Tallinnan uudistuotanto jo 200 talon haamurajoille

Myymättömien vapaarahoitteisten kotien inventaario lähestyy uutta ennätystään eli n 200 taloa: markkinan tarjouksissa näkyy nyt ainakin 178 kpl vuosina 2015 - 2017 rakennettua uutta pien- / kerrostaloa. Ennusteemme mukaan tämä raja saavutetaan vuoden 2016 loppuun mennessä. Ohessa tarkempaa katselmusta siitä miten hyvin ja minne nämä kaikki uudet talot sijoittuvat pääkaupungissa kiinteistöbuumin jatkuessa alati kuumana.

Oheisesta kuvasta näkyy miten paljon uutta asumisen kapasiteettia on tyhjillään kaupungissa nykyään odottaen ostajaansa.

Uusien talojen jakautuminen eri alueille Tallinnassa 7/2016 (punaiset = kalliita & vihreät = edullisempia)

Ylivoimainen johtaja on keskustan alue (/Kesklinn), mutta muutkin sen ympäristön alueet ovat alkaneet kiriä tätä "etumatkaa" kiitettävästi kiinni uuden rakentamisessa. Mm Pohja-Tallinnassa nähdään massiiviset keskittymät aivan kaupunginosan rajoille luotuja uusia koteja erityisesti sen Kalamaja ja Kelmiküla  lähiöissä.

Massoittain uusia taloja myynnissä Kesklinn:n rajalta Pohja-Tallinnaan

Kehittäjien & rahoittajien riski on vielä jotenkin ymmärrettävä & kohtuullinen myydä kotejaan kun puhutaan suurinta kauppaa käyvistä alueista, mutta näidenkin täyttyessä ovat vuoroon astuneet nyt myös marginaalisten myyntien kaupungin alueet.

Kuplan uudet johtajat: Pirita (38%), Nõmme (35%) ja Haabersti (31%)

Tallinnan kotien matalimman myynnin alueet ovat perinteisesti myyjien (yli-)korkeiden odotusten kaupunginosat: Pirita & Nõmme, joissa käydään hyvin vähän kauppaa kodeilla. Nämä kumpikin ovat nyt siirtymässä markkinoilla johtajiksi (v 2016 - 2017) uudistuotannon kotien tarjouksissaan paikallisilla markkinoilla (ts kotien 38% ja 35% osuudet alueen koko tarjonnasta), joka asettaa väistämättä myös vanhojen kotien myyjät tiukemman hintapaineen piiriin alueille. Piritalla on jopa etupainotteisesti valtaosa uusista kodeista tulevia vuodelle 2017.

Piritalla myynnissä eniten koteja v2017 koko Tallinnassa (29%)
Nõmmen uudet kodit & tarjoukset ovat pääosin kuluvalta vuodelta 2016 (27%)

Piritalla vuodelle 2017 tulevien kotien keskihinta on 2395 €/m2 ja Nõmmella 2115 €/m2 tätä kirjoitettaessa.

Myös laimeasti kauppaa käyvässä Haaberstissa ollaan kivuttu huipputasoille sen v 2016 - 2017 uusien talojen osalta kun 31% koko tarjouskannasta on näitä.

Haaberstin uudet kodit enimmäkseen myös vuodelta 2016 (25%)

Vuodelle 2017 rakentuvien kotien keskihinta on siellä nyt 1990 €/m2 kun vuoden 2016 myymättömien kotien hinta on taas n 1890 €/m2.

Tähän on siis tultu: Tallinnan kiinteistöbuumi tuottaa nyt uusia koteja jo kaukausimmillekin kaupunginosille tn erittäin heikosti kannattavina sijoituksina rahoittajilleen. Ja kun musiikki lopulta lakkaa ...

Fat Lady Starts to Song, Where?

Kilpajuoksu ostajista on siirtänyt keväästä lähtien kodin hankintoja nyt entistä enemmän Tallinnan keskustasta ulos: perheiden heikentynyt luottamus tulevaan + vaikeampi lainoitus yhä kalliimpiin keskustan koteihin on näkynyt mm keskustan alenevissa m2-hinnoissa myynnin toteutumien puolella. Vaikka keskustan väkimäärä yhä paisuu niin eivät sen uudet asukkaat enää osta riittävästi luksuskoteja sieltä enää. Tätä kilpajuoksua seuraavat myös kehittäjät uusine hankkeineen.

  1. Kehitys ajaa keskustan uudistuotannon myyjät yhä ahtaampaan tiukempaan hinnoittelun marginaaliin keskustassa halutessaan oikeasti myydä uudet kodit riittävän nopesti. Toistaiseksi tilanne on pysynyt melko rauhallisena tarjonnan koko hinnoitteluissa.
  2. Heikoimmin kauppaa käyvillä alueilla markkinat ovat taas selvemmin myyntikilpailun lisääntyessä antamassa periksi mm vanhojen talojen myyjillä Haaberstissa. Nähtäväksi siis jää mikä on Nõmmen & Piritan myyjien reaktio tulevina kuukausina markkinoilla.
  3. Hintapainetta alas myös ohjaava trendi näyttää olevan vanhempien kerrostalojen tarjousten romahtaminen jos lähistölle ilmestyy suuri määrä kilpailevaa uustuotantoa. Tällaista näkyy jopa jo hyvinkin kunnostetuissa elementtitalojen lähiöissä.
Lopuksi - kiinteistökupla täällä + Brexit tai ei, nyt varmaa on vain:
  • "It aint over yet !"

Markkinatiedot Tarjoaa
Kotiselain auttaa sinua selvittämään uudistuotannon paikat ja määrät sekä niiden vaikutusta lähistön hinnoitteluun.

A Finn

Blogin julkaisun vastaava: Jouni Santara