Haaberstin uusien kotien ylitarjonta tekee pahaa jälkeä 11/2014

Kaupunginosista sairain potilas Tallinnassa on nykyään Haabersti: sen uudistuotannon alati kasvava inventaario uhkaa jo yhä selvemmin nostaa koko markkinan täysin tyhjän päälle. Kaupunginosan tilanne kertoo kodin ostajille myös vahvaa tarinaa siitä miten huonosti markkinamekanismi tänään edelleen toimii juuri Tallinnan melko suljetussa kiinteistömaailmassa sen eri kehittäjien kesken.

Haaberstin historiallinen hinnoittelun kuva näyttää hyvin, miten viime viikot ovat nostaneet rajusti sen keskihinnoittelua parin viime vuoden huippuunsa. Punaisten palkkien syynä ovat pääasiassa markkinoille rantautuneet jo valmistuneet kotien uudet asunnot ja tulossa olevat (ts 2015-16) paperilta ennakkomyynnit.

Kotien tarjousten ylikuumeneminen näkyy jo punahehkuisena

Tarkempi katsaus hinnoittelun jakautumiin juuri nyt (17.11.2014) osoittaa miten huikeaksi ero on kasvanut toisaalta uusien (jälkeen v2000) ja tätä vanhempien keskihintojen väli on kasvanut (vasen kuva) jo äärimmilleen. Uusien jakaumasta näkee myös jo miten tiettyjen vuosien uusien myyjät ovat jo paineen alla antaneet periksi ja alentaneet hintojaan kohti 1500 €/m2. Alueen hintakuplan kannalta tilanteen tekee melko täydelliseksi myös paperilla myynnit vuosille 2015-16 (oikea kuva): näiden osuus kun vastaa nyt jo huikeaa 33% koko kaupunginosan markkinan kaikista tarjouksista ja on - totta kai -se  suurin koko Tallinnan vertailuissa.

Uusien hinnoittelu kertoo yhä vakavammasta kuplasta

Lopputuloksena tästä jännittyneen markkinan nykytilasta voidaankin jo toteutuneista kauppatapahtumista hyvin lukea miten marginaalit ovat äärimmäisen erilaiset juuri uusien ja vanhojen kotien kesken melko ennustettavati paineen alla: kun uusien keskineliöhintaan leivotaan n 484 €/m2 premium -lisää, niin vanhojen neliöiden kodeissa tarjotaan kaupan hinnoilla, joissa marginaali on kaupungin 2. negatiivisin eli -51 €/m2. Edellinen - uusien asuntojen premium  - on selvästi koko Tallinnan kaikkien kaupunginosien alhaisin samalla kun ero uusien + vanhojen marginaalien netto-ero on +535 €/m2, joka on se myöskin koko kaupungin 2. suurin lajissaan.

Uusien ja vanhojen marginaalit pahasti jo epätasapainossa 11/2014

Kehittäjät & virolaiset rakennuttajat ovat selvästi pitkään jo suunnitelleet suurta tulevaisuutta mielissään juuri Haaberstin alueen ympärille, mutta tämän hetken kasvavan inventaarion valossa näyttäisi siltä, että alueella uudistuotanto ei enää toimi - perinteisesti - veturina myös vanhojen asuntojen arvostukseen vaan aivan päinvastoin: markkinalta tippuu pohja pois liian vähäisten ostajien takia. Nähtäväksi jääkin miten tämä tilanne lopulta purkautuu hallitusti vai eteneekö sama kehitys tästä kaupunginosasta myös muualle Tallinnaan? Uudistuotanto on erittäin vahvaa nyt monella muullakin pääkaupungin alueella.

Kodin ostajan nykytilanteessa kannattaakin nyt harkita hyvin tarkkaan mille alueelle Tallinnasta haluaa asettua.

Markkinatiedot tarjoaa: kotiselain seuraa reaaliaikaisesti puolestasi markkinan tapahtumia automaattisesti ja antaa mm kaikkien edellisten kuvien tapaan tarkan kuvan koko markkinatilanteesta kaikkiin Tallinnan kaupunginosiin.

A Finn

Blogin julkaisun vastaava: Jouni Santara