Keskusta määrää markkinan suunnan yhä tiukemmin

Laskusuhdanteen alkaessa EU:ssa Saksasta nähdään Tallinnan kodin markkinasta miten sen kallein & suurin markkina Kesklinn kertoo koko kaupungin myyntipelin suunnan yhä vahvemmin. Laman pelko ajaa kehittäjät näkyvämmin esiin koloistaan yrittämään kaiken jotta oma myyntisalkku kevenisi ajoissa.

Kun katsoo vuoden aikaista pyyntöjen kehitystä näkee seuraavan aika selkeän kuvan.

Tallinnan pyynnöt ovat hyvin samankaltaisia kuin Kesklinn kaupunginosalle yksinään

Alkaen viime toukokuusta 5/2019 markkinoille vyöryi (keltainen alue oikealla) piikkinä Kesklinn:sta yhä enemmän kallista uudistuotantoa, joka nosti koko kaupungin pyyntöjä merkittävästi. Sen jälkeen prosessi on yhä jatkuvasti kiihtynyt viime viikkoja kohti.

Keskustan määräävän roolin kasvua voi havainnollistaa vertaamalla koko viime vuoden (52 vk) kaupungin hintakehitystä ja viime viikkojen (oranssi alue oikealla) kehitystä toisiinsa ts kuinka samankaltaisia ne ovat (ns korrelointi).

Kun koko vuoden samanlaisuus on 84% niin osoittautuu, että viime 5 vk:n kehityksessä luku on jopa 91%. Ts se mitä nyt tapahtuu keskustassa melko tarkkaan määrää samalla koko kaupungin pyyntöjen tilaa.

Mikään toinen iso myynnin alue ei yllä lähellekään näitä lukuja. Lähimmäksi pääsee Pohja-Tallinn: 75% / 52 vk ja -3% / 5 vk.

Kehittäjien & rakentajien suuri aktiivisuus kaupungin kalleimmalle alueelle korostuu nyt haluna listata, myydä & purkaa isommat & kalleimmat riskit matalasuhdanteen alkaessa.

Myyjien viimeinen "taisto" hinnoista

Nyt ollaan yhä siis hintapiikin huipulla Kesklinn:ssa lähinnä uusien myytävien kotien pönkittäessä pyyntöjen näkymää kuplaksi samalla kun polarisaatio etenee uusien ja vanhojen kotien kesken vääjäämättä syvemmälle.

Jos katsoo markkinakuvaa näiden lukujen valossa, niin näkee miten selvästi koko tilanne on viritetty uusien myymättömien kotien ympärille.

Uusien kotien määrä on silmiin pistävän suuri vm 2017 - 2020 taloissa

Kun keskustan koko tarjonnasta / noin puolet (48% vasemmalla) on nyt uusia koteja, on niiden ohjausvoima tietenkin hyvin dominoiva koko markkinalle. Nämä talot ovat vain muutamien kehittäjien & rakentajien käsissä & hinnoitteluissa. Vanhat kodit ovat taas yhden perheen sen ainoa myymätön koti eli David vs Goljat toteutuu nyt kodin myynneissä.

Pyyntöjen jatkuva nousu heijastuu sitten näkemyseron kasvuna ts 731 €/m2 (oikealla) nyt uusien ja vanhojen myyjien välillä. Vielä korkeampiakin lukuja toki löytyy mm Pohja-Tallinnasta, mutta tämä ero kuvaa hyvin miten tiukassa tilanteessa vanhojen kotien myyjät ovat myyntikisassa.

Kasvuvaraa kasvattaa keskustan uusien kotien kuplaa lisää on vielä kuitenkin reilusti olemassa: useat isot valmistuvat tornitalot eivät ole markkinoilla.

Koko kaupungin markkinatunnelmaa ohjaa nyt kourallinen uusien talojen myyjiä, jotka myös ennen kaikkea tiivistävät toimintaansa keskustan alueelle laman pelosta.

Kannattavat kodit hyötyvät lisää

Keskusta luo eniten & yhä paremmin vanhojen kotien kannattavia tarjouksia kun tilanne on tämä siellä. Odotamme tämän kehityksen kiihtyvän kun laskusuhdanne etenee lisää kohti lamaa.

Uudelle ostajalle tämä on loistava uutinen, koska se avaa perinteisesti Tallinnan kalleimman kotien markkinan yhä pienemmällä panostuksella uuteen omistukseen & käyttöön vaikka asuntosijoittamisessa.

Viimeksi keskustan kannattavien markkinoilla oli 290 kpl koteja, jotka tarjosivat etua ostajalle (ts alle käyvän arvon myynnissä) n +7,7 € miljoonan edestä. Tässä on kasvua noin miljoonan euron verran viime viikoilta.

Tuntemalla uusien & vanhojen kotien erot myyjien keskuudessa voit vähentää riskiä & kodin arvon ennustettavuutta jatkossa kuten tässä kerroimme.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa mm uusien ja vanhojen kotien näkemyseron selvittämisessä.

A Finn

Blogin julkaisun vastaava: Jouni Santara