Historiallinen Vanalinn tippuu pohjille kotimyynnin pitkittyessä & laman pelosta

Kallis & arvostettu vanha kaupunki Tallinnassa on kääntynyt kotien myynneissään selvästi laskevaan hintatrendiin: viime viikkojen noteeraukset markkinoilta lähenevät nyt 3200 €/m2 keskimäärin kun vielä vuosi sitten liikuttiin tasoilla >3350 €/m2. Millaisia helmiä markkinoilta jo löytyykään & liikkuu, siitä voit lukea vaikka tästä.

Vanalinn:n viime vuoden hintakehitys on muuttunut keskustan huippukovan tarjouskilpailun myötä sekä kysynnän sakkaamisen kalleimmissa luksuskodeissa seuraavasti.

Vanhan kaupungin hintatrendi on laskeva & sen huojunta kasvussa samaan aikaan

Kuten kuvasta näkyy, niin yhä pehmeämmät markkinat alueella ovat johtaneet voimakkaisiin tarkistuksiin myyjien hinnoitteluissa alemmas viime 12 kk jaksolla.

Samalla on lähiön epävarmuus eli hintojen huojunta noussut nykyään n 12% (se ns kolmen kuukauden volatiliteetti). Hintojen huojunnasta heijastuu myös erittäin hyvin miten globaali epävarmuus juuri viime alkusyksynä (1. keltainen pallo) & nyt aivan viime viikkoina (2. keltainen pallo) on herättänyt nämä tyypilliset hyvin koulutetut rikkaamman alueen myyjät lähiöstä todella hyvin markkinoiden tilanteeseen: ylikorkeat odotukset ovat haihtumassa pitkittyvän kaupan myötä pois kauemmas tai sitten on parempi lopettaa myynti toistaiseksi.

Klassiseen kotiin kiinni aika edullisesti

Ostajan markkinat ovat siis yhä enemmän todellisuutta jopa Tallinnan historiallisesti ja arkitehtuurisesti arvostetuimmassa miljöössä.

Viime kuukaudet ovat tasaisesti poikineet joitain mielenkiintoisia muutoksia lähiössä, mutta katsotaan tässä kohtaa vain viimeisintä näistä tarkemmin.

Aika vanhan kaupungin keskellä on auki seuraava tarjouspyyntö & sen hinnoittelu, joka tippuu jo selvästi alle 200 000 €:n maagisen haamurajan.

Osoitteesta Vene 19 löytyy nyt vanhan kaupungin parhaimpia kodin tarjouksia ostajalle arvoltaan

Myyntikuvauksen perusteella (kts kv.ee) kunnostettu vanha 1389 vuoden asunto on erittäin siisti ja valoisa löytö keskeltä vanhaa kaupunkia tänään. Sen hinnoittelua on nyt laskettu ainakin neljä kertaa samalla kun se lähes tuplasti on ylittämässä jo käyvän myyntiaikansa (ts sininen palkki yllä). Toisaalta, pyyntö on yhä n -11 000 € käyvän arvon yli (ts "behind the curve" tilanteessa markkinaan nähden).

Samassa talossa käydään kuitenkin kilpailevaa myyntiä selvästi isommasta (127,6 m2) kodista, joka on m2-hinnassa ilmestynyt myöhemmin markkinoille vaikuttaen aika hitaalta kaupankäynniltään. Siksi tn pienemmänkin kodin hinta on nyt tiputettu melko lailla hipomaan saman talon isompaa & vieläkin selvästi loisteliasta isoa historiallista kotia vastaan.

Globaalin suhdannesyklin alamäen näkymät tarjoavat nyt entistäkin parempia aika mielenkiintoisia tilaisuuksia vanhassa kaupungissa kodin ostoa & vaihtoa harkitsevalle Tallinnaan. Paineen jatkuessa kevättä kohti lähiö luonee yhä lisää kannattavia koteja markkinoilleen.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua löytämään parhaat helmet myös Tallinnan arvokkaimmilta alueilta edelliseen tapaan.

TOP-ALEt: Kalamajaa ja merellistä Piritaa tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaapa hyvä !

Kaunis kunnostettu kolmio
parvekkeen kera jykevästä kivitalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat pakkasella: % missä eniten arvostusta laskee kivitalo (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy siis vain sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on aivan uusi ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä barometria reilusta lähtöhinnastaan & kodin hyvästä hinta-laatusuhteesta johtuen.
Yleisarvosana: 4/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometri

Viihtyisä soma koti kehittyvään hipsterilähiöön.

Tööstuse 43, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...
.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Kivitalo on Kalamajan kaukausemmassa osassa lähellä meren rantaa

---

Markkinatiedot tarjoaa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Jo toinen kaupunginosa kääntyi kotihintojen laskuun

Kotimarkkinat liikkuvat yhä nopeammin kohti taantumaa nyt Tallinnassa: myös Haabersti:n kaupunginosa on kääntynyt ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2007 buumin hintojensa laskuun kodin myyjien toimesta. Tämö on nyt 2. kaupunginosa sitten Nõmme:n jälkeen, joka kohtaa laskevan hintatrendin. Tästä tarinasta löydät hyvät yksityiskohdat miksi näin on käynyt.

Puhtaasti teknisesti nähtynä Haaberstin kaupunginosan vuositrendi näyttää tänään seuraavalta.

Ison Haabersti:n kotien myyjien trendi on kääntynyt laskuun nyt viime viikkoina

Kuten kuvasta näkyy, niin trendi on nyt selvästi laskussa olkoonkin että alueen uudistuotanto on pönkittänyt kasvua ylemmäs aina viime kuukausiin saakka urheasti.

Koko Haaberstin kaupunginosa on hyvä esimerkki siitä miten uusien ja vanhojen kodin myyjien polarisaatio kehittyy pisteeseen, jossa välttämättä ei ole enää ns "voittajia" seuraavaksi helposti nähtävissä & löydettävissä.

Uusien ja vanhojen kotimyyjien näkemysero (vasemmalla) luo yhä ennätyksiään samalla kun uusia myyntejä syntyy uudistuotannon täysin myymättömään inventaarioon (oikealla) lisää

Alueella vallitsee siis tänään erittäin jyrkkä polarisaatio & markkinahäiriö toisaalta sen vanhojen kodin myyjien ja tulevaisuuden rakentajien kesken vuosille 2019 - 2020.

Markkinatiedot tarjoaa

Kotiselain auttaa sinua seuraamaan talouden hidastumista sekä kaupunginosan että niiden lähiöiden tasolla tarkasti.

TOP-ALEt: Kalamajaa ja etälähiötä tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaapa hyvä !

Kaunis moderni kolmio
parvekkeen, takan, saunan & kattoterassin kera kahdessa kerroksessa kivitalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat plussalla: % missä eniten arvostusta nostaa rakennusvuosi 2011 (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy myös sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on aivan uusi ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt visi barometria reilusta lähtöhinnastaan, kodin sekä hyvästä hinta-laatusuhteesta johtuen.
Yleisarvosana: 5/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometriBarometri

Rauhallinen oma koti suoraan hipsterilähiön ytimeen.

Kopli 40a, Kalamaja, Pohja-Tallinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...
.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Koti sijaitsee tiiviin Kalamajan lähiön sisäpihan talossa.

---

Markkinatiedot tarjoaa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Tallinnan asukasluku 1/2019: joukkopakoa jo kaupungista ulos ilmassa

Tallinnan asukasmäärä tippui 1/2019 viime kuussa: -13 114 asukkaalla.


Viime vuonna 1/2018 tähän aikaan kasvu pääkaupunkiin oli vielä selvästi plussalla: +396 uutta asukasta / kk kirjattiin tuolloin sisään kaupunkiin. Nyt on kohdattu hämmästyttävä muutos pääkaupungissa.

Tallinna supistui dramaattisesti heti vuoden 2019 alkuun poiketen nyt jyrkästi viime vuosien trendeistä. Tiputus ON SUURIN sitten edellisen buumin vuoden 2007 jälkeen.

 

___

Nousuja EI kirjattu nyt siis lainkaan eli:

  1. -

Muuttotappioita syntyi seuraavasti:

  1. Kesklinn (-4444 pois muuttanutta)
  2. Lasnamäe (-2769)
  3. Mustamäe (-1968)
  4. Pohja-Tallinn (-1536)
  5. Kristiine (-846)
  6. Nõmme (-810)

Lähde: Tallinnan kaupunki

Odotukset: alkanut kuukausi

2/2019 kuu on nyt melko lailla villi jokeri tämän jälkeen, josta ei voi ennustaa kovin selvästi enää mitään edelliseen vuoteen nojaten. Isompi tyytymättömyys Tallinnan asumista kohtaan on ilmiselvästi nousussa jyrkästi ja useimmiten liikkeet ovat tällöin hyvin nopeita paikallisesti täällä. Kuvasta heijastuu varmastikin globaalin talouden hidastuminen ja tietyn ryhmän reagointi tähän. Edessä voi siis olla suurta turbulenssia kohti kevättä Tallinnan kasvun kehityksessä ainakin.

.

Kaunpunginosien muuttohistoriat

Oheisesta interaktiivisesta (= näpäytä kaupunginosia) graafista näet suoraan eri alueiden muuttotapahtumat kk-tasoilla äskettäin: valitse / poista kaupunginosia näkyvistä klikkaamalla niiden värillisiä palloja.

 

Asuntokaupat 1/2019: myynti sakkasi halvimpien alueiden johdolla

Kodit laskivat m2-hinnoiltaan 1/2019 Tallinnan toteutuneissa asuntokaupoissa:

. €/m2 (. €/m2)
Isoimmat m2-hintojen laskut koettiin: Kristiine (-6%), Kesklinn (-5%), Haabersti (-1%) ja Nomme (-0,4%)  kaupunginosissa kun vertaillaan ed. kuukautta (m/m) toisiinsa & toteutumien m2-keskihintaa. Nousijoiden puolella hinnoissa taas olivat Pirita (+17%), Lasnamäe (+5%), Pohja-Tallinn (+4%) ja Mustamäe (+1%). Kokonaisuutena Tallinnan m2-hinnat laskivat kun Kesklinn ja Kristiine niiden m2-keskihintojaan. Samalla koko kaupungin liikevaihto laski: n _ miljoonaan / kk (ts _ M€/kk). Tähän liikevaihtoon kuukaudelta vaikutti vahvimmin Pohja-Tallinn, Kesklinn & Kristiine alueiden voimakkaasti supistuva myynti.
Kallistuva lainoitus nostaa nyt halvempien alueiden kysyntää ja leikkaa selvästikin yhä rajummin kalleimpien alueiden mahdollisuuksia kotien myyntiin.

Kallein & halvimmat lähenivät neliöhinnoissa

...
...

1/2019 muutti asuntomarkkinoita nyt niin, että toteutuneet kauppahinnat laskivat Tallinnassa - kuten (€/m2) kuukausitason alemmasta muutoskuvastakin voi havaita lähinnä kahden - Kesklinn ja Kristiine - alueiden johdolla.

Myyntimäärät laskivat taas

Kauppojen määrät (ts . kpl) Tallinnassa 1/2019 kodeille laskivat vrt 12/2018 kuukausitasoon (. kpl) nähden (. kpl / .%). Kuukauden koko myynnin liikevaihdon arvo laski samalla n . milj. eurosta nyt n . milj. euroon (ts . M€ / .%).

Kauppamäärät visuaalisesti Tallinna vs Kesklinn

Erillisiä kauppoja tuottivat eniten seuraavat Tallinnan asuinalueet:

  1. ., . kpl
  2. ., . kpl
  3. ., . kpl
  4. ., . kpl
  5. ., . kpl
  6. ., . kpl

Kaupungin johtoon nousivat halvimmat suuralueet Lasnamäe & Mustamäe, joista kaikkein halvin oli selvästi koko kaupunkia edellä. Tätä seurasivat ne perinteiset kalliimmat ts Pohja-Tallinn ja Kesklinn. Neljän alueen kärki sisälsi jälleen kerran ne myynnin tärkeimmät alueet pääkaupungista järjestystään vaihtaen, joista kaikkein halvin oli nro 1 ja kallein alue viimeisenä.

Koko Tallinnan kauppamäärät ovat olleet näin alhaalla 600 kpl maagista rajaa viimeksi kaksi vuotta sitten kesällä. Nyt nähty määrä on myös alhaisempi kuin mikään viime syksynä 2018 alkaneen epävarmuuden kuukausista.

Kauppamäärien tippuminen edeltää aina hintojen tarkistuksia yhä alemmas ja Tallinnan kaupungin tasolla se heijastaa koko globaalia markkinatunnelmaa melko hyvin.

Kauppamäärät visuaalisesti alueittain

Suurimmat menettäjät rahassa & myynneissä (M€)

  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
  • . (. M€/kk ts . -> . M€)
Halvimmat alueet voittivat liikevaihtoa puoleensa aika odotetusti, samalla kun kalleimmat sitä menettivät kuukauden aikana.
Kaupan kokonaisarvo laski selvästi n -14 miljoonalla eurolla heti vuoden alkuun. Tunnelmaa yleisesti johtavassa kalleimmassa Kesklinn:ssa koettiin viime vuoteen nähden (139 kpl kauppoja, 1/2018 ja nyt 114 kpl) yhä jatkuva kodin kauppojen supistuminen mikä näkyi alempana myynnin kehityksenä alueella.

Myyntiodotukset: 2/2019

Ennusteemme perustuvat lähtökohtaisesti viime vuoden vastaavaan aikaan, jota laajennamme kotiselaimen () tuottaman aivan viime aikaisimman markkinakäytöksen mukaan. Kaupunginosin katsottuna ne suurimmat myyntiodotukset (vrt 2/2018 viime vuonna) kauppamäärissä kohdistuvat: Lasnamäe, Mustamäe ja Pohja-Tallinn kaupunginosiin. Kalleimman Kesklinn:n tuleva sijoitus on se suurin jokeri & kymys johtuen nyt viime kuukausien kasvaneesta hermostuneisuudesta markkinoilla.

Markkinatiedot tarjoaa

Vanhat kodit johtavat hintoja kohti etelänapaa

Vanhat jo asutut kodit pyyntöineen ovat koko kaupungissa kääntyneet osoittamaan alenevaa hinnoittelua viime aikoina samalla kun uudistuotanto pitää vielä kulisseja urheasti pystyssä. Kaikki Tallinnan kahdeksan eri aluetta tukevat nyt yhtenäisesti näkemystä siitä miten jo rakennettujen asuttujen kotien myyjät peilaavat lähitulevaisuutta aiempaa tummemmin sävyin. Tästä tarinasta löydät tarkat tiedot missä mennään ja miten tämä tilanne on vaikuttamassa koko kotien markkinaan jatkossakin.

Hinnat matkalla halpaan & rentoon etelään

Tallinnan kaupunginosien erot uusien ja vanhojen kesken näyttävät nyt seuraavalta.

Kahdeksan kaupunginosan vanhojen marginaalit ovat nyt jo "veden alla" ja loistavat halpuuttaan (vihreät)

Kuten kuvasta voit lukea: kaikkien alueiden vanhojen kotien pyynnöt ovat markkinoilla nyt edelliseen toteutumaan nähden vakaasti negatiiviset noin -30 ... -150 €/m2. Tilanne oli aika erilainen vielä viime kesänä kun moni alue puski vielä plussalla myös vanhojen kotien osalta.

Eniten laskevia odotuksia esiintyy Haaberstin, Kesklinn:n, Piritan ja Pohja-Tallinnan alueilla, joissa kaikissa lähestytään -150 €/m2:n rajaa per pyyntö.

Kuitenkin vaikka suunta onkin selvä, niin vasta yhdessä kaupunginosassa - Nommella - on vanhojen kotien massa riittänyt koko alueen vuositrendin kääntämiseen laskuun kuukausien luottamuksen laskiessa riittävän alas riittävän monella riittävän pitkään.

Vanhojen kotien myyjien uskon lasku alati nouseviin hintoihin johtuu kahdesta syystä: uudistuotannon yhä edelleen vyöryvästä määrästä julkiseen myyntiin yli menekin ja vanhojen myyjien itse päättämistä hintojensa tarkistuksista alemmmas uudistuotannon alati kovenevan kilpailun liikkuessa heitä vastaan.

Lopputuloksena löytyy ennätyksellisiä eroja uuden ja vanhan kodin pyyntöjen kesken niin, että eräillä alueilla lähestytään jopa 1000 €/m2 rajaa.

Tuo villinä vellova uudistuotanto

Nyt räjähtävä uudistuotannon kotien määrä on suurinta mm Haaberstissa, Keskustassa ja Pohja-Tallinnassa nykyään kaupungin markkinoilla.

Punaisena jo painostava uusien kotien kova ylitarjonta ylittää jo 50% usealla isolla alueella Tallinnassa

Suurimmat myynnin ongelmat & näiden kasvavat kuplat tulevat mitä tn jatkumaan ja laajenemaan ennen kaikkea heikomman menekin (ts Haabersti) sekä aivan kalleimpien hintojen alueille (ts Kesklinn).

Kansainvälistä trendiä pakostikin noudattavassa Tallinnassa tilanne ei kuitenkaan olennaisesti poikkea globaalista asuntomyynnin kuplista mm USA:ssa, Australissa tai jopa Suomessa missä kohdataan sama tilanne tänään isoissa kaupungeissa erityisesti kalliimpien jättiprojektien vuoksi.

Jatkossa uudistuotannon markkinat järjestyvät aivan varmasti uudelleen paikallisesti missä nähtänee joitain rakennustoimijoiden lopetuksia ylioptimistisen liian kalliin kaupungin megarakentamisen vuoksi kun kassasta loppuvat vaan rahat.

Tilanne kuitenkin jatkaa vyörymistään eteenpäin kohti kevättä pitkälti globaalien näkymien tahdittamana aika tarkasti kuten täällä kävi edellisen kerran vuoden 2007 - 2009 kiinteistökriisin tapahtumissa.

Markkinatiedot tarjoaa

Vanhojen kotien hintavertailua kaupan viime toteutumiin kotiselaimelta klassisen taustan kera

Kotiselain antaa sinulle suoran näkymän seurata tarkasti myös vanhojen kotien myyjien hinnoittelun kehitystä ja odotusten muuttumista tulevaan suoraan markkinoilta kaupungin ja kaikilta eri alueilta.

TOP-ALEt: massiivisesti tilaa ja vuokrainvestointia tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaapa hyvä !

Massiivinen 5-huonetta
auotallin ja saunan kera, kahdessa kerroksessa puutalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat miinuksella: % missä eniten arvostusta laskee puutalon rakenne (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy vain sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on yli-ikäinen ( pv auki) ollen yli sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt neljä  barometria reilusta hinnastaan johtuen mutta ottaen huomioon puutalojen hintapaineen alas uusien kivitalojen tieltä.
Yleisarvosana: 4/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometri

Suurperheen edullinen koti aivan keskustan kulmilta.

Laulupeo 20A, Torupilli, Kesklinn, Tallinn | Myyntiesittely Avaa myyntitarjous
...
.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Koti sijaitsee rauhallisella sisäpihalla melko pienellä lähiön poikkikadulla.

---

Markkinatiedot tarjoaa

  • Kotiselaimen TOP-ALEt avaat helposti menemällä kaupunginosaan ja aloittamalla sitten painikkeesta, joka avaa sen kartalle esiin.
  • Tarkemmat kodin tarjoustiedot löytyvät aina napauttamalla väritettyä hintakuplaa.

.

Kalamajan kotikaupan meno yhä kuplivampaa

Superkuuman Kalamajan uusien kalliiden kotien rakentamisen myyntikupla viitoittaa Tallinnan koko asunto- ja markkinariskin kehitystä monella tapaa Pohja-Tallinnasta. Koska aivan uusia ennätyksiä on yhä luotu viime viikkoina lisää, voit lukea tästä mm "Kalamajan hintatsunamin" nykytilasta sekä vertailun siihen miten tyhjiöksi polarisoituva tilanne on heijastunut halvemmille lähialueille vai onko se vielä edes... Lopusta löydät myös tiekartan miten tilanne voi edetä jatkossa eli mitä kannattaa seurata & odottaa kun tapahtumat vyöryvät keväälle lisää esiin.

Vanhojen ja uusien kotimyyjien markkinahäiriö

Uusien ja vanhojen kotien näkemysten hintaero tuntuu jo hyvin selvästi kuplan alueella Kalamajassa kodin myyjien keskihinnoissa tänään seuraavasti.

Näkemyserot ovat äärimmäisen suuria nykyään eri lähiöissä uusille ja vanhoille kodeille

Kalamaja vetää ylös & dominoi jo selvästi 957 €/m2 näkemyseroja koko kaupungiosansa Pohja-Tallinnaa (844 €/m2, keskellä) kun taas uimarantalähiön - vilkkaasti myös jo ylirakennetun - Pelgurannan lähiössä eletään rauhallisemmissa tunnelmissa saman nekemyseron ollessa vain 155 €/m2 toistaiseksi (oikealla). Tätä voi jo kutsua aiheellisesti selväksi alueelliseksi markkinahäiriöksi lukujensa valossa.

Psykologisesti vanhojen ja uusien hintojen marginaaliero kertoo siis siitä, miten paljon markkinahäiriön hintakuplaa on meneillään nyt alueella ja mitä jännittyneempi tilanne on sen markkinoilla.

Markkina-arvojen jo näkyvä paine

Myyntiin listatuista kodeista nähdään hyvin Kalamajan viime aikojen tuoreimmat ennätykset sen jo kymmenien miljoonien myymättömän rakennuskuplan osalta kun myyjien mindset on jo ns "myydä heti & kaikki pois".

Vuoden 2018 lopun mediapiikki nosti kotilistaukset myös Tallinnan lähiöissä huippuunsa

Kalamajassa on siis - ainakin - musertavat 53 miljoonaa euroa (alla kuvassa) viime viikkojen ihan tuoretta uutta listattua inventaariota kodin myynneissä kaikkiaan aktiivisena kun taas Pelgurannassa vastaava luku on n 12 miljoonaa (yllä). Suurin osa tästä on listattu esiin lähiöissä vasta 12/2018 kun globaali keskustelu kohtuuhintaisen asumisen puutteesta kuohahti käyntiin maailmalla voimalla & myyjät alkoivat liikehtiä juuri siksi yhä lisää.

Tämä silmien eteen avautuva hintasota & kilpailu iskee siis vanhoihin koteihin kun jaetaan nämä markkinasummat uudistuotantoon ja vanhoihin erilleen.

Uusien kotien markkinamassa kalliista ja halvemmasta lähiöstä nykyään 1/2019

Kalamajan markkinapaine on näin jo reilut 4x uusien kotien myynneissä vanhoihin nähden mikä myös heijastuu jo edellä kerrotussa uusien ja vanhojen pyyntöjen hintaeroissa. Tämä on paljon ja pistää vanhat myyjät ns "melko lailla polvilleen".

Oikeat mahdollisuudet sulattaa ja myydä inventaariot pois palautuvat viime kuukausien menekkiin ja myynnin toteutumiin seuraavasti.

Kalamajan myynnin avoin arvo vastaa neljän ja Pelgurannan kuuden kk puskureita lähitulevaan

Nykyinen tarjouskanta riittää kuukausitasollaan myyntiin Kalamajasta 3,7  kk ja Pelgurannasta 6,0 kk jos:

  • Alueille ei edes ilmestyisi yhtään uutta kotia myyntiin tänä aikana lisää.
  • Ja kun joulukuun pikku myyntipiikki voisi jatkua lähöille yhtä hyvin.
  • Ostajat olisivat halukkaita kalliisiinkin neliöihin & pystyisivät jopa lainoittamaan ne jostain.

Viimeinen kohta tuntuu eniten toiveunelta toteutuakseen nousevien lainakorkojen vallitessa vaikka osa kehittäjistä on siirtynyt jopa "maksa enää vain 5% omaa osuutta sisään & omista heti" -taktiikkaan viime myynneissään.

Globaalissa kuplavertailussa viime kuukaudelta näkyvästi mainittu julkinen kk-arvo listauksista on noussut mm USA:ssa myös jo nopeasti arvoon 3,5 kk mitä pidetään aika isona. Molemmat meidän mainitut lähiöt voittavat siis nämä vertailussa kirkkaasti jo tänään markkinoillaan.

Superkilpailu: pyynnöt joustavat & vakuudet tippuvat

Lopputuloksena hintakehityksistä näkyy jo aika dramaattinen ero markkinoilla siitä miten myyjät ovat myrskyn alla joutuneet tarkistamaan hinnoitteluaan alemmas.

Kalamajan vanhat -10 000 € ja uudetkin -3000 € keskimäärin

Kiihkeän superkilpailun vallitessa Kalamajassa joutuvat sekä uudistuotannon että vanhojen kotien myyjät koko mylläkän aikana selvästi yhä suurempiin myönnytyksiin listaustensa aikana. Vanhojen myyjien hintatarkistukset -10 000 € ovat kuitenkin dramaattisesti juuri heille suuremmat & kipeät kun otetaan huomioon jo se -950 €/m2 alempi alkutaso / pyyntö.

Polarisoidun superkilpailun roihutessa täysillä alueella joutuvat eniten pyyntöjen ahdinkoon vanhojen kotien myyjät tiputtaen siinä samalla omien kotiensa vakuusarvoja alueella viimeistään kaupan toteutuessa.

Kupla, tupla vai se kuitti ?!

Kaikkia tietysti askarruttaa asunnon omistajina & kenties myyjinä eniten se miltä oma tulevaisuus vaikuttaa. Mahdollisia polkuja on vain kaksi:

  1. Tilanne & paine pienenee: tällöin kalleimmilla alueilla - Kalamajassakin - koko myynnin suma alkaa purkautumaan jollain tavalla järkevästi mikä mahdollistaa investoijien & lainoittajien jatkoa sekä totaalisen kaaoksen välttämisen. Tämä kriisimittaus on nyt juuri hyvin aktiivinen.
  2. Kupla paisuu ja eskaloituu lisää yhä laajemmalle & syvemmin: kalleimpien alueiden nykyinen tauti leviää  tällöin eteenpäin yhä halvempiin ylirakennettuihin lähiöihin. Vaikeuksia on silloin luvassa lisää ylivelkaantuville äsken liikaa lainoittaneille kalleimmilla alueilla missä myynti ja tippuvat vakuusarvot vievät lainat miinukselle velkavipuun sortuneilta.

Nykymarkkinaa katsottaessa ollaan nyt tultu tilanteeseen, jossa kalleimmassa Kalamajan kaltaisessa ympäristössä on "kaikki kodit pelissä mukana" eli juurikin kaikki liikenevä on listattu esiin ja myyntiin lähes 100%.

Näin ollen, on kriisin jatkoa juurikin helpointa seurata mitä tapahtuu muissa halvempien lähiöiden myynnin kilpailussa jatkossa ts leviääkö superkilpailu näihinkin lisää vai ei.

Toistaiseksi uusien myyjät ovat pysyneet vielä aika varpaillaan halvemmilla alueilla eli merkittävä osa jo rakennetusta myymättömästä massasta ei ole vielä vyörynyt julkiseen myyntiin kuten Kalamajassa & Kesklinn:ssa nähdään (ts uusien ja vanhojen hintaero on yhä kohtuullista tasoa).

Tästä rauhasta voitanee nauttia vain niin kauan kunnes kalliimpien alueiden kaikki kortit on "katsottu" ts hinnat siellä kilpailtu niin alas vanhoissa kodeissa, että ne muistuttavat lähialueitaan. Näin vastaava ilmiö voi käynnistyä myös muualle kun välittäjät & kehittäjät kyllästyvät Kalamajan & kokevat kannattavana alkaa panostaa enemmän myyntivoimiaan ja - ennen kaikkea - ryhmäalennuksia esiin toisaallekin.

Uudistuotannon ja vanhojen kotien myyjien marginaalieroa kannattaa seurata tärkeänä lukuna markkinoiden paikallisista muutoksista ja kuplan muuttuessa selvästi lisää. Tämä arvo kun kuvaa reaaliaikaisia tunnelmia myyjien keskuudessa hyvin eli mitä markkinoilla on menossa tänään.

Markkinatiedot tarjoaa

Sataman nykyiset hintaerot kotiselaimelta

Kotiselain auttaa sinua näkemään asuntokuplan nykytilanteen tarkemmin ja selvemmin sekä tarjoaa mm juuri uusien ja vanhojen kotien marginaalien erot esiin lähiöistä. Eri asteen kuplia löytyy toki muualtakin esiin kuin vain Kalamajasta.

TOP-ALEt: keskustaa ja uutta Kadriorg:n luksusta tarjolla asumiseen

Tarjouksissa & tarkastelussamme nyt parhaan lisäarvon kodit tällä kertaa eli "TOP-ALEt".
RSS
Näiden viikossa muuttuneiden kotien joukko antaa tilaisuuden tutustua uusiin tarjouksiin, jotka luovat eniten lisäarvoa niiden ikiomassa ympäristössään. Viikkokatsaus poimii sinulle tarkalle ostajalle / myyjällekin näin vain mielenkiintoisimpia koteja esiin, joissa laatu, kilpailukykyisempi hinta + kohonnut arvostus kohtaavat toisensa parhaiten. Voit avata myös koko myynti-ilmoitukset suoraan tarjousarvioiden ohesta nopeasti & helposti sekä löydät kivan & maagisen automaattisen vertailun () alueen parhaimmasta myynnin kilpailusta juuri nykyään.
Olkaapa hyvä !

Kaunis kaksio
kahdessa kerroksessa kivitalosta ( m2)
Ostajan etua markkinoilla on nyt jopa:

€ / +%

Markkina-arvostukset ovat hiukan plussalla: % tänään nykyään missä eniten arvostusta nostaa kivitalon rakenne (n %) tänään. Lisäarvoa syntyy vain sijainnista ( €) nykymarkkinoilla. Tämän takia pyyntö on ostajan eduksi tarjolla reilusti. Myyntihinta on n tuhatta euroa alle aluehintasuosituksen ( €) juuri tässä kohtaa kaupunkia: €. Ilmoitus on ihan uusi ( pv auki) ollen ali sen normaalin myyntiajan ( pv). Koti ansaitsee nyt viisi barometria reilusta alkuhinnastaan ottaen huomioon kodin laadun ja sijainnin.
Yleisarvosana: 5/5 kodin barometria

BarometriBarometriBarometriBarometriBarometri

Erittäin kaunis koti aivan keskustan läheisyydestä.

toompuiestee 13/1, Kassisaba, Kesklinn
.

NYT
Markkinoilla
päivää
Alkuhinta
Koti sijaitsee yhden vilkkaimman valtaväylän naapurissa vanhan kaupungin naapurissa.