Asuntokuplan anatomia Tallinnaan

Asuntokuplan paisuessa huippuunsa on tullut aika niputtaa yhteen ne keskeiset tekijät miten se lopulta puhkeaa & alkaa näkyä suoraan tavalliselle kodin ostajalle. Tämä on tekninen katsaus siihen miten markkinat ovat menneet viime vuosista nyt tähän asti & mitä kuplan jatko voi tuoda esiin. Kukaan ei voi - tietenkään - ennustaa sitä tulevatko nämä tapahtumat toteutumaan ihan "loppuun asti" kuten nyt kävi viimeksi vuonna 2007. Koko palapelissä kun on vaan liian monta liikkuvaa osaa & toimijaa tähän veikkaukseen.

Kohti yhä halvempia neliöitä

Viime vuoden loppu ja nyt alkanut 2019 on todistanut yhä vahvemmin sen, että kun ns "ilmaisen höttörahan" määrä markkinoilla vähenee (ts koronnoston pelot astuvat peliin + osakemarkkina sakkaa), niin ostajat alkavat säästää kohti yhä halvempia koteja ja alueita. Aika yllättävää tosiaankin!

Tallinnassa tämä on tarkoittanut sitä, että kaupat ovat entistä enemmän alkaneet hakeutua kohti halvempia suuria kaupunginosia / siis: Lasnamäe & Mustamäe. Suosiotaan menettäneiden joukossa ovat siis kaikkein kalleimmat eli eniten Kesklinn. Tämä ei ole ihan sitä rakettitiedettä yrittää ymmärtää lopulta: vähemmän rahaa + lainaa = halvempi asunto + alue. Kiitos & näkemiin !

Kuplan vieno henkäys

Edellisestä huolimatta meidän kalliimmat alueet eivät ole jääneet ns "tuleen makaamaan" vaan erilaisia sopeutumisliikkeitä nähdään ja todistetaan viikoittain melko vilkkaastikin.

Meidän tärkein mittarimme on myös kertonut aika tarkasti miten & missä nämä sopeutumiset ovat eniten aktiivisia: uudistuotannon ja vanhojen jo asuttujen kotien hintaero kun on kasvanut kuplan edetessä melko loogisesti listausten määrän mukana yhdessä.

Hinta- & näkemysero (keltainen pallo) lähenee 1000 €/m2 parilla kaupungin alueella

Tämä on hyvin ymmärrettävää: isojen rakentajien yhä vaan pelatessa omaa "peliä" kalliimmaksi voittojaan yhä arvellen & odottaen (luksusta vaan tosiaan koko rahvaalle siis !), niin yksittäiset ihan ne/me tavalliset kodin myyjät joutuvat taipumaan & viemään tarjouksiaan yhä enemmän kohti kipurajoja eli siis: alas.

Rakentajien iso rahasäkki ei ihan ensi kuussa / edes vuonna lopu, mutta tavallisen myyjän & muuttajan pitää toimia oman elämän & arjen muuttuessa tässä ja juuri nyt.

Näin me sitten todistetaan nykyään juurikin kalliimmilla alueilla yhä suurempi ero uusien luksuskotien & tavallisten ihan hyvienkin vanhojen kotien kesken.

Se kuplan "POKS" -hetki

Kuplan sitten lopulta puhjetessa voidaan jo nyt nähdä & löytää markkinoilta ne kaksi aivan ydin- & perusmekanismia miten tavalliset perheet tulevat löytämään tilanteen "yllättäen" edestään myös Tallinnasta:

  1. Suurin enemmistö uudistuotannon myymättömistä kodeista romauttaa pyyntönsä kilpailemaan aika suoraan vanhoja koteja vastaan jolloin koko markkinan keskihinta tippuu vastaavasti nopeasti ja dramaattisesti tälle asuinalueelle.
  2. Lainoituksen omistaneet & myöntäneet pankit ottavat huostaansa pakosta myymättömät talot & kodit pois markkinoilta omiin salkkuihinsa kun asiakaskehittäjä ei ole päässyt asetettuun myyntitavoitteeseen ajoissa sen lainaehtojen mukaisesti. Niiden myynti vedetään sitten pois & piiloon (ts odottamaan parempia aikoja), mutta ne tippuvat roskalainat omistavalle pankin tytäryhtiölle kuten jo kävi 2007 - 2009. Keskihintojen kannalta muutos ostajille on muuten ihan sama kuin edellä.

Molemmat näistä prosesseista ovat aktiivisia juuri nykyään Tallinnassa samaan aikaan ja johtavat samaan / sen "kuplan" paljastumiseen tavalliselle perheelle & ostajalle.

"Pari vuotta sitten minulle johtaja kertoi, että heidän pankki & lainoittaja omisti salkussaan jo >1000 uutta ihan äsken rakennettua & lunastettua kotia Tallinnasta."

- Nimetön päätoimittaja, Viro

Tämä on se meitä ympäröivän koko kiinteistökuplan anatomia tiivistettynä kun (& jos) se toteutuu. Joka tapauksessa molemmat ratkaisut ovat aika selviä kun vaan markkinoita osaa katsoa oikealla asenteella ja tavalla tänään muutoksineen.

Parhaat tunnusmerkit muistiin tästä:

  • Uusien ja vanhojen kotien (keski-) hintaerojen ennätykset
  • Uusien kalliiden myymättöminen tulva markkinoille + kasvanut kiertonopeus
  • Pyyntöjen & ilmoitusten kokonaismäärien ennätykset alueelta
  • Ylipitkittyneet myyntiajat uusille sekä erityisesti vanhoille kodeille

Kuplat palautuvat siis uusien myymättömien ylihintaisten kotien & vanhojen myyjien näkemyksien kasvavaan eroon, mistä seuraa se kova korjausliike kun ostovoima ei lisäännykään oletetusti.

Toivottavasti pidit tätä tekstiä hyödyllisenä jos olet osallistumassa itse kodin ostoon tai myyntiin tavalla tai toisella. Tarkoitus ei ollut tässä toki peloitella ketään vaan antaa ne selkeät työkalut seurata miten kuplan dynamiikka oikeasti toimii nykyään asuntojen kuumemmilla markkinoilla.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa & seuraa puolestasi miten kuplattulevat tai loppuvat Tallinnan eri alueilla aina lähiöiden tarkkuudelle asti. Löydät myös näppärästi palvelustamme ilmaiseksi kaupunginosin edellä mainitun uusien ja vanhojen myyjien m2-hintaeron ja kaikkia muitakin tunnusmerkkejä.

Uusien & vanhojen hintaero avattuna yhdelle kaupunginosalle

A Finn

Blogin julkaisun vastaava: Jouni Santara