Uusien kotien ilotulitusta joulumarkkinoille – hoo, hoo, hoo !

Viime viikko rikkoi kaikki aiemmat ennätykset uusien kotien tulitettua monet sen lisäraketit kerralla markkinoille valaisten Tallinnan taivaan kannen kerralla upealla n +30 miljoonalla uusia myymättömiä koteja, jotka ovat nyt sitten "toivoa täynnä" listattu pyhien ajan & ensi vuoden puolelle esiin. Tästä tarinasta näet missä & miten kaikki tämä oikein tapahtui ja ehkä vähän myös mihin kaikki voi johtaa.

Tämä ihme tapahtui siis viime viikolla kun Tallinnan kotimarkkinoiden ilotulitus pääsi kunnolla vauhtiin: kolmelle suuralueelle ilmestyi jo uutta vuotta enteillen valtavat varannot lisää myymättömiä uusia koteja.

Kesklinn, Pohja-Tallinn ja Haabersti räiskyttivät uusia kotejaan markkinoille eniten ja rikkoivat ennätyksiään 12/2018

Uusia koteja myynnistä jo puolet

Joulun iloinen punainen / oranssi on nyt viikkojen muotivärit ainakin jos puhutaan uusista kodeista. Seuraava konservatiivinen arvio myynnin tilanteesta kertoo hyvin miten paljon vuosien 2017 - 2020 myymättömät varastot kartuttavat nyt muuttuneiden kaupunginosien tilannetta.

Haaberstin ja Kesklinn:n alueilla päästään jo yli 50% uusien tarjonnassa (punertavat lohkot) samalla kun Pohja-Tallinn laahaa vielä "vain" 45% vähän jäljessä kahdesta muusta

Myynnin tilanne näille on sikäli myös mielenkiintoinen, että vaikka prosenttiluvut tuntuvat suurilta niin ne eivät oikein vielä innosta & sytytä monia - puhutaan siis euroista suoraan.

Ihan konkreettisesti keskustan 52% koko sen markkinasta tarkoittaa ainakin 570 kpl ihan uutta odottavaa kotia eli n 129 miljoonaa euroa sen paikallisen markkinan koko arvosta pelkästään keskustan alueelle.
Tyypillisesti keskustan paikallinen kuukauden koko liikevaihto on pyörinyt viime aikoina vahvimmin 20 -25 miljoonan euron rajoissa. Myytävää pelkästään uusista riittäisi siis ainakin kuudeksi kuukaudeksi. Toki kuukauden vaihdosta suurin osa kohdistuu halvempiin vanhoihin koteihin normaalisti eli käytännössä tämän varannon voi 3x eli puhutaan helposti varovastikin jo 18  kk:n puskurista tulevaisuuteen nykyään. Myytävää siis todellakin riittää jatkoon.

Onko paljon stressiä jo

Tietysti tällainen laaja räiskiminen kehittäjien uusia koteja markkinoille vaikuttaa myyjien tunnelmiin varsinkin jos se kauppa & myynti ei suju kovin odotetusti enää omalta kohdalta. Vaan miten paljon on stressiä ja miten sitä mitata?

Yksi varsin hyvä tapa lukea markkinaa on verrata uusien ja vanhojen myyjien hinnoitteluja toisiinsa. On varsin sopiva tapa laskea marginaaleja viimeisimmän havaitun toteutumahinnan suhteen molemmille ryhmille ja verrata niitä toisiinsa. Kun marginaali on positiivinen hinnoittelevat myyjät lisätoivetta & -arvoa viime aikojen todettuun hintaan tai päinvastoin.

Tässä marginaalien vertailussa sen johtajat näyttävät vähän erilaisilta kuin aiemmin.

Vanhojen kotien myyjät ovat nyt pessimistejä Pohja-Tallinnassa ja Haaberstissa kun keskustassa usko yhä jatkuu (vrt vihreät palkit)
Mitä suuremmaksi koko kupla kehittyy Tallinnassa, sitä  suuremmaksi myös kuvan keltaiset pallot paisuvat erityisesti vilkkaan rakentamisen alueilla.

Kesklinn:ssa siis on tänään noin 705 €/m2 ero uusien ja vanhojen kotien kesken. Ts kun alueen markkinahinta on 2742 €/m2 niin ovat vanhojen kotien kauppiaat (+198 €) myyntilaidalla 2940 €/m2 tasolla. Vastaavat luvut Pohja-Tallinnasta: 2250 €/m2 (- 212 €) = 2038 €/m2. Eri alueilla on nyt aika huikeita arvostusten eroja selvästikin samaan aikaan olemassa.

Hintapainetta ja stressiä on paljon enemmän noissa alemman keskihinnan kaupunginosissa nykyään.

Näin markkinoilla menee

Paljon puhutaan & kirjoitetaan siitä pystyykö Tallinnan jatkuva nettomuutto sisään & palkkojen ns "nousu" kompensoimaan rakentamisen & hintojen nousun kestävällä tavalla asukkailleen.

Tässä siis ihan konkreettista realismia missä nyt mennään vastapainoksi "uutisille" uudistuotannon tilasta.

Oheisesta kuvasta näet havaittujen myyntiaikojen jakautuman kaikkien uudistuotannon julkisille myynneille.

Markkinoinnin kesto pitenee kun myyntipyyntöjä nostetaan & ihanneajasta (vaaka viiva) myöhästyy (punainen alue) yhä useampi

Kuvaan on merkitty m2-keskihinta / pyyntö myyjiltä sekä punaisella varjostettu jo ihanneaikansa ylittäneet myytävät uudet kodit koko massasta. Oranssilla ihan oikealta löytyy jopa ns "mission impossible" osuudet eli käytännössä myynneissään epäonnistuneet kotien osuudet missä listaukset kestävät jo vuosia ilman oikeaa tulosta.

Tästä kuvasta voi päätellä monia hyviä asioita, mutta tärkein on että Kesklinn:n nykyiset korkeimmat m2-pyynnöt ovat johtaneet uusien kotien yhä pidempään markkinointiin & siellä pysymiseen seuraavasti:

  • Sen jokaisesta uudesta listauksesta n 50% päätyy ylittämään ihanneaikansa markkinoilla olosta
  • Ihanneaika (190 pv) nousee keskustalle selvästi korkeammalle samalla kun keskihintaa on nostatettu
  • "Normaalin" hinnoittelun uusi koti päätyy ottamaan 50/50 riskin myynnin onnistumisesta Kesklinn:ssa määräajoissaan samalla kun Haaberstin ja Pohja-Tallinnan vastaavat riskit ovat vain 30/70 ja 40/60

Palataan peruskysymykseen: onko kaikki ok?

  • Keskustan riskin ollessa jo 50% jokaisen uuden kodin listautuessa saavuttaakseen onnellisen lopputuloksen ollaan jo ns "äärirajoilla" selvästi asian kanssa. Lisäykset nyt yhä myymättömiin tai keskihinnan nosto siirtävät molemmat alueen tasolle jossa enää vähemmistö uusien listauksesta yltää ihanneaikansa tavoitteeseen toivotusti. Miten paljon välittäjä jaksaa ponnistella lisää ansaitakseen nämä lisäeurot + odottaa tulosta vieläkin kauemmin? Melko aiheellinen kysymys.
  • Kahdessa muussa kaupunginosassa tilanne on vielä helpompi erityiseti uusien kotien tarjonnassa & myynnissä, mutta aivan sama dynamiikka koskee niitäkin loppujen lopuksi.

Olitpa sitten kehittäjä, ostaja, myyjä tai välittäjä niin toivottavasti sait tästä uusia eväitä & hyviä työkaluja omaan toimintaan. Omat tavoitteet kannattaa aina mitoittaa toki niin, että onnistumisen mahdollisuudet tehostuvat & paranevat.

Ostajana voit hyödyntää edellisiä faktoja suoraan seuraamalla kiinnostavien myyntikotien markkinointia ja sen kestoa eri alueilta. Myyjänä on myös hyödyllistä ymmärtää tarkoin mikä pyynnön vaikutus on lopputulokseen varsinkin odotusajan muodossa nykyään samalla kun globaali talous viilenee taustalla pikku hiljaa yhä lisää.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain tarjoaa sinulle tarkan automaattisesti päivittyvän markkinakuvan asunnoista edelliseen tapaan kun olet ostamassa tai myymässä omaa kotia. Tämä kuva avaa tarjouskohtaisen puolueettoman arvion jokaisesta julkisesta myynti-ilmoituksesta ja sen käyvästä arvosta.

TOP-ALEt: Kadriorg:a & tulevaa uudistuotantoa tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä
kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun ()alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaapa hyvä !

Valoisa funktionaalinen kaksio
ison parvekkeen kera modernista SciFi-talosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat negatiiviset hiukan: % tänään nykyään missä eniten arvostusta laskee rakennusvuosi 2003 (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy vain sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on aika nuori ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria johtuen aika edullisesta hinnasta & kodin laadusta mutta ottaa huomioon alueen erittäin kuormitetun kilpailutilanteen nykyään.
Yleisarvosana: 4/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometri

Modernia asumista laululavan läheltä sporttiselle perheelle talon oman kuntosalin & saunaosaston kera.

Pirita tee 26F, Kadriorg, Kesklinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...
.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Talo sijaitsee aivan Piritan rannan läheisyydessä omalla pikku kadullaan

---

Markkinatiedot tarjoaa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Asuntojen viikkokatsaus (19.12.): luksusta yhä halvemmalla markkinoille

VIIKON HINNOITTELUT

Kotiselaimen mukaan Tallinnan viime viikko
{{ gverb }} keskihinnoittelua myyjillä:

{{ cityprice }} €/m2

Tarjousten alueellisia {{ submove }} esiintyi eniten  __ alueilla. Tarjoushintojen {{ submove2 }} kokivat __.

Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa {{ cmove }} ' {{ centrum }} €/m2 tasoille.

Uusien kotien tulva jouluksi johti yhä selvemmin kiristyvään ALE-kilpailuun näille myynnin ruuhkaisemmilla alueilla. 
Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Kesklinn alueella: 2736 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -25% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).
Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa {{ lead }} kpl {{ gverb }} niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun {{ against }} kpl {{ gverb2 }} niitä.

Kesklinn halpeni kun sen Kadriorg lähiössä tapahtui suuria ALE:ja vuoden 2017 luksustaloissa yli -200 000:n euron arvosta n 10 eri kodeissa. Näiden keskihinta tippui nyt 3809 €/m2 kun halvimmillaan taloista myydään asumattomia isoja yli 100 m2:n koteja alkaen 2500 €/m2. Myymättömien listauksia on n 9,6 miljoonan arvosta taloista. Kaikkien kotien keskikoko on n 93 m2 ja ne ovat olleet myynnissä ainakin 333 päivää kun arvioitu suositusaika on 210 päivää tällaisille luksustason asunnoille nykyään.



VIIME MUUTOKSET

Kotiselain jakaa viikolta muuttuneet myynnin tarjoukset kolmeen aliryhmään näin:

  • () Uudet ilmoitukset
  • (_) Uudelleen avatut
  • () Hintapäivitetyt
Yleensä näistä kaksi ensimmäistä ovat aina kalliimpia kun taas viimeinen on halvin kuvatessaan tyypillisesti enimmäkseen m2-hintojen tarkistusta alemmas kun ilmoitus & sen kodin myynti on jatkunut markkinoilla jo pidempään.

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin siis
miten markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja mihin se on menossa.

Uudet myynti-ilmoitukset

XPertti

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa:
2063 €/m2 (-16 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn ja Pohja-Tallinn 
    markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Haabersti ja Nomme 
    alueilla.
Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan
uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  2 isoa aluetta tuki hinnoittelun
laskuja tarjouksiinsa ja 2 nostoja.Voluumi ryhmässä laski selvästi: 181 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille.Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Pohja-Tallinn.
Uudelleen avatut

XPertti

Uudelleen avatuissa ilmoituksissa oli hinnoittelun laskuja, koko ryhmän keskihinnan ollessa:
2144 €/m2 (-145 €/m2).

  • Koko markkinan keskihinta laski mm Pohja-Tallinn ja Lasnamäe
    alueiden vaikutuksesta.
  • Tätä kehitystä vastaan vaikuttivat Pohja-Tallinn & Lasnamäe 
    niiden hinnoittelun nostoin.
Kaikista kaupungin alueista ryhmässä nyt 3 kpl laski niiden hinnoittelua kun samalla 5 kpl nosti niitä.Tarjousten määrät laskivat (270 kpl) ja niiden keskittyminen heikkeni selvästi keskustaa kohti (ts Kesklinn: 77 kpl / 28% ja Lasnamäe 50 kpl / 19%).Suurin hinnoittelun nettovaikutus markkinaan syntyi Pohja-Tallinn ja Lasnamäe alueiden halvempien tarjousten kautta.
Hintapäivitetyt

XPertti

Hintapäivittäneissä näkyi hintojen laskuja aliryhmän keskihinnan ollessa:
2089 €/m2 (-144 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Pohja-Tallinn ja Pirita
    alueiden laskeneet tarjoukset.
  • Hinnoittelun nostoa näkyi mm Kesklinn ja Mustamäe
    kaupunginosissa selvimmin.
Kokonaisuutena kirjattiin koko kaupungin laskuja hinnoittelussa myyjillä 2 asuinalueella ja 5 lieviä nostoja. Aliryhmän tarjousten koko voluumi laski (228 kpl). Merkittävät hintavaikuttajat olivat: Pirita ja Pohja-Tallinn.

Yhteenveto

Koko Tallinnasta viime markkinaviikolta voimme nähdä myyjien nostetta keskihinnoissa mitä tukivat alueena  Pohja-Tallinn eniten sen eri hinnoittelun vertailuryhmissään.


Pääkaupungin alimmilla aluetarjouksillaan pyrkivät myyjät tehokkaimmin myyntiin Pohja-Tallinn kaupunginosassa (ts 31 kpl merkittävästi edullisempaa kodin tarjousta sen hintapäivitettyjen aliryhmässä).

Markkinadata

Kaupunginosien kaikki keskihinnat ja keskeiset trndit & graafit
(hinnoittelu ryhmittäin, m2-vuosihinnat, asuntokoot, materiaalit, jne) ovat
esillä aina automaattisesti myös kotiselaimen kartalta.


TOP-ALEt: isoa & vieläkin isompaa tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä näet nopean vertailun alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri tänään.
Olkaapa hyvä !

Aivan uusi kolmio
ullakkohuoneistona kivitalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat plussalla hiukan: % tänään nykyään missä eniten arvostusta nostaa rakennusvuosi 2018 (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy vain sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on aivan uusi ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt viisi barometria johtuen aika herättävästä hinnasta heti alkuun ottaen huomioon kodin laadun & ympäristön.
Yleisarvosana: 5/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometriBarometri

Suuri valoisa koti metsän & luonnon ystäville.

Ravila 17, Nõmme, Nomme, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...
.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Kodin talo sijaitsee erittäin metsäisen ympäristön keskellä omakotitalojen alueella

---

Markkinatiedot tarjoaa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Tallinnan asukasluku 11/2018: kasvussa selvää vaimentumista

Tallinnan asukasmäärä kasvoi 11/2018 viime kuussa: +345 asukkaalla.


Viime vuonna 11/2017 tähän aikaan kasvu pääkaupunkiin oli selvästi isompaa: +670 uutta asukasta/kk kirjattiin tuolloin sisään.

Tallinnan kasvu hidastui merkittävästi samalla kun asunnoissaan kallein Kesklinn joutui sivuun johdosta: tätä kehitystä tukee mm kodin ostajan & myyjän etääntyminen toisistaan yhä kauemmas keskustassa.

 

Mustamäe nyt johtoon niukasti Kesklinn:n ohi kun näitä seurasivat Haabersti ja Pohja-Tallinn

Eniten nousuja kirjasivat nämä asuinalueet viime kuukauden aikana:

  1. Mustamäe (+79 uutta asukasta)
  2. Kesklinn (+70)
  3. Haabersti (+64)
  4. Pohja-Tallinn (+47)

Kärjessä jatkoi keskusta samalla kun Tallinnan halvimmat isot alueet seurasivat tätä.

Muuttotappioita ei syntynyt millään alueella tällä erää.

Odotukset: alkanut kuukausi

12/2018 kuussa on odotuksissa vuoden ainoa mahdollinen muuttotappion kuukausi & hiljainen Joulun aika jos ja kun viime vuosien rytmi jatkuu entisellään. Tämä muutostahti on ollut voimassa jo pari viime vuotta pääkaupungissa.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

 

Asuntokaupat 11/2018: kaikki isot alueet supistuivat myynneissään

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan 11/2018 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2)
Isoimmat m2-hintojen laskut koettiin: Kesklinn (-13%), Kristiine (-8%), Haabersti (-3%) kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Nousseiden puolella hinnoissa taas olivat Pirita (+7%), Nomme (+7%), Lasnamäe (+2%) & Mustamäe (+1%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat laskivat kun Kesklinn, Kristiine & Haabersti laskivat niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto supistui: n _ miljoonaan / kk (ts _ M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin Kesklinn & Pohja-Tallinn alueiden tippunut myynti.
Myynnin supistuminen osui nyt kaupungin kahteen kalleimpaan merkittävään suuralueeseen samalla kun halvemmilla tahti oli ennallaan. Halvempien alueiden m2-hintanoste viittaa kasvavaan paineeseen asukkaiden muutoissa näitä kohti.

Keskihinnat nousivat enimmäkseen

...
...

11/2018 muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa - kuten (€/m2) kuukausitason alemmasta muutoskuvastakin voi havaita kolmen - Kesklinn, Kristiine ja Haabersti - alueiden johdolla.

Myyntimäärät laskivat selvästi

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 11/2018 kodeille laskivat vrt 10/2018 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo tipahti samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin halvin Lasnamäe jatkoi edelleen johdossa jo 5. kuukautta peräkkäin, kun toiseksi nousi Kesklinn alue. Neljän alueen kärki sisälsi juuri perinteisesti ne myynnin tärkeimmät alueet pääkaupungista.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Suurimmat menettäjät rahassa (M€) & myynnin laskussa:

  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
Kesklinn & Pohja-Tallinn supistuivat eniten kuukaudessa peilaten myös viime viikkojen markkinatilanteen kasvua niiden kannattavien kotien segmentistä.
Kaupan kokonaisarvo on edelleen melko terveellä pohjalla kun sitä tukevat eniten Kesklinn, Lasnamäe ja Pohja-Tallinn yhä. Tunnelmaa johtavassa kalleimmassa Kesklinn:ssa jatkettiin nyt kuitenkin 4. kuukautta peräkkäin selvästi alemmilla kauppamäärillä kuin vuotta aiemmin oli siellä vielä mahdollista: lainakorkojen nousu & rahoitusmahdollisuuden väheneminen ostajilla näkyy tältä alueelta kaupungissa siis jo selvimmin.

Myyntiodotukset: 12/2018

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Seuraavaan kuukauteen on odotettavissa piikki keskustan myynneissä jo viime vuosilta tuttuun tapaan kun kehittäjtät & pankit järjestävät omia riskisalkkujaan ja lainasopimuksia keskenään uudelle alkavalle tilikaudelle sopivammille tasoille. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 12/2017 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Kesklinn, Pohja-Tallinn & Mustamäe kaupunginosiin.

Markkinatiedot tarjoaa

Kannattavat kodit & markkinat kasvavat rytinällä jo keskustaan

Tallinnan eräs iso salaisuus on viime viikolta huimasti kasvaneet ostajalle kannattavat kodit & markkinat Kesklinn:n alueelta. Ensimmäistä kertaa viime kuukausilta näiden määrä lähenee nyt 350 kpl kaikkiaan nykyään. Tästä löytyy tarkempia lukuja millaisia & missä nämä kodit kaiken kaikkiaan ovatkaan ja mitä voit niiltä odottaa.

Markkinan rakenteen globaalisti jo siirtyessä kohti viileämpiä & pehmeämpiä aikoja syntyi viime viikolta ihan uusia kannattavia koteja seuraavaan tapaan.

Aivan uudet viimeiset edulliset kodit väritetty palloina kannattavien markkinan päälle Tallinnasta tänään

Kuten näkyy sijoittuvatkin ne aika tasaisesti vähän joka puolelle Tallinnaa. Näistä kuitenkin eniten etua / m2 tarjoavat vihreimmät pallot osuvat aika tarkasti kahdenlaisille alueille:

  • Paljon myymätöntä uudistuotantoa sijaitsevaan lähiympäristöön
  • Selvästi koko keskustan kaupunginosan kaukaisimmille rajoille

Toisaalta, neliömäärän kasvaessa monet oranssin & punaisen pallon koditkin tarjoavat hyvin merkittävästi ostajan etua tänään: tästä kuvastakin löytyy viikolta esim Pirita tee 26F (137 m2), Kadriorg: +44 000 € etua / koti.

Tilaisuudet selvässä kasvussa

Näiden kotien markkinathan lähtivät todelliseen kasvuun vasta n 1,5 kk sitten, mutta nyt viimeinen viikko näyttää nostaneen tilaisuudet ihan uudelle tasolle sen sopiville asiakkailleen.

Kannattavien kotien kasvu on ollut vahvaa viime viikkoina juuri Kesklinn:lle

Kokonaisuudessaan keskustassa on näiden kotien markkina nyt n 28,5 miljoonaa euroa, joista hyvin merkittävä määrä on ihan tuoretta asumatonta uudistuontantoa. Ne tarjoavat myös etuja n +25 000 €/koti markkinoilla keskimäärin tänään.

Muutamia hyödyllisiä lukuja vielä lisää tähän:

  • Koko on n 89 m2 mikä tarkoittaa useimmiten kolmiota sen tarjouksessa
  • Markkinoilla on oltu n 245 päivää & n +100 päivää yli normaalikeston
  • Kodeista 27% on viime, tänä & tulevana vuonna 2019 valmistuvaa uudistuotantoa
  • Uusien talojen rakennusvuosi on 2018,5 eli ne painottuvat jopa tulevaisuuteen
  • Vanhoista kodeista: enemmistö 75% on kolmioita / tätä isompia & 74% on talon pohjakerroksia ylempänä
Ihannetapaus siis katsoa tätä markkinaa on kun hakee vähän isompaa kotia vanhasta talosta ja haluaa päästä katutasoa ylemmäs.

Entäpä sitten ?

Ok, asuntomarkkinat pääkaupungissa - lopultakin - rauhoittuvat ja tarjontaa alkaa riittää erittäin kilpailukyisen laadun vallitessa Tallinnan kodeissa jopa kalliissa keskustassakin jatkossa.

Olisiko nyt sitten hyvä / oikein huono tilaisuus katsella asuntoa / sen vaihtoa? Paljon uutta näkemystä ja dataahan syntyy jatkuvasti, joka tukee jyrkkää muutosta markkinan koko tunnelmassa lähitulevaan toki mikrotasolla. Onhan sitten se Brexit & koko EU:n romahtaminen sen takia, jne, jne... Toisaalta, ihan oikeasti hyvin harva voi kertoa koko myllerryksen keskeltä mikä tilanne on vuodenkaan päästä. Siksi loppuajatuksena jätetään tässä hautumaan seuraavat - ne jopa positiiviset ajatukset. 🙂

Pidemmän aikavälin sijoitukseen kannattavien markkina tarjoaa jo tänään hienoja koteja, jotka voivat vuokratuotollaan maksaa hyvinkin niiden omistamisen kulut. Tallinna on tasaisesti yhä kasvava ja moderni kaupunki, jossa uusia vuokralaisia on tarjolla siten melko mukavasti. Tällaisen näkymän omaavalle sijoittajalle aika on toki mielenkiintoinen markkinoilla jo nyt. Spekulatiivista lyhyttä arvonnousun hakijaa (/skippereitä) lähiaikojen tilanne enää tuskin kuitenkaan suosii yhtä hyvin: se juna kun taisi väsähtää jo pari pysäkkiä sitten.

Markkinatiedot tarjoaa

Oliko tämä kiinnostavaa sinusta? Voit tutustua myös kannattavien kotien markkinoiden toimintaan tarkemmin tai liittyä ilmaiseksi käyttäjäksi mukaan alta vaikka heti.

TOP-ALEt: kaikenkokoisia koteja nyt tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä näet nopean vertailun alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri tänään.
Olkaapa hyvä !

Siisti kolmio
saunan kanssa kivitalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat pakkasella selvästi: % tänään nykyään missä eniten arvostusta laskee rakennusvuosi 1974 (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy vain sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on melko nuori  ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria johtuen hinnoittelusta, joka ottaa huomioon 1. kerroksen arvostuksen laskevan hinnoittelun trendin.
Yleisarvosana: 4/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometri

Edullisesti suuri koti rauhalliselsta pieneltä kadulta.

Luha 16, , Kesklinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...
.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Koti sijaitsee pienemmällä kadulla & kuitenkin lähellä huipputason kauppakeskusta

---

Markkinatiedot tarjoaa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Keskusta seuraa parhaiten kotimarkkinoiden laskusuhdannetta

Keskustan kallein asuntomarkkina alkaa nyt osoittaa vuoden 2018 alusta alkanutta koko Tallinnan laskusuhdannetta kaikkein selvimmin. Sen vastuu koko kaupungin pudotuksessa on 30% kauppojen lukumääristä katsottuna. Tästä artikkelista löydät täsmätietoa miten laskusuhdanne näkyy ja etenee sekä mitä kannattaa seurata myös jatkossa.

Seuraava kuva kertoo hyvin miten laskusuhdanne alkoi kauppojen määrien tippumisella viime vuoden lopusta jo alkaen.

Tallinnan kotikauppojen startannut laskutrendi (vasemmalla) erottuu samaan tapaan hyvin myös keskustassa (oikealla) vaikka kk-vaihtelut (sininen alue) ovat erittäin suuria & ennustamattomia

Kun koko Tallinnassa kauppojen laskua näyttää kertyvän n -100 kpl alkuvuodesta, niin Kesklinn:n osuus tästä on n -30 kpl. Tämä tarkoittaa siis sitä, että kun Tallinnassa on koettu n -10% pudotus se Kesklinn:ssa yltää jopa -18% kauppojen määrissä (ts 2x).

Markkinoiden viilentyminen heijastuu siis nopeimmin pääkaupungin perinteisesti kalleimmalle & eniten kauppaa käyvälle suuralueella. Alueen kauppamäärät & m2-hinnat tn myös ennakoivat aivan ensimmäisenä lähitulevaisuuden kehitystä.

Lähiöiden myyntitunnelma vaihtelee jyrkästi

Myyjien reaktiot & tunnelmat keskustan lähiöissä tänään jakaantuvat karkeasti hyvin selvästi kahtia: laskua jo tukeviin ja sitä vastaan yhä taisteleviin pikku alueisiin.

Laskutrendiin vuodessa siirtyneitä  lähiöitä on karkeasti puolet Kesklinn:n alueella tänään

Näistä lähiöistä voi huomata miten monet ovat sieltä ihan kalliimpien päästä nykyisellä markkinahinnallaan myyjillä ts ne usein sisältävät nykyisellään suuren määrän myymätöntä uudistuotantoa.

Reilummin laskua onkin alkanut syntyä kaikkein kalleimman ydinkeskustan lähiöön.

Maakrin lähiössä on koettu keskustan suurin kotien hintapyyntöjen lasku samalla kun myyntitarjoukset ovat rajusti lisääntyneet syksyn myötä

Keskustan kiristyvä kilpailu ihan jokaisesta kodin kaupasta ajaa nyt kalleimpia lähiöitä koteineen yhä voimakkaampien alennusten piiriin samalla kun myyjät rynnivät tarjoamaan yhä lisää kotejaan markkinoille.

Näin on siis päästy todistamaan miten asuntolainoituksen tiukkeneminen & kallistuminen heijastuu hyvin nopeasti ja suoraan reaalitalouden tunnelmiin. Miten tilanne jatkossa kehittyy ja mitä on - ehkä - odotettavissa? Tätä varten kannattaa pistäytyä vuodessa 2007 ja sen peruskuviossa, joka johti syvään pudotukseen & sinne ihan "kuilun partaalle".

Deja vu & 2007

Keskeinen tapahtuma laman käynnistymisessä hintaspiraaliin vuonna 2007 oli kauppojen romahtaminen uskottavuusrajan alapuolelle myyjien silmin katsottuna.

Kotihintojen romahdus alkoi (vasemmalla & hintapalkit taustalla) kauppojen tiputtua liian alas / kk mihin on vielä matkaa markkinoilla tänään (oikealla)

Kuten kuva kertoo hyvin uskottavuusraja oli tuolloin n 700 kauppaa / kk kun korkeimmillaan käytiin silloin jopa n 1400 kpl / kk. Psykologisesti tämä riitti käynnistämään totaalisen markkinapaniikin laajassa mittakaavassa.

Loppujen lopuksi kaupat sakkasivat nopeasti alimmillaan 2009 alkuun reiluun 300 kpl / kk kunnes siihen löytyivät ne suuremmat pelastavat toimenpiteet, jotka pysäyttivät kaaoksen.

Nyt viilenemisen alettua kannattaa markkinoilla toimivan siis seurata laskeeko kk-kauppojen määrä < 600 - 700 kpl jatkossa. Tämä voi käynnistää isomman aallon markkinoilla kun se taas tarkoittaisi n -50% pudotusta viimeiseen huippuun nähden (n 1200 kpl / kk).

Kun laskevaa trendiä tutkii tänään, niin aikaa näyttäisi olevan ainakin 6 kk ennen kuin näemme mitään todellista testiä alittaa 700 kpl kaupoissa nykymenolla Tallinnassa. Joskin kk-muutokset ovat hyvin jyrkkiä nykyään & vaikea arvata. Positiivistakin on se, että markkinoilla on nyt paljon enemmän korjaavia yksityisiä toimijoita, jotka hidastavat elleivät jopa pysäytä kokonaan vuoden 2007 tapaisen ilmiön synnyn.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua ymmärtämään hintatrendien dynamiikan yksityiskohtaisesti jopa kaupunginosien lähiöiden tasolle saakka ja näin valitsemaan sinulle sopivimman tavan osallistua markkinoille.

Kuvasta ohesta näet mm koko Tallinnan edellisessä tekstissä mainitun kauppamäärien kehitystä vrt m2-hintaan.

Asuntojen viikkokatsaus (19.11.): lievä korjausliike alemmas hinnoitteluissa

HINTABAROMETRI

Kotiselaimen mukaan Tallinnan tarjousten viime viikko laski keskihinnoittelua myyjillä:
2237 €/m2.

Tarjousten alueellisia laskuja esiintyi eniten  Pohja-Tallinn (-60 €/m2 ), Haabersti (-7 €/m2 ), Kesklinn (-4 €/m2 ) alueilla. Tarjoushintojen nostoja kokivat  Lasnamae (+19 €/m2 ), Nomme (+18 €/m2 ), Kristiine (+6 €/m2 ), Pirita (+5 €/m2 ), Mustamae (+3 €/m2 )Kesklinn asuinalueen tarjousten hinta viikossa laski 2754  €/m2 tasoille.

Kalamajan vatkaus alas hinnoissa vaikutti jälleen vahvasti heti koko sen kaupunginosan Pohja-Tallinnaan selvimmin
Suoraan myyjinä toimivat kehittäjät ohjasivat hintoja eniten Pohja-Tallinnassa. 

Koko kaupungin suhteellisesti kaikkein kalleimpia neliötarjouksia hinnoiteltiin Piritan alueella: 2345 €/m2  (ts  sen ALE-% viikolta oli asuinalueista suurin m2-hinnasta eli -25% vrt sen myynnin aiempiin toteutumiin viime kuukausilta).

Pääkaupungin sen kahdeksan kaupunginosan myyjien hinnoittelussa 3 kpl laski niiden m2-hintoja omissa aluetarjouksissaan samalla kun 5 kpl nosti niitä.

Pohja-Tallinn halpeni reilusti kun sen Kalamaja lähiöstä kehittäjä sulki neljästä uudesta v. 2019 talosta (Väike-Patarei 1/1 - 1/4) lähes kaikki kodit (39 kpl) kerralla pois myynneistä yhteisarvoltaan 7,2 miljoonaa euroa. Näiden keskihinta & koko oli: 3322 €/m2 ja 55,6 m2. Kyseiset kodit olivat markkinoilla nyt 101 päivää auki myymättä kun niille ALE:ja oli kertynyt -500 000 € koko markkinoinnin kestäessä.

MARKKINATUTKA

Kotiselaimen markkinatutka jakaa pelkästään muuttuneet tarjoukset 3 eri aliryhmään:

  • Uusiin ilmoituksiin
  • Hintapäivitettyihin
  • Uudelleen avattuihin

Tämä automatisoitu jaottelumme kertoo vieläkin tarkemmin miten pääkaupungin eri osissa markkinatilanne kehittyi aivan tuoreimpina signaaleina ja poimii muuttuneet myyntikohteet erilleen sen kaikista tarjouksista.

Uudet myynti-ilmoitukset

Uudet tarjoukset kodeille laskivat hintojaan aliryhmän keskihinnan ollessa: 1971 €/m2 (-163 €/m2).

  • Eniten muuttuivat ja vaikuttivat aliryhmässä alueet: Kesklinn, Mustamäe ja Pirita markkinatilanteen edelliseen viikkokatsaukseen nähden.
  • Merkittävää trendin vastaista hinnoittelun nostoa esiintyi mm Haabersti ja Kristiine alueilla.

Lopputuloksena koko pääkaupungin 8 asuinalueen hinnoittelu laski kokonaan uusien ilmoittajien hinnoittelun joukossa kun sen  6 aluetta tuki hinnotelun laskuja tarjouksiinsa ja 2 nostoja.

Voluumi ryhmässä laski selvästi: 167 kpl uusia tarjouksia leivottiin viikossa Tallinnan asuntomarkkinoille. Merkittävimmät hintavaikuttajat markkinaan viikolla olivat Kesklinn ja Mustamäe.

Hintapäivitetyt

Myyjien hintapäivittäneissä asuntoilmoituksissa näkyi keskihintojen laskuja sen aliryhmän keskihinnan ollessa: 1921 €/m2 (-58 €/m2).

  • Suurimpana muutoksen kokivat: Kristiine, Keskli