseen ottamalla nämä huomioon.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain listaa automaattisesti sekä hintojaan laskeneet että nousseet pyynnöt yhdellä silmäyksellä esiin ja antaa kopioida niiden kaikki perustiedot myös omaan Excel-sovellukseen helposti.

Nõmmen alueen 12 kpl laskenutta kodin tarjousta & 1 noussut €-muutoksineen