Google Translator

Freelance PHP Developer
Aug 262018
 

Megatuotetun Kalamajan lähiön kotikaupan iso käänne on jo käsillä: kulunut kesä ei ole tuonut tänne sitä hartaasti toivottua parannusta sen huippukalliiden kotien myyntien menekkiin vaan koko iso kysymys alkaa olla ns "paketissa". Ts täydelliset ostajan markkinat ovat käsillä tällä alueella. Tästä löydät viimeiset tiedot missä nyt ollaan ja mitä markkinoilla oikein kuplii & kiehuu.

Kalamaja "täydellisessä myrskyssä" joko nyt?

Toteutuneissa asuntokaupoissa viime kuukausien kehitys näyttää seuraavalta.

Kotien kauppa on sakannut jyrkästi viime kuukaudet lähiössä

Samalla kun keskihinnat ovat huojuneet rajusti kk-tasoilla päätyen nyt taas lähemmäs 2000 €/m2 ovat sekä kauppojen määrät että lähiön liikevaihto vakaasti pudonneet yhtä aikaa. Vielä vähän kesken olevan elokuun osalta voidaan jo nähdä, että sekin jatkaa neljän aiemman kuukauden alenevaa trendiä selvästi kohti nollaa asuntokauppaa (ts 67 vs 18 kpl huhti- vs elokuussa). Siis: kohti nollaa asuntokauppaa Kalamajassa ...

Hämmästyttävästi, liikevaihdosta on sulanut hyvin lyhyen jakson aikana nyt jo reilut puolet kun lähtötaso oli vielä huhtikuussa n 10 miljoonaa euroa / kk kaupoissa. Nyt elokuussa voivat myyjät olla jopa tyytyväisiä jos edes neljä miljoonaa saavutetaan ehjin nahoin.

Toteutuneiden kauppojen romahdus lähiössä muistuttaa laajemmin juuri sitä mitä tapahtui koko Tallinnan kaupoille v2007 ennakoiden globaalin taantuman alkua: ensin romahtivat ne määrät & myöhemmin vasta seurasivat m2-hinnat / -pyynnöt enemmistön myyjien herättyä tilanteeseen oikein.

Jos Kalamajan kiinteistökauppa olisi systemaattisesti kehitetty yritys, niin toimitusjohtaja olisi saanut kenkää jo aikaa sitten, niin kehno on tämä viime kuukausien lopputulos! 😀 Näin ei tietenkään ole, vaan intohimoinen viime vuodet jatkunut ahnas kehittäjien kollektiivinen spekulaatio alati kiihtyvään tahtiin luksuskotien suuntaan on vetänyt uutta rakentamista joka myyntinsä perusteella ei vaan toimi (!) ts se tylsä reaalimaailma kutsuu nyt taas palaamaan maanpinnalle. Kumma kyllä. Siis hei: "Houston, we have a small problem here !" 😉

Myyjien tunnelmat

Myyjien eli pyyntöjen puolelle kehitys on ollut seuraavaa.

Pyyntöjen määrät kasvavat yhä voimakkaammin

Näistä kuvista katsoen on viime toukokuusta 2018 lähtien alkanut muodostua ruuhkautumista uusien kotien kanssa Kalamajan markkinaan: hintapyynnöt, määrät & kotien arvo ovat kaikki nousseet samaan suuntaan jyrkästi. Tämä tarkoittaa sitä, että enimmäkseen markkinoille on ilmestynyt yhä lisää kalliimpaa uudistuotantoa myyntiin.

Aivan viime viikkoina on tilanne myös voimakkaasti kiehunut lisää kun avoin myymätön varasto on tahkonnut ihan uusia ennätyksiään kohti 45 miljoonaa.

Kodin myyjien stressitesti kiteytyy Kalamajassa yhä enemmän siis odottamiseen: kauppa ei vaan vedä nykyhintojen vallitessa mutta ainahan on se huominen joka kaiken taas muuttaa voi - vai voiko ...

Lähiön nykytilanne näyttää myyjien odotuksen kannaltakin vähän haasteelliselta.

Kalamajan myyntiajat ovat suurempia kuin kaupunginosassa yleisesti tänään

Myynnin odotusaika on tänään jo n 206 pv kun normaalisti nykyisen tarjonnan vallitessa se voisi olla n 169 pv. Nämä luvut ylittävät myös koko Pohja-Tallinnan kaupunginosan viiveen, missä normaaliaika on luokkaa 156 pv nykyään.

Investoijien globaali suositushan on kiertonopeuden osalta n 120 pv kansainvälisillä mittareilla yleisesti / sijoituskoti.

Koko tilanne on laatuun + hintaan sidottu: mentäessä keskihinnoiltaan halvempiin lähiöihin (mm Pelguranta ja Pelgulinn) nähdään myynnin kierron heti olevan astetta vikkelämpää edelleen markkinoilla Tallinnassa.

Tulossa se iso "JYTKY" / alati syvenevä polarisaatio ?

Kalamajan markkinat ovat jatkaneet polarisaatiota, jossa vanhat kodit ovat paineessa yhä halvemmiksi kun taas kehittäjät pitävät kulisseja pystyssä tuoden markkinoille yhä uljaampia & kalliimpia unelmia ostajan lähinnä haaveiltavaksi myynnin perusteella.

Kaikki pyöriikin aika hienosti näin niin kauan kun kehittäjillä riittää hermoja + pelimerkkejä pitää kalliit kotinsa markkinoilla aika sovussa tarjolla - myyntiajoista oikeastaan edes piittaamatta. Sitten on se 2. skenaario jos näin hyvin ei käy ...

Suuri "HARD landing" Kalamajaan ?

Uudistuotannon myyjät voivat halutessaan - vaikka jo huomenna - käynnistää markkinatsunamin Kalamajasta mikä ei jätä montakaan isomman ympäristönsä kodin myyjää enää entiselleen: jos suuri osa alkaa yhtä äkkiä dumppaamaan nyt myymättömiä massiivisia asuntovarastojaan SUPER-ALE:n vallitessa käynnistyy tsunamin kaltainen ketjureaktio aika helposti. Niin herkät markkinat ovat juuri nyt.

Tällöin vanhojen kotien / niiden heikompien myyjien täytyy alentaa entisestään hintojaan hyvin vahvasti kilpaillakseen kunnes markkinat lopulta nollautuvat rauhoittuen jonnekin perustasolle pitkiksi ajoiksi taas pysyvämmin.

Nähtäväksi jää miten paljon historia toistaa itseään tällä kertaa lainoitusympäristön kiristyessä & kiinteistökaupan vääjäämättä viiletessä yhä lisää. Edessä on aika jännittävät ajat ainakin Kalamajan kotien myyjille & ostajille.

Markkinatiedot tarjoaa
Kotiselain auttaa sinua löytämään hetkellisen kriisin kärsiviä markkina-alueita nopeasti & vaivattomasti mm esittämällä visuaalisesti sekä kaupunginosien että niiden lähiöiden myyntien nopeuden & hitauden vertailtavaksi. Myös SUPER-ALE:n tarjoavat uudistuotannon kodit on selvästi merkitty esiin sen kartalle.