Tietyt piirteet ovat vähemmän arvokkaita kuin toiset – kodeillekin

Vähiten arvostetut piirteet nousevat nyt esiin enemmän kodin markkinoilla kun kun kilpailutilanne kiristyy & suhdanne viilenee kysynnässä Tallinnassakin seuraten globaalia trendiä. Viime kuukausien TOP-ALE -listan parhaita koteja ovatkin yhdistäneet toisiinsa seuraavat asiat: puutalo, 1. asuinkerros ja isompi huonemäärä (ts >kaksio). Onkin siis aika luoda katsaus siihen miten nämä piirteet nostavat nyt & jatkossa esiin lisää parhaimpia kodin tarjouksia & miksi.

Kaupungin neljä myynnin tärkeintä suuraluetta kertovat meille hyvin miten eri piirteiden arvostus korostuu niillä kun verrataan myyjien päivän markkina-arvostuksia toisiinsa alueittain seuraavasti.

Arvostukset alueittain eri kodin piirteille

Positiivisin odotus siis 4-huoneen kodista saatavasta hinnasta löytyy siis Pohja-Tallinnasta: n +10% sen alueen omiin pyyntöihin nähden. Kun taas negatiivisin odotus liittyy puutaloihin sekä Kesklinn:ssa että Pohja-Tallinnassa lähentyen -15%.

Koko tässä pikku vertailussa on aika jännää huomata, että mm 1. kerroksen asumisen riskiin koettu "automaattinen hinnanalennus" on voimakkainta vain Kesklinn:ssa kun se selvästi vähenee mentäessä kohti Lasnamäen ja Mustamäen halvempia alueita eli alueita, joita pidetään yleisön keskuudessa usein vaarallisempina. Näin myyjät kuitenkin ajattelevat tänään hinnoitteluissaan.

Voit nähdä hyvin myös, että juurikin puutalo & 1. kerros ovat selvästi vähiten arvostettuja yhtenäisesti vain kolmella alueella: Kesklinn:ssa, Pohja-Tallinn:ssa ja Lasnamäellä. Nämä ovat juuri niitä samoja alueita, joilta olemme tottuneet näkemään TOP-ALEt -sarjan parhaimpia muuttuvia kodin pyyntöjä viikoittain eniten. Voimakas uudistuotanto + sen hyperkilpailu johtaa näiden piirteiden aliarvostuksen ylläpitoa. Tämä trendi tn tullee jatkumaan / voimistumaan myös lähikuukausina.

Isojen huoneistojen (ts kolmiot & neliöt) tilanne on kuitenkin erilainen: yleisesti markkinoilla niihin ei liity selvää yli- / aliarvostusta myyjillä vaikka tällaisia koteja onkin alkanut näkyä & liikkua yksittäin hyvin aggressiivisesti hinnoiteltuina nykyään. Tämä luo ostajalle & sijoittajalle hyviä mahdollisuuksia siis poimia ns "rusinoita pullasta" eli ostaa edullisemmin kodin omistukseen, jonka arvostus voi jatkossa olla pajonkin korkeampi.

Jokaista kodin ostajaa & sijoittajaa - loppujen lopuksi - tietysti kiinnostaa miten paljon rahassa edelliset arvostukset alueittain merkitsevät tänään. Seuraavassa kuvassa näkyy €/m2 -vertailua nykypäivän markkinahinnoilla.

Kotien myyntiarvostukset euroissa

Kalleimmalla keskustan alueella puhutaan enimmillään jopa n -35 000 €:n myyntipyynnön tippumisesta vrt keskimääräiseen kotiin sen alueella. Pohja-Tallin:ssa arvostukset tippuvat vähemmän (n -30 000 / - 20 000 €), koska alueen keskihintakin on astetta halvempi. Nämä ovat hyvin merkittäviä etuja, joilla myyjät parantavat juuri näiden kotien myyntiä & huomiota markkinoilla.

Kodin ostajana voit siis löytää mielenkiintoisempia tarjouksia helpoimmin kun puutalossa ja/tai 1. kerroksessa asuminen innostaa. Vieläkin paremmassa tilanteessa toki olet jos olet hakemassa isompaa kotia Tallinnasta (ts kolmio / suurempi).
Markkinatiedot tarjoaa

Kalamajan kaikki 1. kerroksen kotimyynnit

Kotiselain löytää sinulle päivän ali- / yliarvostuksen automaattisesti valitsemaltasi alueelta. Lisäksi voit napauttamalla paikantaa & löytyykö vaikkapa 1. kerroksen myytäviä koteja juuri siltä alueelta, joka kiinnostaa eniten.

Asunto- & kiinteistölainoittajien iso luottamustesti vasta edessä

Suuret asuntolainojen & rakentamismarkkinoiden pankit ovat kohtaamassa bisneselämänsä haastetta piakkoin siitä, miten sijoittajat lopulta päättävät koko suhdanteen jatkosta: viime syksystä alkanut pörssikurssien notkahdus on kahdella johtavalla toimijalla tulossa testiin lähiaikoina nopeasti.
Molemmilla ruotsalaispankeilla on valtavat pelimerkit tänään Viron & Balttian markkinoilla niiden velkasalkuissaan, jota viime vuosien alati kiihtynyt rakentaminen on yhä vaan lisännyt.

Sijoittajien isot saappaat & vastuu

Osakesijoittajien päätöksenteon hetki on käsillä seuvaavan kuvan mukaan nyt melko pian jo väistämättä: mitä tapahtuu kun hinta kohtaa punaisen kohtalonviivansa?

Kotilainoittajien tämä alamäki jatku/ei: kas siinäpä ISO pulma?

Alaspäin valuvat punainen trendi & paine on jatkunut, mutta ei ole vielä kiihtynyt tavalla joka nähtiin v2007 alussa kun edellinen suuri kiinteistökriisi todella puhkesi kuplastaan. Tällöin parissa vuodessa sijoittajat myivät näiden lainoittajien arvon nopeasti aivan pohjille.

Näiden rahoitusjättien käsissä on siis jälleen aivan suoraan myös Tallinna & Viron kiinteistösektorin tulevaisuus tässä ja nyt.

Kodin ostajana, myyjänä & kiinteistöammattilaisena juuri näiden pankkien osakkeita kannattaa toki seurata ison kuvan kirkastamiseksi: edellisen kiinteistökriisin aikana näiden pankkien osakkeen arvot melko tarkasti suoraan kertoivat sekä suhdanteen huipun että lopullisen pohjan.

Suurimmat kiinteistökuplan alueet näkyvät jo parhaisssa tarjouksissa

 

Eniten kuplivia kaupunginosia yhdistää meri ja sen rantanäkymät

Kiristyvä lainoitusnäkymä alkaa jo tuntua muutamilla alueilla Tallinnassa kotien hintahaitarin kupliessa uusiin ennätyksiin uusien & vanhojen kotien pyynnöissä. Missä & miten kiinteistöbuumin kuplaa voit hyödyntää eniten selviää sinulle tarkemin tästä artikkelista.

Aktiiviset kodin myyjien nykytunnelmat (/ markinan sentimentit) ovat viime viikkoina kehittyneet pyyntöjen marginaaleissa alueittain seuraavasti kaikkein kuumimpien kuplien alueilla.

Uusien & vanhojen kotien marginaalierot neljällä eri suuren myynnin alueella

Tästä kuvasta näet miten Haaberstin ennätysvilkas rakentaminen normaalisti melko vaisulla kotikaupan alueella on johtanut sen korkeaan johtoon marginaaneissa: n 890 €/m2 uusien & vanhojen kotien kesken.

Käytännössä markkinoilla on nyt siis suuri massa uusia kalliita taloja, joiden kauppa on aika hidasta. Tästä seuraa marginaalien jatkuvaa kasvua samalla kun markkina on polarisoitunut kahteen kastiin entistä enemmän tällä alueella.

Kesklinn & Pohja-Tallinn muistuttavat seuraavina hyvin paljon toisiaan saman suuruisella kuplamittarillaan / marginaalien eroilla n 740 €/m2. Näistä parempia ostajaa kosivia pyyntöjä voit odottaa Kesklinn:sta enemmän kun sen vanhojen kotien myyjät tarjoavat astettta edullisemmin m2-hinnoissaan asuntoja myyntiin nykyään (ts -192 €/m2 alle toteutumahinnan).

Viimeisellä luksusalueella - Piritalla - on myös kuplan merkit luettavissa eron ollessa siellä > 600 €/m2 vanhojen & uusien kotien marginaaleissa keskimäärin. Piritan erityispiirre on kuitenkin se, että kauppaa käydään hyvin niukasti samalla kun hinnoittelu elää kuukaudesta toiseen voimakkaammin. Tästä johtuen marginaalivertailu ei ole yhtä luotettavaa kuin edellä.

Vielä vuosi sitten nähtiin huomattavasti maltillisempia lukuja näissä kaikissa eri alueiden marginaalieroissa.

Uudistuotanto kuplien veturina

Vahvan kilpailun ympäristöissä / heikommissa riskiprojekteissa aivan uusia kokonaisia taloja on jo alkanut siirtyä ALE -tasoille sopeutuakseen paremmin muuttuvaan markkinatilanteeseen.

Seuraavissa uusissa taloissa näkyy hyvin miten kilpailupaine luo nyt tilaisuuksia kokonaisissa uusissa taloissa.

Koko uuden tornitalon pyyntö on -5,4% halvempi kuin alueen
Uuden tulevan (2019) kerrostalon hinta on -17,7% halvempi kuin alueella

Toinen nykyään yleisesti käytetty myyjien strategia on tarjota kalliimmista projekteista yksittäisiä asuntoja super-ALE hintaan eli selvästi alueen nykyistä arvostusta halvemmalla.

Pidemmälle tulevaisuuteen suunnitellussa talossa on jo -33,3% super-ALE:n kodin tarjouksia

Kaikkein suurimpien kuplien alueilta näkyy myös miten uudistuotanto keskinäisessä kovassa kilpailussa alkaa vaikuttaa: markkinat tarjoavat yhä useammin "kultakimpaleita" vanhojen kotien hakijalle. Näitä löydät kivasti ns "TOP-ALE:t" viikkokatsauksistamme aivan tuoreina.

Uusien & vanhojen kotien marginaaliero on hyvä mittattari kun haluat paikantaa missä markkinat ovat eniten jännittyneet ja tarjoavat siis ostajalle parhaimpia tilaisuuksia hakea edullista kotia. Erityisesti jos vanhojen kotien marginaali painuu negatiiviseksi kertoo se entistä paremmista syntyvistä mahdollisuuksista.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain seuraa puolestasi & auttaa löytämään suotuisimmat kaupunginosat oma kodin ostajalle kuten edeltä saatoit nähdä.

 

Suurimmat alueet tarjoavat vanhoja koteja jo markkinaa halvemmalla

Isoimmat & tärkeimmät Tallinnan alueet luovat yhä herkemmin kodin ostajalle hyviä tilaisuuksia

Kiinteistöbuumin huipputunnelma heijastuu kaikkiin neljään suurimpaan myyntialueeseen & luo yhä uusia upeita tilaisuuksia kodin ostajalle nyt tulevina kuukausina & viikkoina. Tämän neljän koplan vanhojen kotien myyjät & välittäjät ovat joukolla alentaneet vanhojen kotien pyyntöjä tuntuvasti nyt kesää kohti. Tästä jutusta löydät hyvät tiedot miten nykytilanne näkyy kotikaupoissa ja mitä kannattaa seurata tarkemmin markkinoilta.

Edellisessä tarinassa jo kerroimme marginaalin kehityksestä muutamalla parhaimmalla alueella. Tämä mittari voidaan myös jakaa uusien & vanhojen kotien kesken alueittan seuraavaan tapaan.

Neljää suurta aluetta yhdistää vanhojen kotien yhä edullisemmat marginaalit

Kuten kuvasta voit lukea ovat kaikkien neljän suurimman vanhojen kotien hintapyyntöjen marginaalit jo selvästi pakkasella vrt edelliseen alueen toteutushintaan oikeissa kaupoissa.

Tämä kertoo sinulle myös hyvin tarkasti miten herkästi nämä myyjät & välittäjät tuovat pyyntöjään yhä lähemmäs ostajaa erityisesti vanhoissa asunnoissa nykyään: mitä enemmän pakkaselle mennään sitä parempia tarjouksia voit odottaa vanhoista kodeista keskimäärin. Yllätys ei ole myöskään selvästi kaksi johtavaa aluetta (Kesklinn & Lasnamäe), joista puhuttiin jo aiemmin täällä parhaimmilla marginaaleillaan: -192 €/m2 ja -178 €/m2.

Kahden johtavan alueen jälkeen on siis lupa odottaa hyvä tarjouksia myös Mustamäe:n ja Pohja-Tallinn:n kaupunginosista -134 €/m2 ja -96 €/m2 marginaalein vanhoille kodeille.

Tiivistettynä lyhyesti

  • Kilpailutilanteen jatkuvat kiristyminen uusien & vanhojen kotien välillä on siis kevään kuluessa jakanut markkinat entistä kauemmas toisistaan "kahteen kastiin", joka näyttää jatkuvan edelleen yhä lisää.
  • Kaupunginosien alati kohoavaa m2-keskihintaa on myös onnistuttu tukemaan ylemmäs luomalla yhä suurempia & kalliimpia varantoja uusia koteja markkinoille esiin samalla kun taas vanhojen kotien keskihinta on joko pysähtynyt / jopa laskenut.
Ostajana & myyjänä sinun kannattaa varmasti kiinnittää huomiota alueen vanhojen kotien marginaaliin kun haluat selvittää mistä voit löytää entistä helpommin parempia kotien tarjouksia pyyntöhinnoiltaan.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain laskee automaattisesti hyväksesi uusien & vanhojen kotien tarkat marginaalit edelliseen tapaan kaikilta kaupungin alueilta sen nykytilanteesta.

Kolme ydinkeskustan aluetta yhä parempia kodin ostajalle

Tallinnan uudistuotanto kehittää keskustaa yhä edullisempaan & avarampaan suuntaan ostajalle muutamissa lähiöissä yhä selvemmin. Näiltä alueilta voit odottaa reiluja tarjouksia entistä tiukemman kilpailun vallitessa niiden ympärillä. Tällä hetkellä näihin alueisiin kuuluvat: Sadama, Sibulaküla ja Keldrimäe. Tästä jutusta löydät lisää tietoa miksi juuri nämä alueet ovat nyt mielenkiintoisessa tilanteessa.

Satamakin muuttuu jo edullisemmaksi

Lauttaterminaalien ympäristö on kallista aluetta uudistuotannon nojalla, mutta halpenee nyt jo hitaasti.

A- ja D-terminaalien ympäristöön syntyy valtavasti uusia koteja

Kuten kuva kertoo, niin kodin pyynnöt ovat alkaneet hiljaa valua alemmas 2800 €/m2 kohti 2750 €/m2 vuoden kuluessa.

Myynnin valtava kilpailu on asettanut hintakattoa alueelle, jonka vahvistaa myös määrien valtava nousu nyt aivan viime kuukausilta (alkaen 3/2018).

Satama tarjoaa jo nyt aika loistavia tilaisuuksia kodin hakijalle mm uusittujen vanhojen kotien markkinoilla johtuen tästä markkinatilanteestaan.

Vanhojen kotien ydinkeskustaa

Legendaarisen Olümpia -hotellin ympäriltä löytyy Sibulaküla:n lähiö, jossa myös markkina kehittyy ostajan suuntaan mukavasti.

Hotellin ympäristöä dominoivat vanhat kivitalot & niiden kodit

Hinnat pyynnöissä ovat tulleet täällä alas jyrkemmin eli 2500 €/m2 aina 2200 €/m2 keskimäärin.

Tällä pikku alueella on olemattomasti uudistuotantoa ja niinpä sen hinnat heijastavat suoraan vanhojen kotien muutoksia ydinkeskustassa.

Myytävien kotien määrät ovat myös tippuneet samalla joka kertoo myyjien & välittäjien haluttomuudesta osallistua markkinaan laskevassa trendissä / myytävien kotien tarjonnan todellisesta niukkuudesta.

Keskustorin kahden kastin kodit

Heti keskustorin ympäriltä löytyy valtavan suuri lähiö, jonka edullisuus näkyy paranevan myös jatkuvasti.

Valtava lähiö polarisoituu aivan uusiin ja vanhoihin koteihin täällä

Hinnat laskivat lievästi alueella pyynnöissä 2350 €/m2 alemmas 2250 €/m2 vuoden aikana.

Keldrimäe:llä on myös runsaasti uudistuotantoa, jonka vaikutus näkyy & tuntuu korkeassa keskihinnassa. Samalla kuitenkin vanhojen kotien tarjonta on runsasta ja hinnoittelu ajoittain hyvin houkuttelevaa jo ostajan silmin.

Kotien määrät ovat myös laskusuunnassa, mutta kevät on tuonut tiettyä piristystä tähän aivan viime kuukausina.

Parhaat ostajan tilaisuudet syntyvät täällä vanhoissa hyvin uudistetuissa kodeissa, jotka sijaitsevat sen kivitaloissa.

Näistä alueista voit hyvin lukea, että vanhat kodit muuttuvat selvästi nopeammin edullisemmaksi Tallinnassa (Sibulaküla) kuin uusien vasta kehittyvien alueiden (Sadama). Helmien haku vanhoista kodeista voi siis olla jo hyvinkin kannattavaa sopivasti valittuna.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain kerää sinulle automaattisesti tietoa lähiönn eri trendeistä, joista voit aina tarkistaa parhaat alueet helposti.

Kodit ihastuttavat nyt astumaan sisään virtuaalisesti

Myytävä yksityiskoti esittäytyy myös virtuaalisesti Kalamajasta käsin

Tallinnan kodin myyjät ovat siirtyneet virtuaaliseen 360/VR -esitysten uljaaseen uuteen aikaan. Ostajana voit nyt kirjaimellisesti loikata helposti myytävän kodin sisään & esittelyyn missä sitten oletkin itse. Katsella ympärille ja tuntea onko tämä sinun oma uusi kotisi. Merkit ovat vahvat, että tämä moderni trendi esitellä kotia yleistyy merkittävästi lähikuukausinakin lisää Tallinnan hyperkilpailluilla asuntomarkkinoilla, jossa kaikki mahdolliset keinot nyt kiinnostavat myyjiä paljon.

 Virtuaalinen esittely ?

Kodin esittely virtaalisesti toimii niin, että valokuvaaja tuottaa jokaisesta kiinnostavata tilasta yhden kuvan sijasta kuvapallon, jonka sisään katselija voi astua.

Esittelyn etuina ovat:

  • Hahmotat todella helposti & nopeasti miten ovet, ikkunat, yms sijaitsevat toisiinsa nähden tilassa.
  • Mobiililaitteella voit pyöriä tilassa & nähdä miten kodin ikkunat suuntautuvat etelään: onko aurinkoa olohuoneessa luvassa vai ei.
  • VR -lasien avulla voit jopa aistia tunnelman miltä kodissa tuntuisikaan elää & asua.
Kaikki nämä edut nopeuttavat koteihin tutustumista upeasti, koska ostajana / vuokraajana et ole enää sidottu välittäjän rajallisiin aikatauluihin järjestää näyttöä paikan päälle.
Virtuaaliset esittelyt ovatkin siis luonnollinen jatkumo kiinteistömarkkinoiden suosituiksi jo muodostuneelle videon käytölle auttaen sinua vielä askeleen verran enemmän astumaan sisään siihen omaan tulevaan kotiin.

360/VR esittelyt tarjoaa

Kotiselain tuo sinulle markkinan kodit mukavasti kaupungin kartalle, josta voit siis tarkistaa & avata omalta ihannealueeltasi virtuaalikuvauksia jatkossa samalla kun voit seurata alueen markkinatilanteen kehitystä visuaalisesti.

Vanha kaupunki peräytyy kohti sopuhinnoittelua

Perinteisesti arvostetussa vanhassa kaupungissa on käynnistynyt myös "hullut päivät" laatukodin ostajalle Tallinnan villinä riehuvan kiinteistöbuumin seurauksena. Tämä pieni raapaisu antaa sinulle kuvaa mitä on tapahtumassa & millaisia upeita koteja saatat löytää jatkossa. Parhaimmillaan löydät luksusta jopa < 2500 €/m2 hintatasoilla  tästä klassisesta lähiöstä.

Vanha kaupungin puolustusbunkkeri

Kotien markkinahinnat vanhassa kaupungissa ovat heiluneet paljon viimeisen vuoden aikana: vaikka myyjien hintaa on yritetty nostaa vimmalla, niin viime kuukaudet ovat tarkistaneet odotuksia selvästi alemmas.

abc

Kuten kuvasta voit lukea pyyntöjen määrän jatkuva kasvu (vihreä nuoli) pikku lähiössä on lopulta johtanut hinnoittelun yleiseen tarkistukseen takaisin kohti n 3200 €/m2 tukitasoaan (punainen nuoli) eli suunnilleen melko samaan m2-hintaan mikä oli voimassa jo vuosi sitten. Nousevan kappalemäärän & laskevien hintojen yhtälö vahvistaa klassisesti sitä veikkausta että markkinat ovat "täynnä" kilpailua tänään.

Vanhan kaupungin kodin myyjät käyvätkin siis omaa puolustuskamppailua nyt keskustan laadukkaampia vyöryviä uudistuotantoja vastaan ympärillään.

Kodin helmiä yhä edullisemmin kaupan

Laskevilta markkinoilta voit aina tehdä löytöjä, jotka voivat pitkässä perspektiivissä olla todellisia arvosijoittajan helmiä omassa kiinteistösalkussa.

Juuri nyt vanhasta kaupungista löytyykin mm oheinen kaunis koti hyvin kilpailtuun hintaan < 2500 €/m2.

Tilava luksussviitti myy itseään aivan keskusaukion vierestä

Tässä luksuskodissa on aika lailla kaikki kohdallaan ostajalle eli: loistava sijainti, asunnon kunto sekä m2-hinta.

Vaikka ostajan etu on n -6000 € tappiolla, niin se ei ole kauhea asia kun muistaa vertailun syntyvän koko keskustan alueen kotien tarjouksiin nähden: vanhassa kaupungissa on perinteisesti ollut oma lisäarvonsa voimassa olkoonkin nyt vähän tasoittuneena. Kuka siis uskoo uustuotannon kriisin ratkaisuun lähivuosina kaupungissa, niin nousupotentiaalia kodille on myös jo paljon 2400 -> 3300 €/m2 verraten sitä nykyiseen vanhan kaupungin keskihintaan.

Vanha kaupunki tarjoaa siis sijoittajalle suojaa sijoittaa yhä edullisemmin historialliseen arvokiinteistöön, jonka arvon muutokset perinteisesti eivät ole niin rajuja kuin uudemmissa kodeissa laskusuhdanteenkaan koettaessa.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa sinua tarkistamaan mm hyvät tilaisuudet hinnoittelussaan lähiötasolla mm historialliseen vanhaan kaupunkiin.

Luksusalueen lähiökodit joustavat eniten nyt hinnoissaan

Piritan luksusalueen kodit ovat rankimmassa pyyntöjensä laskussakoko Tallinnan kartalla nykyään. Viime viikkojen kehitys on johtanut sen kahden merellisen lähiön hinnoitteluissa radikaalisti yhä halvempiin hintoihin. Näiden lähiöiden osalta voidaan jo puhuakin ns super-ALE:sta ostajan hyväksi.

Kaksi eniten hinnoitteluaan joustanutta lähiötä Piritan kaupunginosasta

Kaiken kaikkiaan koko alueen seitsemästä eri lähiöstä viisi kpl on ollut laskutrendissä viime 12 kk, mutta ylivoimaisesti suurinta ALE on ollut meren puoleisten myyjien odotuksissa kuten ylhäältä kuvasta näkyy.

Tarkemmin katsottuna vuoden (ts viim 12 kk) hintatrendit näyttävät seuraavilta kun katsotaan kaupunginosaan eniten vaikuttaneet lähiöt.

Merellisten lähiöiden m2-hintatrendit myytävistä kodeistaan

Näistä molemmista nähdään miten viime keväästä kesään on tapahtunut merkittävin käänne joustoissa alemmas m2-keskihinnan osalta kodin myyjillään. Luksusuimarannan lähiössä - Piritalla - on tyypillisesti runsaasti enemmän koteja avoimesti tarjolla kuin Meriväljalla, mistä johtuu sen tasaisempi hinnan muodostus viikosta toiseen.

Aivan viime viikkojen pudotus Piritalla on myös silmiin pistävää: pyynnöistä on sulanut pois > -100 €/m2.

Kodin ostaja: halajaako mielesi merelliseen upeaan Piritaan & sen maisemiin? Ken uskoo talousnousun jatkuvan Virossa niin aika saattaa olla loistava piakkoin omistaa oma koti / talo näiltä luksusalueilta. Meri- & uimaranta-alueille ovat tyypillisiä pyyntöjen sykliset voimakkaat heilahtlut niin, etä kevät on kalleinta aikaa ja juuri nyt eletään halvitan aikaa kotien hinnoitteluissa.
Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain tuottaa sinulle kodin ostajana & myyjänä tarkkaa vertailevaa hintatietoa lähiötason myyjien hinnoittelusta koko Tallinnaan. Toimi kuten ammattimainen välittäjä ja tee hyvät kaupat puolueettoman tiedon pohjalta.

Luksusalueelta yhä halvemmalla koteja myyntiin

Piritan luksusuimarannan ympäristö jatkaa laskuaan halpenevien kotien tarjonnassa viime viikoiltaan tasaisesti. Tälle kaupunginosalle tyypilliset "näyteikkunamyynnit" korkeaan luksushintaan ilman kauppoja näyttävät siis nyt valuvan kohti reaalisempia tavoitteita myyjiensä toimesta. Jos suurta muutosta ei tässä tapahtu, niin kaupunginosan koko vuositrendi on nyt pian kääntymässä laskuun. Viimeisimmät viikkohinnat ovat tippuneet myös jo vastaavalla tasolla kuin noin vuosi sitten.
Luksusuimarannan alue Tallinnassa

Piritan koko alueen vuositrendi on hyvin neutraali kodin hinnoissaan tänään: jopa sen korkein huippu ajoittuu nyt keskelle eli n 3/2017 aikoihin (> 2327 €/m2). Kuvassa alla sininen viiva / vuositrendi kääntynee laskuun kun hinnoittelu nykytasoillaan jatkuu vielä lähiaikoina muuttumatta olennaisesti.

Piritan viime kuukausien pyynnöt tasaisesti yhä laskussa

Pyynnöissä liikaa optimismia

Halpenevat keskihinnat ovat jossain määrin piristäneet Piritan kauppaa viime kuukausinakin, mutta kokonaisuudessaan alueen koko tarjouskanta on yhä aika haastavassa tilanteessa toteutuville kaupoilleen seuraavasti:

  • Yli normaalin tarjousaikansa ylittäneitä pyyntöjä on nyt markkinoilla 54% eli selvästi yli puolet
  • Nämä ovat ylittäneet keskimäärin +167 pv:llä normaalin aikansa myyntiä ajatellen
  • Yli-ikäisten pyyntöjen m2-keskihinta on n 2157 €/m2 ja niiden vastaava pyyntöhinta n 201 700 € / koti

Jos / kun myyjät haluavat nopeampaa myyntiä aikaiseksi, niin vertailun puoleen normaalin ajan puitteissa sulkeutuneissa tavoiteluvut ovat:

  • M2-keskihinta n 2065 €/m2 ja pyyntöhinta n 156 200 € / koti

Tällaiset kodin myynnit sulkeutuivat tyypillisesti jopa -65 pv aikaisemmin kauppansa markkinoilta eli merkittävästi nopeammin kuin ennakolta arvioituna.

Keskihintojen ero on yli-ikäisten ja ajallaan sulkeutuvien välillä myös yllättävän pieni < 100 €/m2.

Jokainen myytävä koti on toki aina yksilötapaus, jonka hinnan kilpailukyky syntyy sijainnista, kodin koosta yms laatutekijöistä, mutta karkeasti voi nähdä nykyisen tarjouskannan muuttuvan nyt houkuttelevampaan suuntaan ostajalle pikku hiljaa näistä tekijöistä riippumatta. Tämä on hyvä asia.

Merelliset lähiöt eniten ALE:ssa

Suurimmat hinnoittelun joustot toteutuvat Piritan ja Merivälja:n lähiöissä nykyään. Molemmat lähiöt ovat keskeisesti heti meren rannalla kaupunginosassa seuraavan kuvan mukaan.

Suurimmat 12 kk:n laskutrendit vallitsevat nyt Piritan & Merivälja:n lähiöissä

Melko huimat laskut näiden pyynnöissä kertovat myöskin realismin paluusta myyjien mieliin kun kauppaa halutaan oikeasti tehdä.

Piritan uudet myytävät kodi
Uudet ilmoitukset viikolta: 6 kpl alle toteutumahinnan (ts vihreät boksit)

Myös viime viikon kehitys kertoo samaa tarinaa: suurin osa uusista Piritan tarjouksista on listattu heti alle kaupunginosan ed. m2-toteutumahinnan esiin markkinoille: tavoite saada kaupat on nyt todellinen.

Näistä kaikkein mielenkiintoisin kehitys tapahtuu nyt talon Kase 68 ympärillä: melko uudessa elementtitalossa kun on moniakin koteja aina vaan edullisemmin tarjolla ostajalle. Sen ympärillä onkin tapahtunut kaikkein eniten hintamuutoksia viime viikkoina.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain kokoaa sinulle näkymän automaattisesti eniten alentuneista & uusista myytävistä kodeista viikoittain Tallinnan yhä houkuttelevimmiksi muuttuvilta alueilta. Tämä säästää sinulle tuhansia euroja kun olet suunnittelemassa uuden kodin hankintaa kaupungista.

 

 

Näin tunnistat ghettoja oman kodin hankinnassa ennakkoon

Tallinnassa on monia lähiöitä, joita kannattaa harkita vielä kahdesti jos muutat kaupunkiin ulkomaalaisena. Osa näistä on vanhoja betonibunkkereita, jotka ulkonaisesti helposti tunnistaa, mutta tästä jutusta löydät olennaista tietoa miten tunnistaa ongelmalähiöt muulloinkin aina numeroiden valossa objektiivisesti pääkaupungista.

Pahimpia ghettoja / ongelmalähiöitä tunnistaa helpoimmin kahdesta asumisen tekijästä: alhaisista kotien m2-hinnoittelusta & korkeimmasta asumistiheydestä.

Ohessa on nykyinen tilanne Haaberstin kaupunginosan Väike-Õismäen lähiöstä, josta näkyy molemmat piirteet hyvin selvästi läsnä. Kannattaa huomata miten korkein asukastiheys (punainen alue eli 3000 - 6000 asukasta /  1 ruutu) keskittyy juurikin kaukaisimpaan osaan lähiötä siellä samalla kun m2-hinta on alhaisempi Haaberstissa.

Tiheimmin asutuilla lähiön alueella on myös usein eniten sen kotien myyntiä

Lasnamäeltä näet sen miten sen kahdessa lähiössä - Pae:lla & Laagna:lla - erottuu myöskin suurin blokki tiheämpää asumista. Myös m2-keskihinnat ovat kaupunginosan alhaisimpia vaikka lähiöt eivä ole edes kaukaisimpia tällä valtavalla Lasnamäen alueella.

Tiheämpi asutus johtaa tässä läpi kahden lähiön Lasnamäellä
Kodin ostajalle onkin aina hyvin tärkeää löytää parhaan kiinteistöhankinnan arvonsäilymisen & -kasvun mahdollisuudet: korkein asumistiheys + alhainen m2-hinta ovatkin mainioita neutraaleja mittareita karttaa vääriä alueita.

Markkinatiedot tarjoaa

Asukastiheys Tallinnan ydinkeskustasta

Kotiselain antaa käyttöösi lähiöiden hinnoittelut sekä tuoreet asukastiheydet automaattisesti & helposti aina kun niitä tarvitset edellisten esimerkkien tapaan.