Näin paljon kodista oikeasti kannattaa maksaa Tallinnaan

Kun kodin ostajana kiinnostaa arvon säilyminen on äärimmäisen tärkeää tietää mitä asunnoista oikeasti kannattaa maksaa (ja mitä ei) myös Tallinnassa. Markkinat heiluvat nykyään villisti kuukaudesta toiseen, mutta onneksi on jo olemassa selkeä tapa ymmärtää markkinoiden se "näkymätön käsi" ja tehdä sitten omat päätöksensä sen mukaan tehokkaasti & riskin tuntien. Käymme läpi tässä kotiselaimen omat tunnelmatrendit, jotka vahvistavat toteutuvien kauppojen markkinahinnan ilmeisen tehokkaasti visuaalisessa  & helpossa muodossa.

Jos et jaksa / halua lukea pidempään (teknistä) tekstiä läpi, niin oheisessa kuvassa on kiteytetty Tallinnan käyvät max m2-hinnat sen kahdeksaan kaupunginosaan 11/2016 tilanteen mukaan julkaisuhetkellä. Suosittelemme kuitenkin lukemista loppuun, niin tn opit lisää arvonmäärittelystä alueellisesti kiinteistömarkkinoille.

Ahneus & pelko = ylihinta & se "musta pekka-petteri"

Myyjän haastehan on aina käydä kauppaa korkeimmalla mahdollisella saatavalla hinnalla omasta kodistaan ymmärrettävästi & erityisesti kun kiinteistöspekulaatiot käyvät kuumana (kuten juuri nyt kaupungin villissä kiinteistöbuumissa). Markkinat kuitenkin asettavat aina ne reunaehtonsa: mitä korkeampi hinta lopulta toteutuu, sitä tn pidempi myyntiaika / jopa toteutumaton kauppa (ts surullisen kuuluisa "musta pekka" jäi käteen).

Tallinnassa kauppaa käydään vilkkaimmin neljällä suuralueella (Kesklinn, Lasnamäe, Pohja-Tallinn ja Mustamäe) & näiden ulkopuolella vain aika marginaalisesti. Tähän asti on ollut ostajalle vaikeaa selvittää käypiä hintatasoja helposti Tallinnaan, mutta nyt kotiselaimesta voit nähdä hyvin visuaalisesti kaupunginosittain tarkan arvion käyvästä m2-hinnasta hetkessä. Tämä automatisoitu metodi toimii myös hitaimmin kauppaa käyvillä alueilla hyvin.

Toteutumakauppojen tunnelmatrendit

Astukaamme siis tunnelmatrendien maailmaan. Markkinan sielunelämää kuvataan parhaiten tunnelmatrendeillä, jotka ottavat huomioon kaksi keskeisintä toteutuvien kauppojen faktaa: myytyjen kotien määrät & m2-keskihinta. Piirtämällä näistä muutokset kuukaudesta toiseen voit löytää visuaalisesti seuraavien kuvien mukaiset käyvät hinnat Tallinnan neljälle suurimmalle myynnin alueelle.

Tunnelmatrendien leikkaukset: käypä m2-hinta alueellisesti (ts keltainen pallo kuvassa)

Missä trendit useimmin leikkaavat toisiaan viime aikaisten kuukausien perusteella, siinä sijaitseekin tuo ko aluemarkkinan käypä m2-keskihinta. Kuten kuvasta näkyy suurin leikkauspiste markkihinnalle on varsin helppo nähdä lähes yhdellä silmäyksellä heti.

Myös muut kaupungin markkina-alueet löytyvät vastaavalla tavalla Tallinnaan sekä ostajalle että myyjälle.

Käyvän hinnan nousua (/laskua) ?

Ostajaahan usein kiehtoo asuntokaupoissa erityisesti sen mahdollinen nopea arvonnousu (ts spekulointi). Tätä varten Tallinna tarjoaa varsin mainiot "Las Vegas" -puitteet nykyisellään (tervetuloa!), josta hyvänä esimerkkinä toimii sen Haaberstin kaupunginosa.

Tunnelmatrendit antavat vihjeen myös siitä kun alueellinen hinta näyttäisi seuraavaksi siirtyvän astetta korkeammalle tasolle. Oheinen kuva voi EHKÄ ennustaa, että Haabersti:n kauppaa käytäisiin jatkossa n tasoilla >1450 €/m2, JOS seuraavatkin kuukaudet siirtyvät samaan leikkauspisteeseen.

Mahdollinen uusi hintataso 11/2016 trendin perusteella alueelle (ts "?" kirjain kuvassa)

Aika näyttää & kertoo meille miten tässä oikein kävi !

Trendit vs ne todelliset kaupat

Nämä arviothan ovat vain mekaanisesti tuotettuja kauppatilastoista tunnelmatrendien visualisointiin virallisista luvuista.

Näin ollen, niiden vertaaminen Viron kiinteistöviraston (Maa-amet) toteutumien m2-hintoihin kertoo vasta sinulle kuinka hyvin / huonosti ne kuvaavat mm viimeisimmän marraskuun 2016 todellisia kotien myyntiolosuhteita.

Tunnelmatrendien arviot osuvat yleensä hyvin lähelle alueen todellisia kauppahintoja

Kuten kuvasta näkyy virhettä syntyy hieman joko ali- / yliarvostuksena luettuna graafeista, mutta maksimissaan & normaalisti se reilut +/-5%. Koska virheet  myös tapahtuvat molempiin suuntiin ihan yhtä monta kertaa, voit nähdä että mittarina tunnelmatrendi on melko looginen & tasapuolinen kumpaankin suuntaan - alueesta & ajankohdasta riippuen.

Kun tuota Kesklinn:n suurinta eroa (>5% selvästikin) arvioon katsoo tarkemmin, voit nähdä kauppatilastojen historiasta miksi näin kävi muuten hyvälle mittarillemme.

Kesklinn koki poikkeuksellisen kotikauppojen m2-hintapiikin juuri 11/2016

Lähde: Maa-amet

Näin jyrkkä vaihtelu ei ole kovinkaan tavallista keskustan kotien kauppatapahtumissa kk-tasoilla kuten kaupunginosan historia myös näyttää. Tämä tapaus vain vahvistaa tunnelmatrendin käytön olevan hyvä & turvallisempi idea haluttaessa vahvistaa markkinapohjainen oikea hinta keskivertokodille alueelta. Tunnelmatrendien arviot ovat hyödyllisiä.

Kodin ostajana käyttämällä tunnelmatrendejä varmistat n 5% tarkkuudella sopivaksi katsotun hinnan kodille markkinoiden itsensä vahvistamana tietona.
Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselaimen tunnelmatrendit löydät helposti avaamalla kiinnostavan kaupunginosan tiedot & osoittamalla sen viimeisintä tunnelmaa kuvaavaa markkinahymiötä kartalta sen alueen hintalapusta.

 

Markkinahymiöstä avaat tunnelmatrendin vaikkapa alueelle Kesklinn

A Finn

Blogin julkaisun vastaava: Jouni Santara